大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

[都心部マンション動向は如何に？]

首都圏版には「東京23区について」の活発な議論があります。

負けずに、関西圏「大阪中心３区—都心」について情報交換致しましょう。

[2: 匿名はん]

主だったタワーの坪単価（3.3平米／万円）の感覚では
０４年分譲〜　　　＠１６０〜１８０
０５年分譲〜　　　＠１８０〜２００
０６年秋分譲〜　　＠２１０〜２３０
今後の分譲　　　　＠２３０〜（超都心）、（ニヤ都心）＠２１０〜　　かと思う。

現在分譲中のマンション
北区　　ローレルタワー梅田（近鉄不）
西区　　ＤグラフォートＮＹ肥後橋（大和ハ）
中央区 　ＡＰＡタワー淀屋橋（ＡＰＡ）
福島区　シティタワー西梅田（住友不）
　　　　福島ガーデンズタワー（野村不）

今年中に分譲予定
＜超都心＞
北区　　鶴野町ＰＪ　40F（旧リクルートコスモス）
西区　　京町堀タワー　32F（積水ハ）
中央区　北浜三越跡ＰＪ　54Ｆ
　　　　備後町ＰＪ　35Ｆ（大京）　　　　
＜ニヤ都心＞
福島区　シティタワ−大阪福島　37F（住友不）
　　　　福島4丁目PJ　48F位

[3: 匿名はん]

福島4丁目PJって、何でしょうか？

[4: 匿名はん]

２号線の交差点の日産自動車の関係する土地（角地）、大きな日産の看板あり。
不動産経済研究所（大阪）の資料に載っていた。尚、まだ建物はありました、一ヶ月位前は・・・

[5: 匿名さん]

天満駅、天神橋６丁目から約７〜８分位の大川沿いエリアでも大規模なタワーが複数建設されるって
噂を聞いた。これも住友不動産みたい。東京のＷＣＴを意識したのかな・・・
でも最近、住友不動産は関西で積極的ですね。
半年前位の新聞でも八尾市のＪＲ駅前でも2000戸規模の大規模タワー２棟の計画出てたしね。
でも、八尾でそんなもの売れんのかなって気がしますが。

[6: 匿名はん]

備後町ＰＪ　35Ｆ（大京）は、計画自体が無くなったと聞きましたよ。

[7: いつか買いたいさん]

住友不動産の大川沿いタワーは、詳しい場所はどの辺か分かりますか？
大川沿いは前から興味のあるところなので気になります・・・

[8: 匿名さん]

北区樋口町の交差点の南東側で解体工事されてる場所のはず（以前は物流倉庫か）。
帝国ホテルの前の道を約500〜800ｍ位北へ行くと右手に見えるエリア。

[9: 匿名さん]

>>08
そこ、阪神高速が目の前を走ってますよね。

[10: いつか買いたいさん]

質問レスに即レスありがとうございます。都会に住む以上、道路が近くにあるのは止むを得ないとしても、「目の前に高速」はちょっと考えてしまいますよね。

[11: 匿名さん]

西天満のヴィークタワー大阪に住んでるけど、
目の前に高速が走ってるけど高層階なら関係ないよ。
中之島の風景は格別だよ。
やっぱ水の都でっ感じ。

[12: 匿名さん]

最近の都心タワーは順調に売れてるんでしょうかね？
目玉の三越跡地ＰＪはいつ頃販売するんでしょうか、坪単価は果たして幾らなのか興味深々です。

[13: 匿名さん]

一般的な分譲マンションの価格構造
①土地代　　３０〜３５％
②建築費　　３５％
③販売経費　１０〜１５％
④デベ利益　１０〜２０％
よく新築マンションは買った途端に▼３０％と言われるのは③＋④の分に相当する。

既に、①と②は上昇顕著で分譲価格に反映してきている。
デベの利益の大小はこの状況を先取りしてどれだけ土地を多く仕込ませていたか、
また販売時期を遅らせることが出来たかで本年度、来年度の業績に表れるでしょう。

