Brillia豊中南桜塚レジデンス

[匿名はん]

阪急宝塚線　曽根駅　徒歩9分。
「ブリリア (Brillia)」ブランドでの大規模マンションです。
北摂＆人気学区。ただしいわゆる「新価格」物件？
いかがでしょうか。

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

※物件名が決まりましたので、タイトルを
「（仮称）豊中南桜塚プロジェクトについて」から
「Brillia豊中南桜塚レジデンス」に変更しました　副管理人

[281: 購入検討中さん]

>竣工を待ったって、見えるところしかわからないよ。
>こんな状態では、建物の構造の見えない部分で何やっているかわかったもんじゃないね。

確かに何があるか分からない物件になりつつありますが、それでもやっぱり問題がないなら
買いたいと思っている人にとっては、とりあえず「竣工待ち」ですよね。
それまでに色々と情報は伝わってくるでしょうし、価格も定まってくるでしょうし。
手抜きをしていないか等は売主がちゃんとチェックしてくれているのではないのでしょうか？
（甘い？）
こんな事態になっても、今後竣工を待たずに契約を結ぶ人っているのでしょうかね？
施工がどこかも、真柄が今どうなっているかも全く知らず契約を結んでしまう人は結構いる
のかな…

[282: 匿名さん]

真柄建設：民事再生手続き、地裁に申し立て

http://mainichi.jp/select/biz/news/20080706ddm008020189000c.html

同じ会社なんでしょうか？

[283: 匿名はん]

そうですよ。

[284: 購入検討中さん]

現場を見てきたのですが、どうやら工事はストップしてしまったようですね。
債権者が財産を勝手に持ち出さないように、その旨を告知する貼り紙も貼ってありました…
予想以上に大変なことになってるのかも。　
竣工は半年以上遅れてしまうのかも…

[285: ご近所さん]

284さんのおっしゃる通り、工事は停まってます。

「遺憾ながら真柄建設は民事再生を申し立て…裁判所の管理下におかれ、債権者といえども無断で物品を持ち出すことは禁じられています、云々」

という紙がベタベタ貼られています。

衝撃的だったのは、物件の外周壁周りに紙が貼られているのはともかく、内部の重機（ユンボとか）にまで一律で上記の紙が貼られていたことです。
こういう光景ははじめて見ました。

天下の三菱はこれでいいんでしょうか？
東京建物はどうする気なのでしょう？

中止はさすがに無いでしょうが、今後ほんとうにどうなるのでしょうか。。。
マスコミのネタになりそうなレベルの話になってきそうな気がします。
一度は検討したものとして、悲しいです。

以下余談。
MRにややガラの悪い人が出入りしています。しきりに携帯で話しています。

[286: 購入検討中さん]

広告等で「価格を下げます。」と載せた場合の多くは価格改定です。
値引きと価格改定には大きな違いがあります。
価格改定した場合は契約済みの住戸も改定後の価格に換算して差額は返金する措置をとるのが一般的です。
ただ、内々で値引きをした場合はそういう措置はとられないのがほとんどでしょう。
一般的に価格改定は竣工前、値引きは竣工後。
資本力が乏しいデペは完成前に内々で値引きをして叩き売るとこも多いでしょう。
大京・藤和・東急・近鉄・さくら・コスモス等です。

一方資本力のある大手は値引きをしないとこが多いので早く買っても安心感はあります。
三井・住友・三菱地所等々・・
特に住友は値引きをしないデペとして業界では有名です。
シティタワー西梅田などは築１年半でも値引きどころか値上げした価格で売っていますからね。

損をしないマンションの選びのポイントはおおまかに分けると
１．立地は気に入っているか？（大前提です。）
２．予算は合っているか？（月々の負担が大きいと後々しんどいですよ。）
３．間取りは気に入っているか？（マンションはワンパターンが多いですが・・）
４．売主は信頼できるか？（後々の保証とかも関係してきます。）
５．管理会社は信頼できるか？（住みだしてからは管理が大切です。）
６．施工会社は信頼できるか？（安心感ですね。）
と思います。
以上の点をチェックしてみて自分に合ったマンションを選べば「損した」などと思うことは少ないと思います。

・・・って言う意見が他のスレでありましたが、施工会社が潰れてしまったブリリア、いったいどうなるんでしょう？

施工会社が別会社にかわったりするんでしょうか？
それとも民事再生手続きした真柄建設が落ち着いたら工事を再開？？

・・・・いずれにしても、竣工後、程よい値下げがあったら購入しようかと気楽に考えていましたが、雲行きが怪しくなりました。

・・・・個人的に桜塚界隈が好きで、そこそこの信頼の出来るデベによる大規模マンションを心待ちにしていただけにショックが大きいです。

欠陥マンション・・・の可能性が高いですよね？？
大規模物件で南茨木の阪急ジオみたいな欠陥マンションになる可能性が否めません・・・
南茨木のジオは結局、購入者が泣きをみたって聞きましたが・・・

ブリリア購入したら、同じような、いやそれ以上のリスクがありますよね？？

・・・・・本当に残念です・・・・・・・・

[287: 周辺住民]

南茨木はジオじゃなくてモンセーヌです
同じ阪急系ですが・・・

[288: 匿名さん]

なんかもう最初に高値で売り始めたのがケチのつきはじめだろうけど、こんなことになろうとは。
施行会社だから放置されてる重機などをどこかに移動したら、売り主が別会社に依頼して工事再開できるんだろうけど。
既に作っちゃった分の鉄筋とかの材料は売り主側の所有物なのか、施行会社の所有物なのか。。。？
施行会社側だとあの建物自体差し押さえ中ってこと？

[289: 購入検討中さん]

竣工して売主に引き渡すまでは真柄の所有物ですよね。
でも債権者にしてもさっさと売主にお金を払ってもらいたいだろうし、いずれどこが
やるにせよ、工事は再開するでしょう。　そのいずれがどれ位掛かるかが非常に問題
なのだけれども…　何ヶ月？　半年以上？　１年以上？　あまり長引くようなら、今
までの契約者も契約解除で、このマンションの販売も仕切り直しすることになるのか
も…
真柄はここ以外どれ位作りかけの建物があるのでしょうね…

