オーベル葛西ガーラレジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

オーベル葛西ガーラレジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ober.jp/kasai/

所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目6番4（地番）外３筆
交通：電車：JR京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅(東口)までメインエントランスより徒歩15分
　　　　　　東京メトロ東西線「葛西」駅(中央口)までサブエントランスより徒歩26分
　　　バス：東京メトロ東西線「葛西」駅までバス約7分「堀江団地」停留所まで
　　　　　　サブエントランスより徒歩5分
間取：1LDK+2S～4LDK
面積：62.72㎡～86.83㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
売主：株式会社FJネクスト
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：株式会社FJネクストレジデンシャル
施工会社：未定
管理会社：大成有楽不動産株式会社(予定)

総戸数：155戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
用途地域：第1種住居地域
地域・地区：準防火地域・第三種高度地区
駐車場：49台 (機械式駐車場:42台、平置駐車場:6台、身障者用駐車場1台)
駐輪場：2段式310台(上段124台、下部スライド 式186台)
バイク置場：8台

工事完了年月：2026年1月予定
引渡可能年月：2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年6月下旬

バルコニー面積：9.94㎡～20.78㎡
敷地面積（売買対象面積）：3,692.94㎡
建築確認対象敷地面積：3,692.91㎡
建築面積；1,912.87㎡
延床面積：12,482.28㎡

予定販売価格：　4,600万円台～8,900万円台※100万円単位
予定最多価格帯：5,900万円台(13戸)、6,000万円台(13戸)、6,300万円台(13戸) ※100万円単位

LIFE DESIGN Oasis

東京駅13分に広がる潤いのアーバンリゾートから、
新時代の気持ちのいい生き方、見つかる。

都心とのアクティブな距離感のなかで、海辺エリアの開放的な自然を手にする。
働き方や暮らし方が大きく変わる時代、
豊かな自然も多彩なスポットも揃うこのエリアは、
家族の毎日をもっと愉しく進化させるアイデアに溢れています。
新時代にこそ輝くこの場所から、
あなたと家族の気持ちのいい生き方が、見つかります。

-「東京」駅直通13分 2駅3路線利用可能※1
- 23区2位の広さを誇る「葛西臨海公園」徒歩圏
- 24時間営業のスーパー「西友」隣接
- 70㎡台中心※2・28タイプの多彩なプラン 南向き中心※3・全155邸

<予定販売価格>
3LDK/4,600万円台～

※1：JR京葉線・JR武蔵野線「葛西臨海公園」駅、東京メトロ東西線「葛西」駅。
※2：全155戸のうち、専有面積が70㎡台は78戸
※3：全155戸のうち、南向き住戸は84戸。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[64: 匿名さん]

ありえないですね。8月販売開始で、たった2ヶ月で100戸売れてたらスゲー。

[65: 匿名さん]

あんまり生鮮食品とかは安いイメージはありませんが、
徒歩２分の最寄りのスーパーに西友があるのは強いですね。
夜中に行くことはあまりありませんが、２４時間営業は結構安心できますし。

[66: マンション検討中さん]

通勤は葛西臨海公園駅を使用されますか？
駅にエスカレーターがないのと、線路の反対側まで歩くのが遠い。

[67: マンション検討中さん]

修繕積立が高すぎませんか、、、？

[68: 名無しさん]

>>65 匿名さん
仕事遅くなった時とかにコンビニ以外の選択肢があるのは本当うれしいです。

[69: 通りがかりさん]

ZEHマンションは修繕積立金も高くなる傾向なんですかね。

[70: 匿名さん]

大規模のメリットは修繕積立費が安いこと、多少良い設備と施設（ディスポーザー、コミュニティルームなどのサードスペース）が期待できることかと思いますが、こちらはメリットがなさそうですね　

[71: マンコミュファンさん]

>>70 匿名さん
ZEH基準はメリットにもならない程度でしょうか。

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンコミュファンさん

ZEH基準はこれからは増えていきますが
現時点では、メリットだと思います。

[73: 匿名さん]

南向きは前建てのマンションの圧迫感が。。
東向きはバーベキュー関係の店の臭いが気になりました。
無難なのは西向きか？

[74: 匿名さん]

エントランスからアプローチがあるのですぐ目の前が道路じゃないところが
子供がいる親目線としては安全でいいなと思います
駐車場は機械式と平置きがあるようですがそれぞれ場所が違うのと、台数が少なそうなので
車持ちの方は検討しにくそう。
このあたりだと車があったほうが便利そうかなと思いましたがどうでしょうか

[75: マンション検討中さん]

平置きは、東棟の１階居住者専用なので、それ以外の住民は自動的に機械式抽選です。

葛西在住ですが、車はあったほうが良いですね！駅遠なので必須かなと。
駅近（10分以内）だと、抽選落ちたら車を手放す覚悟の人もなぜか多いですが。

[76: eマンションさん]

>>74 匿名さん

ちょっと駐車場の台数少ないですよね。近隣に空きがあればいいんですけど。
駅近だろうが駅遠だろうが買い物行くときはだいたい車なので立地はあんまり関係ないかもです。

[77: 匿名さん]

あまり盛り上がらないですね・・・
残り何戸くらいあるのでしょうか？条件のいい部屋は完売してますか？

[78: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん
1期は先着11残ってますね。全体ではあと56でしょうか。
2期でどこが出てくるかですね。現状どこが売れてるか分かればいいのですが…

[79: 口コミ知りたいさん]

