大阪市中心三区（北・中央・西区）のマンションの価格動向は？

[都心部マンション動向は如何に？]

首都圏版には「東京23区について」の活発な議論があります。

負けずに、関西圏「大阪中心３区—都心」について情報交換致しましょう。

[142: てん]

私は堀江公園前のマンションを賃貸貸ししていますが、72戸の14階立てのマンションで北堀江1丁目なので立地がいいので持ち続けるべきか、売るべきか悩んでいます。ローンは後４年で終る予定です。築7年で購入価格4000万円67㎡11階　南に側に公園　家賃18万　管理費込み　4年間賃貸貸ししています。最近、タワーマンションが多いので？　意見お願いします。

[143: ご近所さん]

場所がいいのでも持ち続けるべき

[144: マンション投資家さん]

北堀江周辺を先日歩きましたが（定期的に遊びに行きますが）、
かなりファンドバブルの様相ですね。

間違いなく、２年内に供給過剰で家賃相場は下がると思います。
ファンドの完成新築物件ではかなり空室率高いみたいです。
何せ利回り重視の為、家賃をあまり下げない為、
仲介業者も入居付けに苦心してると聞きました。

何れはどっと家賃相場が下がるだろうな・・・と言ってました。
私の個人的見解も同感です。
雨後の竹の子のように賃貸マンションラッシュです。
購入後５年過ぎてれば、短期譲渡にはならないから
売買益が出ても税金は低め。
恐らく、今が売りのピークだと思いますが・・・。

ただ、将来的に自分が住む予定なら持ってても良いかとは
思いますが（資産価値としては下落度は低いと思います）。

[145: 匿名はん]

単純利回り５．４％ですか。決して高くは無いですが、おそらく手堅くしっかりした借り手を選んでいるのでしょう。

私も１４４さんの予想に賛成。
売るなら、ここ数年のうちでしょう。
ここ数年といっても、今すぐは売らずに、しばらく様子見ですね。来年か再来年あたりのバブルピークにいかがでしょうか。不動産売買はほとんどタイミングですから。

ただ、南が公園という好立地ですから、もしもタイミングを外してしまったら、焦ることなく持ち続けても損はないでしょう。景気循環サイクルに逆らわず、じっくりと構える事。長期の視点を失わず、日々改善していけば、「金持ち父さん」ですね。

[146: てん]

144さん145さん
貴重なご意見ありがとうございます。
私は、建設関係の仕事をしていて最近の高層マンションの仕事にも施工た関係で最近のグレードは知っているつもり。また、仕事の関係、内装のメンテは原価で出来るので、自分が住むときはフルリホームでもしようかとおもいます。また、後5年は海外勤務のためじっくり考えます。
堀江は将来的にどんな町になるんでしょう。私は9年前に住んでいましたがオレンジロードでフリーマーケットをしていたときが懐かしい。私的には西区が大好きです。

[147: マンション投資家さん]

１４４です。
堀江エリアでも、
南堀江は対象年齢が１０代〜２０代迄のショップが殆どですね。

一方、北堀江は２０代〜という感じで南堀江よりは落ち着いた感じは
しますね、あくまで個人的な感想ですが。

堀江周辺の街の変化は早いので、
５年、１０年するとまた大分と変化してるかも知れないですね。
でも北堀江は心斎橋のブランショップの集積地に近く、
良いイメージは維持されるんじゃないでしょうか・・・。

[148: 入居予定さん]

漸く、ザ・なんばタワーの入居時期が近づいて来ました。
後１ヶ月強、待ち遠しい。
契約から２年、長かったな・・・。

でも、今思うと相当割安で買えたから満足です。
パークスとの一体感もあるし、食や買物には困らないし。

フィットネスジムとかもあるそうだけど、
他のタワマンでも使われてるのかね？
どんなマシーンがあるのか良く知らないけど。

[149: てん]

最近の西区人気はどうですか？
わたしは、特に堀江中心が気になりますが、
情報を教えてください。
また、賃貸家賃相場　約７０㎡で３LDKぐらいではどうですか
また、新築の相場はどらくらいですか？
わかる範囲で結構ですお願いします。

[150: ビギナーさん]

上本町タワーとレジデンスタワーの購入で迷っています。
坪単価で言うと上本町タワーの方がお買い得のように思えるのですが、手付金の他に中間金というものを5ヵ月後に手付金と同じだけ払わないといけないようです。レジデンスタワーは2年後だったかな（？）
これって、前者の施行会社が厳しい状況だからなんでしょうか？