この先、金利が上昇すれば購入者の所得が増加していかない限り、
購入者が価格について来れないから当面、超都心部での分譲マンションは建設できないでしょうね。
いくら、超都心でハイグレードタワマンでもＡＶＥ＠２５０万位になると
大阪都心三区でもきついでしょうね。

一方、既に超都心にＡＶＥ＠１８０万位の分譲タワマンを購入された方はラッキーですね。
賃貸に出しても投資対象ともなるし、自己居住にも最適、２０年位しても▼３０〜５０万円しか
さがらないでしょう。

仮に超都心タワマン７５㎡の中層階として、
賃貸なら２０年間平均で１８万円位／月とすると４３２０万円
これに数回分の礼金＋仲介手数料が仮に５００万とすると合計で約４８００万円

つまり、既に購入された方は現金で買ってた場合、２０年も経過した時点で
税金や管理費等々を差し引いても約２０００万円位の資産が知らない間に形成されたことと
なるでしょう。

これでインフレになれば資産価値上昇するわ、借金してる人も債務負担が相対的に軽くなり、
ウハウハですね（但し、変動金利の人は大変ですが）。

[14: 匿名さん]

新規情報
①近鉄不動産　筆ヶ崎タワマン37階（府営住宅建替え絡み）近鉄上本町駅東南方面　09.9月完成
　
　　　＊上本町ヒルズタワー（野村不）、レジデンスタワー上本町（伊藤忠）、
　　　　タワーザ上町台（積水）、完売のウェリス（近鉄不＆関電不）とタワマンラッシュ。

②阪神住建　　東心斎橋１丁目PJ　37階　09.3月完成　　

③創生　　　　リーガルタワー淡路町　32階　08.3月完成　アパ淀屋橋の南方面

④大京＆京阪　中之島4丁目PJ　34階　09.9月完成　（タワー大阪の南側エリア）

⑤大京　　　　ライオンズタワー大阪　三の丸　20階　（森之宮）

　どれくらいの価格になるんでしょうかね。

[15: 匿名さん]

先日完成済みのタワーマンション数件見ましたが、
やっぱり、
【ザ梅田タワー】、【シティタワー大阪】のグレード感は群を抜いてますね。
ロビーが高級ホテル並の開放感と広さがありますね。
次に【シティタワー堀江】が続くかな。
まだ、【シテイタワー西梅田】、【エルザグレース堀江】は見てないがどうな感じでしょうか。

その次に【ビオール大阪】かなと思ったけどかなりダウンするね。
外観と共用部が非常に安っぽい感じに感じた。

【ビークタワー大阪】、【ローレルタワー難波】、【ルネッサ難波タワー】は団地タワーって感じ。
正直高級感は全くない、ただベランダとか広くて一般的な生活を送るのには良いと思う。
特に【ビークタワー大阪】の高層階からの眺望は素晴らしい。

[16: 匿名さん]

>>15
竣工年別、北/西/中央区タワーマンション
2003 ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)・シティタワー大阪(中央区瓦町：淺沼組)
2004 ライオンズ大阪スカイタワー(西区新町：鴻池組)
2005 THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)・シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
2006 プラネ・ルネ スプリングタワー(中央区玉造：奥村組)・パークタワー中之島フロント(西区土佐堀：熊谷組)
---- サンクタスタワー心斎橋(西区新町：竹中工務店)・アップルタワー谷町(中央区農人橋：アパ建設)・ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
2007 ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)・エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)・ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)
---- アップルタワー淀屋橋(中央区高麗橋：鴻池組)・アーバンライフ御堂筋本町(中央区南本町：竹中工務店)
2008 リーガルタワー淡路町(中央区淡路町：大成建設)・ローレルタワー梅田(北区万歳町：フジタ)・NYタワー肥後橋(西区江戸堀：錢高組)

