大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

[都心部マンション動向は如何に？]

首都圏版には「東京23区について」の活発な議論があります。

負けずに、関西圏「大阪中心３区—都心」について情報交換致しましょう。

[2: 匿名はん]

主だったタワーの坪単価（3.3平米／万円）の感覚では
０４年分譲〜　　　＠１６０〜１８０
０５年分譲〜　　　＠１８０〜２００
０６年秋分譲〜　　＠２１０〜２３０
今後の分譲　　　　＠２３０〜（超都心）、（ニヤ都心）＠２１０〜　　かと思う。

現在分譲中のマンション
北区　　ローレルタワー梅田（近鉄不）
西区　　ＤグラフォートＮＹ肥後橋（大和ハ）
中央区 　ＡＰＡタワー淀屋橋（ＡＰＡ）
福島区　シティタワー西梅田（住友不）
　　　　福島ガーデンズタワー（野村不）

今年中に分譲予定
＜超都心＞
北区　　鶴野町ＰＪ　40F（旧リクルートコスモス）
西区　　京町堀タワー　32F（積水ハ）
中央区　北浜三越跡ＰＪ　54Ｆ
　　　　備後町ＰＪ　35Ｆ（大京）　　　　
＜ニヤ都心＞
福島区　シティタワ−大阪福島　37F（住友不）
　　　　福島4丁目PJ　48F位

[3: 匿名はん]

福島4丁目PJって、何でしょうか？

[4: 匿名はん]

２号線の交差点の日産自動車の関係する土地（角地）、大きな日産の看板あり。
不動産経済研究所（大阪）の資料に載っていた。尚、まだ建物はありました、一ヶ月位前は・・・

[5: 匿名さん]

天満駅、天神橋６丁目から約７〜８分位の大川沿いエリアでも大規模なタワーが複数建設されるって
噂を聞いた。これも住友不動産みたい。東京のＷＣＴを意識したのかな・・・
でも最近、住友不動産は関西で積極的ですね。
半年前位の新聞でも八尾市のＪＲ駅前でも2000戸規模の大規模タワー２棟の計画出てたしね。
でも、八尾でそんなもの売れんのかなって気がしますが。

[6: 匿名はん]

備後町ＰＪ　35Ｆ（大京）は、計画自体が無くなったと聞きましたよ。

[7: いつか買いたいさん]

住友不動産の大川沿いタワーは、詳しい場所はどの辺か分かりますか？
大川沿いは前から興味のあるところなので気になります・・・

[8: 匿名さん]

北区樋口町の交差点の南東側で解体工事されてる場所のはず（以前は物流倉庫か）。
帝国ホテルの前の道を約500〜800ｍ位北へ行くと右手に見えるエリア。

[9: 匿名さん]

>>08
そこ、阪神高速が目の前を走ってますよね。

[10: いつか買いたいさん]

質問レスに即レスありがとうございます。都会に住む以上、道路が近くにあるのは止むを得ないとしても、「目の前に高速」はちょっと考えてしまいますよね。

[11: 匿名さん]

西天満のヴィークタワー大阪に住んでるけど、
目の前に高速が走ってるけど高層階なら関係ないよ。
中之島の風景は格別だよ。
やっぱ水の都でっ感じ。

[12: 匿名さん]

最近の都心タワーは順調に売れてるんでしょうかね？
目玉の三越跡地ＰＪはいつ頃販売するんでしょうか、坪単価は果たして幾らなのか興味深々です。

[13: 匿名さん]

一般的な分譲マンションの価格構造
①土地代　　３０〜３５％
②建築費　　３５％
③販売経費　１０〜１５％
④デベ利益　１０〜２０％
よく新築マンションは買った途端に▼３０％と言われるのは③＋④の分に相当する。

既に、①と②は上昇顕著で分譲価格に反映してきている。
デベの利益の大小はこの状況を先取りしてどれだけ土地を多く仕込ませていたか、
また販売時期を遅らせることが出来たかで本年度、来年度の業績に表れるでしょう。

この先、金利が上昇すれば購入者の所得が増加していかない限り、
購入者が価格について来れないから当面、超都心部での分譲マンションは建設できないでしょうね。
いくら、超都心でハイグレードタワマンでもＡＶＥ＠２５０万位になると
大阪都心三区でもきついでしょうね。

一方、既に超都心にＡＶＥ＠１８０万位の分譲タワマンを購入された方はラッキーですね。
賃貸に出しても投資対象ともなるし、自己居住にも最適、２０年位しても▼３０〜５０万円しか
さがらないでしょう。

仮に超都心タワマン７５㎡の中層階として、
賃貸なら２０年間平均で１８万円位／月とすると４３２０万円
これに数回分の礼金＋仲介手数料が仮に５００万とすると合計で約４８００万円

つまり、既に購入された方は現金で買ってた場合、２０年も経過した時点で
税金や管理費等々を差し引いても約２０００万円位の資産が知らない間に形成されたことと
なるでしょう。

これでインフレになれば資産価値上昇するわ、借金してる人も債務負担が相対的に軽くなり、
ウハウハですね（但し、変動金利の人は大変ですが）。

[14: 匿名さん]

新規情報
①近鉄不動産　筆ヶ崎タワマン37階（府営住宅建替え絡み）近鉄上本町駅東南方面　09.9月完成
　
　　　＊上本町ヒルズタワー（野村不）、レジデンスタワー上本町（伊藤忠）、
　　　　タワーザ上町台（積水）、完売のウェリス（近鉄不＆関電不）とタワマンラッシュ。

