大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

[都心部マンション動向は如何に？]

首都圏版には「東京23区について」の活発な議論があります。

負けずに、関西圏「大阪中心３区—都心」について情報交換致しましょう。

[121: 匿名]

シティタワー大阪は36階か37階以上から約30戸に1台の専用エレベーターあり。
それ以下の階は約90戸に1台の割合でのエレベーター。内装も違う。
高層階はまだ高いのではないでしょうか。

[122: 匿名はん]

関西はすでに調整段階、などとも聞くが。
業者さん、どんな肌合いなんでしょうかね？
少なくとも昨年春の勢いはないような気はします。

[123: デベにお勤めさん]

まあ、関西では平均＠２５０万超える大規模タワーマンションを
売り切るのは相当シンドイでしょうね。

まあ、北浜は＠２８０だが、それなりの立地とコンセプトで
どれだけの勢いで売れるか要観察ですな。
おそらく、中低層階は一番売りにくいだろうね。

[124: 匿さん]

シティータワー確かに単価さがったと感じました。以前は、20階程度で80平米で4200万程度でしたかね。30階程度80㎡ちかくで４８００万円程度の広告を見て、私もあれれっと思いましたよ。賃貸数十万払える人は東京には多いでしょうが、そんなお金があれば大阪は買いますからね。

[125: 購入検討中さん]

なんだかんだいっても、116記載の物件は確かにお買い得でしたね。
今、同じ価格帯だと上本町でも難しい状況。梅田周辺なら、野田阪神まで行かないとない。
福島ならまだしも、野田阪神は．．．

梅田中心主義の私は、シティータワー梅田イースト・ヴィークタワー大阪・ローレルサンクタス梅田がお買い得だったと思います。その次が、THE UMEDA TOWER、The Tower Osaka かな。

[126: デベにお勤めさん]

↑
確かに、総合的に考えると１２５さんに同感ですね。
特に、ファミリータイプなら、ヴィークタワー大阪やシティタワー梅田イーストでしょうね。
更に、シティタワーは殆ど実需入居だから、資産価値の維持管理には非常にベターでしょうね。

自分は売買・賃貸仲介ではないが、
いろんな「ウリ」が有る物件は人気が高い＝資産価値の下落幅は少ない。
（例）
①やっぱり梅田圏内（一駅で行ける範囲内）且つ、北区

②職住近接では中之島周辺が最適
　（但し、中之島の北側：２川と中之島の存在は心理的にＯＮとＯＦＦの切替効果大）

③自然環境：中之島（水と緑）・公園（中之島・扇町両方）の存在

④商店街（天神橋筋・南森町・天満宮）が活性化している

⑤治安が良い（警察すぐ近く。裁判所関係者、弁護士等の住民多い）

[127: 匿名はん]

ハセコーのキタハマから阪急撤退。
よほど前評判が盛り上がらないんだね。
それにしてもイメージダウン。
これじゃあ。販売前に、白旗あげたも同然。
阪急も始めから進出計画乗り出さなきゃ良かったのにねぇ。
足引っ張ったね。

[128: デベにお勤めさん]

↑
事業主が事業主だけにまあ、こんなもんでしょう。
低知名度・ＮＯブランドの１０社ＪＶなんて・・・

数十年後、半数位は業界にいなかったりして・・・

でも、他物件も高値牽引役と期待した北浜がこけたら（販売苦戦）、
影響大有りだろうね。

当初言われてた価格＠２８０万が、実際にはどうなるか見ものだね。

[129: 匿名はん]

また、住戸面積再検討でしょうか。
価格も検討せざるを得ない。万事休す。ここは神風を期待して、昼寝でもしまひょか。景気は日々変わりますから、目覚めたときには、またバブル？（それは夢？）

[130: 入居済み住民さん]

北浜の阪急百貨店撤退は、デベとしてはキツイ。
そして、今回は「人口が増加が見込めない」が理由とのこと。
商業・住居ともに、梅田/中之島・心斎橋/難波/堀江に集中しているから当然といえば当然？

一方で、人口が増えている南堀江にH2O-HDが進出する。との噂を聞きました。阪神電車の延伸もあるのが理由だとか。

[131: デベにお勤めさん]

>>128
阪急が北浜を見限ったのは、"高値牽引役は北浜ではない"ということじゃないでしょうか？阪急百貨店は高級路線で行くそうなので...

