リーフィアレジデンス調布小島町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リーフィアレジデンス調布小島町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/chofu50/

所在地：東京都調布市小島町二丁目29番1他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩4分
間取：1R、1LDK、2LDK、2LDK＋S、3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：26.10平米～98.78平米
売主：小田急不動産株式会社
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社小田急ハウジング

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: 匿名さん]

>57

更新といっても内容が変わるのは販売告知の本広告になる時。情報のアップデートがほしいのならエントリーして、営業とコンタクトしないと。物件概要だけ眺めている間に、モデルルームオープンして、部屋の調整が始まっちゃう。販売開始になってからでは出遅れ。

[62: 匿名さん]

価格、まだ出てこないですね。
来月には完成するのに販売開始は１０月。
完成後の販売は実際の間取りをみれるのが利点だけど
設備を自分好みにというのは出来なさそうですね。

[63: 匿名さん]

購入候補として考えているので価格でるの楽しみです！

ただ資産性考えると某サイトで長期的には資産性も区内と比較すると結構ネガティブですし、調布で坪440,450越えるなら高値掴みさせらるこのバブルのタイミングは避けて、再開発で資産性向上が期待できる都心部も視野に入れておかないと後で絶対後悔すると不動産会社で働いている友人から言われて少し揺らいでいます。調布駅周辺は個人的に好きなのですが、この辺りどうなんですかね。。

[64: マンション比較中さん]

>>63 匿名さん
都内の良い場所が買えるなら、絶対にそちらの方が良いです。
調布は値段で都内と張り合っているだけで、調布は調布です。
多摩地区では吉祥寺がトップ独走で、調布は永遠の２番手集団。
安くて都心まで近くて便利だったのが調布ですが、
高いなら調布に買う意味がない。

[65: 坪単価比較中さん]

>>64 マンション比較中さん
賛成です。
先ほど価格出ましたよ、平米＠１１６万です。（沖式です）

[66: 名無しさん]

価格でてますか？HP見てもどこにあるかわからず、、

[67: 名無しさん]

あ、沖式ですね、失礼しました

[68: 契約者さん1]

沖式って高くでませんか？

[69: マンコミュファンさん]

駅徒歩4分の内廊下で坪400切るならかなりいいかも

[70: マンション比較中さん]

>>69 マンコミュファンさん
内廊下ってどんなメリットありますか？
廊下で調理のニオイがするし、室内の音も廊下に聞こえてきます。
空調するので管理費も高額になりがちです。
ロの字型で中が抜けているならいいのですが、、、
坪400万を切るなら夢のようですね、私は坪500万近いと予想します。

[71: 名無しさん]

説明会終わりましたね。価格帯も概ね想定通りではありましたがonex付きの間取りは高くてびっくりしました笑

[72: マンション掲示板さん]

>>71 名無しさん
どのくらいの価格でしょうか？ご教授お願いします。

[73: マンション検討中さん]

周り見てきました。
今日は土曜日でしたが、周辺は結構静かで好印象です。
工事の塀が低くなって一階部分(?)が見えるようになりましたね

[74: マンション検討中さん]

>>54 名無しさん
いや、逆ですよ。

[75: 名無しさん]

調布なのに坪単価が異次元で、皆様、沈黙してしまいましたね

[76: マンション検討中さん]

恥ずかしながらオンライン説明会の案内があった時には既に満員で、まだ価格が把握できていないのですが、そんなにお高かったんでしょうか…

[77: 匿名さん]

>70

廊下で調理の臭いって、換気扇で廊下に排気する安アパートのイメージ？

[78: マンション比較中さん]

>>77 匿名さん
排気はベランダ側なんですが、
出入りの玄関ドア開閉でどうしてもニオイが廊下に漏れるんです。
内廊下は換気が少なく閉じているのでニオイが残ります。
内廊下は静か＝室内の様子が廊下からわかりますので居留守が出来ません。
雨に濡れず汚れないというのは外から傘を持ちこんで濡れますし、
廊下を歩く姿を外部の人から見られないというのは、
一般人に意味があるのか疑問です。
解放廊下と内廊下は好みの問題だと思います。

