プラウドタワー神戸垂水ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドタワー神戸垂水について語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131150/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155269

事業名称　 垂水中央東地区第一種市街地再開発事業
施行者　　 垂水中央東地区市街地再開発組合
所在地　　 兵庫県神戸市垂水区神田町 159 番（地番）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 32 階建（一部鉄骨造）
主要用途　 住宅・商業
事業コンサルタント 株式会社都市設計連合
参加組合員（住宅分譲者） 野村不動産株式会社
特定業務代行者（設計・施工・監理） 株式会社竹中工務店
商業コンサルタント 野村不動産コマース株式会社

交通：ＪＲ山陽線 「垂水」駅 徒歩2分
山陽電気鉄道山電本線 「山陽垂水」駅 徒歩3分
間取り：1LDK ～ 4LDK
専有面積：44.02㎡～134.88㎡
総戸数：315戸
竣工時期：2026年3月下旬
入居時期：2026年7月下旬
売主：野村不動産株式会社
施工：株式会社竹中工務店
管理：野村不動産パートナーズ株式会社


https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2023100302298.pdf

[1153: 周辺住民さん]

>>1152 匿名さん
高潮も水害もギリギリかかっていませんでした。すみませんでした。そこの部分は推測でした。訂正します。想定外の津波が来ませんように。

[1154: 名無しさん]

>>1151 周辺住民さん

あのね どこでもどんなマンションでもええなええって話じゃないやろ タワマンやからほしい人もおる 内廊下も少ないやろ タワマンに住んだことないから良さがわからんのやな

[1155: 通りがかりさん]

>>1153 周辺住民さん

想定外の津波とかあるかないからのリスクを考えるならやめとけ 海の眺望が欲しければ海の近くになるやろ 津波はあるかないかわからんけどきれいな眺望は毎日や

[1156: マンション検討中さん]

購入にあたり駐車場が数台必要なのですが近辺には月極駐車場がないんですね。
マンション駐車場は出すのに時間かかるのでレバンテに月極で止められたら便利なのに。
この辺りに住んでいる方はどこに止めているんだろう。
購入できても2年後のことですけどちょっと心配。

[1157: 口コミ知りたいさん]

駅近くに住んでる人は2号線沿いのかなり駅から離れた駐車場にとめてて不便そう
ここは一方通行とか車は通行許可証いるとかで車持ちにはなかなかハードル高いな

[1158: マンション検討中さん]

>>1157
ありがとうございます！
２号線沿い一度リサーチしてみます。

[1159: マンション検討中さん]

見学会行きたいのですが埋まって予約取れません。
やっぱ手付金は10%ですよね?

[1160: 匿名さん]

抽選らしいね、次期値上げはほぼ確実だから供給増やしてほしい

[1161: 評判気になるさん]

>>1160 匿名さん

次期は値上げ？ないない。垂水はないよな。

[1162: マンション検討中さん]

モデルルーム見ましたが、めちゃめちゃ良かったです。ここ数年、垂水区周辺の複数マンション見学してきましたが、全てにおいて圧倒的でした。

他と比較にならない、ここだけで検討する人が多いマンションだと思いました。

[1163: 口コミ知りたいさん]

>>1162 マンション検討中さん

複数見学した意見投稿ありがとうございます。
プラウドは、値段も納得ですか？

リビオシティ、プレディアと値段比較したら、リビオシティとプレディアは、割高のイメージになりますか?

[1164: マンション検討中さん]

価格が安いと思える部屋と高いと思える部屋が極端すぎる

[1165: マンション検討中さん]

ここ購入確定やわ
みんなもここの欲しい部屋買えるとええな

[1166: マンション検討中さん]

>>1163 口コミ知りたいさん
プラウドはランニングコストがその二つより倍ぐらいかかると思う

[1167: マンション検討中さん]

管理費はたしかに高いなと思いました
各階ゴミ捨てもあるので仕方ないですかね

[1168: 匿名さん]

過去内容見ると低層や東向き西向きは2期以降ということなんでしょうか？

[1169: マンコミュファンさん]

>>1164 マンション検討中さん
そうかな？全体的にかなり安いと思う
2026年竣工のマンションと比べての話だけど。
デベの友達に聞いたら今後竣工マンションはさらに値上がり必須だから立地がよくないと売れない= さらに高い物件ばかりとなるから

[1170: マンション検討中さん]

