Brillia豊中南桜塚レジデンス

[匿名はん]

阪急宝塚線　曽根駅　徒歩9分。
「ブリリア (Brillia)」ブランドでの大規模マンションです。
北摂＆人気学区。ただしいわゆる「新価格」物件？
いかがでしょうか。

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分

※物件名が決まりましたので、タイトルを
「（仮称）豊中南桜塚プロジェクトについて」から
「Brillia豊中南桜塚レジデンス」に変更しました　副管理人

[201: 購入検討中さん]

>>198
いやいや「検討中」の人間にとっては判断するのに有益な情報ですよ。
まだまだ適正価格では無いってことが良くわかります。
近所の方のリアルな情報、有り難いです。

[202: 匿名さん]

近所に住む者です。
189さんがアップされてるチラシが入ってました。

予想以上に「たたき売り」感が全面に押し出された広告ですね〜♪

ざっと計算すると、坪＠¥170万程度？
階層や方角がわからないので何とも言えませんが、チラシの値段だけ見ると
まあ妥当な値段なような気もします。

ですが、最近MRに行った知人いわく、相変わらず態度は高飛車だったとのこと。

しかし、この値づけと価格改定…。
誰も得をしない、悲しい結末ですね。

デべの担当も社内でさぞ怒られたんやろーなー。

[203: 匿名はん]

これから(…といっても今日じゃないですが)このマンションのモデルルームにいこうと考えていたのですが、そんなに態度が高飛車なのですか？

マンションギャラリーに行くのは初めてなのですが、怖いですね。

ジロジロ見られたりすると嫌ですね。

[204: 購入検討中さん]

＞２０２さん
＞ざっと計算すると、坪＠¥170万程度？

いえいえまだまだ、平均はその坪単価じゃないですよ。

西向きの５階７５平方で、４，４６３万
東向きの６階７２平方で、４，０８１万
南向きの５階７５平方で、４，６８０万

まだ５００万ぐらい高いですね、、

ちなみに９階以上の階はもっと高いです。

南向きの１階８１平方で、４，２５２万
南向きの２階８０平方で、４，４７７万

一階上がるごとにだいたい２００万ずつ高くなっています。
一階あがるごとに５０万ずつ高くなるならまだしも、２００万ずつですよ！！

ちなみに安い設定の住居は棟内モデルルーム予定住戸も含まれての価格だそうです。

ここのマンションの目の前が幼稚園（確か３階か４階建て、さらに工事する予定らしく、もっと階層あがったりするかも）のため、５階までの住戸は眺望以前にうるさいと思います。
低層階は騒音や眺望を含めて安くしているんです（でも高い）

そうなると、６階以上の階が眺望的にもいいんですが、まだまだ適正価格とは思えません。
マンションバブルも崩壊したので、早く適正価格で販売すれば桜塚が好きだと言うファミリー層に売れると思います。

[205: 近所をよく知る人]

中層階（六階以上が）坪１７０なら売れるのでは？

ラブホが徒歩数分

さ○病院も徒歩圏の立地ですが・・・

ちなみに３中校区は今定年前くらいの世代時分にはなかなか良い校区として定評あり

今４０くらいの世代時分には　かなり荒れていたこともあり、いまひとつ（机が窓から放り投げられる、他校生と問題などは日常茶飯事など　市内でも南ほどではないが、北にくらべてかなりレベルが低かった

今３０くらいの世代時分には、こマシになり、

今２０くらいの世代時分には人気校区として１１中には及ばないものの九中などと肩をならべる

そして現在、ややかげりが見えてきているようです

少子化が進んだせいか校区内にお住まいの教育熱心なご家庭は、１１中校区に転居されたり、お受験で私学や国立に行かれるようだからみたいです

後、企業の社宅がこのエリアからずいぶんと減ったからのようです

[206: 近所をよく知る人]

