オーベル葛西ガーラレジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

オーベル葛西ガーラレジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ober.jp/kasai/

所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目6番4（地番）外３筆
交通：電車：JR京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅(東口)までメインエントランスより徒歩15分
　　　　　　東京メトロ東西線「葛西」駅(中央口)までサブエントランスより徒歩26分
　　　バス：東京メトロ東西線「葛西」駅までバス約7分「堀江団地」停留所まで
　　　　　　サブエントランスより徒歩5分
間取：1LDK+2S～4LDK
面積：62.72㎡～86.83㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
売主：株式会社FJネクスト
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：株式会社FJネクストレジデンシャル
施工会社：未定
管理会社：大成有楽不動産株式会社(予定)

総戸数：155戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
用途地域：第1種住居地域
地域・地区：準防火地域・第三種高度地区
駐車場：49台 (機械式駐車場:42台、平置駐車場:6台、身障者用駐車場1台)
駐輪場：2段式310台(上段124台、下部スライド 式186台)
バイク置場：8台

工事完了年月：2026年1月予定
引渡可能年月：2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年6月下旬

バルコニー面積：9.94㎡～20.78㎡
敷地面積（売買対象面積）：3,692.94㎡
建築確認対象敷地面積：3,692.91㎡
建築面積；1,912.87㎡
延床面積：12,482.28㎡

予定販売価格：　4,600万円台～8,900万円台※100万円単位
予定最多価格帯：5,900万円台(13戸)、6,000万円台(13戸)、6,300万円台(13戸) ※100万円単位

LIFE DESIGN Oasis

東京駅13分に広がる潤いのアーバンリゾートから、
新時代の気持ちのいい生き方、見つかる。

都心とのアクティブな距離感のなかで、海辺エリアの開放的な自然を手にする。
働き方や暮らし方が大きく変わる時代、
豊かな自然も多彩なスポットも揃うこのエリアは、
家族の毎日をもっと愉しく進化させるアイデアに溢れています。
新時代にこそ輝くこの場所から、
あなたと家族の気持ちのいい生き方が、見つかります。

-「東京」駅直通13分 2駅3路線利用可能※1
- 23区2位の広さを誇る「葛西臨海公園」徒歩圏
- 24時間営業のスーパー「西友」隣接
- 70㎡台中心※2・28タイプの多彩なプラン 南向き中心※3・全155邸

<予定販売価格>
3LDK/4,600万円台～

※1：JR京葉線・JR武蔵野線「葛西臨海公園」駅、東京メトロ東西線「葛西」駅。
※2：全155戸のうち、専有面積が70㎡台は78戸
※3：全155戸のうち、南向き住戸は84戸。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[41: マンション検討中さん]

バーベキュー店前のごみのにおいが気になりました。そこのスタッフ3人が店前（＝東棟に向かい合うかたちで）でタバコ休憩されてたり。建物が若干セットバックされてるなら気にならないかなー

[42: 匿名さん]

修繕積立金、どこもこれくらいなのかなという感じでしたが
保管の比べて高いほうなのでしょうか？
物件価格もですが、今後もどんどん上がっていくとは思うので
ある程度のラインで納得するしかないようにも感じますね。

[43: マンコミュファンさん]

>>41 マンション検討中さん
けっこうキツめですよね。今のシーズン的なものならいいんですけど…

[44: マンション検討中さん]

ディスポーザーや共用施設等があるならまだしも、共用部分は寂しいですからね。なぜ高いのか不思議です

[45: 匿名さん]

次回重要事項説明って時（重要事項説明の日時予約）に初めて、高額な修繕積立金とヒ素などの有害物質についての説明を受けました。皆さんもそうでしょうか。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
うちもそんなもんでしたね。突っ込めば教えてくれたのかもしれませんが、聞かなければそういう情報は後出しなんでしょうね。

[47: 匿名さん]

1回目にモデルルーム訪問した時は修繕積立は調整中で金額未定と言われたのですが、2回目の帰る間際になって（次回重要事項説明の日時を決めたタイミング）、具体的な金額を教えてくれました。こちらも購入に前のめりになっていたところでしたので冷静な判断が出来ず。自分のせいですが今になって不安しかないです。

[48: eマンションさん]

修繕積立金が上がるスパンは早い気がしますよね。私は後々足らなくなるよりはいいかなと思ってます。

[49: さん]

売れ行きはいいのでしょうかね？

[50: 匿名さん]

どうなんですかね～。販売情報更新されてないのでちょっと気になります。

[51: 匿名さん]

40戸ほど売れているようです。その大部分が5000万円台の安めの価格帯の部屋でした。高めの部屋は売れ行きよくなさそうでした。

[52: 名無しさん]

>>51 匿名さん

なるほどです。
ありがとうございます

[53: 匿名さん]

え、8月末の時点では普通に南向き、東向きの高階層の値段高めの部屋の方が売れてましたよ

[54: 通りがかりさん]

まだ、しばらくは高騰しそうですかね

[55: 匿名さん]

ここの全間取りプラン見ましたが、ぼこぼこ梁がすごいですね

[56: 検討板ユーザーさん]

>>55 匿名さん

梁はマンションではよくみかけますよ^_^　　　　　
あとは、それ以上に良いと思うところがあれば

もしかすると買いかもしれないですね

[57: マンション検討中さん]

修繕積立金が高すぎる

[58: 匿名さん]

>>56 検討板ユーザーさん
梁と非アウトフレーム法はコストカット建築の典型でしょうか？

[59: 匿名さん]

