プラウドタワー神戸垂水ってどうですか？

[匿名さん]

プラウドタワー神戸垂水について語りましょう。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/w131150/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155269

事業名称　 垂水中央東地区第一種市街地再開発事業
施行者　　 垂水中央東地区市街地再開発組合
所在地　　 兵庫県神戸市垂水区神田町 159 番（地番）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 32 階建（一部鉄骨造）
主要用途　 住宅・商業
事業コンサルタント 株式会社都市設計連合
参加組合員（住宅分譲者） 野村不動産株式会社
特定業務代行者（設計・施工・監理） 株式会社竹中工務店
商業コンサルタント 野村不動産コマース株式会社

交通：ＪＲ山陽線 「垂水」駅 徒歩2分
山陽電気鉄道山電本線 「山陽垂水」駅 徒歩3分
間取り：1LDK ～ 4LDK
専有面積：44.02㎡～134.88㎡
総戸数：315戸
竣工時期：2026年3月下旬
入居時期：2026年7月下旬
売主：野村不動産株式会社
施工：株式会社竹中工務店
管理：野村不動産パートナーズ株式会社


https://www.nomura-re.co.jp/cfiles/news/n2023100302298.pdf

[1071: 匿名さん]

>>1055 マンション検討中さん
最近だと西宮の駅遠マンションでもそれ以上しますよ、名谷や舞子より安い価格でタワマン仕様なのはちょっと安すぎませんか。なんでそこまで値下げされたんでしょうか。

[1072: 職人さん]

>>1055 マンション検討中さん
ほとんどの人がモデルルーム案内すら来なくて、モデルルーム予約も取れないになぜ値下げするんでしょうか。案内されないことには買えないので先行案内者だけの特別価格ってことですか？？？

[1073: 匿名さん]

>>1072 職人さん
金持ちには今後の付き合いもあるから安く売るのでしょ
上層買うついでに低層も一つ買ってくれる方が手続きも楽だし
金ない庶民は説明コストも高いしローン審査落ちるリスクもあるから安く売るメリットないしね

[1074: 名無しさん]

価格破壊やん、低層全部買うわ

[1075: eマンションさん]

>>1072 職人さん
そうとは考えたくないですけど、野村不動産は人を見て案内者を選択されてるのかなと思ってしまいますね。

[1076: 口コミ知りたいさん]

人を見て案内者を選択しています　　　

[1077: 匿名さん]

金ない庶民はローン審査落ちるリスクも高く入居後もトラブルメーカーになる

[1078: 通りがかりさん]

そんな安いのここ？
早期完売かな

[1079: 名無しさん]

>>1078 通りがかりさん

舞子ホテル跡地、プレディア舞子予定価格への影響とプレディア舞子購入予定者がプラウドに変更する可能性ありますか?

[1080: 名無しさん]

ネットに価格書くバカが現れなきゃお金持ちのみの特別価格だったかもしれないのにな
庶民が押し寄せたら値上げするしかなさそう

[1081: 通りがかりさん]

単に早期で購入希望者が高層ばっか希望出したから低層の値付け甘くしてしまったんだろう
まだモデルルーム行けてない金ない庶民派の需要を読み間違えたということ
坪270万とか2026年のタワマンとしては破格だけど、この歪みも早期訪問した金持ちのおかげ。
最初にお前らみたいな庶民が押し寄せてたらこんな価格になってない
俺はありがたく低層複数希望出させてもらうつもり
ありがたやありがたや

[1082: マンション検討中さん]

>>1079 名無しさん
垂水の二期は大幅に値上げすると思うから今より下がる可能性は皆無だろ

[1083: マンション検討中さん]

誰だよパンダ部屋ないってほざいてたやつ、
俺はあるって言ってたのに全否定だったよな

[1084: マンション検討中さん]

>>678
>>682 匿名さん
>>666 通りがかりさん

パンダあるやんけ、謝罪しろよ
俺はあるって書いてたぞ

[1085: マンション検討中さん]

>>400 名無しさん

おまえも謝罪しろよ、何が坪280万は出ない！だよ
270万やん、俺に謝罪しろよ

[1086: マンション検討中さん]

>>486 評判気になるさん
おまえも検討違いなこと宣ってたけど、坪270万からやろ
素人のくせに知ったかで坪280万はないと書きよってしょーもな。
結局相場観もないただのオークション野郎やん

