リーフィアレジデンス調布小島町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

リーフィアレジデンス調布小島町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/chofu50/

所在地：東京都調布市小島町二丁目29番1他（地番）
交通：京王線 「調布」駅 徒歩4分
間取：1R、1LDK、2LDK、2LDK＋S、3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：26.10平米～98.78平米
売主：小田急不動産株式会社
施工会社：風越建設株式会社
管理会社：株式会社小田急ハウジング

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: マンコミュファンさん]

おけ

[142: 新参者]

>>138 マンション検討中さん

新耐震だとは思いますが、特に、免震とか、制震とか謡っていないので、単に新耐震かと。
ただし、ちょっと気になるのは、べた基礎か、または、杭打っているのか、誰か知っている人はいますか？

[143: 新参者]

>>142 新参者さん

まさか、布基礎ってことは無いと信じていますが、布基礎なら、私はこの物件買いません。

[144: マンション比較中さん]

>>143 新参者さん
https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10082412
”直接基礎”となっています。
ベタ基礎か布基礎（フーチング）です、杭は無いようです。

[145: 新参者]

>>144 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。
7階建てで、くい打ち無しは、大丈夫なのでしょうか？
誰か専門家の方、教えて下さい。

[146: 新参者]

>>145 新参者さん

ちなみに、杭を打たなくても、支持層まで深く掘って、べた基礎にするなら安全と聞きますが、この物件は地下室は無いので、外形上は、表層部にいきなり建物置いているだけに見えます。

[147: マンション比較中さん]

>>145 新参者さん
http://library.jsce.or.jp/jsce/open/00035/2010/65-06/65-06-0208.pdf
調布駅地下化工事での地質調査が公表されています。
地下1.5～3ｍ程度までは関東ローム層でN値2～10です。
N値が3以下が軟弱、N4～9はゆるいと判断されて改良が必要ですが、
N10以上なら戸建ては直接基礎で問題ない土地です。
N30以上ならマンションなども問題ありません。

[148: 新参者]

>>147 マンション比較中さん

情報ありがとうございます。
このマンションの土地は、何メートル掘った上でN値はいくつだったのでしょうか？

[149: 新参者]

風越建設って、どうですか？
あまり聞かない名前ですが、大丈夫でしょうか？

[150: マンション比較中さん]

>>148 新参者さん
それは実際に建築した関係者と、
建築確認する役所の人でないと分からない情報です。

[151: 匿名さん]

う～ん、いくら駅近とは言えこの造りで23区でもない調布でこの値段はやはり考えものですね。都内と違って明らかに値崩れはしそうですね。まあ実需で気に入ったなら話は別なのかもしれませんが。
週末現地を見に行きましたけど、やはり東の駐車場が気になりましたね。独立型ベランダは最高ですが、あの壁だけの眺望は幻滅。さらに将来駐車場が高層ビルに建て替えられる可能性も十分にありますからね。

[152: 分析者]

>>151 匿名さん

やはり、値段はちょっと高すぎると感じる方が多いみたいですね。
基礎も直接基礎だし、工費も相対的に安いはずなので、価格が高い理由を聞いてみたいですね。

[153: マンション比較中さん]

>>152 分析者さん
企業の活動目的は利益の追求なので出来るだけ高価格で売りたい。
この価格でも売れると思ったからこの値付けに決まっている。

[154: マンション検討中さん]

発表会前は検討にも入っていた者ですが、正直引いてしまい、小田急に少々憤りまで覚えました。少々バイアスかかる情報もありましたが、冷静に考えてこの物件は少し笑えるくらいの明らかな割高で、本当に価値ある区内の物件への便乗値上げがトップクラスに顕著だなと感じます。

今後湾岸エリア含めて都内東側の大型開発が進む中で区外西側にある調布でこの値段で購入される方は、よっぽど調布にこだわりのある方なのかなと思います。

円安で材料費も上がり、今月に入ってついに住宅金利も上がり始め、購入タイミングとしては最も損する状況。借入額にもよりますが、仮に35年ローンで変動金利で1%上がると毎月の支払いも10万円近く上がるリスクもある。

某Youtubeでも動画が上がっていますが、もう住宅価格はピークアウトしつつあるので、待てるならもう数年後にくる暴落を待った方が確実に損せずに済みそうです。

[155: 口コミ知りたいさん]

我が家は背伸びして調布に住めればと思っていたのですが、もう購入できないことが確定したのでもう少し幅広く検討してます。今後収入もどうなるか全く読めないので。。

収入的に資産性が期待できるようなところでそもそも購入できないので少し離れても安いところで探しはじめましたが、ふじみのだとこんなに違うのかと新たな気付きもありました。

どこに住むか、本当に悩みますね。。

[156: eマンションさん]

>>153 マンション比較中さん

この価格でも売れると思った理由を聞きたいに決まっている。

[157: マンション検討中さん]

この近所をよく通りますが、立地はかなり良いと思いますよ。
なんだかんだでこのエリアの中心ですし、夜間やってる救急病院もあり、駅前も歩きやすいです。

予算的に私は無理ですが、お金があったら買いたかったです。

[158: 買い替え検討中さん]

戸数も少なめだし売れるよ、来年の引き渡し時期までに残り5戸位で
その後半年くらいして完売レベルかな

高い高いっていうのもわかるけど
調布だとこれくらいが今の相場

新築駅近５分以内はここしかないし
小島町はいいと思う

[159: マンション比較中さん]

>>156 eマンションさん
不動産価格は仕入れや原材料費、工賃の積算では無く、
人気で決まる相場価格なので、
価格に明確な理由などあったことは無い。
価格は売り手と買い手の合意だけで決まる。

[160: 真剣な購入検討者]

元調布住人です。今は都心住まいですが、引退して調布に戻りたいです。
本物件、真面目に良ければ買いたいと考えている者です。

値段は、本当に良いなら、多少高くても良いと思っています。
スレを見ると、相場より高そうという意見が過半数ですが、それでも、本当に良いなら、むしろ、抽選のライバルが減るのでいいです。一生住むつもりです。

そして、個人的には、立地については文句ありません。
見た目のデザインもちょっと地味な印象はありますが、私の様な年齢層なら、まあ、問題ありません。離れの部屋があるのは気に入りました。

あとは、建物自体がどうなのかが少し気がかりです。
やはり、地震は怖いし、必ず、地震はある前提で考えるべきなので、耐震性が高いのものが希望です。

直接基礎で、免震でもなく、制震でもないということですが、耐震性は大丈夫なのでしょうか。WEBによるも、タイルなどはかなり凝ったものを使っているということで、地震で剥がれ落ちたりする心配は杞憂でしょうか。また、通常の耐震ビルは、特に上層階になるほど、揺れると思いますが、最上階希望なのですが、やはり低層階の方が無難でしょうか。