一番条件がよい（低コスト）ということで真柄に依頼したのでしょうが、こんな事態
になってコスト増大。　おまけに当初の高値では売れないことが明らかになってるの
で売主は大変でしょう。　それでもちゃんと利益が出るようにうまくやれるのかな…

[290: 匿名はん]

しってる限りここ以外は中環沿いの元マクドあった場所で施工中の物件あるよ。

[291: 通りすがり]

既に契約されている方がおられるか分かりませんが，竣工が遅れ，引き渡し時期が遅れると契約違反になるんじゃないでしょうか．
そうなると，契約金の倍返しではないのでは？

[292: 購入検討中さん]

建物の庇護の責任は建築会社にあると思うが、そこが抜けるとデベも対応が難しくなる、
購入者に不利益があるのは明らかだね

[293: 購入検討中さん]

・・・・・今にして思えば、価格が高すぎて購入に踏み切れず、良かったのかも。

相場価格なら間違いなく購入してたし。

[294: 周辺住民さん]

なんか裁判になったみたいですよ

[295: 購入検討中さん]

購入を検討中なのですが、工事中止じゃ話にならないですよね。
既に契約してる人は遅延賠償ということで、月２０万位は値引きすることになるのでしょうかね。

真柄は解散ではなく、あくまで再生する方向のようですが、どれだけ待たされるのか…

[296: 匿名はん]

計画倒産の噂もあるみたいですね

[297: 匿名さん]

真柄関連の記事で興味をひいたもの。

＞
連鎖倒産は自民党県連でも重視。この日、谷本知事に防止策を申し入れた。ある県議は、再生手続きを受けて下請け業者が現場を撤収したケースもあると指摘。
http://mainichi.jp/area/ishikawa/news/20080708ddlk17020717000c.html

＞
「暗黙の了解で、不当な値引きを強制されていたが、値引き分は債権に含めていいのか」など厳しい質問もあった。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/ishikawa/news/20080709-OYT8T00520.htm

[298: 匿名はん]

某巨大掲示板に書いてあったけど社員前日に賞与貰ってたんだと。

[299: 購入検討中さん]

297さんの読売の記事によると、
「１２月上旬に、大阪地裁に再生計画案を提出」
「２月上旬にも債権者集会を開き、過半数の賛成で、再生計画が進められる」…

このマンションの竣工は何時になるのやら。

[300: 匿名さん]

うーん、ここまで事態が紛糾するとよく分かりませんね。
不動産に関する紛議の専門的な知識をお持ちの方の予想が聞きたいです。

個人的には、販売会社東京建物も損失（というか在庫）をいつまでも抱えるわけにもいかんだろうし、早晩販売に向けた方針は出るのではないかと思いますが。

これだけの大規模マンション。場所もメジャーな豊中市のまあまあ中心部。
阪急宝塚線に乗ってると、その威容が強烈に目に入ります。

いやー、買わなくてよかった（シミジミ…）。

しかし、いろいろな意味で勉強させてくれる物件であることは確かです。

[301: 匿名さん]

契約済の方、なんか情報ないのでしょうか？

[302: 匿名はん]

さすがにまだ当事者は出てこれる心境じゃないでしょう。
最悪泣き寝入りもある状況ですし。

[303: 購入検討中さん]

建売で工務店が倒産して、購入者が泣き寝いりはよく聞くが、まさか大規模マンションでこんな事態になるなんてね、、、

ほんと購入しなくてよかった・・・・


＞297さんの読売の記事によると、
＞「１２月上旬に、大阪地裁に再生計画案を提出」
＞「２月上旬にも債権者集会を開き、過半数の賛成で、再生計画が進められる」…

って、
それじゃますます、その頃の工事は手抜き工事で欠陥の可能性高い・・

別の会社や下請けが工事再開しても、責任逃れがしやすいから、手抜き工事にますますなりそう・・・

[304: 匿名さん]

やはり建物は品質ですからね。施工中にゴタゴタ（施工会社の民事再生など）した建物はどうしても歪みが出ます。

同じく市内のアーバンコンフォート桃山台のモリタ建設は、竣工前に倒産しました。だからか、建物にクラックが多く感じるのは私だけでしょうか。

ブリリアの建築部が、設計事務所任せにせずどれだけ品質ご保証できるだけの監理をしているのだろうか。

[305: 匿名さん]

これから何十年も住むことになるであろうマンションのデベロッパーや建設会社が倒産した場合、アフターサービスに支障をきたす。

このことからみれば、ブリリアはアウト。

有名なデベロッパーでも自転車操業で危なっかしいところがある。

見栄えの良いものばかり求め、見えない部分を無視するデベロッパーも多い。

しっかりしたデベロッパー以外は企画から設計事務所任せである。しかも、業務量に比べて設計料は極めて低いのが実態だ。

そのため、名義上大手の設計事務所になってはいても、下請けにやらせている例もある。監修と称して有名デザイナーを表に出して宣伝しているものもあるが、たいていは口だけ出して作業はしていないものが多い。

結露に対する対策も不充分な例が多く、公団の仕様を守っていれば良いといったことでは解決できない。これらのことはデベロッパーの技術者と設計事務所で計画していくのだが、パンフレットに設計事務所名を載せていないデベロッパーもあり、ぜひ実績を含め確認すべきである。

１０年保証の時代である。名目上はデベロッパーが保証することになっていても、デベロッパーとゼネコンの間で保証契約をしているので、補修工事はゼネコンおよびその下請けが負うことになる。
したがって、ゼネコンが倒産したりすると、デベロッパーのアフターサービスも低下しがちである。
危ないゼネコンの施工物件はできればさけたい。ただし、大手のゼネコンは利益が少なく手間のかかるマンションはやりたがらない上に工事費も高くなり、結果として販売価格が高くなる。

大手には下請けに丸投げしている例もままあり、中堅ゼネコンでマンションを多く手がけているところが無難であろう。着工した時点で、民事再生では話にならない。

[306: 購入検討中さん]

施行会社が破産で、工事が一時停止。　確かにケチが付きましたが、ここより
よい物件はなかなかない（特にこの地域では）。
もちろん竣工するまで真剣に購入を検討はできませんが、期待している物件な
ので早く工事再開して欲しいです。
パンフレットによると基本性能（結露対策・耐震性・コンクリートの質等）は
かなり高水準であることを謳っていますが、これらを守らずに作ってくる可能性
があるということでしょうか…？