2003年以前は、2000年のＯＡＰレジデンスタワー(北区天満橋：大林組)まで遡らないとない。

ちなみに、福島・浪速・天王寺・阿倍野は以下の通り。
2003 セントラルレジデンス天王寺(天王寺区北河堀町：奥村組)
2004 --------------------------------------
2005 ローレルタワー難波(浪速区湊町：鹿島)
2006 ルネッサなんばタワー(浪速区湊町：鹿島)
2007 シティタワー西梅田(福島区福島：竹中工務店)・シティータワーグラン天王寺(阿倍野区松坂町：奥村組)
---- 上本町ヒルズマーク(天王寺区筆ヶ崎町：大林組)・清水谷ハウス(天王寺区清水谷町：長谷工)
---- ザ・なんばタワー(浪速区難波中：大林組)
2008 福島ガーデンズタワー(福島区鷺洲：奥村組)・THE TOWER OSAKA(福島区福島：竹中工務店)

[17: 匿名さん(16)]

北/西/中央の大手４社ゼネコン施工物件は。2005-2007に集中してます。
2008年はTHE TOWER OSAKAだけ。グレードも推量できます。
最近の大手４社は、オフィスビルに専念している様だし、
もう、コスト的に大手４社の物件は難しいのでは？
大手４社に任せることが出来た時期に購入された方が羨ましい。

[18: 不動産購入勉強中さん]

１６＝１７さん
すごいですね。
どの物件が平均坪単価どれ位だったのかもご存知なのでしたら、
教えて欲しいのですが、宜しくお願いします。

また、今後の大阪市内のタワマンの見通し（エリア毎の価格、需給面等）に対するご見識をも。

[19: ビオール住人]

最上階から見る大阪城公園は良いでっせ〜満足です。京阪シティモも近いし、空いてるし。。。当時の坪単価１７５万円なり〜？かな？

[20: マンション投資家さん]

↑
ただ、ビオールはエントランスは見かけ高級感出してるが、
見る人が見たらちょっとちゃちいね（実際、見たけども）。
　①４０Ｆもあるなら、ＥＶは高層階は分けないと駄目ですね。
　　（高層階の人間にとっては苦痛でたまらない）
　②エントランスの天井が低い、柱が邪魔で余計息苦しい。
　　　高級タワーは２階分は作らず、吹き抜けがメジャー。
　③２階共用部
　　　コンシェルジェルーム前の階段の安っぽさ、手抜きすぎ。
　　　２階共用部はどこか２流ビル見たいな雰囲気でしたね。
　④内廊下の安っぽいクロス、カーペット。
　　　さすが大京だけにコスト削る所はトコトン削ってる。

ただ、スカイコリドールは良いと思う。価格も今のタワマンと比較すれば割安。
しかし、９：００〜２１：００と言うのはもっと開放時間増やすべきでしょう。

[21: 不動産購入勉強中さん]

＜情報提供宜しくお願いします＞
①ライオンズ大阪三の丸（森之宮レジデンス）は平均坪単価は？

②三越跡地５４Ｆマンション（ＫＭ計画）の平均坪単価は？

③積水Ｈ／グランドメゾン京町掘タワーの平均坪単価は？

④リーガルタワー淡路町の平均坪単価は？

[22: 匿名さん]

長谷工総研レポートより
　　　　05年平均価格　06年平均価格　　　　　05年坪単価　　06年坪単価　　　　06年平均面積
大阪市　　3261万円　　3419万円（4.8％UP）　　152万　　　　161万（5.4％UP）　　　70.2㎡
阪神間　　3480万円　　3858万円（10.9％UP)　　145万　　　　158万（9.3％UP)　 　　80.3㎡
北摂　　　3472万円　　3801万円（9.5％UP)　 　142万　　　　158万（10.7％UP） 　　79.7㎡

以上から想像すると、
　大阪市の中心３区は阪神間、北摂に近いと考えられる為、
　０６年は最低でも１０％以上価格上昇したはずでしょう。

　長谷工総研によれば、都心部では０７年は２０％以上の平均価格の上昇を見込んでいるらしい。
　さては売れ行きがどうなる事やら。

　ただ、超都心部のタワー物件も中心３区では限定されてきているから希少性は高まり、
　売れ行きは好調に推移するでしょう。AVR坪単価＠２５０万円時代に突入か？

[23: 匿名はん]