NO.205さんへ

たしかに周辺から社宅消えましたねー。
（よく考えれば、ここ自体が元日立造船の社宅（寮？）の跡地ですし。）

ラブホとさわは”ないこと”にしたいでしょうね、デベにすれば。

個人的には折り込み広告から”豊桜の邸宅”が消えたのがポイントだと思います。
あと、現地から５００Ｍ位離れた所のプラウド豊中 南桜塚がモデルルーム事前内覧を
６月中旬にやるらしいので、そこでの価格如何けで、もう一押しが有るか無いかですね。

[207: 匿名さん]

>197さん

>>小学校は文科省モデル校の大池小や１１中校区の少路小のほうが人気みたいです。

？？？
文科省モデル校？
微妙に事実誤認？

南桜塚小学校
>>平成 14年 （2002年） 4月 文部科学省研究委嘱・大阪府学力向上フロンティア事業
>>平成 17年 （2005年） 4月 文部科学省委嘱学殖向上拠点形成事業（３年間）
http://www.toyonaka-osa.ed.jp/m-sakur/


大池小学校
>>平成１７(2005)年　４月 文部科学省「国語力向上」推進校
http://www.toyonaka-osa.ed.jp/cms/ohike/index.cfm/1,0,12,90,html

ちょっとニュアンスが違うんじゃないの。

[208: 周辺住民さん]

大池小学校って、南桜塚小学校に比べてとても綺麗ですね。

南桜塚小学校って、改修はいつするんだろう。

校舎の壁にヒビがはいっているので、幼稚園児がいる我が家としては気になります。

大池小学校のクラスの壁を取り払った校舎は明るくていいですね。

南桜塚小学校はいじめも意外とあるみたいなので、大池小学校みたいに大規模改修して校舎内の雰囲気だけでも明るくしてほしいですね。

少路小学校って、陰湿ないじめが多いと聞きます、それほどではないらしいですが。

上野小学校や東豊台小学校って、裕福なご家庭の児童もちらほらいらっしゃるみたいですね。

庶民的で、あまりあれていないと評判の３中校区が個人的には好きです。

３中校区が人気校区なのは隣接している校区が不人気だからではと思いますが？？？


197さんや207さんも校区内に通学予定（もしくは通学していた）お子様がいらっしゃるのでしょうか？

最近、中学校のほうがあんまり評判がよくなくなってきているらしいので、私立中学校も視野にいれはじめました。

お受験を考えると、こちらのマンションは広さや立地のわりにいいお値段がするので、同じお値段なら資産価値の高めな千里に転居しようかと考えています。

８中校区か９中校区も３中校区と同じくらいらしいので。

[209: 匿名はん]

＞208
何が言いたいのか、全く意味不明。

[210: 匿名さん]

No.208 by 周辺住民さん　は、要するに子供が大池小に行ってんでしょ。
で、中学からは私立に行かせたい、と。

で、何なん？

[211: 匿名はん]

さわ病院をばかにするな（怒）

[212: 匿名さん]

学区の話は学区のスレがどっかにあったぞ。
そっちでした方が良いと思うぞ。
上野と東豊中はお屋敷町かかえてるから、裕福な家はちらほらどころじゃないと思うけど。
まあそんな家の子は私学にいくかも

[213: 神戸市北区住人]

ここは余程売れてないのか
チラシがポスティングされていたよ。
バラまく範囲広すぎだね・

[214: 匿名さん]

神戸の北区でですか！？

すごい。

ある意味、記録になりそうですね（ｗ）

[215: 匿名さん]

で、結局これだけ広範囲に価格改定チラシ入れて、実際売れてるのか？
どうするつもりかなー？

[216: 匿名さん]

いや神戸市北区だからこそチラシをいれたのかもしれん。
ここらへんの人はあまり買う気がなさそうだし、失敗マンションっぽいと思ってるから
少し離れた地のお金持ちで見栄とか大好きそうな（失礼）人をゲットしようという作戦か
って神戸市北区が実際どんな感じのところかは知りませんが。

[217: 匿名はん]

さわは迷惑ですよ

[218: 匿名はん]

そういうお前が迷惑

[219: 匿名はん]

217はゴミ（笑）

[220: 匿名さん]