この値段が安いって、マンコミュは富裕層多すぎでしょ
あと、マンコミュにポストしてる人らはデベの友人も多くない？

[1171: 坪単価比較中さん]

・第１期予定坪単価
プレミア（30F以上　坪538-784
ノーマル（29F以下　坪271-613

・月額の予定維持費（管理＋修繕）㎡単価と75㎡価格例
初年度　441円/㎡　33,075円
6年目　548円/㎡　41,100円
11年目　655円/㎡　49,125円
16年目　762円/㎡　57.150円
21年目　815円/㎡　61,125円
26年目　815円/㎡　61,125円

ネット　2,365円
その他　210円　

・駐車場　176台（付置率56%）　月額
普通車40台　24,000円
ミドルルーフ20台　26,000円　（EV対応20台）
ハイルーフ116台　28,000円　（EV対応33台）

・バイク、ミニバイク置き場　月額
バイク　7台　4,000円
ミニバイク　25台　3,000円

こんな感じ？
間違ってたらゴメン

[1172: 坪単価比較中さん]

>>1170 マンション検討中さん
そりゃサラリーマンからしたら高いけど現物資産持ってる人は
リーマン後から数倍になってるでしょ?
しがない地主のうちですら資産何倍にも増えてるくらいだから世間は金あまり状態ですよ。周りも使い道ないからタワマンや暗号資産やら色々と手を出してる人多いです。
一棟買いの人も多いですが、眺望はタワマンでないと買えないので希少ですよ～

[1173: マンション検討中さん]

>>1172
ありがとうございます！
デベの友人多すぎの件もご解説いただけないでしょうか？

[1174: 匿名さん]

>>1172 坪単価比較中さん
地主で金余りとは？
何倍に増えたのは処分したということかな？
含み益では金余りとはいわないでしょうし賃貸料はそこまで上がっていませんので

[1175: マンション検討中さん]

ここ見てたらほとんどが投資用に買う人っぽいな
永住者向けじゃなさそう

[1176: 名無しさん]

>>1175 マンション検討中さん

ワイは永住者やけどな
タワマン買うの夢やったからな

[1177: マンコミュファンさん]

>>1175 さん

そうなんですか？
どの辺りを見てそう思われるのでしょうか？

[1178: 匿名さん]

垂水区でこの値段って、正気の沙汰ではないと感じる。垂水区ですよ？

[1179: 匿名さん]

75㎡　南向き21階　8500万台
77㎡　南向き21階　8600万台
102㎡　南向き21階　16600万台
61㎡　東向き21階　6100万台
81㎡　東向き13階　7700万台
83㎡　東向き8階　7400万台

[1180: 匿名さん]

価格表

[1181: eマンションさん]

投資向けが多い場合のデメリットは
役員になる確率が上がる
賃貸の住人のモラルが低くなりがち
それぐらいかな

[1182: 垂水いいかも]

ここは地権者店舗の管理分として全体管理費名目で管理費の徴収が上乗せになっている分だけ管理費が高くなっている。
肝心の修繕積立金は低く抑えているから、その分将来値上げが必須となる。
全然良心的ではない。

[1183: 垂水いいかも]

価格的にはギリ許容範囲だが、東京周辺神奈川、埼玉、千葉では中古マンション値下がりが顕著になってきているとか、一方２３区は中古マンション値上がり継続中との日経記事。
関西でも大阪の超都心北区では値上がり継続中。
周辺では値下がり開始かも。
垂水はかなりの周辺部に位置するから今後の中古マンション上昇期待は薄いかもと思案中。垂水は見送った方が良いかなあ？？思案中。

[1184: 匿名さん]

>>1179 匿名さん
安過ぎる・・・

[1185: 口コミ知りたいさん]

実際にこの辺に住んでるから言えるけど垂水は投資で買うような場所じゃない
住むのはすごくいい

[1186: 垂水いいかも]

>>1185 口コミ知りたいさん
僕もそう思います。
つまり、リセールバリューは期待してはダメということですね。
それとここの価格は決して安くはないですよ。むしろ割高の印象が強いです。
さくら業者の言説に惑わされないよう気をつけてます。

[1187: マンション検討中さん]

皆さん安い安いと声を見かけますが、明石のタワマンの新築と比べ安いのですか？
駅近のワコーレ五色が再び7280万円で出ていますね。

[1188: マンション掲示板さん]

>>1186 垂水いいかもさん
部屋によるのではないでしょうか。東向きなどは良い価格に思えますし、条件良いところは買える人が買う、割高とか、そういう価値観ではないのでは？