高層専用EVは、入居者を区分するので、階層意識を強くします。EVの効率からして、個人的には共用がよいと思います。

[24: 匿名さん]

中心3区というのは誰がそう呼ぶのでしょう？
カンテイでは中心6区と言われていますが、中心3区というのは聴いた事が
有りませんので気になりました。強いて言うならば都心2区ではないかと。

大阪は、都心2区（北区・中央区）と中心6区（都心2区＋福島・天王寺・西・浪速）
この2種類が、一番相応しいかと思います。
中心3区と言うのは何かヘンな感じがします。

[25: 匿名さん]

レスたて人ですが、私の自己判断です。
今後、中之島西部再開発が進む事を考えて北区・中央区に西区を加えたのです。
不動産は時代と共に変動していくものであり、都市の将来性を加味した判断です。
（勝手ですいませんが・・・）

但し、西区でも北ヤード西側（福島駅周辺）からなにわ筋（西側境界ライン）を
基本的な対象エリアとしています。

[26: 匿名さん]

後追い、公示地価上昇中。
やはり中心６区でも上昇率に差はありますね。
中心６区で純粋な住宅地は天王寺の一部エリアだけですから、
商業地で分析すると、
北区　概ね＋２０〜３０％で梅田に近く、淀屋橋に近いエリアほど＋３０％に近い。
恐らく、もはや西梅田エリアと東梅田・南森町周辺でも分譲マンションは供給困難か。
（梅田周辺・淀屋橋・北浜周辺はこれからは住宅なら高級賃貸しかデベ採算合わないでしょうね）

中央区　天満橋エリア＋１５〜２０％　、谷町４　＋１０％程度　、南船場＋２０％強
西区　　北堀江エリア＋２０〜３０％（御堂筋〜なにわ筋）、南堀江＋２０〜２５％（同左）
　　　　京町堀エリア＋１５％位

やはり、人気エリアは上昇率高いですね。
０５年末位迄に買われた北・中央・西区の人気エリアのタワマンは相対的に割安に買えた上、
希少価値から資産性も高い買物となりました。オメデトウございます。

[27: 匿名さん]

仕事の関係で大阪市内でマンション購入を考えています。

他県出身で土地勘がありません。
予算５０００万円で９０平米超の中規模以上のマンションを探しています。

どの地域がお勧めでしょうか？

なお、タワーマンションは住みたくありません。

[28: 周辺住民さん]

>>27
家族構成による。
子育て考えてるなら、本当は天王寺区か阿倍野区だけど、
このスレの趣旨からいくと……西区になんの？？？？
子育て関係ないなら適当に中心部済めば問題ナッシング。

[29: 匿名さん]

２７さん

市内でファミリー（小中学生有りなら）世帯なら
北区：地下鉄南森町駅北側の堀川小・北陵中校区が有名
天王寺区：真田山小校区、五条小校区が有名
西区：堀江小校区か？
と地場の不動産業者は言う。

但し、上記のようなエリアは賃料相場も高いし、
当然ながら売買価格も高い。新築分譲ファミリーマンションは
今では天王寺区位しか多く供給されていないのではないかと思う。

それなりの不動産会社の新築分譲マンションならば
９０㎡超なら角部屋が大半で（マンション内で一番坪坪単価高いk）、
６０００万円（＠２１０万超）はするのでは・・・。
築浅の中古物件なら５０００万位で買えるとはは思いますが。

尚、上記の内容は人気エリアの場合です。
その様なエリアを外せば、希望価格で十分買える場所はあると思います。

[30: 匿名希望]

この地域は、２年前に買うべきでしたねー

[31: 匿名さん]

↑
確かに。
２〜３年前なら平均坪単価＠１７０〜＠１８０では買えたでしょうね。

今では天王寺区の上本町周辺で＠２１０〜＠２１５、
北区・中央区では殆ど供給ないし、有ったとしても＠２３０は超えるでしょう。

はたして北浜の三越跡の５４階マンションはいくらになるんでしょうか？

[32: 匿名さん]

