リーフィアレジデンス調布小島町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リーフィアレジデンス調布小島町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/chofu50/

所在地：東京都調布市小島町二丁目29番1他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩4分
間取：1R、1LDK、2LDK、2LDK＋S、3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：26.10平米～98.78平米
売主：小田急不動産株式会社
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社小田急ハウジング

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: 検討板ユーザーさん]

完全に
パークホームズ調布ザレジデンス
シティハウス調布
が買い時だった

今思うとかなりお買い得

[122: マンション比較中さん]

>>119 契約者さん1さん
面しているのは車が頻繁に通る道路では無いし、
店舗などが無い側なので駅に近い割にはいい場所だと思います。
ただし、発表された価格なら都内の他の物件を買った方が良いと思います。

[123: 名無しさん]

高すぎますね。昨今の情勢鑑みても明らかに高値。
調布に強いこだわりがある(調布以外NG)って方は、いいと思いますが、売却も視野に入れつつ購入する方は高値掴みになる気がします。この坪単価なら、もっと都心寄りで買えますね。

[124: 匿名さん]

＞パークホームズ調布ザレジデンス
＞シティハウス調布

ともに完成在庫。今から見ると安いけど当時は高いという評価だったのでは。

[125: マンコミュファンさん]

パークホームズは素晴らしかった。
外観は特に。中身はチープだけど。
このリーフィアより重厚感がある。

[126: マンション比較中さん]

>>125 マンコミュファンさん
そうですね、
パークホームズは布基礎と裏側の手抜きが嫌で、
車の通りも多い場所だったので手を引きましたが、
パッと見は流行りの建築に見えます。

[127: 新参者]

現地見てきました。WEBのCG写真と、印象がかなり異なる気がしました。全体的に濃い茶色で、好き嫌いが分かれる色味だと思いました。個人的には、老人臭くて好きじゃないですが、ま、好みの問題なので気にいる人もいるかも知れません。

なお、発表された価格は１階から75平米で１億円で、最上階ではない階の90平米代で1臆6000万円という価格は、真面目に高いなという印象です。

７月には中を見せてもらえるそうなので、内部仕様が価格に見合って素晴らしいことを期待します。

ただし、駐車場が屋根の無いところで、乗り降りしないといけない屋外仕様と見受けました。億ションで傘さしながら車乗り降りするのは気が重いです。

[128: 新参者]

>>127 新参者さん
Negativeなコメントばかりになったので、補足追伸です。
徒歩４分は確かに近いし、住宅地の縁に建っていて、商業地の隣という絶妙なポジションでした。なお、東隣の大きめの駐車場が、将来、高い建物が建たないのか、少し気になりましたが、今は、眺望はとても良いと思います。

また、見てみないと正確に評価できませんが、各住居の宅配ロッカーと、ONEとか言う別部屋の設定は興味深いです。

あと、細かい話で、これも現地確認しないとわかりませんが、ゴミ出し場所が、WEB上だと曖昧で、完全屋内なのか（雨に濡れない）、一瞬でも外に出るのか知りたいです。

[129: 検討板ユーザーさん]

再開発大失敗の調布、可愛そうに。

[130: 周辺住民さん]

調布も微妙だけど府中よりはまし

[131: 口コミ知りたいさん]

調布は益々府中に差をつけられましたね。残念!

[132: 通りがかりさん]

わざわざ調布の物件に投稿しにきてるの草

[133: 匿名さん]

調布と府中は再開発失敗なの？どこが？

[134: 匿名さん]

>>131 さん

府中に住んでいます
伊勢丹が無くなり、ミッテン他
店舗の入れ代わりが多いです
この物件、検討中ですが
場所は良いと思うのですが
とにかくお高い！
7月の内覧、予約しましたが
onexは見なくてもいいかな

[135: eマンションさん]

府中は衰退してるからね
今後は調布が限界でその先は聖蹟みたく懐かしい街並みになっていくだろう

[136: 検討板ユーザーさん]

全タイプの間取りが公開されましたね

[137: 評判気になるさん]

全タイプの間取り公開されましたね

[138: マンション検討中さん]

ここは耐震構造はどんな感じなんですか？

[139: マンコミュファンさん]

世田谷より都心から離れる
世田谷の格下が調布

調布より都心から離れる
更には路線が減る
調布の二段階格下が府中

調布で諦めて府中に家を買うのは都落ちと呼ばれる

世田谷>>調布>>>府中

[140: eマンションさん]

国領より府中は下でおけ？

[141: マンコミュファンさん]

おけ

[142: 新参者]

>>138 マンション検討中さん

新耐震だとは思いますが、特に、免震とか、制震とか謡っていないので、単に新耐震かと。
ただし、ちょっと気になるのは、べた基礎か、または、杭打っているのか、誰か知っている人はいますか？

[143: 新参者]

>>142 新参者さん

まさか、布基礎ってことは無いと信じていますが、布基礎なら、私はこの物件買いません。

[144: マンション比較中さん]

>>143 新参者さん
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10082412
”直接基礎”となっています。
ベタ基礎か布基礎（フーチング）です、杭は無いようです。

