大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

[都心部マンション動向は如何に？]

首都圏版には「東京23区について」の活発な議論があります。

負けずに、関西圏「大阪中心３区—都心」について情報交換致しましょう。

[21: 不動産購入勉強中さん]

＜情報提供宜しくお願いします＞
①ライオンズ大阪三の丸（森之宮レジデンス）は平均坪単価は？

②三越跡地５４Ｆマンション（ＫＭ計画）の平均坪単価は？

③積水Ｈ／グランドメゾン京町掘タワーの平均坪単価は？

④リーガルタワー淡路町の平均坪単価は？

[22: 匿名さん]

長谷工総研レポートより
　　　　05年平均価格　06年平均価格　　　　　05年坪単価　　06年坪単価　　　　06年平均面積
大阪市　　3261万円　　3419万円（4.8％UP）　　152万　　　　161万（5.4％UP）　　　70.2㎡
阪神間　　3480万円　　3858万円（10.9％UP)　　145万　　　　158万（9.3％UP)　 　　80.3㎡
北摂　　　3472万円　　3801万円（9.5％UP)　 　142万　　　　158万（10.7％UP） 　　79.7㎡

以上から想像すると、
　大阪市の中心３区は阪神間、北摂に近いと考えられる為、
　０６年は最低でも１０％以上価格上昇したはずでしょう。

　長谷工総研によれば、都心部では０７年は２０％以上の平均価格の上昇を見込んでいるらしい。
　さては売れ行きがどうなる事やら。

　ただ、超都心部のタワー物件も中心３区では限定されてきているから希少性は高まり、
　売れ行きは好調に推移するでしょう。AVR坪単価＠２５０万円時代に突入か？

[23: 匿名はん]

高層専用EVは、入居者を区分するので、階層意識を強くします。EVの効率からして、個人的には共用がよいと思います。

[24: 匿名さん]

中心3区というのは誰がそう呼ぶのでしょう？
カンテイでは中心6区と言われていますが、中心3区というのは聴いた事が
有りませんので気になりました。強いて言うならば都心2区ではないかと。

大阪は、都心2区（北区・中央区）と中心6区（都心2区＋福島・天王寺・西・浪速）
この2種類が、一番相応しいかと思います。
中心3区と言うのは何かヘンな感じがします。

[25: 匿名さん]

レスたて人ですが、私の自己判断です。
今後、中之島西部再開発が進む事を考えて北区・中央区に西区を加えたのです。
不動産は時代と共に変動していくものであり、都市の将来性を加味した判断です。
（勝手ですいませんが・・・）

但し、西区でも北ヤード西側（福島駅周辺）からなにわ筋（西側境界ライン）を
基本的な対象エリアとしています。

[26: 匿名さん]

後追い、公示地価上昇中。
やはり中心６区でも上昇率に差はありますね。
中心６区で純粋な住宅地は天王寺の一部エリアだけですから、
商業地で分析すると、
北区　概ね＋２０〜３０％で梅田に近く、淀屋橋に近いエリアほど＋３０％に近い。
恐らく、もはや西梅田エリアと東梅田・南森町周辺でも分譲マンションは供給困難か。
（梅田周辺・淀屋橋・北浜周辺はこれからは住宅なら高級賃貸しかデベ採算合わないでしょうね）

中央区　天満橋エリア＋１５〜２０％　、谷町４　＋１０％程度　、南船場＋２０％強
西区　　北堀江エリア＋２０〜３０％（御堂筋〜なにわ筋）、南堀江＋２０〜２５％（同左）
　　　　京町堀エリア＋１５％位

やはり、人気エリアは上昇率高いですね。
０５年末位迄に買われた北・中央・西区の人気エリアのタワマンは相対的に割安に買えた上、
希少価値から資産性も高い買物となりました。オメデトウございます。

[27: 匿名さん]

仕事の関係で大阪市内でマンション購入を考えています。

他県出身で土地勘がありません。
予算５０００万円で９０平米超の中規模以上のマンションを探しています。

どの地域がお勧めでしょうか？

なお、タワーマンションは住みたくありません。

[28: 周辺住民さん]

>>27
家族構成による。
子育て考えてるなら、本当は天王寺区か阿倍野区だけど、
このスレの趣旨からいくと……西区になんの？？？？
子育て関係ないなら適当に中心部済めば問題ナッシング。

[29: 匿名さん]

２７さん

市内でファミリー（小中学生有りなら）世帯なら
北区：地下鉄南森町駅北側の堀川小・北陵中校区が有名
天王寺区：真田山小校区、五条小校区が有名
西区：堀江小校区か？
と地場の不動産業者は言う。

但し、上記のようなエリアは賃料相場も高いし、
当然ながら売買価格も高い。新築分譲ファミリーマンションは
今では天王寺区位しか多く供給されていないのではないかと思う。