すでに日経が伝えたように（23日）、近畿の分譲マンションの売れ行きは昨秋から鈍り始めた。
多くの人たちが指摘していたように、「新価格」で業者自ら首を絞めたのだ。ブームの実態は昨年夏まで、だった。業者のプロ度はこの程度（せいぜい、この種のサイトで煽ったり）。
記事は大幅値下げのケースも（珍しいから）報道しているが、昨春から昨夏にかけて買値に５００から１０００万もプラスして売り逃げた人は強運だった。今や、買値で売るようなケースも（長くさらされた挙句に値下げ、よりはマシか？）。
はてさて、今後はどうなるか？事実・実態を正確に把握するには時間がかかるが、安くは無い商品だけに、細心の注意が必要。（と、偉そうに書いたが、私はちと損したようだ。）

[33: 匿名さん]

ついこの間の『エコノミスト』で、大阪都心の不動産市況はお祭り騒ぎのようだ、とか何とか書いてあったように記憶しているが。
大阪都心や阪神間の一部のピンポイント・ミニバブルも昨夏あたりで勢いが衰えたのか？
２極分化進行か？実態・事実が新聞や経済誌でもなかなか明らかにならない。

[34: マンション投資家さん]

日経の不動産研究所の記事も大してあてにならにけどね。
昔から中長期的予測があたった記憶はない。

「エコノミスト」も２年前位からいつも不動産バブルバブルって騒いでた気がするが・・・

まあ、株屋アナリストと同じであんまり当たらないもんだ。

個人的には北区の阪急村以南〜中之島ライン迄（東西は四ツ橋筋〜谷町筋）の大手不動産分譲ＦＭは
希少価値があると思う（実際に高家賃で入居希望者多かった）。

僕自身も当該エリアのタワマンを購入して人に貸しているが、
１５〜２０年は賃貸してそれでローン完済予定。

会社リタイヤしてからは夫婦で住んで都心ライフを満喫。
（ちなみに自分は現在賃貸派、区分所有Ｍを３戸保有してそこそこ不労所得あるが、
　今後の物件取得は慎重に考えている）

[35: 入居済み住民さん]

>>34
確かに７〜８年前より堺筋の北浜周辺の証券関係以外は、オフィスから住宅に変身してきていますね。
一方オフィスは、空室率を見れば明らかに南森町・天満橋・堺筋本町は置いてきぼり状態。
移転先は、御堂筋、西梅田地区、中之島西部地区、そして梅田北ヤード地区。
大阪の都心が西にズレつつあることを如実にあらわしていると思います。

将来、オフィス街の真中に住みたいなら、上記３地区隣接の街。
落ち着いた「都心新興住宅地」に住みたいなら、堺筋地区ではないでしょうか？
間違っても衰退一途の上本町地区、難波・湊町地区だけは買ってはいけません。

[36: 匿名はん]

>>35 支離滅裂

[37: 匿名さん]

>>３５
地名を特定して「買ってはいけない」などという表現はすべきではない。削除すべきだ。
しかも根拠なし。明らかにこのサイトの規約違反。
どちらも便利で住みやすい、最近の開発地域だろう。

[38: 不動産購入勉強中さん]

もう少し、都心エリアのマンション販売状況、価格帯、営業マンの発言内容と言った情報が
欲しいですね。

[39: 匿名はん]

>>３５
最低限の良識は持たんとあかんな。

[40: 匿名さん]

最近の天王寺区（特に上本町周辺）のタワーマンションの販売状況はどうなんでしょうか？
坪２１０〜２２０万円とか言われてますが・・・
果して其処まで購入者がついて行けるのでしょうか？

０５年販売（ウエリス上本町等）は坪１８０〜１９０位だとすると、
３LDKで８０㎡なら８００万円以上は高くなってますね。
本当に買うタイミングって難しい。

[41: ビギナーさん]

35はもう少し穏やかに書けないの？
>>40
確かに、04〜05に販売されたタワーマンションは、上本町に限らず坪２００万超は少なかったと思います。
今は、中心６区なら坪２００万超が当たり前の状態。一番驚くのが福島ガーデンズタワーの価格帯かな？

[42: 000]

個人的には西の方より上町台地の上がいいな。
地盤が...