[307: 匿名さん]

中古になっても、ずっとこういう目で周囲から思われ続け…
そして中古価格にも影響するんでしょうねぇ。。

[308: 購入検討中さん]

>そして中古価格にも影響するんでしょうねぇ。。

ほとんど影響しないのでは？
竣工してから作りに対して特に悪い評判がなければ中古価格には影響しな
いでしょう。
避ける人はいるでしょうが、立地と物件そのものの評価で喜んで買いたい
人は必ずいるものですから。

[309: 匿名さん]

今販売もしていないんですか？

[310: 匿名さん]

モデルルームは空いてますし、チラシも置いてます。
販売継続中なのでは？
近いうち（1ヶ月以内）に工事再開できる見込みがあるのかな？

[311: 310]

モデルルームは空いてます→モデルルームは開いてます

です。失礼しました。

[312: 匿名]

契約を解除された方いますか？

[313: 周辺住民さん]

販売は継続でしょう、デベが残工事の調整をすれば工事再開でしょう、仕様などの変更はないものと思われます、見たら建物躯体や外観はほぼ完成のように見受けられます？当然外溝・内装？駐車場などは未完成ですが、調整が済めば工事再開でしょうね、立地条件は本当に良い場所なので、工事再開を待ちます、阪急曽根/岡町の間では長期にわたる利便性では最適でしょうね。

[314: 匿名さん]

いくら立地が良くても、建物躯体に欠陥があったらいやだな・・・


実際のところ、どうなんだろ？

欠陥マンションかどうかが知りたい・・・

[315: 契約済]

契約者です。施工は引き続き、真柄で対応するようです。他社施工は無い模様。
民再後の品質管理がポイントとなりますね。

[316: 匿名さん]

民再後の品質管理・・・・施工は引き続き、真柄

絶望的な気が・・・・・・・

[317: 契約済]

絶望的かどうかは、これからの責め方によります。自分的には立地は申し分にないので、入居まで拘り続けます。先般も、契約者権限で持って、建築主に対して品質・工期・アフターサービスをメインに公正証書を提示しました。やれることはやるつもりです。立地は簡単に変えれません。頑張る価値有りと確信できる立地です。

[318: 購入検討中さん]

頼もしい契約者の方ですね。　真柄はここで欠陥マンションを作ってしまえば、二度と立ち直れなくなるので、きちんとやってくるのではないでしょうか…
ところで工事再開は何時になるのでしょう？　引き渡しは半年以上ずれ込みそうでしょうか？　まだ何も分かっていない状態でしょうかね…

[319: 匿名さん]

新千里南町のジオが水面下で、
大幅値引き

ブリリアはどうなってますか？

[320: かつて購入検討中さん]

どんなマンションでも、下請け業者の大工さんの腕によって大分仕上がりに明暗がありますから、買われる方は是非しっかりと部屋を見るべきと思いますね。

マンションバブルがはじけて、下請け業者に支払うコストが叩かれて、どこでも手を抜いていると思います。竣工後に品質の見極めをして、値下げ交渉をするか？　考えどころだと思います。

＞318さん

＞　真柄はここで欠陥マンションを作ってしまえば、二度と立ち直れなくなるので、きちんとやっ＞てくるのではないでしょうか…

残念ながら、民再後の真柄がきちんとするとは思えませんが？
民再前は、ギリギリの自転車操業で、如何に見えない所も含めて手抜きするか（コストダウン）に奔走し、民再後は経営を立て直すのが最優先。

どこのマンションでも行われているレベルの手抜きに留まらず、とことん手抜きのコストダウンをしてくるでしょうね。

欠陥マンションだった・・・と発覚するのが数十年先であるならば（二十年後や三十年後なら）、真柄は知ったこっちゃないとばかりに手抜きマンションを作るでしょう。

手抜き工事でも通常、よっぽどじゃ無い限り、なかなか発覚しない現状を考えると手を抜ける限り抜いてくるでしょう。

立地が我が家には良かったので、検討していましたが、検討をやめました。

これだけモラルの低下しているマンション建設状況下にあっての民再適用施工会社による施工。

いくら立地がよくても、綺麗な外観や内装でも、欠陥マンションに大金払って住むのはまっぴら御免です。

中古になったときの資産価値にも影響があるでしょうし、既にご契約された方には失礼かと思いますが、購入に踏み切るには、あまりにもリスクが大きすぎます。

[321: 物件比較中さん]

民事再生のイメージダウンで受注量が減ると、マンパワーの濃度が濃くなり良い品質の物件が作られる可能性もあるのでは？
もともと原価のうち材料費なんて小さなものだし、ここは安くない物件なのだからこれまで以上にきちんとする事に期待が持てる。

とはいえ、検討物件としては不安でマイナス要素になってしまうけれども。

[322: 購入検討中さん]

今はどこのマンションも手抜きをしているのでしょうか？
手抜きをしない、評判の施工会社があるのなら教えてください。

マンションバブルがはじける前の中古マンションの方がよい物件が
あるのでしょうかね…　よい物件を見つけて自分の好みにリフォーム
する方がよいのかもしれません…

[323: 匿名さん]

いい人材がこの会社に残って仕事を続けるでしょうか、どうでしょう。

[324: 契約済]

東建に乗り込んで、直接問い質した。真柄以外の業者も思案したが、工期・品質管理面で見送ったとのこと。再着工は今月末の予定。年内の竣工は微妙。

[325: 匿名さん]

また価格改定入りそうですね。

[326: 購入検討中さん]

本当に今月中に工事再開できるのなら、一安心ですね。

[327: 物件比較中さん]

ここは、近所の人の話ですが、耐震基準をかなり上げての構造なので他のマンションと違いその面では安心ではないかとの事でした、仕事も丁寧だったようです、現在の段階で見えてる外装の仕上げを見ても重厚な感じはしますね、早く工事再開が望まれます、これ以上便利で環境の良い所は他にはありませんね、三菱・名鉄・東京地所など、複合してのデベなので、単独のデベに比べるとはるかに、何かにつけても、サポートの面でも安心ですね！

[328: 匿名はん]

＞327さん
これだけ関係者ってバレバレの投稿は逆にすがすがしいですね！(笑)

近所の人が耐震度を知ってる？(笑)

現在見えてる外装？？(笑)