逆に今の建築費を考慮すると、直近10年以内に、新築で、この金額で買えるタワーマンションは、兵庫県内では出てこないことが、ほぼ確実になりつつあります。現在計画もありません。
未来からの逆算では、サラリーマンなどが新築で買える、近年最後のタワーになるかも？とすら思う

[1189: マンション検討中さん]

いや、今の相場ならかなり安い方だから。
なんか安いと書くと資力の足りない人からステマだのなんだの妬まれるけど
他のタワマンの相場や現在の建築原価を知ってればここまで頑張ってるのは他にない
ましてやタワマン規制で神戸線のタワマン建設可能な駅とそれに見合う立地かつハザードかかってないところは少ないし、この価格帯で出してこないよ
なんかよくわかってないけど高い、安いと書くやつはサクラとだの書く人は根拠も書くべき。
あとランニングコストは他も同じだから、値上げ必須なタワマンばかりで問題になるよ。
修繕費ここまで正直に値上げ予定にしてるのはありがたい話。

[1190: 通りがかりさん]

>>1181 eマンションさん
プラウドの場合はオーナーも役員持ち回りやで～
管理しっかりしてるから、任せておけばってところはある

[1191: 匿名さん]

垂水ですよ。土地をかなり安く仕入れてるでしょうから
もう少し安くてもいいんじゃないかと思う。

[1192: 匿名さん]

事業が確定した段階で為替予約してるだろうから
安くて当たり前
努力とか関係ないから

[1193: 匿名さん]

高いといえばたかいけど、ここで買えないと
もう新築タワマンは買えない可能性がある

[1194: 匿名さん]

>>1191 匿名さん
ここより安い新築タワマンなんて県内にないから諦めなさい

[1195: 匿名さん]

タワマンっていうのは都心部に建つタワマンに価値があり、兵庫で都心と言えば三宮、元町、神戸駅の間のタワマンなら価値は落ちにくいと思われるが、垂水となると将来的にとんでもないことになりそうだね？

[1196: マンション検討中さん]

まさか垂水にタワマンが建つなんて考えられなかったな

[1197: 名無しさん]

>>1195 匿名さん
プラウドタワー明石の中古事例見たことある？
10年経っても落ちてないけど、、、！？

[1198: 口コミ知りたいさん]

明石と垂水ってどっちが価値高いんだろうね

[1199: マンション検討中さん]

子育てするなら明石市が子育て支援が充実してるとか
昔いってなかったでしたっけ？
子育て関係ないので覚えてないのですが、それで
垂水から明石市へ転居する人が増えたとかなんとか。違いましたっけ。

[1200: マンション検討中さん]

明石駅周りは店もいっぱいあるし充実してるね
新快速も止まるし
プラウド明石は雨に濡れずに駅行けてめっちゃ便利だな

[1201: ご近所さん]

行動範囲の広い現役バリバリマンにとっては明石、新快速が止まり神戸、三宮、大阪までの通勤が便利で新幹線西明石駅まで1駅の為広範囲での移動がしやすい。それに比べて垂水は通勤時間帯には普通しかなく三宮まででもトロトロと行くしかない。交通の便が悪る過ぎる。垂水はリタイヤした高齢者が余生を過ごすか近隣勤務者のみの生活場所。

[1202: 評判気になるさん]

子育て世代は明石の方が優遇されて住みやすい　

[1203: 通りがかりのもの]

それなら、明石で新築のタワマンを購入すればいいじゃないか

[1204: 買い替え検討中さん]

ここは老人の終の住処
子育て組は明石で戸建
どうですか？

[1205: 匿名さん]

いいですねえ

[1206: 通りがかりさん]

欲しかったら買えばええんやで
色々言われてるけど自分の考えでええんやで

[1207: 周辺住民さん]

お金が有り余ってるなら、北西か南西のプレミアムフロアが欲しいです。
残念ながら買えませんが。

[1208: マンション検討中さん]

子育て世代こそ時間がないから、買えるなら駅近に住んで、15年後くらいに子供成人して、売って住み替えか、貸して家賃収入かとか選べたら理想だよな。戸建ては買ったら、一生住む覚悟が必要

[1209: マンション検討中さん]

子育て世帯なら舞子かなぁ
ここは車が不便すぎるから車乗らない高齢者の方が向いてる
あと子育て世帯には高すぎる

[1210: 匿名さん]