修繕積立金は、約15年後に35,000円/70平米とのこと。
管理費と合わせたら50,000円超えますが普通でしょうか？

[80: マンション掲示板さん]

>>79 口コミ知りたいさん
高いように感じます。しかし、このまま物価や材料費が上昇傾向なら仕方ないところもあると思います。15年後がどういう状況か分からないので、都度見直しが必要と思います。

[81: 口コミ知りたいさん]

>>80 マンション掲示板さん
物価高は続くでしょうし、そう考えることもできますね！
大規模マンションのわりには修繕積立金が高いなと思ったのですが、設備が豪華なのでしょうか？マンションに詳しくないので、HP見てもいまいちわかりませんでした。

[82: マンション掲示板さん]

>>81 口コミ知りたいさん
正直設備は豪華でないと思います。食洗機、床暖房はありますがディスポーザーはありません。共有のスペースはありますが、ラウンジやジムはありません。駅まで徒歩15分かかります。
１つ良いなと思ったのはZEH水準なところです。

[83: 匿名さん]

ここ直床なんだよな

[84: eマンションさん]

直床、二重壁、、この価格帯ならしょうがないんでしょうけど遮音性等どうなのだろうか…

[85: 匿名さん]

遮音性はあまり期待できないでしょうね
それより、ほぼすべての部屋において下り天井が酷くて驚きました

[86: マンション検討中さん]

一生に一度の買い物かも、しれないので
悩みますよねー

まあ、どこ住んでも　住めば都だとは思いますが…

[87: マンション検討中さん]

間取り図拝見しましたが、リビングの四方に下り天井がある部屋も多いですよね。。

[88: マンション検討中さん]

デザインのための下がり天井ではなさそうですよねー。

[89: 匿名さん]

直床、露骨な下り天井、非アウトフレーム（共用廊下側）はコストカットということでしょうか？
あと南向きの低中層階は日当たり期待できないですか？

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
そういうことでしょうな。
前のマンションとの間に道路はさんでいるので夏場は大丈夫そうですが、今の時期はどうでしょうかね。

[91: 購入経験者さん]

リビングに下がり天井（40～50センチ以上の。ましてや四つ角なんて）の部屋は避けたほうがよいかと。今そのタイプの賃貸に住んでいますが、圧迫感はんぱないです。なんというか苦しい。

下がり天井の感じ方は個人差あるが、内覧会でこんなはずじゃないとキャンセルする人もいるくらい、結構センシティブなポイントだと思います。

[92: 購入経験者さん]

追記
ここの営業さんに、部屋にもよるが大体の下がり天井は40～50センチになると言われました。

[93: 匿名さん]

縦横ともに40センチということかと思いますが、結構気になる方もいるでしょうね

[94: 通りがかりさん]

MRじゃ実際の下がり天井具体分からないですもんね～。

[95: 匿名さん]

MR（Gタイプ）は唯一下がり天井のないタイプらしいです（営業談）。

下がり天井と寝室のボコボコの柱（非アウトフレーム）はマイナスポイントですね。設備仕様以上に暮らす上で大事だなことだと思ってます。
ボコボコの柱は家具の置き方に苦労しますし。柱も畳にカウントされるからね。

[96: 通りがかりさん]

>>95 匿名さん
たしかにMRは比較的綺麗でした。
寝室は配置の自由度ないですねー。

[97: 匿名さん]

逆に3LだったらGタイプ以外選択するのなんで

[98: 通りがかりさん]

ここ安くない？すごい穴場な気がする。なんでこんな安いの？

[99: 匿名さん]

この安さで東京駅日本橋駅へのアクセスいいのすげーな

[100: 検討板ユーザーさん]

>>98 通りがかりさん
安すぎではないかと。
駅遠だし設備はそれなりにコストカットしてます。
修繕積立金高すぎやし。

[101: マンション検討中さん]

>>100 検討板ユーザーさん
なんでこの価格帯のマンション検討してるのに、
多くを求めてるの？それならもっと金かけて他のマンション買えばいいやん

[102: マンション検討中さん]

皆さんの投稿見て知りましたが、直床なんですね。
営業の方から説明がなくパンフレット見ても気がつきませんでした！

皆さんはどこで直床と知りましたか？

[103: eマンションさん]

公式ホームページ　設備仕様でしりました。

[104: マンコミュファンさん]

>>92 購入経験者さん


ホントですか？

[105: 検討板ユーザーさん]

>>102 マンション検討中さん

普通にホームページですね。

[106: 通りがかりさん]

>>103 eマンションさん　
105さん
遮音対策のとこですかね？ありがとうございます！

[107: 匿名さん]

修繕積立金高いですよね。。

[108: 名無しさん]

>>39 マンション検討中さん
本体価格が安くてインク代や替え刃代を高くして儲けるプリンターやシェーバーと同じでしょ
嫌なら1億出すしかないよ
今時都内で8000万以下で買える新築マンション探してる時点でねぇ

[109: 匿名さん]

営業さん？感じわるいねぇ

[110: マンション検討中さん]

12年後修繕積立費と管理費で5万になりますが、大規模マンションのメリットが生かせていないのはなぜですか？（物価高で仕方ない、足りなくなるよりは多めにとったほうが良い、後々組合で値上げしないようにすることもできるといったコメントは結構です）

管理会社（大成）に吸い取られるのでしょうか？

[111: eマンションさん]

>>110 マンション検討中さん

そういうことですね。

[112: eマンションさん]

夏頃には、完売ですかね～。　？

[113: マンコミュファンさん]

>>112 eマンションさん

このままのペースで売れればいけそうですね～