大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

[都心部マンション動向は如何に？]

首都圏版には「東京23区について」の活発な議論があります。

負けずに、関西圏「大阪中心３区—都心」について情報交換致しましょう。

[101: マンション投資家さん]

>>93
よくネット上のat homeとかで、一般向けに築１年程度で売りに出てる物件は「お買い得じゃなかった」ってことなんですよ。少なくとも今の地合いで考えた場合ですが．．．
逆を言えば、あまりネット上で売りも賃貸も出ていない物件は「お買い得だった」ってことです。
少し考えたらわかりますよね？業者がおいしい蜜残っている物件(値上がり確実物件・高利回り物件)を一般向けに売るはずがないのですよ。

[102: 住まいに詳しい人]

↑
仰るとおり、やはり実需中心の物件（＝賃貸募集が少なかった物件）、賃貸募集が現在殆ど無い物件
は購入○物件だったんでしょうね。

その点、シティタワー梅田、ビオール大阪大手前、サンクタスミラノ心斎橋タワー、
アーバンライフ御堂筋タワー、ウェリスジオ梅田等は、
未だ賃貸募集物件が多いですね（かなり苦戦中の模様）。

一方で、ザ・梅田タワー、ビークタワー大阪、シティタワー梅田イーストの賃貸募集中は極少。
やはり、北区中心街は強いですね。

上本町のタワーでは投資対象としては無理でしょうね。
超供給過剰による過当競争で、賃貸も転売もアウトでしょうね。
街自体が衰退傾向にあるのだから（←転勤需要は見込めないというか、東京では知名度低すぎ）。

[103: 匿名さん]

ザ・梅田タワーは、すぐ南に建設中で。
ここは「強い」とはいえないような、、、。

[104: マンション投資家さん]

まぁ、夜にマンションの明かりの状況を見れば、一目瞭然なわけで．．．
シティータワー西梅田なんて殆ど明かりがない実情。
また、投資・実需の両方で、上本町・堀江・湊町は正直厳しい。
やはり、梅田・中之島周辺しかない。最高の立地は北浜/淀屋橋５〜７分圏内。
次ぐのが、京町堀/江戸堀東部、梅田１０分圏内。って感じではないでしょうか？

[105: 近所をよく知る人]

103さん
ザ・梅田タワーの南側に「何が建設中？」
北棟側は15階前後の賃貸マンション、
西側は東急ホテル跡地のアーバンCOの複合商業・高級賃貸M。
南側は以前のコスモイニシアティブのことを言ってるのかな？
それは未だ建設されてないが・・・

[106: マンション投資家さん]

>>100
梅田１０分強のTheTowerOSAKA,シティータワー西梅田であの価格。
一番驚くのが、福島ガーデンズタワーの価格。
梅田１０分圏内だと、まず土地がない。あっても分譲では採算取れないレベル。
まぁ、中之島駅直上・朝日放送跡地・北ヤードＣ地区が１０分圏内のマンション適地かな。
あとは分からないや。

[107: 物件比較中さん]

先日の毎日新聞にはローレルタワー梅田の広告記事が掲載されていましたね。
大阪市北区で梅田まで徒歩７分（中崎町駅直上）の希少立地・・・
梅田徒歩圏内でタワマンを建てられるようなまとまった土地が無くなっているとか。

鶴野町のコスモスを待ってから・・・と思ってたものの、一向に始まらないし。
１００さんと同じく、マンション選びのタイミングって難しいなぁとますます考えてしまいます。

[108: 購入検討中さん]

23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その９＠マンション掲示板
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/

を見てると、大阪はなんか周回遅れの様な気がします。
いまだに、庶民でも梅田に何とか手が届きそうですからね。
関東で言うところの、都心・品川・豊洲・武蔵小杉・川崎ってそれぞれドコに当たるんでしょうね？
私は、都心＝中之島、品川＝梅田、豊洲＝弁天町、武蔵小杉＝大日、川崎＝尼崎 という認識です。