>>1209 マンション検討中さん
舞子周りに全然何もないから子育てには向かない
商業充実してる垂水のがまだマシ。でもたるみは維持費高過ぎるから
結論両方子育て世帯向きではない・・・
というか子育て世帯向きマンションはもう新築ではない
西神中央の売れ残りが消えたらもう全滅

[1211: 通りがかりさん]

垂水も舞子も学区はめちゃくちゃいいから子育て向いてる
ただここは治安が微妙なので子育てならまだ舞子の方がいい
あと子育ては駅近とか商業施設とかそんなんいらん
タワマンは子育てじゃなくて子なし共働きや老夫婦に向いてると思う

[1212: 匿名さん]

>>1211 通りがかりさん
治安が悪いて妄想で言うなよ、ものすごく治安いいぞ
何を持って治安が微妙とか書いてんだよ、根拠示せよ地域差別かよ

[1213: マンコミュファンさん]

>>1211 通りがかりさん
自分の価値観押しつけるなって 必要ないと思うならここに書き込まずに良いと思うマンションの情報収集しとけ しょーもない語り放題の持論は誰も聞きたくない

[1214: 購入経験者さん]

子供のためならよく考えよう
https://mhlw-grants.niph.go.jp/system/files/2008/081031/200805022A/200...

[1215: マンション検討中さん]

>>1211 通りがかりさん
【タワマンは子育てじゃなくて子なし共働きや老夫婦に向いている】 同 感

[1216: 買い替え検討中さん]

>>1211 通りがかりさん
タワマンは子育てに向いていないは正解だと思う。

[1217: ご近所さん]

こんなに小学校が近いのに皮肉なもんだね

[1218: 匿名さん]

明石の付属にいかせるだろう

[1219: 口コミ知りたいさん]

>>1214 購入経験者さん
タワマン居住と関連がないって論文ですね、よく読まずにリンクだけ載せちゃったの？？

[1220: 垂水いいかも]

治安の懸念あるのかどうかということですが・・・
駅北は治安の不安はほぼ感じないでしょう。
一方、駅南の垂水漁港付近はやや問題かも・・・真昼から酒のんだおっさん・じいさんが垂水漁港の周辺で寝転がっているのを結構見かけますよ。なかには絡んでくる者も・・・

[1221: 匿名さん]

垂水タワー横のパチンコ屋前でタバコを吸って酒を飲んでベンチに座っている目つきの悪い兄ちゃん達がよく奇声をあげてもめているのはみっともない。

[1222: 評判気になるさん]

裏の自動販売機の前で座り込んでビールを飲んだおっさんが歩いているものを上から下まで舐めるように見ているのは気色が悪くて近くを通るとしょんべん臭い。

[1223: 匿名さん]

プラウド横通ったらおじさん4-5人が昼間から道端に座り込んでるのを自分も見ました
日常茶飯事なんですね

[1224: 匿名さん]

学区から考えても別によい場所ではないからな
ウエスト、レバンテ考えてもウエステの方が価値は高い
東口のほうが柄は悪い

[1225: 買い替え検討中さん]

ウエステのイオン
レバンテのコープ
若干レバンテのコープの方が客層年齢高めに感じた
ただの感想

[1226: 口コミ知りたいさん]

パチンコ屋の前のたまり場にこの前もパトカーが３台来ててたなあ　このくらいのことは日常茶飯事やからわいは別に治安が悪いとは思わんけれど

[1227: 匿名さん]

たかが酔っ払いが暴れたり、若者が大声を上げて喧嘩したりその辺で寝たりすることは全国どこでもある事や。こんなことくらいで治安が悪いといわれたらたまったものでない。仕事がなく家もなくすることもないのでおるだけや

[1228: ご近所さん]

昔、垂水駅で１０００人　垂水抗争があった　

[1229: 垂水いいかも]

やはり舞子の方が治安は良いのでしょう。

[1230: 名無しさん]

良いなと思う他のマンションのスレ見ても高いとの書き込みが多くて、そこから治安や眺望と言った客観的判断がしにくい点でネガティヴキャンペーンが始まっている。比較的安い尼崎や大久保、姫路、その他都市圏から離れたマンションにおいては、ネガティヴキャンペーンが少ないのでかなり恣意的な書き込みだと感じてきた。

[1231: 匿名さん]

現地行って確認してくればいい

[1232: マンション検討中さん]