[79: 通りがかりさん]

スレチな投稿かもしれませんが、調布駅からこのマンションまでと同じくらいの距離の場所に新しいマンション建築してますね。
このマンションの価格が想像より高そうなので、自分はそっちも気になってきました…
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10088736

[80: 匿名さん]

>>79 通りがかりさん
パチンコ屋の跡地で、道路面には商業ビル、
奥に賃貸マンションだと思います。

[81: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん
パチンコ屋の跡地だったんですね、教えてくださりありがとうございます。
確かに！1～2階が商業ビルの可能性もありますね。
この辺りは歩道も狭くてビルも多いので日当たりとか気になりますね
周りの環境は断然リーフィアレジデンスのほうが好みなんですよね(T . T)

[82: マンション検討中さん]

オンライン説明会参加しました。
価格は一部のみの公開ですが、8000～16,000万円（70㎡で8,000円なので坪400万円弱）。
バーチャル動画を見た感じ、一見ホテルっぽくてオシャレですが、閉塞感があり日当たり悪そうな室内だったので、毎日住むには厳しいかなという印象。
あと省エネは★????。調布でそれなりの価格帯なので、住宅性能ももう少し頑張ってくれよと思いました。
完成後販売で、間取りを変えたり、ドアの色・壁紙も選べないし、このマンションに決める決め手はひとつも無かった。

[83: 名無しさん]

オンライン発表会を視聴しましたが、南東向き1階2LDK 75㎡で１億円台とのこと。6階のONEX付き96㎡は1.6億円台を予定しているそうなのでサラリーマン夫婦の我が家は撤退です。

[84: マンション掲示板さん]

>>82
>>83 名無しさん

共有ありがとうございます！
調布なのに2LDKで1億円台はきついですね…
うちも撤退かなあ

[85: マンコミュファンさん]

場所が調布の中でも住みたい！と思うエリアで、着工時から楽しみにしていたのですが、説明会きいてこの価格にびっくり。当方も無理せず撤退かなぁ。
少し背伸びしてでも買いたい！と思っていましたが、だいぶ冷めつつあります。
シティハウスの坪単価～やや上振れを想定していて、せ是非欲しい立地だったのに、小田急さんやってくれたなぁと思っています！(T_T)笑
まぁもちろん、どのデベだったとしても資材高騰等凄まじかったのだと思いますが

[86: 匿名さん]

>78

24時間換気を稼働させていれば住戸内は負圧になってるから、部屋の空気が外に漏れるってないはずだけどな。病院の陰圧室も負圧にしてウィルスが病室から漏れないようにしているのと原理的には同じ。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
締め切っていたり、開放が小さいければ室内は陰圧に保たれるのですが、
ドアを開けると開口部が大きいので等圧になり、
人が出入りすると人の周りの空気も一緒に動いて、
廊下には室内のニオイが出て行きます。

[88: 匿名さん]

>>83 名無しさん
どうしても調布で新築を買うという理由が無いなら、
新宿で中古マンション買った方が将来的にはいいですね。

[89: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[90: マンション掲示板さん]

>>83 名無しさん
1階の坪単価は約440万円ですが、6階の坪単価は550万円ですね。また、50戸ということを考えると修繕費と管理費も高額になりそうです。

[91: 匿名さん]

>>85 マンコミュファンさん

全く同じ状況です(T T)
立地がすごく良いですよね…うちも2LDKで7～8千くらいなら多少無理してでも欲しいと思っていましたが、1階で1億と聞いて絶望しました笑

[92: 口コミ知りたいさん]

38/50部屋が70㎡以上とHPに記載がありましたね。最多価格帯は9000万円以上ですかね。広い分グロスも中々になりそうですね。

[93: 匿名さん]