また、今の阪急阪神ＨＤは、郡山の阪神も撤退したりして、原点回帰の沿線集中投資型に傾倒してますね。それを勘案すると>>130の情報が非常に気になります。

[132: 匿名はん]

南堀江に隣接したドームのあたりでは？
イオンが進出と聞いたような気がしなくも無いが。

[133: 購入検討中さん]

最近、モデルルーム巡りをしているのですが、２〜３年前の物件が最後のお買い得時期だったような気がします。
特に、シティタワー梅田イースト・ロジュマンタワー天満橋・ジーニス大阪なんかは、全く不動産サイトで売却物件として出てませんもんね。実需も多く、賃貸利回りも高いんでしょうね。シティータワー堀江・ヴィークタワー大阪・ローレルタワーサンクタス梅田あたりも売却物件としてあまり出てきませんね。
２〜３年前の都心と現在の野田阪神・大日レベルが同じ平米価格ですから少し悔しいです。

[134: 住まいに詳しい人]

133の言うとおりですね。
南森町・天満界隈の中之島の物件は非常に人気ありますね。
シティタワー梅田イースト、ロジュマンタワー天満橋、
ローレールタワー与力町等は殆ど実需購入者ばかりなので
賃貸にも殆ど殆ど出てませんもんね。
やはり、100戸未満で殆ど購入者ばかりが住んでいると
管理面もしっかりしてるし、意思疎通もはかり易いから
将来的にも安心ですね。
これらのエリアでは賃貸でもファミリー用なら
２０万円は優に超えるから、安い時期に購入出来た人は
本当にラッキーですね。

もう、このような立地でファミリータイプの分譲マンションの供給は
まず困難でしょうから（価格度外視すれば別だが）、希少性が高くなり
資産価値も落ちにくいでしょうね。

[135: 契約済みさん]

この４、５年で大きく変わった１つとして、タワーマンションへの免震構造の導入が上げられると思います。
初期のタワーは、制震構造、耐震構造のものがほとんどで実際に大地震が起きたらどうなるのだろうという不安が拭いされません。
そういう点から考えてもお買い得だったのは、エルザ、ビオール、サンクタスではないかと思います。
中心３区ではありませんが、ウェリスなどはかなりのお買い得だと思います。
免震構造のことになるとすぐに長周期云々という話が出ますが、現在の工法の中では特にタワーマンションとなるとやはり免震構造が一番信頼出来るのではないかと思います。

[136: 匿名さん]

正直、今回の東電の柏崎原発で分かったように、直下型地震においては
現在の耐震基準ではどうにもならない。
原発ははるかに住宅なんかに比べて、構造設計は大幅に基準を上回るように建設してでもである。

従い、それだけの地震が来たら諦めるしかないですね。
来ない事を祈るだけです。

その意味では、個人的には２０〜２５階位の大規模でない方が
ベターかなと感じます。
（ただ、これは都心では地価が高い為、
　高層化しないと採算上、分譲マンションは建てられない状況を前提）

その点も踏まえ、さらに立地面を考えると、
やはり北区の中之島界隈物件がやっぱり人気の継続性（資産維持性）で
１３４さんの言われる物件がやはり魅力的ですね。

一方、ビオールはこの掲示板でもクレームが多いし、
賃貸物件で相当出回っている（現在募集中も多い）から？

サンクタス梅田タワーはシティタワー西梅田よりは
完全にベターな選択でしたね。
価格面は相当割安でしたから、ただ、北ヤードの西側がどうなるか次第で
しょうね（現状、交通アクセス面ではマイナスだから）。

エルザは堀江の物件ですかね、立地が今１歩ですね。
でも、どうしても堀江に拘る人は許容範囲内でしょう。
やはり、堀江なら立地・質ともシティタワー堀江がNO.1ですね。

[137: 匿名はん]

133の書かれている内容は「その通り」だと私も思います。
前の方で「夜に灯りが多いのがお買い得だった物件」という書込みがありましたが、これも「その通り」だと思います。

とにかく、梅田徒歩10〜15分圏内においては、庶民に手が届くマンションはもう出てこないのでは？と思います。最低レベルでも仕様を落とした７０平米クラスの低層(15F以下)で５０００万超でしょう。中崎のローレルタワー梅田、鷺洲の福島ガーデンズなどが、もうそんな感じ。福島４丁目計画・鷺洲のシティタワー大阪福島あたりの価格設定はもっと高いでしょうしね。

[138: 匿名はん]

先の日経が伝えるとおり、今年に入って関西の契約率は好調ラインの７０％を割った。もちろん、価格が急に上がったから。
実際、モデルルームは週末も閑散としている。（庶民に広がった）市内タワマンブームも完全に終了。築浅中古も欲深価格をつけたものはさっぱり売れない。

しかし、これは金があって本当に欲しい人には、嬉しい状況だ。
抽選なしに、欲しい物件がそのまま手に入る。
営業パースンともゆっくり話せるし。気分よくカネが使える時代になった。

[139: 匿名はん]

見晴らしの良い人気の角住戸も本当に抽選なしで買えますね。今は。
ある意味、いい状況です。金があり、多少の値下がり（値上がり）も気にかけない人には、いいのでしょう（私には無関係ですが）。

[140: ご近所さん]

大阪天満宮の西側（ほぼジーニス大阪の向かい）松屋街筋に
事業主パナホーム・ＭＩＤ都市開発の中型タワマン建設予定。

２６階　延床で１万㎡強位。
現在、遺跡発掘調査中（元々は松下関連の事務所＆駐車場）。
完成は平成２２年春位だったかな？

　立地的には人気の出そうな感じだね。
販売時に価格がどの程度になってるのか、楽しみ。