オーベル葛西ガーラレジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

オーベル葛西ガーラレジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ober.jp/kasai/

所在地：東京都江戸川区南葛西5丁目6番4（地番）外３筆
交通：電車：JR京葉線・武蔵野線「葛西臨海公園」駅(東口)までメインエントランスより徒歩15分
　　　　　　東京メトロ東西線「葛西」駅(中央口)までサブエントランスより徒歩26分
　　　バス：東京メトロ東西線「葛西」駅までバス約7分「堀江団地」停留所まで
　　　　　　サブエントランスより徒歩5分
間取：1LDK+2S～4LDK
面積：62.72㎡～86.83㎡
売主：大成有楽不動産株式会社
売主：株式会社FJネクスト
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：株式会社FJネクストレジデンシャル
施工会社：未定
管理会社：大成有楽不動産株式会社(予定)

総戸数：155戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
用途地域：第1種住居地域
地域・地区：準防火地域・第三種高度地区
駐車場：49台 (機械式駐車場:42台、平置駐車場:6台、身障者用駐車場1台)
駐輪場：2段式310台(上段124台、下部スライド 式186台)
バイク置場：8台

工事完了年月：2026年1月予定
引渡可能年月：2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年6月下旬

バルコニー面積：9.94㎡～20.78㎡
敷地面積（売買対象面積）：3,692.94㎡
建築確認対象敷地面積：3,692.91㎡
建築面積；1,912.87㎡
延床面積：12,482.28㎡

予定販売価格：　4,600万円台～8,900万円台※100万円単位
予定最多価格帯：5,900万円台(13戸)、6,000万円台(13戸)、6,300万円台(13戸) ※100万円単位

LIFE DESIGN Oasis

東京駅13分に広がる潤いのアーバンリゾートから、
新時代の気持ちのいい生き方、見つかる。

都心とのアクティブな距離感のなかで、海辺エリアの開放的な自然を手にする。
働き方や暮らし方が大きく変わる時代、
豊かな自然も多彩なスポットも揃うこのエリアは、
家族の毎日をもっと愉しく進化させるアイデアに溢れています。
新時代にこそ輝くこの場所から、
あなたと家族の気持ちのいい生き方が、見つかります。

-「東京」駅直通13分 2駅3路線利用可能※1
- 23区2位の広さを誇る「葛西臨海公園」徒歩圏
- 24時間営業のスーパー「西友」隣接
- 70㎡台中心※2・28タイプの多彩なプラン 南向き中心※3・全155邸

<予定販売価格>
3LDK/4,600万円台～

※1：JR京葉線・JR武蔵野線「葛西臨海公園」駅、東京メトロ東西線「葛西」駅。
※2：全155戸のうち、専有面積が70㎡台は78戸
※3：全155戸のうち、南向き住戸は84戸。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 通りがかりさん]

あまり人気、注目度がないんでしょうか？？

[2: 通りがかりさん]

廊下側の部屋の窓が足元まであるのは、いまは珍しくもないのでしょうか。

[3: 名無しさん]

ビビるくらいコメントなくてビビったんですが、なんかあったんですか？？笑
23区内にしては安そうで良さげだと思ってるんですがどうでしょう

[4: 周辺住民さん]

ガーラの区内マンション購入者ですが、ガーラマンション比較的にコメント少なめです（笑）
でも完売は早いほうじゃないかな。購入者は地元の人が多いみたいですよ。

[5: 検討板ユーザーさん]

このまま注目されないで欲しい、、！

[6: マンション検討中さん]

機械式駐車場が嫌だけどまあ避けられないか・・・

[7: 匿名さん]

ディズニー好きな人であれば、一駅で行ける立地は魅力かもしれないですね。
小学校や中学校も近いので、子育て家庭にはいいんじゃないかな～とは思いますが
駅までは意外と距離があるのと、海に囲まれた立地は、なかなか悩んでしまいますよね。
価格もけして安くはありません。
ただ、完成は２年後なので、売れ行き云々はまだ早いかと思います。

[8: 口コミ知りたいさん]

ここまで口コミ少ないと不安になりますね笑

[9: 匿名さん]

坪300万を切るみたいです。これは安いですね。

『坪単価300万円を切りそう この単価は近く枯渇する 大成有楽不動産他「葛西」 』
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7687-300

[10: マンション検討中さん]

だって徒歩25分ぐらいですもんね…バス7分乗ってもまた5分歩かなきゃいけないなんて…

[12: 管理担当]

[NO.11と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[13: 名無しさん]

修繕積立が6年、9年、12年のスパンで上がるみたいです。部屋の広さによりますが12年目で修繕積立＋管理費で約5万になるシュミレーション。大した設備もなく割高の印象は受けたが仕方ない・・・

[14: マンション検討中さん]

南側低～中層階検討中です。修繕積立は管理組合に住人が入るから、自分たちで考えて必要なければそこまでいらないと言われました。調べてみても管理費がそこまで上がっているマンションって少ないですよね･･･｡駐車場は抽選になるって言われました～

近辺の小学校とかって治安的には良いのだろうか

[15: 名無しさん]