建物がほぼ出来上がってきた時点で作り等を見てから少し検討しようかな
と考えていますが、その時点ではさすがに7割くらいの部屋は売れてます
かね…
内装をオーダーできる部屋もあるようですが、そういった特によい部屋
（高いけれども）は値下げすることもなく、余裕のある人が既に確保し
てしまっているものでしょうか。

[221: 物件比較中さん]

人気エリアのはずれで空港が近いから価格落ちるのかな？

こういう200戸程度のマンションで24時間有人管理って可能なんでしょうか？
365日x24時間＝8760、正社員の残業無しが1750時間/年だから5人。
得体の知れないバイトってわけでないなら年間3000万くらい？

[222: 周辺住民さん]

今の状況だと　かなりの完成在庫かかえそうですね

完成在庫で更に値引きがありそうです

今　一部棟内モデルルームしているんですね
完成前モデルルームをしてもなかなか販売状況は厳しい模様ですが　

ところでこのマンションの目の前のかつては人気だったあけ○の幼稚園と併設の保育園

園児に怪我させて先生がひとりクビになったようです

最近は管理体制に問題が多いこの幼稚園
アスベスト問題もこないだでたばかり

昔は評判よくて人気幼稚園だっただけに今の惨状はなげかわしいかぎり

目の前の幼稚園の人気のかげりも　マンション購入者層に影響あるのかな

[223: 比較検討中]

ここって魯山人がどうこうっていうデザイナーズマンションですよね？

[224: 購入検討中さん]

このマンションは先月と今月　値下げしました！との大きな広告が入っていましたが、値下げ金額が８００万前後ありましたね、最初に契約したかたは返金になるのでしょうかね？それとも、全然売れてないのでしょうか？マンションの金額なんてどうにでもなるんでしょうかね？他の工事関係者に聞くと値下げした金額により仕上げ材料・方法・設備などのグレードダウンになるようですね、豊中では珍しく２００戸以上の集合住宅になるようですので、買って住む場合も人間関係などを十分考慮しないとトラブルでしょうね？何せ２００戸×人数になるようです、ところで、まだまだ値下げになるんでしょうか？先日のＴＶ放送のガイアの夜明けでは他の物件でも売れなく困っているようでしたが・・

[225: 近所をよく知る人]

このマンションの前の幼稚園は　かなり評判が悪くなっているらしいですね。
先日の園児の教諭による事故も隠蔽していたらしく、外部指摘（確か医者）から発覚したらしいです。

幼稚園、保育園ともによく言えば放任主義で、あわや事故寸前なことが非常に多いそうです。
このマンションによる園児増加を見越してか増築工事中らしく、園児の一部はユニクロ近くのプレハブ小屋に週何回か通園、週の残りの半分は工事中（アスベスト問題もでているのに）の園内ですごしているようです。幼稚園もさることながら、保育園のほうが劣悪な状態みたいです。

この売れ行きじゃ、竣工後に更なる値下げはあると思われるので、購入も考えていましたが、このマンションの目の前の幼稚園にだけは通園させたくないですね・・・

豊中市内で人気の追手門幼稚園、宮山幼稚園、東邦幼稚園、梅花幼稚園辺りを検討しようかと思い始めています。

追手門はさておき、東邦、宮山、梅花なら通園バスでこのマンションからも通園可能です。

桜塚界隈が住み慣れていたので、結婚後も住み続けておりましたが、他の方がおっしゃるように、適正価格まで値下がりしないのであれば、同じ金額で資産価値のより高そうな千里中央のマンション（九中校区など）や、いっそのこと本町辺りに戸建てを求めたほうがいいのではないかと悩み始めています。

[226: 物件比較中さん]

高所得者が多い東京でもリーマンならこんなもん
↓↓↓

厚生省が毎年発表する平成１７年賃金構造基本統計調査結果というデータがウェブで簡単に手にはいる。

それによると東京都で従業員1000人以上の会社勤めの場合
30-34歳で月給416,700円(残業代込)、 賞与1,358,700円で計6,359,100円。
40-44歳で月給517,700円(残業代込)、賞与1,875,500円で計8,087,900円。