しかし、梅田に関してはもう建たないかもしれない。

[109: デベにお勤めさん]

↑
豊洲＝弁天町はあり得ないでしょう。

豊洲・晴海は銀座まで自転車で行ける距離、再開発で街が一変、
且つ一流大企業サラリーマンが買っている（年収1000万前後水準）。
（東京城南エリアに戸建ては買えない層、都心人気区内にはマンション買えない層）

一方、弁天町は年収500万前後の購入層でしょう。
環境・教育も×、街自体が再開発じゃない。

武蔵小杉＝大日もあり得ない。
大日に誰か住みたい？　守口市・門真市は財政状態終わってる＝住民サービス終わってる
一方、武蔵小杉は一応東急東横沿線。
横浜にも行けるし、渋谷にも行ける。交通アクセスの利便性が全く違う。

基本的に人口のパイが違うから、首都圏とは比較できない。
また、富裕層・年収高水準のパイも全く違うしね。

[110: マンション投資家さん]

某大阪市内の鑑定事務所の２００７年見通しによると、
高額家賃を設定した都心のタワマン（投資用購入）の賃貸成約が悪くなってるとのこと。
その結果、昨年夏場頃にピークで、今年３月迄の客付きに漏れた物件では家賃の値下がりが
目立つとも。

確かに、自分も数戸賃貸してるので、良く賃貸募集をネット等で検索したり、
業社へ行ってリサーチしてるが、かなり供給過剰状態みたい。
客付けに苦労してるって言ってた。
営業マンからすれば、高額家賃物件は広告料も手数料もワンルーム５件程度になるから
気合は入れてるけど、如何せん客が居ないって・・・

もはや、都心タワマンだけでは希少価値が無い。
人気エリアにあるとか、非常に希少性が高いとかじゃないと今後も苦戦が続く模様。
今でも投資用で考えてる人はかなりリスキーですな。
購入価格は大幅上昇（２〜３年前比＋３０％以上か？）の一方で、
家賃は頭打ち下落＆空室リスクもあるからね。
大変だ！

でも、明日は我が身。現在の入居者さん達、長居してくださいね。

[111: 匿名さん]

やっと、住友不動産の超大型物件の全貌がわかりました。
北区樋之口町（東洋紡テキスタイル倉庫跡地）・・・大川沿い
天神橋６丁目　徒歩約７〜８分位か？（ＪＲ天満へも１０分強か？）

事業主：住友不動産（いつも通り単独事業）
ゼネコン：大林組　（住友不が大林を使うのは非常に珍しいですね）
　　　　　　　　　（東洋紡の土地絡みから？）

規模　：　４５階　延床７３，０００㎡　（共同住宅では関西最大だろう）
　　　　　　　　　（殆ど住戸設計）

敷地／建築面積　：　１０，５４０㎡／２，７２０㎡
　　　　　　　　　　（敷地に非常に余裕がある設計ですね、立地を重視したのでしょう）
　　　　　　　　　　（住友不動産にしては贅沢な土地の使い方）

着工・完成時期　：２００７．１０月　〜　２０１０.３月

設計内容を見ると、住友不動産の特徴となった「ガラスカーテンウォール」を採用。
大川の景色を最大の売りにするのでしょう。

ちなみに川向こうには、ウオーターヒルズ（４０階程度　１９９０前後築）がある。

しかし、住友不動産は大型物件を出してきますね。
大阪福島にも３７階シティタワー（野村不の福島ガーデンズタワーの北側）。

この次は都心ではないが、
八尾市ＪＲ久宝寺駅前（竜華地区）再開発でツインタワー　２０００戸
（しかし、住友不の割高なマンション買える人が八尾などにそんなに住むのか？）

[112: 匿名はん]

情報が遅い。
４月に、おっさんの高層サイトに現場写真付きで出てます。

[113: 購入経験者さん]

>>110
104さんの書かれている、夜に明かりが沢山ついているタワマンの購入者さんが正解でしょうね。少なくとも、それだけの需要はあるわけで、賃料も得られるわけですから。逆に、投資物件として超高級を売りにしていても、需要がなければ意味ないですから。そういう意味では、北浜も微妙ですね。やはり、シティタワー西梅田が一番キツイかな。

