Brillia豊中南桜塚レジデンス

[匿名はん]

阪急宝塚線　曽根駅　徒歩9分。
「ブリリア (Brillia)」ブランドでの大規模マンションです。
北摂＆人気学区。ただしいわゆる「新価格」物件？
いかがでしょうか。

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

※物件名が決まりましたので、タイトルを
「（仮称）豊中南桜塚プロジェクトについて」から
「Brillia豊中南桜塚レジデンス」に変更しました　副管理人

[341: 匿名さん]

実際の成約戸数より水増しして如何にも売れ行きが良いように演出し検討者の意欲を煽る販売手法は程度の差はあれども、この業者に限らず行っていると聞きます。

建築基準法の構造計算書の偽装、数々の食品偽装、この国は、欺瞞が満ちています。
次なる偽装発覚は、マンション販売戸数の偽装ではないかと密かに思っています。

このマンションでも販売中戸数は55戸と謳っていますが、果たしてその実体は？
価格改定の第二弾が、近い内にお目見えするかも？

[342: 匿名2]

私は売り主でも施工関係者でも販売の関係者でもありません。

実際にモデルルームに足をお運びになってはいかがでしょうか。
その時点のの契約件数も教えていただけますし、設計図書を見ればクオリティーに
関しても確認できるのではいでしょうか。

現在匿名さんが仰せのような契約数でないことは、私も存じていますし、
モデルルームに足を運んでいる方であればご存じではないでしょうか。
価格表を見せてもらえば、具体的にどの物件が契約済みかどうか、確認できます。
交渉中の件数も、ざっくりした情報を得ることも可能です。

販売担当者は、宅建法や各種法令を守る義務があるため、
虚偽の情報を伝えることはしないと思います。
但し、不利なことは聞かれるまで答えない場合もあるので、
質問する側の知識や技量によって、得られる情報量は変わってきます。
担当者がその場の回答に困っている場合は、
後日回答してもらよう、お願いすればいいのです。

残念ながら、インターネット上では事実と異なる情報も多いため、
確かな情報は自分で足を運んで手に入れるしかないと思います。

さくら事務所さんなど、第三者的なコンサルティング業者さんに
設計図書コンサルティングや、事前相談するのも一つの方法です。
数千万円する物件を判断するための、数万〜10数万円程度の出費であれば安いと考えています。

私も物件を検討するに当たり、自分でも本を買ったり、友人知人、会社の同僚や先輩達に
相談をし、どのような判断材料があるのかを勉強しました。

[343: 匿名さん]

個人的には、業者や関係者が書き込みをすること自体は悪だとは思いません。
否定的な意見もあれば肯定的な意見もあり、たくさんの意見が見られることが、
ネットの掲示板の良いところでしょうから。

問題は、匿名性というか、「なりすまし」というか…。

関係者なら関係者と名乗った方が、結果的には有益な情報になると思うのですが。

＞327さん　や、＞336さん　の書き方は、少し残念ですね。
「浮いてる」と言われてもしょうがない気がします。

[344: 匿名さん]

＞３４２さん

＞私は売り主でも施工関係者でも販売の関係者でもありません

文面から、このマンションを契約済の方でもなさそうなんですが、、、、？

＞現在工事が止まっている階の鉄筋や、コンクリートのつなぎ目部分は心配になりますが、
状況に応じた適切な施工を期待したいものです。
真柄建設さん、実際に施工に携わっている方達を応援致します！

・・・・３４２さんでも、コンクリートのつなぎ目部分、、、、、心配になるんですね。

ちょっと怖いです。
やっぱり、購入に踏み切るにはリスクが高すぎます。

それに、マンションバブルが崩壊し、どんどん価格が改定されている状況下、焦って購入する必要性が感じられません。

関係者の方からの、ぶっちゃけトークが聞きたいです。

[345: 匿名2]