東京の大企業勤務でも40歳で年収800万。
1馬力でマンション買おうとすると年収の5倍の4000万前後が妥当。
4000万で家族4人くらいが暮らせる80平米以上のマンションが理想なんだろうね。

大企業勤務の人でもこれだから、中小勤務の人はもっと下の収入。
でも圧倒的に中小勤務の人が多いんだけど。たしかリーマンの8割は中小勤務。

その辺を考えると、都内でもなく大阪なんだから梅田などの駅近マンション以外はもっと安くなるべきと思うよ。

曽根のブリリア・・・、高すぎるよ。
絶対、購買層がついていけずにもっと値下がりするよ。
売れ残り在庫抱えて、損切りで最終今の値下げより一千万以上はさがる可能性大。

[227: 物件比較中さん]

あっさり▲800万。最初の価格設定は何だったのか？ぼったくりと言われてもしかたない。

[228: 匿名さん]

>他の工事関係者に聞くと値下げした金額により仕上げ材料・方法・設備などのグレードダウンになるようですね

こんなことがあるのですか？
それならば、やっぱり完成を待って確かめてから購入を検討すべきですよね（？）

個人的には自走式の屋根あり駐車場（最上階はないみたいですが）があり、デザインも
よさそうなので、少し考えているのですが、本当に完成後もたくさん在庫が余ってる
のでしょうかね…（今現在の値下げで一気に売れてるとかないですか？）　
でもまあ在庫がなかったら諦めもつくのでよいかな？？　契約して後で気に入らないよ
りマシですし…

[229: 購入検討中さん]

価格改定（平均）700万×200戸　ってことは14億円…
コストを下げるか、利益を諦めたのか？
ちょっと怖い。
今より1000万値下げしたらかなりお得な物件といえますよね？
今より500万も下げたら売れ残りはほぼなくなる感じの物件かな？

[230: 購入検討中さん]

No.229 by 購入検討中さん＞値下げした分は社会奉仕・慈善事業ではあるまいし、必ず購入者にはわからないデメリット・リスクはあるのではないでしょうか？！そうでないとデベは生きて行けませんでしょう！それともデベの最初からのボッタクリ商法なら別ですが？、きれいに作られたパンフレットやマンションギャラリーマジックにかかると、素人の購入者にはそれを見つけることは不可能ですよね、ご検討の方はマジックには仕掛けがある事をお忘れなく！完成近くに確認した方が間違いは無いようですね、ＴＶガイアの夜明けではこの先不透明ですね、第三次オイルショックを迎えた今、この先、日本経済も心配です。

[231: 購入検討中さん]

229さん

完成前に値下げを大々的に発表した場合って、既に契約した人にも返金するんですか？
700万×200戸ってことは、そういう計算ですよね？

こういう時、通常はどうするんでしょうね。先に契約した人は泣き寝入り？
だとしたら、このご時世あわてて契約したら怖いですね。

[232: 匿名さん]

先に契約した人には返金はないとおもうよ。だってその人はその値段で納得して契約してるわけだし。
文句言ったらなんかサービスはついたりするかもしれんが。

[233: 購入検討中さん]

229です。

この物件の場合は、先に高額で契約してしまった人は「より条件のよい部屋と
変更可」みたいなことをここの掲示板で読んだ気がします。
これだけ大々的に価格改定を発表したからには、そのまま何もなしということ
はないと思いますが、実際はどうなのでしょう…　

利益を諦めてくれるのならよいですが、マンション自体建材等においてコスト
カットしてきたら怖いですよね。　その点実際に購入を検討するときにはきち
んと聞いておかないと（本当のことは教えてくれないかな？）　

ガイヤの夜明けは私も絶対見ようとBSジャパンを録画していたのですが、違う
内容に変更になってました。　再放送に業界等からストップが掛ったのでしょうか…

今は絶対に部屋を押さえたいとき以外は、やっぱり竣工まで待った方がよいか
もしれませんね。　

パンフレットの絵は、最近は実際はどんなものになるのか、大体予想できるよ
うになってきましたが、やはり実物を見るに越したことはないですよね。

[234: 購入検討中さん]