[114: 匿名はん]

「日本１」の北浜は最上階から売れてくでしょうから、高層階は豪華に、そしてとびきり高い価格にしたほうが評判を呼んでいいね。低層階はあまり高くできないから、高層階で利益をとっていくしかない。今とっている販売戦略は余り魅力ない。広告代理店替えるのもいいかも。

[115: １１０]

１１２さん、
「情報遅い」と言うなら、自分で書けば宜しいのでは・・・
この掲示板に参加の皆さんに詳細報告したまでです。

ちなみに、PJ案件の存在はかなり以前に報告してますよ。

[116: 匿名はん]

８８物件ですが、現時点において「結果的にお買い得だった」のは、
以下の物件の様な気がします。（順不同）

ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)
シティタワー大阪(中央区瓦屋町：淺沼組)
THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)
シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)
エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)
ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)

あと８８物件で抜けている重要な「結果的にお買い得だった」物件があります。

シティータワー梅田イースト(北区西天満：？)

基準は、概ね下記の通り。
・賃貸・売買ともネットであまり出ていない。
・夜、照明が灯っている戸数が多い。
・新築分譲時よりも値が上がっている。

こう並べてみると、梅田・中之島・堀江がやはり強いですね。

[117: 入居済み住民さん]

シティタワー梅田イーストの住人ですが、
↑
１１６のコメント、正直嬉しいです。
確かに、３〜４戸（全部で９５戸）しか賃貸には出てないようなことを
管理人さんも言われてました。
もう殆どが入居されたみたいです。

確かに、賃貸が少ないのは色々な面で管理上も良いことだと思います。
設備は他の大型タワマンに比べ、正直何も無いですが、
まあシンプルでずっと住むには管理費・修繕費もそれほど高くはならないと
思うので良いかと思います。

まあ、ちょっと不安は夏場のガラスウオールがどれだけ暑いのかが不安ですが、
意外と風通しが良く、今のところは暑さは気になりません。
ただ、雨で汚れたりした時、自分で綺麗に掃除できないのはちょっと・・・ですが、
まあ眺望の方が優ってるから「良し」と思ってます。

[118: マンション投資家さん]

最近、シティタワー大阪の中古物件（中高層階広め）が売りに良く出てきてますね。
以前に比べ、安くなってるような気がしましたが・・・（個人事情ですかね）。
つい春前までは＠２１０〜２２０万はしてましたが、今回は＠１９０切ってましたね。
・３２階　３ＬＤＫ　８３．４７㎡　４８００万円（＠１８９）（角住戸じゃないと思う）

・２月頃「売り」物件
　３０階　３ＬＤＫ　９９．２６㎡　６８８０万円（＠２２９）（南東角住戸）
　⇒５月頃に値下げ　　　　　　　　６４８０万円（＠２１５）

話は別件ですが、
ＴＨＥ　ＵＭＥＤＡ　ＴＯＥＷＲは数回見に行きましたが、
やっぱり共用部も専有部も良いですね。
共用部のエントランスホールの広さ、開放感（＝シティタワー大阪も良いが）は◎。
専有部も二重サッシとなっており、殆ど騒音は気にならない。
当時の価格帯は、残念ながら資料有りませんが、時期的にはそんなに高くなかったのでは？
その意味で今思うと「割安物件」ではないでしょうか？

[119: マンション投資家さん]

ＴＨＥ　ＵＭＥＤＡ　ＴＯＥＷＲはしょぼいよ！
発売された時期が時期だけに坪単価は安かったけど。
確かにエントランスは開放感あるけどね。

内廊下から始まり、クロス、床、水周りなどなど・・・全て。
ロケーションと眺望以外では、その辺の賃貸マンションと変わらないよ。

[120: 匿名はん]

その眺望も、まもなく高層に囲まれ（建設中）、多くの住戸で絶望的に、、、。