あまり褒めちぎるとこの業者の回し者かと思われてしまいそうですが、
工期の遅れとか品質管理体制など、心配と思う所もあります。

正直、春の価格改定までは価格設定について疑問視していました。
その後、材料費高騰がどの程度のものであり、土地取得費用がどの程度であったのかという調査を行い、
自分なりに考えてみて、高価ではあるが品質もよい物件ではないかと評価しています。

一般のサラリーマンである私にとっては高価すぎると考えますが、
反面、中途半端な物件を購入して後で後悔したくないという葛藤があります。
転勤もあるかもしれないし、売却時の資産価値、借りたときの金銭バランスなど、
心配したらキリがありません。

修繕積立や管理費・駐車場代が安くないことは、
マンション管理組合の運営を円滑化や、入居後の住み心地の安心感につながります。

目先数年間の修繕積立費を異常に安くしたり、駐車場代を1000円とか安すぎる設定にして、
安価に購入できることを売りにしているデベもありますが、
そのようなマンションでは入居後の快適な暮らしへの配慮が欠けていると思います。
この物件については、30年目までの修繕計画や予算案が立てられており、
無理のない資金計画になっているようです。

購入を検討されているのであれば、修繕積立の資金計画案をご覧になることをお奨めします。
仕様が高い分、修繕にかかる費用は他のマンションより多めかもしれません。
住宅ローンの固定金利が急上昇局面であり、政策金利もいつまでもこの低金利が続くかわかりません。
年内の引き渡しが困難となれば、住宅ローン減税の恩恵も減り、購入者の財政状況も変わります。
贈与税の特例処置期限も気になります。

とにかく、早急に品質管理体制を確立し、準備も整った上で工事再開を願いたいものです。

[346: 匿名2]

誤記訂正です。
借りたときの金銭バランス　ー＞　部屋を貸したときの収支バランス

[347: 物件比較中さん]

世の中何らかの事情で工事が中断するビルはしばしばありますよね。
１か月程度の中断はそれほど気にする必要はない気がします…
今月中に再着工するのですよね？　だらだらと長い期間（半年とか）中断すると
嫌ですが…

とはいえ、やはりきちんと竣工して全体像を見てからでないと私は真剣に購入を
検討しないと思いますが、この物件その頃にはそんなに部屋は余っていないかも。
梅田のタワーマンションのように値下げどころか、値上げする可能性もあり？
ちょっと気になります。　本当に売れてないのでしょうか？？

[348: 匿名2]

東京建物と東京建物不動産販売の20年6月期の決算を発表していますが、
購入者の買い控え傾向が顕著となりコスト増を充分に転嫁しきれない物件が増え、
また販売期間も長期化しコスト増となっているようです。

開発中の分譲マンションの評価損(50億円）も含まれていますが、
この物件の評価損も含まれている可能性は大きいと考えています。
従って、かなり薄利な物件（＝お買い得物件）ではないかと想像しています。

価格改定以前は３割弱程度しか埋まっていなかったと記憶していますが、
価格改訂の後１ヶ月程度で５〜６割を超えていたと思います。

最近半年で鉄筋の価格が５割程度、ガラスが3.5割ほど価格上昇しており、
中国などの途上国を始め、世界中で鉄不足傾向となっているようです。
原油高も、あらゆる材料コスト高騰の引き金になっているようです。

デベが３社共同であり、どれも財閥系なので万一（倒産）のことは心配していませんが、
これ以上の値下げの可能性はどうなんでしょうか。
売れ残りによる損害も大きいでしょうし、施工品質や今後の維持管理が問題ないかと言った
懸念もあり、買いにくくなるのは確かです。
売り主は相当厳しい選択をしているものと想像しています。

販売状況や、金利動向を見ると、欲しい部屋が決まっているなら竣工までに契約し、
部屋のプランにこだわりがないなら、竣工後に値引き交渉してみてはどうかと考えています。
お買い得感の高い部屋は、相応に売れているようです。
部屋タイプ（プラン）によって、人気が偏っている印象があります。
住宅ローンを検討されるのでしたら、少々の値引きよりも金利リスクの方が大きいと思います。

