Brillia豊中南桜塚レジデンス

[匿名はん]

阪急宝塚線　曽根駅　徒歩9分。
「ブリリア (Brillia)」ブランドでの大規模マンションです。
北摂＆人気学区。ただしいわゆる「新価格」物件？
いかがでしょうか。

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

※物件名が決まりましたので、タイトルを
「（仮称）豊中南桜塚プロジェクトについて」から
「Brillia豊中南桜塚レジデンス」に変更しました　副管理人

[241: 匿名さん]

値下げされる前に契約された方は、普通は「お気の毒」で終了です。
（「住宅公団」、「値下」、「判例」で検索してください）
今回はそれなりの代替条件を提示してますので、まあ良心的な部類なのでは？

というか。
代替案（部屋のチェンジ）を提示できるほど「売れてなかった」ということですね。

コストカットは、いまさら部材の大幅変更などはないでしょう。
だって作っちゃってるんだから。発注してるんだし。
というわけで、お決まりのパターンですと
「下請けor孫請けが泣いてゼネ・スーゼネは泣かない」
ですが、今回はそれをやっちゃうと真柄がツブれてしまうので、まあ東京建物や三菱なんかも
少しは被るんでしょうね。

個人的には、価格さえ折り合えばそれなりにいい物件だと思います。
昨今の各種状況考えると、どう考えても竣工しても余りまくってると思いますので、
ほしい方は「できてからじっくり検討」で十分だと思います。

しかしこのマンション、最初はハイソな売りだったのに、いまやコンセプトは完全崩壊
ですねー。いろんな住民層が入ってくることになりますよね。

民度がどうなるのかはマンションではとても重要ですよ。200戸もあったら収集つかんような
気がするなあ…

[242: 購入検討中さん]

＞２４１さん

今回はトータルで１０憶円以上の値下げになってるのだと思いますが、
この程度の額は業者が泣く（利益を捨てる、赤字を被る）ことで解消
されるものなのでしょうか？

[243: 物件比較中さん]

元々がかなりのマンションバブルに便乗したぼったくり価格だったから、今の値下げ価格でもまだスタートラインにのったかどうかの価格

竣工後　大量売れ残り必死　絶対そこから値下げはあるから竣工後を待ったほうがいいかも

そこまでデベが泣くような価格設定ではない

マンションって一室辺り６００万程度＋土地代を按分したもの

デベにお勤めの人なら知ってると思うけど、社員割引価格だと４割引くらいから通常販売されています

４割引で販売してもまだ利益がでるのがマンション

いかに初期価格で利益をもっていかれているかがわかると思います

[244: 匿名さん]

>４割引で販売してもまだ利益がでるのがマンション

こういったことは聞いたことがありますが、本当なのでしょうか？
それならどうして最近倒産するデベが続出してるのでしょうか？

[245: 物件比較中さん]

４割たって、完売できた時であって、普通は売れ残って経費負担に割引販売で利益を食われる住戸が出てくる。
計画して契約して完成させて引渡すまでは借金しているわけだし、それを上昇気流の競争で妙な地域に作ると、踊り場に出たとき契約すらままならなくなるんじゃないかな？
計画を危ぶんだ銀行が引けばどうしようもない。
借金の金利とか全部分譲価格に乗せられるんだし。

その点この物件は、希望的観測はあったようだけど競争に追い立てられた物件ではなく地域もきちんとしているから安心でしょう。

[246: 購入検討中さん]

この物件は今回の価格改定でもデベはまだ利益を上げれるし、
建築費を落とすことはまずないだろうということですね。
そして、まだ値下げする可能性はあると…
とりあえず、竣工まで待ってみるべきですかね。

でも、最上階の広い部屋は竣工まで待てば、もうなくなって
ますかね…

[247: 匿名さん]

＞No.246 by 購入検討中さん　

最上階の広い部屋…？？？

ええっと、さすがにそこはいくら安くなっても7,000万〜コースだと思いますが…
もともとの売り出しが軽く「1億前後」でしたから。

その値段出せば、この近隣ならそれなりの一戸建てが買えますけど？
なぜマンション???

[248: 購入検討中さん]

>なぜマンション???