[145: 新参者]

>>144 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。
7階建てで、くい打ち無しは、大丈夫なのでしょうか？
誰か専門家の方、教えて下さい。

[146: 新参者]

>>145 新参者さん

ちなみに、杭を打たなくても、支持層まで深く掘って、べた基礎にするなら安全と聞きますが、この物件は地下室は無いので、外形上は、表層部にいきなり建物置いているだけに見えます。

[147: マンション比較中さん]

>>145 新参者さん
http://library.jsce.or.jp/jsce/open/00035/2010/65-06/65-06-0208.pdf
調布駅地下化工事での地質調査が公表されています。
地下1.5～3ｍ程度までは関東ローム層でN値2～10です。
N値が3以下が軟弱、N4～9はゆるいと判断されて改良が必要ですが、
N10以上なら戸建ては直接基礎で問題ない土地です。
N30以上ならマンションなども問題ありません。

[148: 新参者]

>>147 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。
このマンションの土地は、何メートル掘った上でN値はいくつだったのでしょうか？

[149: 新参者]

風越建設って、どうですか？
あまり聞かない名前ですが、大丈夫でしょうか？

[150: マンション比較中さん]

>>148 新参者さん
それは実際に建築した関係者と、
建築確認する役所の人でないと分からない情報です。

[151: 匿名さん]

う～ん、いくら駅近とは言えこの造りで23区でもない調布でこの値段はやはり考えものですね。都内と違って明らかに値崩れはしそうですね。まあ実需で気に入ったなら話は別なのかもしれませんが。
週末現地を見に行きましたけど、やはり東の駐車場が気になりましたね。独立型ベランダは最高ですが、あの壁だけの眺望は幻滅。さらに将来駐車場が高層ビルに建て替えられる可能性も十分にありますからね。

[152: 分析者]

>>151 匿名さん

やはり、値段はちょっと高すぎると感じる方が多いみたいですね。
基礎も直接基礎だし、工費も相対的に安いはずなので、価格が高い理由を聞いてみたいですね。

[153: マンション比較中さん]

>>152 分析者さん
企業の活動目的は利益の追求なので出来るだけ高価格で売りたい。
この価格でも売れると思ったからこの値付けに決まっている。

[154: マンション検討中さん]

発表会前は検討にも入っていた者ですが、正直引いてしまい、小田急に少々憤りまで覚えました。少々バイアスかかる情報もありましたが、冷静に考えてこの物件は少し笑えるくらいの明らかな割高で、本当に価値ある区内の物件への便乗値上げがトップクラスに顕著だなと感じます。

今後湾岸エリア含めて都内東側の大型開発が進む中で区外西側にある調布でこの値段で購入される方は、よっぽど調布にこだわりのある方なのかなと思います。

円安で材料費も上がり、今月に入ってついに住宅金利も上がり始め、購入タイミングとしては最も損する状況。借入額にもよりますが、仮に35年ローンで変動金利で1%上がると毎月の支払いも10万円近く上がるリスクもある。

某Youtubeでも動画が上がっていますが、もう住宅価格はピークアウトしつつあるので、待てるならもう数年後にくる暴落を待った方が確実に損せずに済みそうです。

[155: 口コミ知りたいさん]

我が家は背伸びして調布に住めればと思っていたのですが、もう購入できないことが確定したのでもう少し幅広く検討してます。今後収入もどうなるか全く読めないので。。

収入的に資産性が期待できるようなところでそもそも購入できないので少し離れても安いところで探しはじめましたが、ふじみのだとこんなに違うのかと新たな気付きもありました。

どこに住むか、本当に悩みますね。。

[156: eマンションさん]

>>153 マンション比較中さん

この価格でも売れると思った理由を聞きたいに決まっている。

[157: マンション検討中さん]

この近所をよく通りますが、立地はかなり良いと思いますよ。
なんだかんだでこのエリアの中心ですし、夜間やってる救急病院もあり、駅前も歩きやすいです。

予算的に私は無理ですが、お金があったら買いたかったです。

[158: 買い替え検討中さん]

戸数も少なめだし売れるよ、来年の引き渡し時期までに残り5戸位で
その後半年くらいして完売レベルかな

高い高いっていうのもわかるけど
調布だとこれくらいが今の相場

新築駅近５分以内はここしかないし
小島町はいいと思う

[159: マンション比較中さん]

>>156 eマンションさん
不動産価格は仕入れや原材料費、工賃の積算では無く、
人気で決まる相場価格なので、
価格に明確な理由などあったことは無い。
価格は売り手と買い手の合意だけで決まる。

[160: 真剣な購入検討者]

元調布住人です。今は都心住まいですが、引退して調布に戻りたいです。
本物件、真面目に良ければ買いたいと考えている者です。

値段は、本当に良いなら、多少高くても良いと思っています。
スレを見ると、相場より高そうという意見が過半数ですが、それでも、本当に良いなら、むしろ、抽選のライバルが減るのでいいです。一生住むつもりです。