またの投稿、楽しみにしております！

[329: 近所をよく知る人]

＞三菱・名鉄・東京地所など、複合してのデベなので、単独のデベに比べるとはるかに、何かにつけても、サポートの面でも安心ですね！

不具合が生じたら、責任転嫁をできだけやん

ますます購入したら危険な物件やん

＞これ以上便利で環境の良い所は他にはありませんね、

って、千里中央や豊中駅前のほうが便利だよ

[330: 物件比較中さん]

そもそも竣工後、デベロッパーのサポートを受けなければいけない物件だったら嫌ですよね。
今のマンションってそんなに問題多いのでしょうか？
大きく報道された耐震偽装マンションは置いておいて、マンションって普通は何も問題ない
ものですよね？？

[331: 物件比較中さん]

ゼネコンの資金繰りが悪い状態で建設されたマンションは,
何より手抜き工事がされていはしないかが問題です。
　
職人への賃金の支払いが遅れているようだと、品質的にまずい点がある可能性も考えられます。
　
他スレで、一年前に真柄施工のマンションを買ってます
もうすぐ一年点検なんだけどどうなるか不安です
半年点検で依頼した修理も未だ途中なのに．．．

等ありました。

やはり、デペが倒産するより施工会社の倒産のほうが、
厄介だよね。

野村のプラウドにも、真柄の施工物件があるけど、どれも小規模。

大規模物件のブリリア、真柄ではたして大丈夫なんでしょうか？

[332: 物件比較中さん]

真柄がちゃんと再生するのならそんなに問題はないでしょう。
再建できずに解散してしまったら大変ですが…
とにかく最初からきちんと建設してくれてるのがとても大切。
手抜きで大規模な補修が必要なんて話にならない。そんなこと
する会社なら潰れて欲しいですね。

[333: 物件比較中さん]

↑ってことは、まだどうなるか不安材料が多いんですね

ほんと、桜塚が気に入っているだけに、このマンション、残念です

[334: 匿名はん]

＞327さん
反論をどうぞ。

[335: 匿名さん]

以下の同一人物さま

>313
(>315)??
>317
>327

あなたの行われていることは、完全な「逆効果」です。
本物件の価値を高めたいなら、もっと「それとなく」匂わせるべきです。

あまりに記述が前向きにダイレクト過ぎて、反作用が強すぎます。
以後気をつけてください。

では今後、ポジティブな意見をどのように記述されるか、期待しております。

[336: 匿名2]

耐震等級はチラシや正式サイト、パンフレット等に記載されていますので、
近隣の方がご存じでも不思議ではないと思います。

階高も3010mmあり、２重床・２重天井となっており、
戸境壁のコンクリート厚も200mm以上とデラックスです。
主寝室の床下にもグラスウールを充填するなど、快適性への配慮に共感致します。
グラスウールの性能も申し分なく、24Kなんですね。
寒い地方の物件に慣れている真柄建設さんの配慮でしょうか。
実際の施工が問題なければ、間違いなく満足度の高い物件ではないかと思います。

ヴィラレジデンスのタイルを拝見しましたが、質感・施工精度ともに驚いています。
構造部分の施工途中も、毎週のように外から見える範囲で拝見しましたが、
鉄筋の密度にも圧巻しました。

現在工事が止まっている階の鉄筋や、コンクリートのつなぎ目部分は心配になりますが、
状況に応じた適切な施工を期待したいものです。
真柄建設さん、実際に施工に携わっている方達を応援致します！

[337: 匿名さん]

ひゃあああ

よっぽど売れてないんですね

涙ぐましい努力です

関係者さんの書き込みが痛々しいです

[338: 匿名さん]

ちょっとヒキますね。

[339: 匿名さん]

そうです、全くもってサッパリ売れていないようです。
大幅な価格改定も空しく、施工会社の事実上倒産そして工事ストップ、勿論売れ行きもストップ。
205世帯もあるのに、実際に売れているのは30戸足らずでヤバイくらい厳しいと、とある筋から聞きました。
「豊桜の離宮」の実態は「砂上の楼閣」であるようです、ハイ。

[340: 物件比較中さん]

ええ？？　本当ですか？　３０戸足らずしか売れていないって…　半分足らず
でも驚きなのに…　
３３６さんは関係者の方なのですか？　でも内容に嘘がないのならこの物件を
見直したいと思ってるのですが…
本当に３０戸足らずなら、更なる価格改定は必然でしょう。　周りの新築マン
ションと同程度の価格に落とせば間違いなく売れるのでしょうが、どこまで
下げるか。　
大阪は本当にマンション供給過剰状態ですよね。　これだけ新築マンションが
どんどん建ってくると、中古も売れない、住み替えもできない状態になってる
のではないでしょうか。　ある程度お金に余裕があってマンション住まいを考
えている人の多くはもう梅田周辺のタワーマンション等に居を構えてしまって
おり、５・６千万円以上の部屋の需要はかなり小さくなっているのかもしれま
せん…

[341: 匿名さん]

実際の成約戸数より水増しして如何にも売れ行きが良いように演出し検討者の意欲を煽る販売手法は程度の差はあれども、この業者に限らず行っていると聞きます。

建築基準法の構造計算書の偽装、数々の食品偽装、この国は、欺瞞が満ちています。
次なる偽装発覚は、マンション販売戸数の偽装ではないかと密かに思っています。

このマンションでも販売中戸数は55戸と謳っていますが、果たしてその実体は？
価格改定の第二弾が、近い内にお目見えするかも？

[342: 匿名2]

私は売り主でも施工関係者でも販売の関係者でもありません。

実際にモデルルームに足をお運びになってはいかがでしょうか。
その時点のの契約件数も教えていただけますし、設計図書を見ればクオリティーに
関しても確認できるのではいでしょうか。

現在匿名さんが仰せのような契約数でないことは、私も存じていますし、
モデルルームに足を運んでいる方であればご存じではないでしょうか。
価格表を見せてもらえば、具体的にどの物件が契約済みかどうか、確認できます。
交渉中の件数も、ざっくりした情報を得ることも可能です。

販売担当者は、宅建法や各種法令を守る義務があるため、
虚偽の情報を伝えることはしないと思います。
但し、不利なことは聞かれるまで答えない場合もあるので、
質問する側の知識や技量によって、得られる情報量は変わってきます。
担当者がその場の回答に困っている場合は、
後日回答してもらよう、お願いすればいいのです。