一般的に高額なマンションは、竣工後ものんびり販売するケースが多いように思います。
マンションの管理実態も見て、いわゆるビンテージマンションと比較検討される場合もあるかと思います。
「マンションは、管理を買え」という格言？もあるようですし。

予想外の出来事で工事が中断されていますが、売り主・施工会社が契約者の利益を第一に尊重し、
適切な準備と対応を行うことによって、ブランドイメージが築かれると思います。
失敗は成功のもと！　今後の対応を見守りたいと思います。

今月末着工予定と他の方の情報もありましたので、待ちたいと思います。

[349: 匿名はん]

なんか不思議な人物が登場したな。

で、匿名2さんって、結局なにしてる方？

業者さん？

[350: 匿名さん]

外野は大盛り上がりだけれども，契約者が投稿しない不思議な板

[351: 物件比較中さん]

ほんと、すっごい長い書き込みが多い板ですよね・・・。私も売主が東建なので倒産の心配はしていません。

[352: 物件比較中さん]

匿名2さんは関係者？と疑いたくもなりますが、恐らく真剣に購入を検討された
方なのでしょう。もしくは既に契約された方。
参考になりますので、今後も色々な情報を書き込んでください。

[353: 匿名2]

＞恐らく真剣に購入を検討された方なのでしょう。もしくは既に契約された方。

はい、ご予想のとおりです。
誠に残念ですが、事情によりそれ以上身を明かすことはできかねます。
販売担当者との関係もありますから・・・。

ところで、近所の方からの情報によりますと、
裁判所の張り紙が取れ、一部工事再開した模様の情報をいただいております。
全面再開が待ち遠しいです。

[354: 匿名はん]

身分って…(^^;

貴族の方？

[355: 契約済]

本日、東京建物・三菱電機から連絡有り。本日付きで一部工事再開。工種は鉄筋大工。マンション建築は約20工種の専門工事業者が入っており、順次再開の見込み。よって年内の竣工はほぼ不可。
最大の懸案事項である品質管理・保証については、第三者機関として大手設計事務所採用の予定。現在選定中。
以前、公正証書でもって質問状ぶつけた効果有り。

[356: 物件比較中さん]

＞３５５さん

情報ありがとうございます

マンションバブルがはじけて、続々と経営悪化の業者が増えていく中、我が家は竣工までまってから考えようと思います。

なんせ、まだまだ不安材料が大きいので（再度の工事ストップとか嫌ですし）

[357: 物件比較中さん]

ほとんどの人はマンションは、年収の数年分はゆうに超える、一生モノの買い物である。
清水の舞台から飛び降りる気持ちで購入したのに、
震度5の地震で崩壊する危険があるなんて言われたらたまったもんじゃない。

でも少しでも安くしたいからと
下請け業者にコストを切り詰めさせ、さらには工期も短縮させるために
安全・安心を引き換えに杜撰な設計や建築をしてしまうのだ。

じゃあいくら金額を上げれば安心して住めるマンションになるのか。
この原価とかのカラクリが全くわからないんだよね。

私が不勉強（というか関心がなかったのかもしれない）のせいなら申し訳ないが、
ほかの商品ならなんとなくでも原価がどのくらいとかわかるだろう。
例えば缶ジュース1本の原料費は10円もしない（広告・宣伝費がかなり上乗せされている）、
一時話題になった65円ハンバーガーの原価は40円と6割もするけど、
セットのポテトで儲けを取り戻すことができる、といった情報が
ビジネス誌やら口コミで伝わってくる。