[1087: 通りがかりさん]

低層民もスカイラウンジは無料なん？
せやったら安い低層買ってラウンジ入り浸る方がええやんってならん？
ラウンジの利用時間制限あるんか？低層民が老人会開くことにならんか

[1088: 匿名さん]

低層は流石にラウンジ有料ちゃうの？じゃないと低層買ってラウンジで眺望見れば済むじゃん。

[1089: 匿名さん]

無料なら高層民はわざわざスカイラウンジなんて使わんから低層民の溜まり場になるんやない？
俺は眺望どうでもいいから低層安いからほしい

[1090: eマンションさん]

モデルルームいきましたけどやっぱりランニングコストが高いですね、、

[1091: 匿名さん]

金持ちばっか先行で案内したせいで希望が高層階に偏ってしまって慌てて低層をバーゲン価格にしたのかな???? 案内されてない大多数は低層希望でしょうに.... この価格だと高層希望者のおかわりや投資家も希望出して未曾有の抽選になりそう... 今坪270万だと設備カットした新築しか買えないのにな

[1092: マンション検討中さん]

だいたいの管理費と修繕費でてますか？

[1093: eマンションさん]

>>1092 マンション検討中さん
だいたいではなく、きっちりとした数値が出ていますよ

[1094: 坪単価比較中さん]

>>1092 マンション検討中さん
あくまで現状の長期修繕計画（案）だと

管理単価　@293/m2
修繕単価　@148/m2
他経費1　2365円
他経費2　210円

予定修繕計画　単価推移
6年　241/m2
11年　348/m2
16年　455/m2
21年 　508/m2
26年　508/m2

低層だろうが高層だろうが維持費は広さにかかるから
70平米なら15年後は大体毎月55,000円だね駐車場入れればザックリ80,000円位
ここにローン返済と金利上昇が乗っていく感じかな
（まぁその場合は所得や他の金融資産も上がってくんだろうけど）

[1097: 管理担当]

[No.1095～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1098: マンション検討中さん]

管理費修繕費高いな

[1099: 垂水いいかも]

当初の自分の価格予想からしたら大体当たっていたよ。
しかしまだまだ高い価格設定だと思う。
なんせ垂水ですよ！漁村の町で、庶民の町。
タワマンなんて似合わない所だと思っている。
それにしても垂水ですよ！まだまだ高い！

[1100: 垂水いいかも]

タワーの仕様も貧弱。エレベータは各駅停車だと。
大阪の中之島も近いのだから、一度見に行けばわかると思う。
どだい街の造りや雰囲気が違いすぎるのが体感できるぞ。

[1101: マンション検討中さん]

まぁ確かにタワマンは似合わん街だよな
駅周りの治安も微妙だし

[1102: 通りすがりさん]

>>1097 名無しさん
自分はただのリーマンだから親の金自慢し出した笑

[1103: 口コミ知りたいさん]

>>1097 名無しさん

嘘臭いー 何百台やってー

[1104: 匿名さん]

ワイはちなみに会社員とは違うただの経営者やけど、神戸出身で都内に２部屋、この写真の神戸(セカンドハウス)を所有しておるが、絶対に垂水のタワマンは買わない。

何故かというと価値が低い、長房なし。以上！
タワマンは眺望をが買うのだよ。

橋なんて見ても仕方ないし、橋見るなら丘の上の一軒家からでも見ることが出来るのだよ。

橋の眺望なんてその辺の団地の上の階でも見えると思うから希少性はないのだよ。

あとランニングコストが高いのは致命的だわ。
プールも温泉もついてないよね？？

[1105: 通りがかりさん]

ワイ

[1106: 匿名さん]

君はそうでも、神戸や明石で育った人は明石海峡大橋みたい人多いのよ
まあシティタワー神戸の中古買った方が資産性高いのは認めるで。そらそうや。

[1107: 匿名さん]

>>1094 坪単価比較中さん
これ野村はかなり良心的だな、インフレ率加味して試算している。
今のタワマンはほぼ積立不足に陥るから修繕積立金の均等化進めないと行けないのだけど、議案が通る可能性は低い。先送りにし続けているからどこかのタイミングでここよりも一気に値上げしないとダメなのよ。
でもマンション詳しい人たちは決議を通すよりも見かけの修繕費低いままで
売り抜けてしまうから何も知らない居住者だけがババ抜きしてる状態。
なので野村のこの正直ベースな積立額は長く住む人にとっては非常にプラスになる。