でも、、、撤退してみんなはどこ買うの？（涙目）

[94: 匿名さん]

調布だとオープンレジデンシアも建築中だと思うのですが、そっちも検討している方っていますか？ リーフィアレジデンスと比べたらだいぶお手頃そうですよね
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/chofu/

[95: 口コミ知りたいさん]

アルソスフォート調布　駅４分で確かここの半額位の坪単価２８０くらいだったよ
４，５年位前だから今あるか知らないけど

[96: マンション掲示板さん]

セントラルレジデンス調布も一部屋売りに出してますよね。

[97: マンション検討中さん]

1階で1億越えは凄いですね
23区内ならまだしも調布でこれはかなり高いですね
アンケートに回答でモデルルームの案内が来るとのことでしたが、我が家はとても手が出ない金額でしたので撤退です

[98: マンション検討中さん]

近所に住んでて検討中だけど、救急車の音より何よりコーヒー屋の煙の匂いがきつそう

[99: 匿名さん]

＞８７

玄関開けてる程度だと、出入りするのは玄関周りの空気。一方で、外廊下の新築でもレンジフードの排気を共用廊下側なんてすごい設計もあったりする。

[100: マンション掲示板さん]

リーフィアの方が買えないとなると、いきなりステーキの向かい側に建設中のコスモイニシアのマンションに期待です。。。

[101: マンション比較中さん]

>>94 匿名さん
布田駅の物件も坪400万なので価格帯はここと被っています。
売値も考えるなら、こちらの方が良いと思います。

[102: マンション比較中さん]

>>100 マンション掲示板さん
延べ床は5051平米、10F建ての共同住宅99戸で
2割程度は共用部分なので、平均床面積は40.8平米、
あちらは分譲では無く賃貸かもしれませんね。

[103: 通りがかりさん]

>>101 マンション比較中さん
ありがとうございます！
向こうもそんなに高いんですね…リサーチ不足でした…

[104: マンション検討中さん]

布田側の物件はサイズが単身者、DINKs向け？って感じなのでこことは検討者層が違うと思いますが、坪単価400以上当たり前みたいな凄い時代に突入しちゃった感が。。

[105: 通りがかりさん]

もはや何年後だよって話ですが、私は京王多摩川の再開発に期待かなあ
来年夏に、約260戸の分譲マンションの建設始まるみたいです

[106: 検討板ユーザーさん]

>>105 通りがかりさん

東急ストアの建て替えも

[107: 通りがかりさん]

>>105 通りがかりさん

競輪場の隣にあった公園？みたいなところが住宅になるんですね！
すでに土地取得できてるプロジェクトなら、販売が数年先でも安いことを期待したいですが、結局時代の流れでそれなりの値付けされそうだなとも思ったり・・・

[108: マンション比較中さん]

>>105 通りがかりさん
土地は京王が所有で、調布市が土地を借り上げて、
福祉センター、高齢者住宅、障害者住宅を作ることがメインです。
一般向け住宅はおおそらく定期借地権で京王閣を隠す為の衝立となります。
まだまだどうなるかは分かりません。

[109: マンション検討中さん]

パークタワー渋谷笹塚のHPがオープンしてる。(同じ京王線沿い)

[110: マンション比較中さん]

>>109 マンション検討中さん
あれは残念ながら定期借地なんですよね。

[111: マンション検討中さん]

見に行ってきたのでお裾分けです

[112: マンション比較中さん]

普通に考えれば、こんな物だよね。

[113: 評判気になるさん]

坪単価的にはなかなかですね。

[114: マンション比較中さん]

新築売値は坪440～550万なので、周辺相場や評価額と大差ある状況です。
消費税、宣伝広告費が載ったプレミアム価格だとしても、
都内の他の物件が十分狙える価格で郊外調布の物件を買うのは？？？
ブランズのように価格改定で値下げがあるかな？