ところがマンションについてはあまり表にならない。
土地、建物、工賃、内装、インフラ、営業、人件費、といった費用が
それぞれどの程度ずつで構成されているのか。

じゃないと、仮に3000万円の欠陥マンションが
地震対策を施して3500万円になったとしても、
本当に500万円もかかるのか、全然わからない。
極端な話をすると、耐震の部分は100万円しかかけておらずに
400万円は丸儲けなんてこともあり得るのではないか、と疑ってしまう。

商品自体こんな危険がいっぱいな買い物なのに、
世のファミリーたちはステータスシンボルのように頑張って
一世一代の大バクチに出てしまう。
賃貸で家賃を一生支払い続けるのがイヤ、
リタイア後に家賃が払えなくなるのが恐い、
などという気持ちもわからなくはないのだが、
老後資金を何千万と準備しないといけない上に
ウン千万円という負債を抱えた時点で、かなり自由度が狭まるわけで。

今回の真柄の民再事件は、高くても桜塚でマンション購入と考えていた層に冷水を浴びせる効果はあったのかもね。
少なくとも、業界はコスト面における情報をもっと公開すべきだろう。
ろくに情報公開されぬまま、責任の擦り付けあいを演じている彼らは、醜い。

きちんとした情報公開が望まれる。

[358: 匿名さん]

一般に分譲マンションの設計料は、建設費の2〜3％であるので、たとえば、販売価格が１戸当たり5000万円の分譲マンションの設計料が、仮に2.5％とすると、2000万円×2.5％＝50万円と計算され、これはマンションの分譲価格の約1%に当たる。

設計料のうち、構造設計に支払われる比率は15％程度であるので、50万円×15％＝7.5万円が、5000万円の分譲マンションの構造安全性を担保する構造設計料の値段である。これは、販売価格のわずか0.15％にしか過ぎない。

　一方、デベロッパーの粗利の中で、販売費・広告宣伝費は、マンションの売値の6〜8％程度（5000万円のマンションでは300万円〜400万円）であり、設計料の６〜8倍、構造設計料のなんと数十倍にも相当する。マンションの豪華なモデルルームや新聞やチラシ等の宣伝広告、果てはハリウッドの映画スターを起用してのテレビコマーシャルなどに使われる販売費・広告宣伝費に対して、居住者の安全安心を守る原点ともいえる構造設計料がその数十分の一しか割り当てられていないという現実こそ、実は、耐震偽装を生み出す本質的な問題ではないだろうか。仮に、心あるデベロッパーが、販売費・宣伝広告費の15％程度を設計料に余分に割り当てるだけで、現状の設計料は倍になり、その分、時間と労力をかけた良心的な設計が可能になり、他社に比して優れた分譲マンションを供給でき、消費者の支持を受けるのではないだろうか。


・・・・つまり、真柄もきちんとした工事費もらってたら、民再はしなかったのでは？

販売費・宣伝広告費に力をいれると首都圏では評判のブリリア・・・・売れたらオッケー、後は知らんの、品質は二の次の経営体質なのでは？


かなり、不安材料の多いマンションですよね。

[359: 物件比較中さん]

真柄はケチられた工事費できちんと仕事してたから破産したということはないでしょうか？
逆に、支払われるお金でしっかり利益を取り、手抜き工事してる施工会社は安泰…
まあ今回の破産の直接の原因はどこかのデベロッパーが潰れて真柄に請け負った仕事の工事費
が支払われなくなったことだったと思いますが、真柄建設という会社はそもそも仕事に対しては
どんな評価を受けている会社なのでしょう？

[360: 物件比較中さん]

真柄はケチられた工事費できちんと仕事してたから破産したということはないでしょうか？
逆に、支払われるお金でしっかり利益を取り、手抜き工事してる施工会社は安泰…
まあ今回の破産の直接の原因はどこかのデベロッパーが潰れて真柄に請け負った仕事の工事費
が支払われなくなったことだったと思いますが、真柄建設という会社はそもそも仕事に対しては
どんな評価を受けている会社なのでしょう？
この物件に関してはかなりよい仕事をしてるという意見もありましたが…