[1108: 匿名さん]

つまり、今中古のタワマン買って長く住むと
ここの修繕積立金よりも遥かに高くなる可能性が高いし、
修繕費値上げのババ抜き合戦にいずれ参加することになる。

高齢者は自分があの世に行ってから上げろというし、短期住み替え者はもちろん反対する。そうこう言ってるうちに修繕ができずに廃墟するリスクもある。

[1109: 匿名さん]

先住民もいるんでもめないように高くしたほうがいいよ

[1110: eマンションさん]

管理費は低い方がいいけど、修繕費は高い方が絶対にいい。修繕費不足になると売るに売れなくなるし。修繕費低くて嬉しいのは短期転売ヤーだけでしょ。竣工時に契約して発注するわけではないので規模の似てるタワマンは同じだけかかるよ。

[1111: 匿名さん]

修繕積立金の均等化や値上げが難しいタワマンを中古で高値で買う人が多いのは長く住むつもりがないから、完全にババ抜き合戦。
物件価格も修繕費も安いうち買って値上がり前に売り抜けるというのを東京では皆がやり過ぎてて均等化の議案は通らない。
野村は実需で長く住む人に売るためにあえて修繕費を正直ベースにして投資や短期転売を排除しようとしてる。デベの鏡だね。

[1112: 匿名さん]

ここは、実需にとっても良いマンションになりそうですね。

[1113: 通りがかりさん]

ローン借入審査で借入希望額が半分に減らされた エライこっちや 最近はローン審査で落ちる人も多いとの話

[1114: 匿名さん]

わいは金がないからフルローンの申し込みをする

[1115: 口コミ知りたいさん]

>>1114 匿名さん
頑張ってください　　応援しています

[1116: マンション検討中さん]

購入希望の場合、事前に銀行へ申し込みをしなければならないのでしょうか？　　できたら多く借りたいのですがどれだけ借りれるかはわかりませんが。

[1117: 匿名さん]

>>1116 マンション検討中さん

ローンの事前審査が通らないと申し込みできないのが通常かと思います。現金で買う人は別ですが。

[1118: 坪単価比較中さん]

>>1116 マンション検討中さん
その為の「事前審査」なので
項目埋めていくだけの機械的な審査で無償で出来ますからどうぞ

[1119: マンション検討中さん]

>>1118 坪単価比較中さん
ありがとうございました

[1120: 評判気になるさん]

絶対に買うとか買いたいといわれている方々は事前審査をすでに受けたうえで買うといわれているんでしょうか　もしくは買いたいなあという希望だけなんでしょうか　　まさかうなるほどお金があるということなんでしょうか

[1121: 匿名さん]

>>1120
年収倍率から考えて事前審査なんて受けるまでもない人がほとんどでしょ
そんなギリギリで買う君みたいなのは買わない方がいい、ランニングコスト払えないでしょ

[1122: 坪単価比較中さん]

・他の物件で出した自分の与信（借りられる額）を既に把握している
・買い替え予定である
・贈与や相続税対策等の金策がある
・キャッシュがある
・とにかく資産がある
それらの資産背景をデベロッパーに証明できるとかかなぁ？

[1123: マンション検討中さん]

過去レスで見た記憶なのですがエレベーター高層と低層別れてなくて非常用のような各階止まるのしかないのですか？見間違いですよね。まさかね？

[1124: マンコミュファンさん]

>>1123 マンション検討中さん
着床制限の事？
MR来場初日に確認するよねそんな事

[1125: マンション検討中さん]

>>1124 マンコミュファンさん

横ですが答えが全然違いますねwww

[1126: マンコミュファンさん]

>>1123 マンション検討中さん

4台とも各階停止みたいですよ

[1127: 通りがかりさん]

出来れば、賃貸で住みたいんですけど、きっと投資目的のが何部屋かでますよね？
２人暮らしやけど、44じゃせまいし、58がいいな！
家賃どれくらいかな？低層階なら20万くらい？

[1128: 坪単価比較中さん]