残念ながら、インターネット上では事実と異なる情報も多いため、
確かな情報は自分で足を運んで手に入れるしかないと思います。

さくら事務所さんなど、第三者的なコンサルティング業者さんに
設計図書コンサルティングや、事前相談するのも一つの方法です。
数千万円する物件を判断するための、数万〜10数万円程度の出費であれば安いと考えています。

私も物件を検討するに当たり、自分でも本を買ったり、友人知人、会社の同僚や先輩達に
相談をし、どのような判断材料があるのかを勉強しました。

[343: 匿名さん]

個人的には、業者や関係者が書き込みをすること自体は悪だとは思いません。
否定的な意見もあれば肯定的な意見もあり、たくさんの意見が見られることが、
ネットの掲示板の良いところでしょうから。

問題は、匿名性というか、「なりすまし」というか…。

関係者なら関係者と名乗った方が、結果的には有益な情報になると思うのですが。

＞327さん　や、＞336さん　の書き方は、少し残念ですね。
「浮いてる」と言われてもしょうがない気がします。

[344: 匿名さん]

＞３４２さん

＞私は売り主でも施工関係者でも販売の関係者でもありません

文面から、このマンションを契約済の方でもなさそうなんですが、、、、？

＞現在工事が止まっている階の鉄筋や、コンクリートのつなぎ目部分は心配になりますが、
状況に応じた適切な施工を期待したいものです。
真柄建設さん、実際に施工に携わっている方達を応援致します！

・・・・３４２さんでも、コンクリートのつなぎ目部分、、、、、心配になるんですね。

ちょっと怖いです。
やっぱり、購入に踏み切るにはリスクが高すぎます。

それに、マンションバブルが崩壊し、どんどん価格が改定されている状況下、焦って購入する必要性が感じられません。

関係者の方からの、ぶっちゃけトークが聞きたいです。

[345: 匿名2]

あまり褒めちぎるとこの業者の回し者かと思われてしまいそうですが、
工期の遅れとか品質管理体制など、心配と思う所もあります。

正直、春の価格改定までは価格設定について疑問視していました。
その後、材料費高騰がどの程度のものであり、土地取得費用がどの程度であったのかという調査を行い、
自分なりに考えてみて、高価ではあるが品質もよい物件ではないかと評価しています。

一般のサラリーマンである私にとっては高価すぎると考えますが、
反面、中途半端な物件を購入して後で後悔したくないという葛藤があります。
転勤もあるかもしれないし、売却時の資産価値、借りたときの金銭バランスなど、
心配したらキリがありません。

修繕積立や管理費・駐車場代が安くないことは、
マンション管理組合の運営を円滑化や、入居後の住み心地の安心感につながります。

目先数年間の修繕積立費を異常に安くしたり、駐車場代を1000円とか安すぎる設定にして、
安価に購入できることを売りにしているデベもありますが、
そのようなマンションでは入居後の快適な暮らしへの配慮が欠けていると思います。
この物件については、30年目までの修繕計画や予算案が立てられており、
無理のない資金計画になっているようです。

購入を検討されているのであれば、修繕積立の資金計画案をご覧になることをお奨めします。
仕様が高い分、修繕にかかる費用は他のマンションより多めかもしれません。
住宅ローンの固定金利が急上昇局面であり、政策金利もいつまでもこの低金利が続くかわかりません。
年内の引き渡しが困難となれば、住宅ローン減税の恩恵も減り、購入者の財政状況も変わります。
贈与税の特例処置期限も気になります。

とにかく、早急に品質管理体制を確立し、準備も整った上で工事再開を願いたいものです。

[346: 匿名2]

誤記訂正です。
借りたときの金銭バランス　ー＞　部屋を貸したときの収支バランス

[347: 物件比較中さん]

世の中何らかの事情で工事が中断するビルはしばしばありますよね。
１か月程度の中断はそれほど気にする必要はない気がします…
今月中に再着工するのですよね？　だらだらと長い期間（半年とか）中断すると
嫌ですが…

とはいえ、やはりきちんと竣工して全体像を見てからでないと私は真剣に購入を
検討しないと思いますが、この物件その頃にはそんなに部屋は余っていないかも。
梅田のタワーマンションのように値下げどころか、値上げする可能性もあり？
ちょっと気になります。　本当に売れてないのでしょうか？？

[348: 匿名2]

東京建物と東京建物不動産販売の20年6月期の決算を発表していますが、
購入者の買い控え傾向が顕著となりコスト増を充分に転嫁しきれない物件が増え、
また販売期間も長期化しコスト増となっているようです。

開発中の分譲マンションの評価損(50億円）も含まれていますが、
この物件の評価損も含まれている可能性は大きいと考えています。
従って、かなり薄利な物件（＝お買い得物件）ではないかと想像しています。

価格改定以前は３割弱程度しか埋まっていなかったと記憶していますが、
価格改訂の後１ヶ月程度で５〜６割を超えていたと思います。

最近半年で鉄筋の価格が５割程度、ガラスが3.5割ほど価格上昇しており、
中国などの途上国を始め、世界中で鉄不足傾向となっているようです。
原油高も、あらゆる材料コスト高騰の引き金になっているようです。

デベが３社共同であり、どれも財閥系なので万一（倒産）のことは心配していませんが、
これ以上の値下げの可能性はどうなんでしょうか。
売れ残りによる損害も大きいでしょうし、施工品質や今後の維持管理が問題ないかと言った
懸念もあり、買いにくくなるのは確かです。
売り主は相当厳しい選択をしているものと想像しています。

販売状況や、金利動向を見ると、欲しい部屋が決まっているなら竣工までに契約し、
部屋のプランにこだわりがないなら、竣工後に値引き交渉してみてはどうかと考えています。
お買い得感の高い部屋は、相応に売れているようです。
部屋タイプ（プラン）によって、人気が偏っている印象があります。
住宅ローンを検討されるのでしたら、少々の値引きよりも金利リスクの方が大きいと思います。

一般的に高額なマンションは、竣工後ものんびり販売するケースが多いように思います。
マンションの管理実態も見て、いわゆるビンテージマンションと比較検討される場合もあるかと思います。
「マンションは、管理を買え」という格言？もあるようですし。