やはり長期留守時のセキュリティ面やご近所付き合い等を考えてのことですが、
オーダーメードは竣工時にはもう受け付けないみたいですし、もう一度じっく
り考えることにします。　
それと一度モデルルームで話を聞かないと駄目ですね（もうすでに売れてしま
ってることもあるでしょうし）。

[249: 物件比較中さん]

日常品の価格上昇とマンションの価格上昇は別。
建築資材の値上げうんぬんというデベ営業がいるが、それも自作自演に近い。
商社勤務の知人からの情報だと建築資材も米国住宅バブル崩壊の煽りで
供給過多になり下がってきてるんだとさ。

つまり、日常品の価格は上がっても（これも便乗値上げが多いが）既に新価格だの新新価格だので先行して上がったマンション価格は上がらない。

特に大阪は契約率の悪い地域。
来年3月の決算対策で下げてくるとこが出るよ。
もう個別交渉で下げてるとこもあると思うが、平均値でデータに反映されるまでは数ヶ月のタイムラグが出るからね。

最上階狙いは別として、ファミリータイプの部屋狙いなら竣工まで待ち、出来れば来年3月にあるであろう完成在庫の更なる値下げを待つのが賢い。

京阪神地区の人気地区のブリリアの完成在庫が続々と増え続けている今、この南桜ブリリアも今の調子では大量完成在庫がでるのは必須。

来年の今頃なんかでも2割くらい残っているかも知れない。
竣工後半年なら2割以上の値引きが水面下で交渉可能な場合が多い。

5000万の部屋が4000万、4000万の部屋が3200万。
待つ価値は大いにあると思われる。

[250: 買い換え検討中]

元々6000万の部屋が価格改定で5200万

竣工後半年は4000万くらいになっているということですね？

[251: 購入検討中さん]

このご時世、竣工を待てずに契約したら負けですかね？
待てば、少なくとも車一台分は節約できる？　部屋の位置に特にこだわりのある人は別ですけれども…

[252: 物件比較中さん]

物件にも捕らわれずに、金利上昇で引渡しの成立しなかった物件とか狙えそうですね。
青田買いの上昇局面では毎回の事ながらやっぱりそうなるんでしょうし。

[253: 購入検討中さん]

安い部屋や最上階の特別な部屋は完売。
売れ残るのは4000万以上のそこそこ高い部屋になるのでしょうかね。
それらが、ぐっと値下げして竣工後売り出される？　期待しましょう！

[254: 購入検討中さん]

なんだかんだいってもココは物件として人気があるのですね。見ていると値段以外はあまり悪い話はなさそうで、みなさん牽制しながら売れ残りを狙っているという図ですか。

[255: 匿名さん]

値下げばかり狙うあさましい住民ばかりになりそうで、先に買っちゃった人カワイソス

[256: 匿名さん]

No.254 by 購入検討中さん　

>なんだかんだいってもココは物件として人気があるのですね。

本当にそうだと思いますよ。
エリアで区切ると、この小学校区＆中学校区では
ほんと〜うにマンションが少ないです。
私は数年間探してましたが、折り合いつかず諦めかけました。
（結果、中古を買いましたが）
最近だと新築はザ・ライオンズのみです。5年以内でも野村のヒルズくらい。

だからこそ、ある程度売れる値付けにすりゃー普通に売れたのにねぇ。
消費者もわかってますから、そりゃこんな値段じゃ売れませんよ。

まあ、値段はまだ下がるでしょう。結局坪180万くらいが平均になるんじゃないかな？

あとは出来た後の管理ですよ、管理。
戸数が多いですからねぇ。荒れたら大変ですよ。資産価値も下がります。

値下げという変なことで有名になってますから、購入された方はその辺の覚悟も必要かも（ｗ）

[257: 購入検討中さん]

荒れるってどうゆうことでしょう？
掃除が行き届かない、ゴミがあふれるといったことでしょうか？？
戸数の多いマンションは世の中にたくさんあると思いますが、
戸数が多いと荒れるってことがよくあるのでしょうか？

[258: 買い換え検討中]

購入検討中の皆さんが　だいたい竣工後の値下げを待ってからのようなので我が家も竣工後に検討したいと思います

＞256さん
＞だからこそ、ある程度売れる値付けにすりゃー普通に売れたのにねぇ。
消費者もわかってますから、そりゃこんな値段じゃ売れませんよ。


ですよね？最初に適正価格で販売されていたら、普通に売れていたと思います

ありえないくらいの暴利価格で皆さん二の足を踏まれ、ようやく少し値下げした感じですね

結果的には大量売れ残りで竣工後に在庫処分で決算期辺りに（３月頃）値下げがあると思います

エリア内の同程度の広さの一戸建て　＜　マンション価格＋管理費・駐車場代など３０十年分程度

の価格にならないとマンション購入の意味が無いような気がします

マンションは将来建替えが難しいし、管理費・駐車場代がかかる分エリア内の同程度の戸建て価格より安くてはじめて購入意欲が沸くというもの

[259: 匿名さん]