そして、個人的には、立地については文句ありません。
見た目のデザインもちょっと地味な印象はありますが、私の様な年齢層なら、まあ、問題ありません。離れの部屋があるのは気に入りました。

あとは、建物自体がどうなのかが少し気がかりです。
やはり、地震は怖いし、必ず、地震はある前提で考えるべきなので、耐震性が高いのものが希望です。

直接基礎で、免震でもなく、制震でもないということですが、耐震性は大丈夫なのでしょうか。WEBによるも、タイルなどはかなり凝ったものを使っているということで、地震で剥がれ落ちたりする心配は杞憂でしょうか。また、通常の耐震ビルは、特に上層階になるほど、揺れると思いますが、最上階希望なのですが、やはり低層階の方が無難でしょうか。

[161: 真剣な購入検討者]

>>155 口コミ知りたいさん

いや、調布とふじみ野市で、価格がこんなに違うんですね。
土地代の違いでしょうが、改めて驚きです。

[162: 匿名さん]

ここは離れがあるプランがあるそうですがONEXとなっている部屋がそうなのですか？
工事の完成が2024年6月末の予定だそうですが、実際の部屋がどのような配置になっているか確認してみたいですね。

[163: マンション比較中さん]

>>162 匿名さん
プランを見ればフロアでの部屋とONEXの配置は書いてありますよ。

[164: マンション掲示板さん]

>>160 真剣な購入検討者さん

耐震性を気にされているのであれば、問題ないと思います。
小島町は基本的に優良地盤です。この建物の基礎は確認してないのですが、ベタ基礎ですかね..地盤が良いから、直接基礎を採用しても認可が降りる訳なので。
むしろ杭基礎にしなければならない場所は地盤がよくない証拠です。杭基礎の建物が倒壊しなくても建物周囲のインフラは被害が出る可能性が大きいので、生活の復旧には時間がかかると思います。
また、大規模地震で杭の弾性範囲外の変形をした際には、補強は困難で建て直しになると思います。直接基礎なら、炭素繊維補強などで対策は取りやすいです。程度にもよりますが...タイルの補修などはジェイケイセライダー等補強方法が多種多様にありますので、長期修繕計画にしっかり盛り込んでいれば、そこまで心配しなくても良いと思います。高層建物と違って、ゴンドラ設置費用もかからず、足場のみの少額仮設費用ですみますし。
また、免震や制震を採用しない大きなメリットは、ランニングコストが安いことではないでしょうか。免震の点検にも資格が必要ですし、制震も各階に設置スペース　プラス　点検スペースが必要になる為、共用部分が狭くなります。もちろん点検も必要です。
基本的にはこのマンションの最上階では、大きな問題は生じないと思います。
最上階の問題としては、断熱性能、防水性能を確認された方が良いかもしれません。

[165: eマンションさん]

>>151 匿名さん
近所の住民です。市役所や図書館に行く通り道なのでしょっちゅう横を通りますが、マンション南側のトリエ平面駐車場はいつもガラガラです。京王がこの優良土地をこのまま放置するとは考えづらく私も高確率で高さが同程度かそれ以上の建物が建つと思います。陽当たり重視で割高な南東向きの部屋を買ったは良いが、後で陽が当たらない、眺望も悪いとなると悲惨だと思います。

[166: 検討板ユーザーさん]

北側のCoCo壱横のパチンコ店跡地もファミリーマンションが建つと聞きました。調布の不動産関係から聞きましたがリーフィアよりさらに高値予想とのことでした。
本当なら、人通りも多い場所ではありますが徒歩5分圏内なので、需要はあるのだろうなと思います。
なのでリーフィアも高すぎるだなんだと言われながらも早めに完売するのではと思いますね。
数年前に調布でコンパクトマンションなんて売れないと散々言われながら早々に完売していましたから。

[167: 購入したい]

>>164 マンション掲示板さん

解説有難うございます。
直接基礎は理解しました。あとは、本当にべた基礎かどうか確認したいです。まさか、布基礎だと不安です。

また、ご指摘の断熱と防水性能も、確認したいと思います。

最後に、耐震ですが、純粋な耐震設計の場合、やはり、7階の方が1階よりも大きく揺れるのは確実ですよね。その点を差し引いて、何階が良いか検討したいと思います。

[168: 購入したい]

>>165 eマンションさん

おっしゃる通り南側の広大な駐車場は、いずれ、建物が建つでしょうね。
ま、日照権の問題があるので、日当りを完全に遮断する建物計画はしないと思いますが、でも、眺望については、諦めるしか無いでしょうね。

それが何年後か、何十年後かということですが。

[169: マンション比較中さん]

>>166 検討板ユーザーさん
マルゼン調布店の跡地には店舗兼マンションが建つと聞きますが、
情報を見ると10F建て、延べ床5051平米、99戸、
店舗部分や廊下など共有部を引いて均すと、
１部屋は30平米程度と思われるので、1ルーム賃貸だと思われます。
賃貸経営向けに売るんですかね？

[170: eマンションさん]

>小田急は不動産事業の営業利益を30年度に300億円（23年度は171億円）に増やす目標を掲げている。
らしいです。