ディスポーザーもありませんし安さ重視ですね。

[60: 匿名さん]

ホームぺージによると100戸売れたそうですね

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
いつの間にかそんな売れてたとは。

[62: 匿名さん]

100戸供給御礼というのは、売れたという意味ではなくて、売れたのも売れてないのも含め販売開始した戸数という意味では？

[63: eマンションさん]

>>62 匿名さん
そういうことでしたか 笑
HP見る限り先着も残ってるし、5次も販売中ですもんね。

[64: 匿名さん]

ありえないですね。8月販売開始で、たった2ヶ月で100戸売れてたらスゲー。

[65: 匿名さん]

あんまり生鮮食品とかは安いイメージはありませんが、
徒歩２分の最寄りのスーパーに西友があるのは強いですね。
夜中に行くことはあまりありませんが、２４時間営業は結構安心できますし。

[66: マンション検討中さん]

通勤は葛西臨海公園駅を使用されますか？
駅にエスカレーターがないのと、線路の反対側まで歩くのが遠い。

[67: マンション検討中さん]

修繕積立が高すぎませんか、、、？

[68: 名無しさん]

>>65 匿名さん
仕事遅くなった時とかにコンビニ以外の選択肢があるのは本当うれしいです。

[69: 通りがかりさん]

ZEHマンションは修繕積立金も高くなる傾向なんですかね。

[70: 匿名さん]

大規模のメリットは修繕積立費が安いこと、多少良い設備と施設（ディスポーザー、コミュニティルームなどのサードスペース）が期待できることかと思いますが、こちらはメリットがなさそうですね　

[71: マンコミュファンさん]

>>70 匿名さん
ZEH基準はメリットにもならない程度でしょうか。

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンコミュファンさん

ZEH基準はこれからは増えていきますが
現時点では、メリットだと思います。

[73: 匿名さん]

南向きは前建てのマンションの圧迫感が。。
東向きはバーベキュー関係の店の臭いが気になりました。
無難なのは西向きか？

[74: 匿名さん]

エントランスからアプローチがあるのですぐ目の前が道路じゃないところが
子供がいる親目線としては安全でいいなと思います
駐車場は機械式と平置きがあるようですがそれぞれ場所が違うのと、台数が少なそうなので
車持ちの方は検討しにくそう。
このあたりだと車があったほうが便利そうかなと思いましたがどうでしょうか

[75: マンション検討中さん]

平置きは、東棟の１階居住者専用なので、それ以外の住民は自動的に機械式抽選です。

葛西在住ですが、車はあったほうが良いですね！駅遠なので必須かなと。
駅近（10分以内）だと、抽選落ちたら車を手放す覚悟の人もなぜか多いですが。

[76: eマンションさん]

>>74 匿名さん

ちょっと駐車場の台数少ないですよね。近隣に空きがあればいいんですけど。
駅近だろうが駅遠だろうが買い物行くときはだいたい車なので立地はあんまり関係ないかもです。

[77: 匿名さん]

あまり盛り上がらないですね・・・
残り何戸くらいあるのでしょうか？条件のいい部屋は完売してますか？

[78: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん
1期は先着11残ってますね。全体ではあと56でしょうか。
2期でどこが出てくるかですね。現状どこが売れてるか分かればいいのですが…

[79: 口コミ知りたいさん]

修繕積立金は、約15年後に35,000円/70平米とのこと。
管理費と合わせたら50,000円超えますが普通でしょうか？

[80: マンション掲示板さん]

>>79 口コミ知りたいさん
高いように感じます。しかし、このまま物価や材料費が上昇傾向なら仕方ないところもあると思います。15年後がどういう状況か分からないので、都度見直しが必要と思います。

[81: 口コミ知りたいさん]

>>80 マンション掲示板さん
物価高は続くでしょうし、そう考えることもできますね！
大規模マンションのわりには修繕積立金が高いなと思ったのですが、設備が豪華なのでしょうか？マンションに詳しくないので、HP見てもいまいちわかりませんでした。

[82: マンション掲示板さん]

>>81 口コミ知りたいさん
正直設備は豪華でないと思います。食洗機、床暖房はありますがディスポーザーはありません。共有のスペースはありますが、ラウンジやジムはありません。駅まで徒歩15分かかります。
１つ良いなと思ったのはZEH水準なところです。

[83: 匿名さん]

ここ直床なんだよな

[84: eマンションさん]

直床、二重壁、、この価格帯ならしょうがないんでしょうけど遮音性等どうなのだろうか…

[85: 匿名さん]

遮音性はあまり期待できないでしょうね
それより、ほぼすべての部屋において下り天井が酷くて驚きました

[86: マンション検討中さん]

一生に一度の買い物かも、しれないので
悩みますよねー

まあ、どこ住んでも　住めば都だとは思いますが…

[87: マンション検討中さん]

間取り図拝見しましたが、リビングの四方に下り天井がある部屋も多いですよね。。

[88: マンション検討中さん]

デザインのための下がり天井ではなさそうですよねー。

[89: 匿名さん]

直床、露骨な下り天井、非アウトフレーム（共用廊下側）はコストカットということでしょうか？
あと南向きの低中層階は日当たり期待できないですか？

[90: 匿名さん]

>>89 匿名さん
そういうことでしょうな。
前のマンションとの間に道路はさんでいるので夏場は大丈夫そうですが、今の時期はどうでしょうかね。