僕は、修繕積立少し高すぎるのでは？と言ったら『最近マンションの管理費が足りずうまく管理できてない物件がほとんど。これからの時代このくらい取るのは普通です』と一蹴されました。
学区の小中学校は荒れていると聞いています。団地の住民が多いです。これ以上は書けませんが

[16: 名無しさん]

>>15 名無しさん

これ以上が気になります…

購入は見送ったんですか？

[17: 匿名さん]

戸数からすると管理費は少し高めですね。
修繕積立金はだいたい10年をすぎてくると2倍から3倍になるケースが多いと思いますが12年目で両方で5万ちかくになるなら上げすぎかなー。
そのペースだとその先が怖いですね。

でも大規模修繕とか節約しながら積立をのこすよう管理組合で頑張ればだいぶ違いますよ。管理会社の言いなりにやるとあっというまに底をつきます。

[18: マンション検討中]

>>17 匿名さん

修繕積立費は12年目で約3万（管理費と合わせると5万）になり、それ以降はずっと約3万の金額の予定だと説明を受けました。

[19: 匿名さん]

本当ですか？「ずっと上がらないわけではないです（いったんは据え置き）」という濁した言い方でした。そもそも値上げのスパンが短すぎます。最近の新築マンションは30年～40年（以上）の長期修繕計画を立てるのが普通ですから、12年しか出さないのは不安です。戸数は多いのに修繕積立が高いのは、機械式のせいでしょうか。

[20: 匿名さん]

>>18さん
17匿名です。
あくまで「予定」ではないでしょうか。
部材や人件費も高騰しているので、たりなくなれば上げるしかないのです。
それをみこんで早めに3万も積み立てているのかもしれませんが3万は高いなぁ。
10年超の中古物件みてもせいぜい2万前後くらいが多いもんね。

[21: マンション検討中さん]

MR行きました。MRのタイプ（G？南中住戸）は間取りがきれいでしたねー！
間取り表で全タイプ見比べたら、G以外はすべてゴツゴツした下り天井が個室以外のリビングにも浸食してるみたいで、うーん。悩んでます。

[22: 購入経験者さん]

検討者、購入者の方いますか

[23: 匿名さん]

ヒ素、鉛、セレン・・？

[24: eマンションさん]

同じく悪臭を感じました！！

[25: 検討板ユーザーさん]

>>24 eマンションさん
東側のバーベキュー用品倉庫ですね

[26: マンション検討中さん]

建設地から葛西臨海公園駅まで歩いてみましたが、20分強かかりますね。

[27: 匿名さん]

>>26 マンション検討中さん
道路超える時は歩道橋ですし、けっこうキツいですよね。自転車かバスで葛西駅利用が現実的な気がします。

[28: マンション検討中さん]

私も葛西臨海公園駅まで歩きましたが、
行き帰りともに普通に15分で着きました。（改札や乗り場となるとプラス1-2分？）
喋りながら歩いたので早歩きもしておらずむしろゆっくりペースでしたが…

[29: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん
近道ありますか？

[30: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
28です。
葛西臨海公園駅からマンションに行くと、歩道橋降りて数メートル進んだところに横道があります。（車などは入れない歩行者のみ通れるような道です）
横道を抜けたら大型マンション郡を左手に見ながら進む形ですね。
そこを通れば駅からある程度まっすぐなので、
大通りを進んでオリンピック前の道を折り返さず来れます。
西友の前を通らないルートです。

[31: マンコミュファンさん]

>>30 マンション検討中さん
ありがとうございます。あれ、同じ道を歩いたのですが20分かかりました、、足が遅いのかな？

[32: マンション検討中さん]

>>31 マンコミュファンさん
あれ、本当ですか？なんででしょう…
一応GoogleMAPでみても、オリンピック前を通るルートで徒歩21分なので、横道使えば遠回りしない分5分は巻けそうな感じがします

[33: マンション掲示板さん]

横道あったんですね！たしかにあそこ通ればけっこう短縮できそうです。
後は近くに建設予定の複合施設が気になります。

[34: 匿名さん]

管理費についていかがお考えですか

[35: 匿名さん]

管理費も若干高いですが、やはり修繕積立金ですね。売買で上がっていく感じで最後は3万5,000円になるのはこの規模のマンションではやりすぎでは。

[36: 名無しさん]

>>35 匿名さん
そう思います。管理組合で調整するか、最悪大成有楽からもっと適正な金額で修繕考えてくれる管理会社に変更しましょう

[37: 評判気になるさん]

物価は今後も上昇するだろうし、ある程度は覚悟しておかないとなとは思います。
ただ、出来るだけ安く抑えたいですよね。本体価格安くても月の諸経費高かったら意味ないですし。

[38: 通りがかりさん]

12年後に売却するとなっても、管理積立5万って言われて買ってくれふ人がどれだけいるか心配

[39: マンション検討中さん]

管理会社が大成有楽（本物件売主）ですから、変更は簡単ではないでしょうね。うまみがあるから、絶対管理会社の座は譲らないでしょう。

みなさん修繕積立がなぜ高いのか営業から納得いく説明受けましたか？

[40: 通りがかりさん]