何はともあれ、低層と東向きおすすめだからモデルルーム行った方がいいよ。
色々言われているけど、品質も設備も、このエリアのその他新築とレベルが違いすぎるから。
長期優良、二重床二重天井、竹中施工、免震構造。これ一部だけど、控えめに言って、強すぎる。

[1233: マンコミュファンさん]

垂水タワーは西成の星のリゾートホテルのイメージ

[1234: 匿名さん]

現地行くとあれ？って感じだけど垂水のイメージはそこまで悪くないと思う

[1235: 名無しさん]

まぁ、不似合いということやろ

[1236: 匿名さん]

>>1233 マンコミュファンさん
全国にたくさんありますな、・・・・の星野リゾート。神戸市が垂水にリニューアルを加速するから、5年後にはそこそこになるかも。

[1237: マンション掲示板さん]

>>1226 口コミ知りたいさん

無理にそんな言葉使わんでええで お前大人しいやつやろ？どっちかいうたら影のうすーい
ネットやからっていちびんな

[1238: 垂水いいかも]

プラウドタワー明石　中古築７年
２３F　西中住戸　７２．４３㎡　６７８０万　＠３０９
プラウドタワー　神戸垂水　新築
２１F　東中住戸　７４．８５㎡　７５５０万　＠３３３

明石ー大阪　３８～４１分　新快速
垂水ー大阪　４５～４８分　快速
明石からの方が途中座れる確率が高くなるので通勤は楽

明石：駅直結、マンション棟内オフィス入居　周辺オフィス多数　北：明石城、南：海
垂水：棟内オフィス無し　周辺オフィス無し　南：海

築年数７年の差があるも分譲後は両者中古物件となる
マンション建物外観
　　明石：コンクリート多用
　　垂水：ガラス素材多用（おしゃれ感は強い）

今から３～５年後のリセールは明石の方が高いかも
明石地区の方がオフィスも多くあり治安は上

道路事情
垂水は国道２号線が幹線となるも、大阪方面から来ると塩屋を過ぎて垂水直前で片側１車線道路となり急に狭くなる。したがって渋滞することが多くなる。

[1239: 買い替え検討中さん]

プラウドタワー明石中古での販売履歴
※注意　売り出し価格であり成約価格ではない

[1240: 垂水いいかも]

マンションのリセールを考えた場合、立地の評価により年率換算の資産評価の伸び率が変わる。個人的に計算すると３～５年後に上記２物件において明石、垂水の評価価値の逆転がありうる。
マンション立地は明石の物件の方が上。

[1241: 垂水いいかも]

明石のタワーから垂水のタワーへの住替えはほぼ無しといえる

[1242: 周辺住民さん]

>>1241 垂水いいかもさん
垂水のタワーから明石のタワーへの住替えもほぼ無いだろう。

[1243: eマンションさん]

垂水はゴルフ場までバスで10分で行ける

[1244: 匿名さん]

明石と比較すること自体ナンセンス
明石が神戸から人口を多少吸い上げたにせよそれはどちらかというと弱者を吸い上げたにすぎず一過性にすぎない

[1245: マンション検討中さん]

明石を、検討ならどうぞそちらへ。
マンションギャラリー行けばわかるけど抽選必至だから買いたい人が買えばいい。

買わない人は、欲しい人が予約取りにくくなるだけだし、早く検討から外してくださいな。
以上、解散。

[1246: 通りがかり]

明石を勧めてる人は中古物件を高値で入手して処分できない不動産屋かな。どうしてそんなに新築タワマンが無いのに頑張るのかなあ。

[1247: 評判気になるさん]

以前、14年ぐらい垂水駅付近に住んでいましたが、個人的には治安が悪いとは感じず、お店も多く、アウトレット送迎バス、垂水図書館、病院など便利に感じました。

バスで名谷駅にも行けたり重宝していました。

[1248: eマンションさん]

どんな環境でも住めば都

[1249: 匿名さん]

>>1238 垂水いいかもさん
明石から新快速だろうが、垂水から新快速だろうが、朝ラッシュの上りは座れないよ。明石からの新快速の方が停車駅が少ないんだから、座れる確率が高いわけないでしょ。意味分からん。
とはいえ、垂水は朝ラッシュ時の快速がないから、楽なのは明石。

[1250: 匿名さん]

>>1249 匿名さん
間違えました、垂水からは新快速でなく快速。

[1251: eマンションさん]

やっと、MR に行けます。1期の締め切りになんとか間に合うかなぁ。

[1252: マンション検討中さん]

１期は1LDK対象外ですか？