[115: 通りがかりさん]

他、狙ってみようと思います

[116: マンション比較中さん]

>>115 通りがかりさん
1億ちょっとで湾岸タワマンがゴロゴロありますし、
1.5億なら最上階付近も狙えます。
調布より、そちらの方が人気あって売れやすいです。

[117: マンション掲示板さん]

京王多摩川のほうの再開発はこの方がブログで詳しくまとめてくださってますね。
つい先日説明会があったようで、賃貸の方の間取りとかスーパーの建設予定が共有されたようです。
https://heraherasikajika.com/055-keitamateien-2024-02-0203/#toc5

[118: マンコミュファンさん]

近くを通ったので共有です。
周りに木を植え始めてました

[119: 契約者さん1]

道路から結構近いですね

[120: 匿名さん]

説明会動画見ました。
トリエの駐車場に面してる側（南東）は予定1億超えなんですね。
北西向きの前のマンションor駐車場側？でも最低8000万円からとは…。
今まで出てきた調布駅新築マンションの中でも飛び抜けてターゲット高めですね。

[121: 検討板ユーザーさん]

完全に
パークホームズ調布ザレジデンス
シティハウス調布
が買い時だった

今思うとかなりお買い得

[122: マンション比較中さん]

>>119 契約者さん1さん
面しているのは車が頻繁に通る道路では無いし、
店舗などが無い側なので駅に近い割にはいい場所だと思います。
ただし、発表された価格なら都内の他の物件を買った方が良いと思います。

[123: 名無しさん]

高すぎますね。昨今の情勢鑑みても明らかに高値。
調布に強いこだわりがある(調布以外NG)って方は、いいと思いますが、売却も視野に入れつつ購入する方は高値掴みになる気がします。この坪単価なら、もっと都心寄りで買えますね。

[124: 匿名さん]

＞パークホームズ調布ザレジデンス
＞シティハウス調布

ともに完成在庫。今から見ると安いけど当時は高いという評価だったのでは。

[125: マンコミュファンさん]

パークホームズは素晴らしかった。
外観は特に。中身はチープだけど。
このリーフィアより重厚感がある。

[126: マンション比較中さん]

>>125 マンコミュファンさん
そうですね、
パークホームズは布基礎と裏側の手抜きが嫌で、
車の通りも多い場所だったので手を引きましたが、
パッと見は流行りの建築に見えます。

[127: 新参者]

現地見てきました。WEBのCG写真と、印象がかなり異なる気がしました。全体的に濃い茶色で、好き嫌いが分かれる色味だと思いました。個人的には、老人臭くて好きじゃないですが、ま、好みの問題なので気にいる人もいるかも知れません。

なお、発表された価格は１階から75平米で１億円で、最上階ではない階の90平米代で1臆6000万円という価格は、真面目に高いなという印象です。

７月には中を見せてもらえるそうなので、内部仕様が価格に見合って素晴らしいことを期待します。

ただし、駐車場が屋根の無いところで、乗り降りしないといけない屋外仕様と見受けました。億ションで傘さしながら車乗り降りするのは気が重いです。

[128: 新参者]

>>127 新参者さん
Negativeなコメントばかりになったので、補足追伸です。
徒歩４分は確かに近いし、住宅地の縁に建っていて、商業地の隣という絶妙なポジションでした。なお、東隣の大きめの駐車場が、将来、高い建物が建たないのか、少し気になりましたが、今は、眺望はとても良いと思います。

また、見てみないと正確に評価できませんが、各住居の宅配ロッカーと、ONEとか言う別部屋の設定は興味深いです。

あと、細かい話で、これも現地確認しないとわかりませんが、ゴミ出し場所が、WEB上だと曖昧で、完全屋内なのか（雨に濡れない）、一瞬でも外に出るのか知りたいです。

[129: 検討板ユーザーさん]

再開発大失敗の調布、可愛そうに。

[130: 周辺住民さん]

調布も微妙だけど府中よりはまし

[131: 口コミ知りたいさん]

調布は益々府中に差をつけられましたね。残念!