予想外の出来事で工事が中断されていますが、売り主・施工会社が契約者の利益を第一に尊重し、
適切な準備と対応を行うことによって、ブランドイメージが築かれると思います。
失敗は成功のもと！　今後の対応を見守りたいと思います。

今月末着工予定と他の方の情報もありましたので、待ちたいと思います。

[349: 匿名はん]

なんか不思議な人物が登場したな。

で、匿名2さんって、結局なにしてる方？

業者さん？

[350: 匿名さん]

外野は大盛り上がりだけれども，契約者が投稿しない不思議な板

[351: 物件比較中さん]

ほんと、すっごい長い書き込みが多い板ですよね・・・。私も売主が東建なので倒産の心配はしていません。

[352: 物件比較中さん]

匿名2さんは関係者？と疑いたくもなりますが、恐らく真剣に購入を検討された
方なのでしょう。もしくは既に契約された方。
参考になりますので、今後も色々な情報を書き込んでください。

[353: 匿名2]

＞恐らく真剣に購入を検討された方なのでしょう。もしくは既に契約された方。

はい、ご予想のとおりです。
誠に残念ですが、事情によりそれ以上身を明かすことはできかねます。
販売担当者との関係もありますから・・・。

ところで、近所の方からの情報によりますと、
裁判所の張り紙が取れ、一部工事再開した模様の情報をいただいております。
全面再開が待ち遠しいです。

[354: 匿名はん]

身分って…(^^;

貴族の方？

[355: 契約済]

本日、東京建物・三菱電機から連絡有り。本日付きで一部工事再開。工種は鉄筋大工。マンション建築は約20工種の専門工事業者が入っており、順次再開の見込み。よって年内の竣工はほぼ不可。
最大の懸案事項である品質管理・保証については、第三者機関として大手設計事務所採用の予定。現在選定中。
以前、公正証書でもって質問状ぶつけた効果有り。

[356: 物件比較中さん]

＞３５５さん

情報ありがとうございます

マンションバブルがはじけて、続々と経営悪化の業者が増えていく中、我が家は竣工までまってから考えようと思います。

なんせ、まだまだ不安材料が大きいので（再度の工事ストップとか嫌ですし）

[357: 物件比較中さん]

ほとんどの人はマンションは、年収の数年分はゆうに超える、一生モノの買い物である。
清水の舞台から飛び降りる気持ちで購入したのに、
震度5の地震で崩壊する危険があるなんて言われたらたまったもんじゃない。

でも少しでも安くしたいからと
下請け業者にコストを切り詰めさせ、さらには工期も短縮させるために
安全・安心を引き換えに杜撰な設計や建築をしてしまうのだ。

じゃあいくら金額を上げれば安心して住めるマンションになるのか。
この原価とかのカラクリが全くわからないんだよね。

私が不勉強（というか関心がなかったのかもしれない）のせいなら申し訳ないが、
ほかの商品ならなんとなくでも原価がどのくらいとかわかるだろう。
例えば缶ジュース1本の原料費は10円もしない（広告・宣伝費がかなり上乗せされている）、
一時話題になった65円ハンバーガーの原価は40円と6割もするけど、
セットのポテトで儲けを取り戻すことができる、といった情報が
ビジネス誌やら口コミで伝わってくる。

ところがマンションについてはあまり表にならない。
土地、建物、工賃、内装、インフラ、営業、人件費、といった費用が
それぞれどの程度ずつで構成されているのか。

じゃないと、仮に3000万円の欠陥マンションが
地震対策を施して3500万円になったとしても、
本当に500万円もかかるのか、全然わからない。
極端な話をすると、耐震の部分は100万円しかかけておらずに
400万円は丸儲けなんてこともあり得るのではないか、と疑ってしまう。

商品自体こんな危険がいっぱいな買い物なのに、
世のファミリーたちはステータスシンボルのように頑張って
一世一代の大バクチに出てしまう。
賃貸で家賃を一生支払い続けるのがイヤ、
リタイア後に家賃が払えなくなるのが恐い、
などという気持ちもわからなくはないのだが、
老後資金を何千万と準備しないといけない上に
ウン千万円という負債を抱えた時点で、かなり自由度が狭まるわけで。

今回の真柄の民再事件は、高くても桜塚でマンション購入と考えていた層に冷水を浴びせる効果はあったのかもね。
少なくとも、業界はコスト面における情報をもっと公開すべきだろう。
ろくに情報公開されぬまま、責任の擦り付けあいを演じている彼らは、醜い。

きちんとした情報公開が望まれる。

[358: 匿名さん]

一般に分譲マンションの設計料は、建設費の2〜3％であるので、たとえば、販売価格が１戸当たり5000万円の分譲マンションの設計料が、仮に2.5％とすると、2000万円×2.5％＝50万円と計算され、これはマンションの分譲価格の約1%に当たる。

設計料のうち、構造設計に支払われる比率は15％程度であるので、50万円×15％＝7.5万円が、5000万円の分譲マンションの構造安全性を担保する構造設計料の値段である。これは、販売価格のわずか0.15％にしか過ぎない。

　一方、デベロッパーの粗利の中で、販売費・広告宣伝費は、マンションの売値の6〜8％程度（5000万円のマンションでは300万円〜400万円）であり、設計料の６〜8倍、構造設計料のなんと数十倍にも相当する。マンションの豪華なモデルルームや新聞やチラシ等の宣伝広告、果てはハリウッドの映画スターを起用してのテレビコマーシャルなどに使われる販売費・広告宣伝費に対して、居住者の安全安心を守る原点ともいえる構造設計料がその数十分の一しか割り当てられていないという現実こそ、実は、耐震偽装を生み出す本質的な問題ではないだろうか。仮に、心あるデベロッパーが、販売費・宣伝広告費の15％程度を設計料に余分に割り当てるだけで、現状の設計料は倍になり、その分、時間と労力をかけた良心的な設計が可能になり、他社に比して優れた分譲マンションを供給でき、消費者の支持を受けるのではないだろうか。


・・・・つまり、真柄もきちんとした工事費もらってたら、民再はしなかったのでは？

販売費・宣伝広告費に力をいれると首都圏では評判のブリリア・・・・売れたらオッケー、後は知らんの、品質は二の次の経営体質なのでは？


かなり、不安材料の多いマンションですよね。

[359: 物件比較中さん]