規約を守らない低俗な住民が多く、騒音やペット、廊下の占拠、ゴミだし守らない、などで殺伐として
雰囲気が悪くなる事じゃないでしょうか？
値引きして元々対象としていた高収入層が少ないと、低収入層の生活レベルが低い人が増えて、そういう荒れたマンションになる可能性が高くなる。

[260: 購入検討中さん]

ここはゴミ出し２４時間OK（ゴミ倉庫がある）だったと思います（違ったかな？）。
値引きするといっても、周辺の他の物件よりは高いでしょうし、購入層がそんなに落ちる
とも思えないですが、どうなのでしょう…　
戸数が少なくても、問題のある住民が住むこともありますよね？　200戸もあれば、必ず
問題のある住民が２〜３はいるだろうということなのでしょうが、　でもお隣や真上
でなければ関係ないような？？
ここはワンフロア３〜４邸で一つのエレベーターがあるようにプラニングされてるよう
ですし、戸数の多さというのはそんなに気にすべきことなのでしょうか？

[261: 221]

>>258
管理をサービスでなく維持経費としか受け止めれないならこの物件とは合わなかったと考えた方が良いかと。
あと不等号逆のつもりかイコールでしょ？

戸建で庭師や管理人雇うよりみんなで雇う分はるかに安いです。
管理費は安全の確保や自分の手間を省き上質な環境が手に入るサービスです。
駐車場・修繕積立はどこかに消えるものでなく修繕と貯蓄です。

戸建は質の悪い状態を選択できるというだけで、それを選択しないなら低コストで済むのがマンションでしょう。

[262: ご近所さん]

戸建てで管理人雇う人って？かなりの資産家では・・・

庭師が必要な戸建てを検討している方は掲示板でマンション検討したりしないでしょ

建売の戸建てかマンションか悩む・・・ってところでは？

桜塚でも建売なら、５０００万前後で３０坪程度１００平方の家が建つもの
この程度の戸建てなら庭師はあんまり必要ないでしょ

マンションとそりゃ悩む人も多いのでは？

[263: 匿名]

２５９さんルールを守らないアンモラルな人は収入の高低にはよらないですよ。

[264: 検討中]

もちろん金持ちまたは高学歴でも非常識な方はたくさんいますが一般論として収入あるいは学歴とモラルは関連があるというのは否定できない事実です。リバーガーデンやルナタワーやＴＰＳの板を読んでると良く分かりますよ。

[265: 匿名さん]

異様に盛り上がってますね．
でも，此処に決めたとか，検討しているとかいう情報は全くありませんね．
業界の人でも良いからこのマンションの此処が良いとかの情報を欲しいものです．

[266: 周辺住民さん]

マンションの乱立で校区の変更があるみたいですよ。
気を付けてくださいね。
この辺は例えばですが三階から校区が違ってたりします。私も聞いてびっくりしてます。
これだけの戸数が来れば校区の変更も見直されて当然だと思います。
確かな情報です。気を付けてくださいね。

[267: 購入検討中さん]

>でも，此処に決めたとか，検討しているとかいう情報は全くありませんね．

実際契約する方向に決まった人はもうこうゆうところを覗いたり書き込む必要が
なくなるってことなのでしょうかね。
それにそもそも購入者のうちここを閲覧してる人の割合は非常に小さい気もしま
すし。
何か問題が生じたら、色々と書き込んでくれるでしょうが…

[268: 購入検討中さん]

そろそろ潮時なのでココに決めようと思っています。

[269: 購入検討中さん]

校区の変更は当然ありうるでしょうね、まさかプレハブを運動場に建てて授業やるわけにはいかないでしょうから！それならば、他の確実な校区に行った方が良いでしょうね！もしプレハブ校舎増設での場合は、いろいろな面でかなりの問題がでるでしょうね、それなりの覚悟も必要かと思いますね、今、言えることは不動産販売は売ってしまえば良いだけで、先々の問題は責任ありません、現状の説明だけしか説明しませんので、確かに注意と心してかからないと大変でしょうね、なにせ２００軒の大所帯が一度にできるのですから、

[270: 購入検討中さん]