まぁ低層とか中層とか角でも北東とか
グロスも単価も抑え目の所はある程度は出るんじゃないですか
ただ維持費というか経費率の伸びが凄いので普通賃貸より定借で出してくる人もいるかも？

[1129: マンション検討中さん]

>>1126 マンコミュファンさん

ありがとうございます。
315戸もあってそれはキツイですね。4基も少ないです

[1130: 匿名さん]

高速のEVなのかしら。

[1131: 通りがかりさん]

>>1124 マンコミュファンさん

もしかして非常用エレベーターの事知らないのですか？
勘違いしてます？着床装置あるかなんて聞いてませんよ

[1132: 評判気になるさん]

>>1128 坪単価比較中さん
他のタワマンもいずれ大幅に値上げしないとダメだから関係ないよ
ここだけ高くなるわけない。
むしろここは最初から値上げ完了してるから他よりも修繕費不足に苦しむことがないメリットがあるくらい

[1133: 匿名さん]

>>1130 匿名さん
高速エレベーターだと勝手に思い込んでた
実際のところ、どうなんだろう

[1134: 通りがかりさん]

>>1126 マンコミュファンさん

それ高層のいらいらエグくない？？

[1135: 匿名さん]

カタログ見たら、エレベーターの速度は150m/分でした。

[1136: マンション検討中さん]

>>1134 通りがかりさん
全然問題ない水準かと。315戸に対して4台、約80戸に1台の水準。至って普通です。最近のエレベーターは賢いので4台がいい感じに下、真ん中、上とかで待機すると思います。

むしろ大規模の板状マンションで、端の部屋からエレベーター前まで移動して、そこから待つよりも早く下に行ける説ありますよ。

[1137: マンション掲示板さん]

>>1129 マンション検討中さん
300戸前後のタワマンで、エレベーターが5基以上あるマンションなんて、日本にないんじゃないか！？あるんかな

[1138: 名無しさん]

>>1137 マンション掲示板さん

普通に沢山ありますよ

[1139: 名無しさん]

>>1136 マンション検討中さん
いや、イライラ度は戸数対比ではなく階数対比だからこの階数だとかなり待たされるぞ
なんで上層低層で分けないんだろうか、謎過ぎる
朝の混雑時は各停になるのに...

[1140: 垂水いいかも]

スカイラウンジが屋上（最上階）だからだよっ！
謎でもなんでもない。

[1141: 通りがかりさん]

高層買う理由ないやん

低層で朝のエレベーターで高層のやつらを止められるし、逆も然り。
32階住民より先に降りられる

上下でエレベーター分かれてないと高層へ高速運行できないね

低層安いしスカイラウンジは使い倒せるし
低層のが人気でそう

[1142: 匿名さん]

30階からエレベータで降りてきて低層で止めまくったら舌打ちされそう

[1143: マンション掲示板さん]

>>1142 匿名さん
タワマン文学読みすぎ

[1144: マンション掲示板さん]

エレベーター4台が各階停車なんてモデルルーム行ったら初めから分かることなのに、今さら話題になるってことは、モデルルーム行かずにポストしてる人の方が多いんかな

[1145: ご近所さん]

デモルーム見行きましたけどよかったです。価格も高すぎだろ！ってお部屋からまぁいけるかなぁ（高いけど）という感じでした。31階の3億の部屋はどんな人が買うんだろうか。

北西の部屋は2期にすべて回すようで価格わからないです。

3階に住んだとしても、非常階段は基本的に使用禁止でエレベーター（全部で4基）使ってください。と言われました。https://www.sumu-log.com/archives/63937/

[1146: ご近所さん]

すみません。1145です。なんでかスーものURLが付いています。無視してください。

[1147: 検討板ユーザーさん]

>>1145 ご近所さん
まじで、高層民のいらいらエグそうやな
3階でで止められる
なんとかならんのか？

[1148: 匿名さん]

>>1143 マンション掲示板さん
普通のタワマンは上下で分かれてるからタワマン文学でもありえんわ

[1149: eマンションさん]

高層階を買えない人らが高層階のエレベーターの心配せんでも…

[1150: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1151: 周辺住民さん]