真柄はケチられた工事費できちんと仕事してたから破産したということはないでしょうか？
逆に、支払われるお金でしっかり利益を取り、手抜き工事してる施工会社は安泰…
まあ今回の破産の直接の原因はどこかのデベロッパーが潰れて真柄に請け負った仕事の工事費
が支払われなくなったことだったと思いますが、真柄建設という会社はそもそも仕事に対しては
どんな評価を受けている会社なのでしょう？

[360: 物件比較中さん]

真柄はケチられた工事費できちんと仕事してたから破産したということはないでしょうか？
逆に、支払われるお金でしっかり利益を取り、手抜き工事してる施工会社は安泰…
まあ今回の破産の直接の原因はどこかのデベロッパーが潰れて真柄に請け負った仕事の工事費
が支払われなくなったことだったと思いますが、真柄建設という会社はそもそも仕事に対しては
どんな評価を受けている会社なのでしょう？
この物件に関してはかなりよい仕事をしてるという意見もありましたが…

[361: 物件比較中さん]

＞真柄はケチられた工事費できちんと仕事してたから破産したということはないでしょうか？


＞逆に、支払われるお金でしっかり利益を取り、手抜き工事してる施工会社は安泰…

違いますよ、書かれて意いるとおり、デベロッパーが潰れて真柄に請け負った仕事の工事費
が支払われなくなったことです。真柄のメインバンクである北陸の地銀が、資金を貸し渋ったから。厳しい時代になりました。

デベも続々倒産しています。

ゼネコンも続々倒産・・・

秋にはマンション半額セールという風評も流れている今、特に急いで購入に踏み切る必要はないと考えますが・・・

[362: 物件比較中さん]

359-361
『真柄建設　粉飾決済』で調べるべし。
信用失墜した会社がどのような道に進むかは素人でも予想はつく。

こういった情報を元にこの物件を購入しなかった人もたくさんいます。
売れなかった理由は価格だけじゃないんですよ。

[363: 物件比較中さん]

マンション半額セール？　そんな風評があるのですか？？
この物件はそんなことはないと思いますが、新築で半額なんてことになったら
中古マンションは一体どうなってしまうのでしょう？

梅田のタワーマンションなどは竣工後値上がりとかしてますが、この物件はそ
のような心配は無用ですかね？

[364: 物件比較中さん]

＞362さん

＞『真柄建設　粉飾決済』で調べるべし。
＞信用失墜した会社がどのような道に進むかは素人でも予想はつく。

＞こういった情報を元にこの物件を購入しなかった人もたくさんいます。
＞売れなかった理由は価格だけじゃないんですよ。

真柄だからなぁ、、、、いくら気にいった立地でもやめたほうがいいよとアドバイスを周囲がしていた理由はこれだったのですね。

価格改定に飛びついて購入に踏み切らなくて本当に良かったです。

マンション半額セールの風評が実現したら、正直、立地が気に入っているだけにかなり心が揺らぎますが、それでも、どこかで、実はかなりの高リスク物件なのでは（耐震性とか、見得ない手抜きとか）と勘ぐらずにはいられません。

やはり、皆さん、いろいろ調べられてこの物件の購入をやめられたのですか？

売れなかった理由は価格だけじゃなかったんですか？

[365: 物件比較中さん]

幾らなんでもこの物件は半額セールにならないでしょう。
半額なら注文殺到・抽選は確実ですよね？（これまでの契約者は暴動起こしますよ）

東京建物はそんなに体力ないのでしょうか？　デベが在庫抱えて耐えられるなら
これ以上価格は下げないでしょう。　竣工までに７〜８割売れれば万々歳。
後は、竣工後の建物を見て「やっぱり住みたい」と思った人に高値で売るってこ
とになるのでは？　東京建物が在庫を抱える余裕がないのなら、値下げして
竣工前に必死に売ろうとするのでしょうね…

[366: 石川県出身]

金沢が地元です。
現在帰省中で、石川で書いてます。

真柄は相当評判悪いです。地元の話し聞いてびっくりしました。
公共事業が多いので潰すわけにいかず、県民はみな
「税金返せ」って言ってるそうです。

それと、一部の書き込みで
「このマンションは値上がりするかも」
という記述をしている人がいますが・・・

「いったいなにをV A K Aなことを言ってるんですか???」
と、声を大にして言いたい!

売れなくて値下げしたマンションが、値上がり???
施工会社が民事再生になったマンションが、値上がり???
販売率が40%にも満たないマンションが、値上がり???

っていうか、このご時世で、値上がり???　はぁ???

常識で、一回「\500でーす」て言われたものを、
「すいません、やっぱ\600にしますんで」
なんて、あり得ると思ってる???

心配しなくても、また価格改定で下がるよ!

関係者の書き込みは結構ですが、あまりにも突拍子もない
こと書くと、反感買いますよ。

[367: 匿名さん]

この物件はもう一回は値下げがあると思います。

事業主の関係者や既に契約してしまった人が如何に擁護しようとも、総戸数の15％すなわち30戸しか売れていない事実は変わりません。

1年以上も販売活動をして、しかも大幅な価格改定をしても85％が売れ残っている。
再度の値下げがあることは、火を見るより明らかです。

[368: 物件比較中さん]

うーん・・・・・・・・・・・

そんなに評判　悪いんですね、真柄って

食品偽装やら何かと偽装が内部告発されている昨今

ぶっちゃけ関係者の方の真実の声が聞きたいです

更なる値下がりをしても、購入する価値がはたしてこのマンションにあるのか？

[369: 物件比較中さん]

１５％しか売れてない？　上の方には価格改定後既に6割7割は売れてるという書き込み
がありましたが（とても嘘を付いてる投稿には思えなかった）…
１５％しか売れてないと書かれてる方はどういったところの情報で書かれているのでしょう？
どちらが本当なのでしょう？　真柄が破産して多くの解約があったということでしょうか？

[370: ビギナーさん]

ほんとに１５％しか売れてないの？！すごい具体的な数字。その情報はどこから？

[371: 物件比較中さん]