[43: 匿名さん]

確かに福島ガーデンズタワーが＠１９０〜＠２００万円位かな。
あの平凡なマンション、野村ブランドだけど仕様はかなり落としている。

野田阪神で準工業地域のマンション、目の前には配送センター、東隣は古い団地群。
あんな馬鹿でかい庭園は固都税を高くするだけでどうしようもないじゃないか？

[44: 周辺住民さん]

大阪の都心が西にズレつつあるかな？
堀江も一頃に比べりゃ落ち着いてきたし、
JRで新しい名前の駅を作っても「西淀川」という区名は残ったまま。

南森町・天満橋は元気になって来てるよ。

[45: 匿名さん]

僕も南森町周辺大好き。
・ミナミへ下れば中之島、水の都。
・日本一長い天神橋筋商店街での散策、大阪天満宮での寄席（未体験ですが）。
・中之島を越えれば職場（職住近接だが、中之島を渡ればOFFモード）。
・北新地での接待からも歩いて酔い冷まし。
・自転車でキタ・ミナミ全て行ける、当然地下鉄も便利、京阪もすぐ近く。

と言うことで南森町周辺住民の感想でした。

[46: 買い換え検討中]

南森町が話題になった所で質問します。
確かに都会的・利便性抜群というのは分かるのですが、
生活はしやすいですか？
大川・中之島は近いけど、緑が少なく沢山のビルが乱立している事
スーパーが無い、夜も騒々しい等、住むにはちょっと息苦しいのではないかという印象です。
働く・遊ぶにはいいかもだけど、住みにくいって事はないのでしょうか？
その辺が知りたいです。

[47: 匿名さん]

>>46
今は福島の住民ですが、以前住んでいた北浜・南森町は住みやすいと思います。
スーパーは、南森町駅前のコーヨー、グルメシティ、同心の阪急ファミリーストアが大き目のお店。
どこと比較しているのか分かりませんが、大阪市内では緑の多い方ですし、
夜は人が居なくなるので騒々しくないです。「都心の夜は騒々しい」は勘違いだと思いますよ。
心斎橋・梅田の繁華街中心部は騒々しいですが、１０分歩くと静かなものです。
同じく、福島駅周辺も静かでなかなか住みやすい所だと思います。南森町には負けますけど。

[48: 匿名さん]

最寄り駅は南森町って場所に住んでいます。
自転車でどこでもいけるし、便利ですよね。
中之島もすぐだし、水の都って感じでそこは癒されます。
実際は月１くらいしか行かないけど。
新地や梅田での飲みの帰りは徒歩で帰れるし、その点も便利。
ただ、新地や東通りから徒歩圏ってことで、何度か怖い目にあってます。
繁華街と南森町・天満方面の間には、ちょっとというかかなり如何わしい店舗の地域があるし、
女性や子供が通りには、・・・・・です。
飲みにいきませんかっていうようなナンパもよくされるし
（いやですぅ。私そんなんじゃないですと答えるんですが）
危ない人の場合は
後をつけられたり、マンションの中まで入ろうとしてこられたこともあります。
もちろんオートロックなのではいれませんが、、、
繁華街のすぐとなりの地区に住んでいると、そういう意味の不愉快な思いをする
女性はたくさんいると思います。

[49: 匿名さん]

やはり繁華街が近いと住むには色々と問題点があるようですね。
南森町は、（利便性と都会性があって）独身の一人暮らしには人気があるそうですが、
40代以降の独身・DINKS・ファミリーにとって住みよい場所かどうかは少し疑問です。

[50: 47]

>>48
梅田から歩いて帰るときは太融寺あたりに非常に怪しいお店群があるのは確かですね。
そのあたりを避けて通れば良いだけだと思いますが、遠回りになっちゃいますもんね。
そういう意味では、西梅田に近く、怪しいお店が少ない福島方面の方が良いのかも知れません。