それなりの不動産会社の新築分譲マンションならば
９０㎡超なら角部屋が大半で（マンション内で一番坪坪単価高いk）、
６０００万円（＠２１０万超）はするのでは・・・。
築浅の中古物件なら５０００万位で買えるとはは思いますが。

尚、上記の内容は人気エリアの場合です。
その様なエリアを外せば、希望価格で十分買える場所はあると思います。

[30: 匿名希望]

この地域は、２年前に買うべきでしたねー

[31: 匿名さん]

↑
確かに。
２〜３年前なら平均坪単価＠１７０〜＠１８０では買えたでしょうね。

今では天王寺区の上本町周辺で＠２１０〜＠２１５、
北区・中央区では殆ど供給ないし、有ったとしても＠２３０は超えるでしょう。

はたして北浜の三越跡の５４階マンションはいくらになるんでしょうか？

[32: 匿名さん]

すでに日経が伝えたように（23日）、近畿の分譲マンションの売れ行きは昨秋から鈍り始めた。
多くの人たちが指摘していたように、「新価格」で業者自ら首を絞めたのだ。ブームの実態は昨年夏まで、だった。業者のプロ度はこの程度（せいぜい、この種のサイトで煽ったり）。
記事は大幅値下げのケースも（珍しいから）報道しているが、昨春から昨夏にかけて買値に５００から１０００万もプラスして売り逃げた人は強運だった。今や、買値で売るようなケースも（長くさらされた挙句に値下げ、よりはマシか？）。
はてさて、今後はどうなるか？事実・実態を正確に把握するには時間がかかるが、安くは無い商品だけに、細心の注意が必要。（と、偉そうに書いたが、私はちと損したようだ。）

[33: 匿名さん]

ついこの間の『エコノミスト』で、大阪都心の不動産市況はお祭り騒ぎのようだ、とか何とか書いてあったように記憶しているが。
大阪都心や阪神間の一部のピンポイント・ミニバブルも昨夏あたりで勢いが衰えたのか？
２極分化進行か？実態・事実が新聞や経済誌でもなかなか明らかにならない。

[34: マンション投資家さん]

日経の不動産研究所の記事も大してあてにならにけどね。
昔から中長期的予測があたった記憶はない。

「エコノミスト」も２年前位からいつも不動産バブルバブルって騒いでた気がするが・・・

まあ、株屋アナリストと同じであんまり当たらないもんだ。

個人的には北区の阪急村以南〜中之島ライン迄（東西は四ツ橋筋〜谷町筋）の大手不動産分譲ＦＭは
希少価値があると思う（実際に高家賃で入居希望者多かった）。

僕自身も当該エリアのタワマンを購入して人に貸しているが、
１５〜２０年は賃貸してそれでローン完済予定。

会社リタイヤしてからは夫婦で住んで都心ライフを満喫。
（ちなみに自分は現在賃貸派、区分所有Ｍを３戸保有してそこそこ不労所得あるが、
　今後の物件取得は慎重に考えている）

[35: 入居済み住民さん]

>>34
確かに７〜８年前より堺筋の北浜周辺の証券関係以外は、オフィスから住宅に変身してきていますね。
一方オフィスは、空室率を見れば明らかに南森町・天満橋・堺筋本町は置いてきぼり状態。
移転先は、御堂筋、西梅田地区、中之島西部地区、そして梅田北ヤード地区。
大阪の都心が西にズレつつあることを如実にあらわしていると思います。

将来、オフィス街の真中に住みたいなら、上記３地区隣接の街。
落ち着いた「都心新興住宅地」に住みたいなら、堺筋地区ではないでしょうか？
間違っても衰退一途の上本町地区、難波・湊町地区だけは買ってはいけません。

[36: 匿名はん]

>>35 支離滅裂

[37: 匿名さん]

>>３５
地名を特定して「買ってはいけない」などという表現はすべきではない。削除すべきだ。
しかも根拠なし。明らかにこのサイトの規約違反。
どちらも便利で住みやすい、最近の開発地域だろう。

[38: 不動産購入勉強中さん]

もう少し、都心エリアのマンション販売状況、価格帯、営業マンの発言内容と言った情報が
欲しいですね。

[39: 匿名はん]

>>３５
最低限の良識は持たんとあかんな。

[40: 匿名さん]

最近の天王寺区（特に上本町周辺）のタワーマンションの販売状況はどうなんでしょうか？
坪２１０〜２２０万円とか言われてますが・・・
果して其処まで購入者がついて行けるのでしょうか？

０５年販売（ウエリス上本町等）は坪１８０〜１９０位だとすると、
３LDKで８０㎡なら８００万円以上は高くなってますね。
本当に買うタイミングって難しい。