垂水小学校出身の者です。５０年間で商大筋はきれいになったけど、隣の商店街がまだ残っています。西神中央、名谷のように街が整うには２０年近くかかりそう。
昔、タルせんて言っていた駅下も店が変わっていただけで、５０年たっても変わりばいしていませんでした。駅前に普通車のかわせるロータリーとかいつできるのでしょうか。まさに、昭和と平成と令和が混在した不思議なまちです。
某プレヴューによると、住みやすさ偏差値で、垂水4.1　名谷4.2　西神中央4.3になっています。ロケーションを気にしない方は、西神中央や名谷のほうがコスパが良いと思います。どうせ抽選になるし、両方を天秤にかけていたほうが得策です。名谷なら80㎡２戸で16,000万円です。津波でテナントに被害も予想されます。やはりハザードマップになっていないほうが、リスクは少ない。

[1152: 匿名さん]

>>1151 周辺住民さん
ここは高潮も津波もハザードにかかっていません。
勝手な思い込みで嘘書かないでください。
https://www.hazardmap.pref.hyogo.jp/cg-hm/hazard-map/index.html

[1153: 周辺住民さん]

>>1152 匿名さん
高潮も水害もギリギリかかっていませんでした。すみませんでした。そこの部分は推測でした。訂正します。想定外の津波が来ませんように。

[1154: 名無しさん]

>>1151 周辺住民さん

あのね どこでもどんなマンションでもええなええって話じゃないやろ タワマンやからほしい人もおる 内廊下も少ないやろ タワマンに住んだことないから良さがわからんのやな

[1155: 通りがかりさん]

>>1153 周辺住民さん

想定外の津波とかあるかないからのリスクを考えるならやめとけ 海の眺望が欲しければ海の近くになるやろ 津波はあるかないかわからんけどきれいな眺望は毎日や

[1156: マンション検討中さん]

購入にあたり駐車場が数台必要なのですが近辺には月極駐車場がないんですね。
マンション駐車場は出すのに時間かかるのでレバンテに月極で止められたら便利なのに。
この辺りに住んでいる方はどこに止めているんだろう。
購入できても2年後のことですけどちょっと心配。

[1157: 口コミ知りたいさん]

駅近くに住んでる人は2号線沿いのかなり駅から離れた駐車場にとめてて不便そう
ここは一方通行とか車は通行許可証いるとかで車持ちにはなかなかハードル高いな

[1158: マンション検討中さん]

>>1157
ありがとうございます！
２号線沿い一度リサーチしてみます。

[1159: マンション検討中さん]

見学会行きたいのですが埋まって予約取れません。
やっぱ手付金は10%ですよね?

[1160: 匿名さん]

抽選らしいね、次期値上げはほぼ確実だから供給増やしてほしい

[1161: 評判気になるさん]

>>1160 匿名さん

次期は値上げ？ないない。垂水はないよな。

[1162: マンション検討中さん]

モデルルーム見ましたが、めちゃめちゃ良かったです。ここ数年、垂水区周辺の複数マンション見学してきましたが、全てにおいて圧倒的でした。

他と比較にならない、ここだけで検討する人が多いマンションだと思いました。

[1163: 口コミ知りたいさん]

>>1162 マンション検討中さん

複数見学した意見投稿ありがとうございます。
プラウドは、値段も納得ですか？

リビオシティ、プレディアと値段比較したら、リビオシティとプレディアは、割高のイメージになりますか?

[1164: マンション検討中さん]

価格が安いと思える部屋と高いと思える部屋が極端すぎる

[1165: マンション検討中さん]

ここ購入確定やわ
みんなもここの欲しい部屋買えるとええな

[1166: マンション検討中さん]

>>1163 口コミ知りたいさん
プラウドはランニングコストがその二つより倍ぐらいかかると思う

[1167: マンション検討中さん]

管理費はたしかに高いなと思いました
各階ゴミ捨てもあるので仕方ないですかね

[1168: 匿名さん]

過去内容見ると低層や東向き西向きは2期以降ということなんでしょうか？

[1169: マンコミュファンさん]

>>1164 マンション検討中さん
そうかな？全体的にかなり安いと思う
2026年竣工のマンションと比べての話だけど。
デベの友達に聞いたら今後竣工マンションはさらに値上がり必須だから立地がよくないと売れない= さらに高い物件ばかりとなるから

[1170: マンション検討中さん]

この値段が安いって、マンコミュは富裕層多すぎでしょ
あと、マンコミュにポストしてる人らはデベの友人も多くない？