買おうと思ってるんだけど金利が上がってきたから思案中。4〜5000万の物件だと0.5%上がったら500万ぐらいの値引はチャラになっちゃうからなぁ。

校区変更はありえるかも・・・・
緑地小か中豊島小？とかに・・・
４中か１中校区とかもありえるね。

プレハブといえば、マンションの目の前のあけぼの幼稚園が、建替えでプレハブで過ごしているんだよね。
あけぼの幼稚園は何か問題最近多いみたいだし（子供に怪我させて解雇とか）、アスベストとかの問題もあるようだし、幼稚園をどうするかも悩みどころ。

いくらなら買い？なんでしょうかね。
・・・値下げに伴って欠陥マンションになっていないか心配ですが・・・

[271: 購入検討中さん]

校区はここなら変更があってもそれほど問題ないのではないでしょうか？　
中学に関してはむしろ３中はちょっと遠い。１中の方がずっと近いのではないでしょうか？
実際のところ質はそれほど違いはないと思うのですが、全然違うのでしょうか？
幼稚園は、本当に問題のある幼稚園なのなら論外ですが、実際は避けるほどのものでない
のでしょう？　ほとんどドアツードアの位置にあるのは非常に魅力的だと思います。
もちろん少し遠くても格段に質の良い幼稚園が他にあるのなら考慮の余地はありますけれども…

[272: 匿名はん]

1中と3中…

全然違うよ。
デリケートな話題なので、自分で調べてください。

[273: 購入検討中さん]

先ほどちょっと見てきました。
やっと外壁が一部見えるようになってきましたね。
個人的にはちょっと色が薄い…タイルが細かすぎ？　という気がしましたが、
全体が明らかにならないと分からないですね。
まわりの景色とどう調和するのか…　やはり竣工を待ちたいと思います。
目の前の176号線はもうすぐ電線が地中化するのですよね？　これはよい材料
のひとつだと思います。

[274: 購入検討中さん]

真柄建設が民事再生を申請。
この後どうなるのだろう？？？

[275: 物件比較中さん]

ブリリア　これで終わったか。
豊桜の離宮が泣きますね。

[276: 匿名はん]

あちゃー。
マジですかぁ〜…。

[277: 匿名さん]

241でこう書いたものです。

>お決まりのパターンですと
>「下請けor孫請けが泣いてゼネ・スーゼネは泣かない」
>ですが、今回はそれをやっちゃうと真柄がツブれてしまうので、まあ東京建物や三菱なんかも
>少しは被るんでしょうね。

予想が現実に。。。
ほんまにツブれちゃったね。
（正確には民事再生なのでツブれてはないですが）

この物件、今後どうなんのかな？？？

[278: 匿名さん]

まさに踏んだり蹴ったりでなんかかわいそうになってきた。。。

[279: 購入検討中さん]

とにもかくにも、契約は竣工を待った方がよいですよね。
工事は続行されるとは思いますが…何があるかわからない。
楽観視は禁物だと思われます。

今時点で何割くらい売れてるのでしょう？？

[280: 匿名さん]

竣工を待ったって、見えるところしかわからないよ。
こんな状態では、建物の構造の見えない部分で何やっているかわかったもんじゃないね。

[281: 購入検討中さん]

>竣工を待ったって、見えるところしかわからないよ。
>こんな状態では、建物の構造の見えない部分で何やっているかわかったもんじゃないね。

確かに何があるか分からない物件になりつつありますが、それでもやっぱり問題がないなら
買いたいと思っている人にとっては、とりあえず「竣工待ち」ですよね。
それまでに色々と情報は伝わってくるでしょうし、価格も定まってくるでしょうし。
手抜きをしていないか等は売主がちゃんとチェックしてくれているのではないのでしょうか？
（甘い？）
こんな事態になっても、今後竣工を待たずに契約を結ぶ人っているのでしょうかね？
施工がどこかも、真柄が今どうなっているかも全く知らず契約を結んでしまう人は結構いる
のかな…

[282: 匿名さん]

真柄建設：民事再生手続き、地裁に申し立て

http://mainichi.jp/select/biz/news/20080706ddm008020189000c.html

同じ会社なんでしょうか？

[283: 匿名はん]

そうですよ。

[284: 購入検討中さん]

現場を見てきたのですが、どうやら工事はストップしてしまったようですね。
債権者が財産を勝手に持ち出さないように、その旨を告知する貼り紙も貼ってありました…
予想以上に大変なことになってるのかも。　
竣工は半年以上遅れてしまうのかも…

[285: ご近所さん]

284さんのおっしゃる通り、工事は停まってます。

「遺憾ながら真柄建設は民事再生を申し立て…裁判所の管理下におかれ、債権者といえども無断で物品を持ち出すことは禁じられています、云々」

という紙がベタベタ貼られています。

衝撃的だったのは、物件の外周壁周りに紙が貼られているのはともかく、内部の重機（ユンボとか）にまで一律で上記の紙が貼られていたことです。
こういう光景ははじめて見ました。