②阪神住建　　東心斎橋１丁目PJ　37階　09.3月完成　　

③創生　　　　リーガルタワー淡路町　32階　08.3月完成　アパ淀屋橋の南方面

④大京＆京阪　中之島4丁目PJ　34階　09.9月完成　（タワー大阪の南側エリア）

⑤大京　　　　ライオンズタワー大阪　三の丸　20階　（森之宮）

　どれくらいの価格になるんでしょうかね。

[15: 匿名さん]

先日完成済みのタワーマンション数件見ましたが、
やっぱり、
【ザ梅田タワー】、【シティタワー大阪】のグレード感は群を抜いてますね。
ロビーが高級ホテル並の開放感と広さがありますね。
次に【シティタワー堀江】が続くかな。
まだ、【シテイタワー西梅田】、【エルザグレース堀江】は見てないがどうな感じでしょうか。

その次に【ビオール大阪】かなと思ったけどかなりダウンするね。
外観と共用部が非常に安っぽい感じに感じた。

【ビークタワー大阪】、【ローレルタワー難波】、【ルネッサ難波タワー】は団地タワーって感じ。
正直高級感は全くない、ただベランダとか広くて一般的な生活を送るのには良いと思う。
特に【ビークタワー大阪】の高層階からの眺望は素晴らしい。

[16: 匿名さん]

>>15
竣工年別、北/西/中央区タワーマンション
2003 ジーニス大阪(北区菅原町：大林組)・シティタワー大阪(中央区瓦町：淺沼組)
2004 ライオンズ大阪スカイタワー(西区新町：鴻池組)
2005 THE UMEDA TOWER(北区鶴野町：鹿島)・シティタワー堀江(西区北堀江：前田建設工業)
2006 プラネ・ルネ スプリングタワー(中央区玉造：奥村組)・パークタワー中之島フロント(西区土佐堀：熊谷組)
---- サンクタスタワー心斎橋(西区新町：竹中工務店)・アップルタワー谷町(中央区農人橋：アパ建設)・ヴィークタワー大阪(北区西天満：清水建設)
2007 ローレルタワーサンクタス梅田(北区大淀南：竹中工務店)・エルザグレース堀江タワー(西区南堀江：竹中工務店)・ビオール大阪(中央区糸屋町：熊谷組)
---- アップルタワー淀屋橋(中央区高麗橋：鴻池組)・アーバンライフ御堂筋本町(中央区南本町：竹中工務店)
2008 リーガルタワー淡路町(中央区淡路町：大成建設)・ローレルタワー梅田(北区万歳町：フジタ)・NYタワー肥後橋(西区江戸堀：錢高組)

2003年以前は、2000年のＯＡＰレジデンスタワー(北区天満橋：大林組)まで遡らないとない。

ちなみに、福島・浪速・天王寺・阿倍野は以下の通り。
2003 セントラルレジデンス天王寺(天王寺区北河堀町：奥村組)
2004 --------------------------------------
2005 ローレルタワー難波(浪速区湊町：鹿島)
2006 ルネッサなんばタワー(浪速区湊町：鹿島)
2007 シティタワー西梅田(福島区福島：竹中工務店)・シティータワーグラン天王寺(阿倍野区松坂町：奥村組)
---- 上本町ヒルズマーク(天王寺区筆ヶ崎町：大林組)・清水谷ハウス(天王寺区清水谷町：長谷工)
---- ザ・なんばタワー(浪速区難波中：大林組)
2008 福島ガーデンズタワー(福島区鷺洲：奥村組)・THE TOWER OSAKA(福島区福島：竹中工務店)

[17: 匿名さん(16)]

北/西/中央の大手４社ゼネコン施工物件は。2005-2007に集中してます。
2008年はTHE TOWER OSAKAだけ。グレードも推量できます。
最近の大手４社は、オフィスビルに専念している様だし、
もう、コスト的に大手４社の物件は難しいのでは？
大手４社に任せることが出来た時期に購入された方が羨ましい。

[18: 不動産購入勉強中さん]

１６＝１７さん
すごいですね。
どの物件が平均坪単価どれ位だったのかもご存知なのでしたら、
教えて欲しいのですが、宜しくお願いします。

また、今後の大阪市内のタワマンの見通し（エリア毎の価格、需給面等）に対するご見識をも。

[19: ビオール住人]

最上階から見る大阪城公園は良いでっせ〜満足です。京阪シティモも近いし、空いてるし。。。当時の坪単価１７５万円なり〜？かな？

[20: マンション投資家さん]

↑
ただ、ビオールはエントランスは見かけ高級感出してるが、
見る人が見たらちょっとちゃちいね（実際、見たけども）。
　①４０Ｆもあるなら、ＥＶは高層階は分けないと駄目ですね。
　　（高層階の人間にとっては苦痛でたまらない）
　②エントランスの天井が低い、柱が邪魔で余計息苦しい。
　　　高級タワーは２階分は作らず、吹き抜けがメジャー。
　③２階共用部
　　　コンシェルジェルーム前の階段の安っぽさ、手抜きすぎ。
　　　２階共用部はどこか２流ビル見たいな雰囲気でしたね。
　④内廊下の安っぽいクロス、カーペット。
　　　さすが大京だけにコスト削る所はトコトン削ってる。

ただ、スカイコリドールは良いと思う。価格も今のタワマンと比較すれば割安。
しかし、９：００〜２１：００と言うのはもっと開放時間増やすべきでしょう。