５００万円以上の価格改定なら、一度契約を解除して違約金を払うとしても余りある
値下げですから、やはり何らかの措置はしてもらってるでしょうね。
部屋の引き渡しを受けてからお金の返金はなかなかないと思いますが、それ以前の場
合は値引きを公表してしまってることもあるので、それなりのことはしてくれてるで
しょう…

[235: 物件比較中さん]

うーん。値下げですか。施工が真柄建設で心配です。

[236: 物件比較中さん]

＞２３５

施工会社評判よくないんですか？

値下げしても欠陥マンションは困ります

[237: 221]

>>221で管理過剰じゃないかな？という面は感じましたけど、
改定後の価格やカタログスペックやコンセプト・周辺環境を見る限り、そう悪くはないと感じるのですが…
真柄建設は野村のプラウドの施工程度しか知りませんけど。

[238: 匿名さん]

＞２３６、んん〜ちょっと心配ですね・・・

真柄建設では2005年3月期から2007年3月期において、大阪支店で工事費用などの不正な会計処理を行っていた事が発覚し、「特設注意市場銘柄」指定となった。
http://www.nikkeibp.co.jp/news/const07q4/556190/
http://www.gamenews.ne.jp/archives/2008/03/1839.html
http://company.nikkei.co.jp/index.aspx?scode=1839

真柄建設：主力行の支援で、４０億円増資へ
　昨年末に多額の不正経理が発覚した真柄建設（金沢市）。２６日に発表した３月期決算は、建設業の厳しい環境も背景に約２７億５３００万円の最終損失を計上。財務悪化は著しく、自己資本は２億６１００万円、自己資本比率０・５％に低下した。
同社は６月に社長を北國銀から招へい。今後、減資などで損失を穴埋めし、９月までに北國、北陸両銀の支援で資本４０億円を増強し、経営再建を図る。ただ不透明な道路財源、資材高など状況は依然厳しく、真柄宏司社長は「一つ一つ目標を達成する」と苦渋の表情で語った。
毎日新聞　2008年5月27日

真柄建設、欠損補てんへ６２億円減資＝４０億円の第三者割当増資も
　真柄建設は１９日、欠損金を補てんするため、約６２億３８００万円の減資を行うと発表した。減資後の資本金は約６億９３００万円。
2008/06/19

[239: 物件比較中さん]

株価が41円です

[240: 購入検討中さん]

竣工してからの値下げならともかく、竣工より半年前の値下げはかなり不安に
なります。
具体的にどこでコストカットするものなのでしょう？

真柄は財務上問題を抱えてることは以前から知っていましたが、仕事だけはき
ちんとしてくれていることを願いたいものです。

[241: 匿名さん]

値下げされる前に契約された方は、普通は「お気の毒」で終了です。
（「住宅公団」、「値下」、「判例」で検索してください）
今回はそれなりの代替条件を提示してますので、まあ良心的な部類なのでは？

というか。
代替案（部屋のチェンジ）を提示できるほど「売れてなかった」ということですね。

コストカットは、いまさら部材の大幅変更などはないでしょう。
だって作っちゃってるんだから。発注してるんだし。
というわけで、お決まりのパターンですと
「下請けor孫請けが泣いてゼネ・スーゼネは泣かない」
ですが、今回はそれをやっちゃうと真柄がツブれてしまうので、まあ東京建物や三菱なんかも
少しは被るんでしょうね。

個人的には、価格さえ折り合えばそれなりにいい物件だと思います。
昨今の各種状況考えると、どう考えても竣工しても余りまくってると思いますので、
ほしい方は「できてからじっくり検討」で十分だと思います。

しかしこのマンション、最初はハイソな売りだったのに、いまやコンセプトは完全崩壊
ですねー。いろんな住民層が入ってくることになりますよね。

民度がどうなるのかはマンションではとても重要ですよ。200戸もあったら収集つかんような
気がするなあ…

[242: 購入検討中さん]