[132: 通りがかりさん]

わざわざ調布の物件に投稿しにきてるの草

[133: 匿名さん]

調布と府中は再開発失敗なの？どこが？

[134: 匿名さん]

>>131 さん

府中に住んでいます
伊勢丹が無くなり、ミッテン他
店舗の入れ代わりが多いです
この物件、検討中ですが
場所は良いと思うのですが
とにかくお高い！
7月の内覧、予約しましたが
onexは見なくてもいいかな

[135: eマンションさん]

府中は衰退してるからね
今後は調布が限界でその先は聖蹟みたく懐かしい街並みになっていくだろう

[136: 検討板ユーザーさん]

全タイプの間取りが公開されましたね

[137: 評判気になるさん]

全タイプの間取り公開されましたね

[138: マンション検討中さん]

ここは耐震構造はどんな感じなんですか？

[139: マンコミュファンさん]

世田谷より都心から離れる
世田谷の格下が調布

調布より都心から離れる
更には路線が減る
調布の二段階格下が府中

調布で諦めて府中に家を買うのは都落ちと呼ばれる

世田谷>>調布>>>府中

[140: eマンションさん]

国領より府中は下でおけ？

[141: マンコミュファンさん]

おけ

[142: 新参者]

>>138 マンション検討中さん

新耐震だとは思いますが、特に、免震とか、制震とか謡っていないので、単に新耐震かと。
ただし、ちょっと気になるのは、べた基礎か、または、杭打っているのか、誰か知っている人はいますか？

[143: 新参者]

>>142 新参者さん

まさか、布基礎ってことは無いと信じていますが、布基礎なら、私はこの物件買いません。

[144: マンション比較中さん]

>>143 新参者さん
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10082412
”直接基礎”となっています。
ベタ基礎か布基礎（フーチング）です、杭は無いようです。

[145: 新参者]

>>144 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。
7階建てで、くい打ち無しは、大丈夫なのでしょうか？
誰か専門家の方、教えて下さい。

[146: 新参者]

>>145 新参者さん

ちなみに、杭を打たなくても、支持層まで深く掘って、べた基礎にするなら安全と聞きますが、この物件は地下室は無いので、外形上は、表層部にいきなり建物置いているだけに見えます。

[147: マンション比較中さん]

>>145 新参者さん
http://library.jsce.or.jp/jsce/open/00035/2010/65-06/65-06-0208.pdf
調布駅地下化工事での地質調査が公表されています。
地下1.5～3ｍ程度までは関東ローム層でN値2～10です。
N値が3以下が軟弱、N4～9はゆるいと判断されて改良が必要ですが、
N10以上なら戸建ては直接基礎で問題ない土地です。
N30以上ならマンションなども問題ありません。

[148: 新参者]

>>147 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。
このマンションの土地は、何メートル掘った上でN値はいくつだったのでしょうか？

[149: 新参者]

風越建設って、どうですか？
あまり聞かない名前ですが、大丈夫でしょうか？

[150: マンション比較中さん]

>>148 新参者さん
それは実際に建築した関係者と、
建築確認する役所の人でないと分からない情報です。

[151: 匿名さん]

う～ん、いくら駅近とは言えこの造りで23区でもない調布でこの値段はやはり考えものですね。都内と違って明らかに値崩れはしそうですね。まあ実需で気に入ったなら話は別なのかもしれませんが。
週末現地を見に行きましたけど、やはり東の駐車場が気になりましたね。独立型ベランダは最高ですが、あの壁だけの眺望は幻滅。さらに将来駐車場が高層ビルに建て替えられる可能性も十分にありますからね。

[152: 分析者]