>>39 マンション検討中さん
正式な手続き踏めばできるでしょう。
言いなりになってたら終わりです。

修繕積立に関しては少し高めに見積もっているとはいってましたが曖昧でした。

[41: マンション検討中さん]

バーベキュー店前のごみのにおいが気になりました。そこのスタッフ3人が店前（＝東棟に向かい合うかたちで）でタバコ休憩されてたり。建物が若干セットバックされてるなら気にならないかなー

[42: 匿名さん]

修繕積立金、どこもこれくらいなのかなという感じでしたが
保管の比べて高いほうなのでしょうか？
物件価格もですが、今後もどんどん上がっていくとは思うので
ある程度のラインで納得するしかないようにも感じますね。

[43: マンコミュファンさん]

>>41 マンション検討中さん
けっこうキツめですよね。今のシーズン的なものならいいんですけど…

[44: マンション検討中さん]

ディスポーザーや共用施設等があるならまだしも、共用部分は寂しいですからね。なぜ高いのか不思議です

[45: 匿名さん]

次回重要事項説明って時（重要事項説明の日時予約）に初めて、高額な修繕積立金とヒ素などの有害物質についての説明を受けました。皆さんもそうでしょうか。

[46: 匿名さん]

>>45 匿名さん
うちもそんなもんでしたね。突っ込めば教えてくれたのかもしれませんが、聞かなければそういう情報は後出しなんでしょうね。

[47: 匿名さん]

1回目にモデルルーム訪問した時は修繕積立は調整中で金額未定と言われたのですが、2回目の帰る間際になって（次回重要事項説明の日時を決めたタイミング）、具体的な金額を教えてくれました。こちらも購入に前のめりになっていたところでしたので冷静な判断が出来ず。自分のせいですが今になって不安しかないです。

[48: eマンションさん]

修繕積立金が上がるスパンは早い気がしますよね。私は後々足らなくなるよりはいいかなと思ってます。

[49: さん]

売れ行きはいいのでしょうかね？

[50: 匿名さん]

どうなんですかね～。販売情報更新されてないのでちょっと気になります。

[51: 匿名さん]

40戸ほど売れているようです。その大部分が5000万円台の安めの価格帯の部屋でした。高めの部屋は売れ行きよくなさそうでした。

[52: 名無しさん]

>>51 匿名さん

なるほどです。
ありがとうございます

[53: 匿名さん]

え、8月末の時点では普通に南向き、東向きの高階層の値段高めの部屋の方が売れてましたよ

[54: 通りがかりさん]

まだ、しばらくは高騰しそうですかね

[55: 匿名さん]

ここの全間取りプラン見ましたが、ぼこぼこ梁がすごいですね

[56: 検討板ユーザーさん]

>>55 匿名さん

梁はマンションではよくみかけますよ^_^　　　　　
あとは、それ以上に良いと思うところがあれば

もしかすると買いかもしれないですね

[57: マンション検討中さん]

修繕積立金が高すぎる

[58: 匿名さん]

>>56 検討板ユーザーさん
梁と非アウトフレーム法はコストカット建築の典型でしょうか？

[59: 匿名さん]

ディスポーザーもありませんし安さ重視ですね。

[60: 匿名さん]

ホームぺージによると100戸売れたそうですね

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん
いつの間にかそんな売れてたとは。

[62: 匿名さん]

100戸供給御礼というのは、売れたという意味ではなくて、売れたのも売れてないのも含め販売開始した戸数という意味では？

[63: eマンションさん]

>>62 匿名さん
そういうことでしたか 笑
HP見る限り先着も残ってるし、5次も販売中ですもんね。

[64: 匿名さん]

ありえないですね。8月販売開始で、たった2ヶ月で100戸売れてたらスゲー。

[65: 匿名さん]

あんまり生鮮食品とかは安いイメージはありませんが、
徒歩２分の最寄りのスーパーに西友があるのは強いですね。
夜中に行くことはあまりありませんが、２４時間営業は結構安心できますし。

[66: マンション検討中さん]

通勤は葛西臨海公園駅を使用されますか？
駅にエスカレーターがないのと、線路の反対側まで歩くのが遠い。

[67: マンション検討中さん]

修繕積立が高すぎませんか、、、？

[68: 名無しさん]

>>65 匿名さん
仕事遅くなった時とかにコンビニ以外の選択肢があるのは本当うれしいです。

[69: 通りがかりさん]

ZEHマンションは修繕積立金も高くなる傾向なんですかね。

[70: 匿名さん]

大規模のメリットは修繕積立費が安いこと、多少良い設備と施設（ディスポーザー、コミュニティルームなどのサードスペース）が期待できることかと思いますが、こちらはメリットがなさそうですね　

[71: マンコミュファンさん]

>>70 匿名さん
ZEH基準はメリットにもならない程度でしょうか。

[72: マンション検討中さん]

>>71 マンコミュファンさん

ZEH基準はこれからは増えていきますが
現時点では、メリットだと思います。

[73: 匿名さん]

南向きは前建てのマンションの圧迫感が。。
東向きはバーベキュー関係の店の臭いが気になりました。
無難なのは西向きか？