「値上げするのかも」うんぬんを書いた者です。
私は業者でも契約者でもなく、竣工を待って購入を検討しようかなと
思ってる者です。　梅田のタワーマンション等はこのご時勢でも途中
から値上げしています（人気が非常に高いわけでもなく、売れ残りが
何十部屋もあるのにかかわらず）。
やはりこのご時勢でもよい物件は必ずしも安くならないのだと思います。
７〜８割売れたら、ちょっと強気になって高値にしてくるかも？と思った
までです（もちろん部屋によりますが）。
そんな心配はなく、更に全体に値下げしてくれるのなら私もとても嬉しい
です。　
この物件、竣工は遅れても構わないので慌てて手抜き等をせずきっちり
作って欲しいと思います。

真柄は経営には失敗し、税金を使われた市民の人たちに評判が悪いのは
当然ですが、施工という仕事そのものの評価はどうなのでしょう？

[372: 近所をよく知る人]

梅田や千中のタワーと違って、ここ曽根ですよ・・・・

メイン購買層は、三中校区内を希望する子育て世代の一時取得。

三十代、四十代でしょう。

メイン購買層も違えば、収入層も違う。

ここが値上げなんかしたら目も当てられません。

更なる値下げのほうが濃厚です。

万一、値上げしたって売れ残るだけかと・・

[373: 匿名さん]

この物件の価格崩壊の序曲は、たった今始まったばかりです。

4LDKが1,000万円ダウンという、第1回目の価格改定に決して驚いてはなりません。

この惨状では事業主はシビレを切らしており、2回目の改定に踏み切るか、または他社（ハゲタカ外資やファンド）へ転売すべきか（転売先による更なる価格改定がある！）を悩んでいると思います。

その時こそが、我々消費者にとって最大のチャンスなのです。

既に契約された方々は大変お気の毒なのですが更なるビッグなサプライズが巻き起こるハズです。

[374: 匿名2]

「大幅な価格改定をしても85％が売れ残っている」との情報もありますが、
根拠となる情報源は何でしょうか。信頼できる筋の情報でしょうか？

私も値下げには大いに賛成（品質や商品価値、契約者の結束力等が低下しないという前提で）ですが、
虚偽の情報を出してまで、値引きを煽るのはいかがなものかと思います。
言論の自由は尊重しますが、モラルのある発言を期待します。

ご存じな方には不要なお節介ですが、
特にインターネットの掲示板の情報というのは、玉石混合ですから、
購入を検討されている方は、情報源が明らかでない情報をそのまま鵜呑みになさらず、
どうか、ご自分でも情報を得る（検証する）努力を惜しまないでいただければと願います。
正確度の高い情報を集める作業というのは、地道な労力を要します。
また、情報というのは常に鮮度を失っていきますので、最新の情報は自分で調べるのが確実です。

マンションの値上げに関して、
契約が成立しているのであれば、契約者が了解しない限り、売り主が勝手に値上げすることはできないと思います。
他物件の未契約の物件であれば、値上げしたケースをいくつか存じています。

[375: 匿名さん]

土地を別として、更に同規模の割引を行うと建物価格が半額割れるじゃん。
別に価格的な条件はそう悪くないけど、こういう問題が起きたからもう少し割り引いてほしいなというところじゃないの？
でもそういう一見さんでなく真面目な検討者に目を向けるなら、24時間管理など謳っている良管理体制が売りなのだから値引きなどせず質を大切にしないと。

[376: 匿名さん]

値下げをしてしまうと、最初に暴利をむさぶろうとしていたことがばれるので（もうばれてるが）、売れなくても下げれないという現状があるんじゃないでしょうか？

体力のある売主なので、住友さんのように竣工済み物件としてのんびり売れば、
真柄の件ものど元過ぎれば・・・みたいに忘れられるのかも。

[377: 契約済みさん]

掲示板を見る限り契約に前向きな情報は皆無のような気がします。自身も現在、解約すべきか非常に悩んでいるところです。参考までに、契約済みの方で現在デベと何らかの交渉(特に解約について）をされている方が居ましたら情報待ってます。

[378: 契約済]

>>377さん

同じく契約者です。私は現在、東京建物・三菱電機と直接会話してます。ライフステージは何も権限有りませんから無視してます。

解約については、デベも想定外の施工会社破綻ですから、すんなり行くと思われます。特殊事情につき手付放棄も回避できるでしょう。

しかしながら、私の場合はこの立地は譲れないので、解約を選択する前に、入居時期遅延による保証やローン控除に対する保証等で条件闘争しております。

諦めつく人は、解約のチャンスです。私はデベや仕様でなく立地最優先ですので、とことん責任追求します。
とはいえ、泣き寝入りの可能性も否定できないので、一方的に損するのであれば潔く。

この立地に拘りある方は拘るべきと考えます。

[379: 契約済：対応検討中]

私も契約者で、解約すべきか非常に悩んでいるところです。相応の損失補償と価格改定がなければ辛いです。

契約書の第22条にて、
　「本物件の竣工予定日は標記のとおりとします。ただし、売り主の事情により２ヶ月間延期され、
　これに伴い本物件の引き渡しが遅延しても買い主は意義ないものとします。」と定めてあり、
契約者にとって不利な状態です。契約者で団結できれば心強いのですが、個別交渉しかないのでしょうか。

[380: 近所をよく知る人]

立地は気に入っていましたが、契約しなくて良かったと思っています。

真柄が、民再後、もう一度コケル可能性は否めません。

都心物件だけでなく、大阪市内でも、なんばの物件のように、ここ半年、竣工後（完全な竣工状態と言えるか疑問ですが）に揉めている物件の話を聞くたび、この状況下での青田買いは、かなりの冒険と言わざるをえないでしょう。

仕様変更（タイルがビニールクロスなど）などの、内装ダウン程度ならともかくとして、肝心な土台がパンフレット通りではなく、手抜きされているなどの欠陥があれば、目もあてられません。

竣工自体も怪しい物件が増加中の状況なので、まずは竣工まで待ちたいと思います。

ただ、無事竣工したところで素人に手抜き工事かどうか見極めるのは難しいところですが、目に見える部分での仕様変更などは確認できると思いますし、いずれにせよ、いくら気に入った立地とはいえ、みすみす大金をドブに捨てるようなマネはしたくありません。


無事に竣工後の物件を見ても、更なる大幅値引きがなされても、実際、購入に踏み切れるかどうか非常に勇気がいるところではないでしょうか？