>>151 匿名さん

やはり、値段はちょっと高すぎると感じる方が多いみたいですね。
基礎も直接基礎だし、工費も相対的に安いはずなので、価格が高い理由を聞いてみたいですね。

[153: マンション比較中さん]

>>152 分析者さん
企業の活動目的は利益の追求なので出来るだけ高価格で売りたい。
この価格でも売れると思ったからこの値付けに決まっている。

[154: マンション検討中さん]

発表会前は検討にも入っていた者ですが、正直引いてしまい、小田急に少々憤りまで覚えました。少々バイアスかかる情報もありましたが、冷静に考えてこの物件は少し笑えるくらいの明らかな割高で、本当に価値ある区内の物件への便乗値上げがトップクラスに顕著だなと感じます。

今後湾岸エリア含めて都内東側の大型開発が進む中で区外西側にある調布でこの値段で購入される方は、よっぽど調布にこだわりのある方なのかなと思います。

円安で材料費も上がり、今月に入ってついに住宅金利も上がり始め、購入タイミングとしては最も損する状況。借入額にもよりますが、仮に35年ローンで変動金利で1%上がると毎月の支払いも10万円近く上がるリスクもある。

某Youtubeでも動画が上がっていますが、もう住宅価格はピークアウトしつつあるので、待てるならもう数年後にくる暴落を待った方が確実に損せずに済みそうです。

[155: 口コミ知りたいさん]

我が家は背伸びして調布に住めればと思っていたのですが、もう購入できないことが確定したのでもう少し幅広く検討してます。今後収入もどうなるか全く読めないので。。

収入的に資産性が期待できるようなところでそもそも購入できないので少し離れても安いところで探しはじめましたが、ふじみのだとこんなに違うのかと新たな気付きもありました。

どこに住むか、本当に悩みますね。。

[156: eマンションさん]

>>153 マンション比較中さん

この価格でも売れると思った理由を聞きたいに決まっている。

[157: マンション検討中さん]

この近所をよく通りますが、立地はかなり良いと思いますよ。
なんだかんだでこのエリアの中心ですし、夜間やってる救急病院もあり、駅前も歩きやすいです。

予算的に私は無理ですが、お金があったら買いたかったです。

[158: 買い替え検討中さん]

戸数も少なめだし売れるよ、来年の引き渡し時期までに残り5戸位で
その後半年くらいして完売レベルかな

高い高いっていうのもわかるけど
調布だとこれくらいが今の相場

新築駅近５分以内はここしかないし
小島町はいいと思う

[159: マンション比較中さん]

>>156 eマンションさん
不動産価格は仕入れや原材料費、工賃の積算では無く、
人気で決まる相場価格なので、
価格に明確な理由などあったことは無い。
価格は売り手と買い手の合意だけで決まる。

[160: 真剣な購入検討者]

元調布住人です。今は都心住まいですが、引退して調布に戻りたいです。
本物件、真面目に良ければ買いたいと考えている者です。

値段は、本当に良いなら、多少高くても良いと思っています。
スレを見ると、相場より高そうという意見が過半数ですが、それでも、本当に良いなら、むしろ、抽選のライバルが減るのでいいです。一生住むつもりです。

そして、個人的には、立地については文句ありません。
見た目のデザインもちょっと地味な印象はありますが、私の様な年齢層なら、まあ、問題ありません。離れの部屋があるのは気に入りました。

あとは、建物自体がどうなのかが少し気がかりです。
やはり、地震は怖いし、必ず、地震はある前提で考えるべきなので、耐震性が高いのものが希望です。

直接基礎で、免震でもなく、制震でもないということですが、耐震性は大丈夫なのでしょうか。WEBによるも、タイルなどはかなり凝ったものを使っているということで、地震で剥がれ落ちたりする心配は杞憂でしょうか。また、通常の耐震ビルは、特に上層階になるほど、揺れると思いますが、最上階希望なのですが、やはり低層階の方が無難でしょうか。