天下の三菱はこれでいいんでしょうか？
東京建物はどうする気なのでしょう？

中止はさすがに無いでしょうが、今後ほんとうにどうなるのでしょうか。。。
マスコミのネタになりそうなレベルの話になってきそうな気がします。
一度は検討したものとして、悲しいです。

以下余談。
MRにややガラの悪い人が出入りしています。しきりに携帯で話しています。

[286: 購入検討中さん]

広告等で「価格を下げます。」と載せた場合の多くは価格改定です。
値引きと価格改定には大きな違いがあります。
価格改定した場合は契約済みの住戸も改定後の価格に換算して差額は返金する措置をとるのが一般的です。
ただ、内々で値引きをした場合はそういう措置はとられないのがほとんどでしょう。
一般的に価格改定は竣工前、値引きは竣工後。
資本力が乏しいデペは完成前に内々で値引きをして叩き売るとこも多いでしょう。
大京・藤和・東急・近鉄・さくら・コスモス等です。

一方資本力のある大手は値引きをしないとこが多いので早く買っても安心感はあります。
三井・住友・三菱地所等々・・
特に住友は値引きをしないデペとして業界では有名です。
シティタワー西梅田などは築１年半でも値引きどころか値上げした価格で売っていますからね。

損をしないマンションの選びのポイントはおおまかに分けると
１．立地は気に入っているか？（大前提です。）
２．予算は合っているか？（月々の負担が大きいと後々しんどいですよ。）
３．間取りは気に入っているか？（マンションはワンパターンが多いですが・・）
４．売主は信頼できるか？（後々の保証とかも関係してきます。）
５．管理会社は信頼できるか？（住みだしてからは管理が大切です。）
６．施工会社は信頼できるか？（安心感ですね。）
と思います。
以上の点をチェックしてみて自分に合ったマンションを選べば「損した」などと思うことは少ないと思います。

・・・って言う意見が他のスレでありましたが、施工会社が潰れてしまったブリリア、いったいどうなるんでしょう？

施工会社が別会社にかわったりするんでしょうか？
それとも民事再生手続きした真柄建設が落ち着いたら工事を再開？？

・・・・いずれにしても、竣工後、程よい値下げがあったら購入しようかと気楽に考えていましたが、雲行きが怪しくなりました。

・・・・個人的に桜塚界隈が好きで、そこそこの信頼の出来るデベによる大規模マンションを心待ちにしていただけにショックが大きいです。

欠陥マンション・・・の可能性が高いですよね？？
大規模物件で南茨木の阪急ジオみたいな欠陥マンションになる可能性が否めません・・・
南茨木のジオは結局、購入者が泣きをみたって聞きましたが・・・

ブリリア購入したら、同じような、いやそれ以上のリスクがありますよね？？

・・・・・本当に残念です・・・・・・・・

[287: 周辺住民]

南茨木はジオじゃなくてモンセーヌです
同じ阪急系ですが・・・

[288: 匿名さん]

なんかもう最初に高値で売り始めたのがケチのつきはじめだろうけど、こんなことになろうとは。
施行会社だから放置されてる重機などをどこかに移動したら、売り主が別会社に依頼して工事再開できるんだろうけど。
既に作っちゃった分の鉄筋とかの材料は売り主側の所有物なのか、施行会社の所有物なのか。。。？
施行会社側だとあの建物自体差し押さえ中ってこと？

[289: 購入検討中さん]

竣工して売主に引き渡すまでは真柄の所有物ですよね。
でも債権者にしてもさっさと売主にお金を払ってもらいたいだろうし、いずれどこが
やるにせよ、工事は再開するでしょう。　そのいずれがどれ位掛かるかが非常に問題
なのだけれども…　何ヶ月？　半年以上？　１年以上？　あまり長引くようなら、今
までの契約者も契約解除で、このマンションの販売も仕切り直しすることになるのか
も…
真柄はここ以外どれ位作りかけの建物があるのでしょうね…

一番条件がよい（低コスト）ということで真柄に依頼したのでしょうが、こんな事態
になってコスト増大。　おまけに当初の高値では売れないことが明らかになってるの
で売主は大変でしょう。　それでもちゃんと利益が出るようにうまくやれるのかな…

[290: 匿名はん]

しってる限りここ以外は中環沿いの元マクドあった場所で施工中の物件あるよ。