＞２４１さん

今回はトータルで１０憶円以上の値下げになってるのだと思いますが、
この程度の額は業者が泣く（利益を捨てる、赤字を被る）ことで解消
されるものなのでしょうか？

[243: 物件比較中さん]

元々がかなりのマンションバブルに便乗したぼったくり価格だったから、今の値下げ価格でもまだスタートラインにのったかどうかの価格

竣工後　大量売れ残り必死　絶対そこから値下げはあるから竣工後を待ったほうがいいかも

そこまでデベが泣くような価格設定ではない

マンションって一室辺り６００万程度＋土地代を按分したもの

デベにお勤めの人なら知ってると思うけど、社員割引価格だと４割引くらいから通常販売されています

４割引で販売してもまだ利益がでるのがマンション

いかに初期価格で利益をもっていかれているかがわかると思います

[244: 匿名さん]

>４割引で販売してもまだ利益がでるのがマンション

こういったことは聞いたことがありますが、本当なのでしょうか？
それならどうして最近倒産するデベが続出してるのでしょうか？

[245: 物件比較中さん]

４割たって、完売できた時であって、普通は売れ残って経費負担に割引販売で利益を食われる住戸が出てくる。
計画して契約して完成させて引渡すまでは借金しているわけだし、それを上昇気流の競争で妙な地域に作ると、踊り場に出たとき契約すらままならなくなるんじゃないかな？
計画を危ぶんだ銀行が引けばどうしようもない。
借金の金利とか全部分譲価格に乗せられるんだし。

その点この物件は、希望的観測はあったようだけど競争に追い立てられた物件ではなく地域もきちんとしているから安心でしょう。

[246: 購入検討中さん]

この物件は今回の価格改定でもデベはまだ利益を上げれるし、
建築費を落とすことはまずないだろうということですね。
そして、まだ値下げする可能性はあると…
とりあえず、竣工まで待ってみるべきですかね。

でも、最上階の広い部屋は竣工まで待てば、もうなくなって
ますかね…

[247: 匿名さん]

＞No.246 by 購入検討中さん　

最上階の広い部屋…？？？

ええっと、さすがにそこはいくら安くなっても7,000万〜コースだと思いますが…
もともとの売り出しが軽く「1億前後」でしたから。

その値段出せば、この近隣ならそれなりの一戸建てが買えますけど？
なぜマンション???

[248: 購入検討中さん]

>なぜマンション???

やはり長期留守時のセキュリティ面やご近所付き合い等を考えてのことですが、
オーダーメードは竣工時にはもう受け付けないみたいですし、もう一度じっく
り考えることにします。　
それと一度モデルルームで話を聞かないと駄目ですね（もうすでに売れてしま
ってることもあるでしょうし）。

[249: 物件比較中さん]

日常品の価格上昇とマンションの価格上昇は別。
建築資材の値上げうんぬんというデベ営業がいるが、それも自作自演に近い。
商社勤務の知人からの情報だと建築資材も米国住宅バブル崩壊の煽りで
供給過多になり下がってきてるんだとさ。

つまり、日常品の価格は上がっても（これも便乗値上げが多いが）既に新価格だの新新価格だので先行して上がったマンション価格は上がらない。

特に大阪は契約率の悪い地域。
来年3月の決算対策で下げてくるとこが出るよ。
もう個別交渉で下げてるとこもあると思うが、平均値でデータに反映されるまでは数ヶ月のタイムラグが出るからね。

最上階狙いは別として、ファミリータイプの部屋狙いなら竣工まで待ち、出来れば来年3月にあるであろう完成在庫の更なる値下げを待つのが賢い。

京阪神地区の人気地区のブリリアの完成在庫が続々と増え続けている今、この南桜ブリリアも今の調子では大量完成在庫がでるのは必須。

来年の今頃なんかでも2割くらい残っているかも知れない。
竣工後半年なら2割以上の値引きが水面下で交渉可能な場合が多い。

5000万の部屋が4000万、4000万の部屋が3200万。
待つ価値は大いにあると思われる。

[250: 買い換え検討中]

元々6000万の部屋が価格改定で5200万

竣工後半年は4000万くらいになっているということですね？