[151: 購入経験者さん]

中間金、戸建てなら聞いた事はあるが、マンションでは今まで聞いた事はない。
恐らく、契約後の解約を心理的に圧力かけてやめさせる作戦？

[152: 物件比較中さん]

タワーマンションなどで完成までに2年近くある場合は
中間金をとるとこもあるようですよ。
少ない戸数だったり1年ほどで建つ予定なのに中間金を
取るとこならちょっと？？ですが。

[153: てん]

西区の人気エリア教えてください

[154: 匿名はん]

どうやら、西区の江之子島にもマンションが建ちそうですね。川口旧居留地・赤煉瓦倉庫が建ち並ぶ対岸の景色を売り物にするのでしょうか？
最近、YAHOO不動産の売却物件にタワーマンションが多く出てくる様になりました。都心区で良く出てるのが以下の物件。
【北区】ウェリス・ジオ梅田レジデンス／ザ・梅田タワー／グランスイート中之島タワー
【西区】エルザグレース堀江タワー／パークタワー大阪中ノ島フロント／ライオンズマンション大阪スカイタワー
【中央区】淀屋橋アップルタワーレジデンス／アーバンライフ御堂筋本町タワー／ビオール大阪大手前タワー

一方で、全く出ていないタワーマンションもあるんですね。やっぱり、YAHOO不動産に出ているマンションの方が将来的に見た場合の資産価値低いんでしょうか？

[155: 匿名さん]

やはり、ビークタワー大阪、シティタワー梅田イースト、ジーニス大阪、与力町のタワー等の西天満・南森町は実需ニーズは強い。

サンクタスローレルタワー梅田も実需中心だから、
意外と売りや賃貸に出ない（シティタワー西梅田と違い）。

タワーも一時期のブームが過ぎて、
漸く選別の時期にきてるのかな。

やはり実需中心のマンションは10年以上経過しても
中古価格は高値で推移する事が一般的に多い。

[156: 匿名さん]

逆に言うと、投資目的購入比率が高いほど中古価格高値維持難しいということでしょうか？さてどうかな？

[157: 匿名はん]

>>155
ヴィークタワー大阪・ジーニス大阪・ローレルタワーサンクタス梅田も賃貸募集は結構出てる。やっぱり、西天満小学校の横という立地のシティタワー梅田イーストがお買い得だった物件の筆頭の様な気がします。賃貸にすら殆ど出てません。
もちろん、その次にくるのは、上記の３物件。しかも、この３物件は微妙に賃料が騰がっていたりしますよ。特に、ローレルタワーサンクタス梅田の高層階は、いつの間にかシティータワー西梅田の８０〜８５％くらいまでに騰がっちゃってる。最初はそこまで高くなかったんだけどなぁ。

[158: てん]

タワーマンションは一般マンション（１４階）に比べて管理費（修繕積立金等）は高いいでしょうか？　居住者が多い分　変わらないのかな・・・でも、修繕費用はかかるのでやっぱり高いのかな・・・疑問です・・どれくらい掛かるか実情を教えてください。

[159: 匿名はん]

そもそも論ですが、東京の２３区板に対して、大阪の３区で語るのが
結局無理があるのでは。相対論で言えば、まず阪神間でしょう。

[160: お太子さん]

経済圏では大阪３区（北、中央、西）ですが、
住宅圏としては、大阪５区（北、福島、中央、西、天王寺）が一般的では？？


■２００７年度・府内の基準地価上位５地点■ 2007.9.19

　（単位万円／平方メートル）
　　　　価格　　　　　住居表示　　　　　　　　　　変動率（％）
　【住宅地】
（１）６０．０　大阪市天王寺区真法院町１０の６　　　８．５
（２）５５．０　大阪市天王寺区北山町９の１５　　　　５．８
（３）５３．３　大阪市中央区玉造２の２１の６　　　　６．６
（４）４６．５　大阪市天王寺区堀越町１の８　　　　　７．１
（５）４５．５　大阪市中央区上町１の２７の５　　　　５．８

[161: サラリーマンさん]

いくつの”区”でくくるかというよりも、根本的に違うような（私は大阪生まれ・途中東京経験・現在大阪居住・大阪と東京同じ位すき）

大阪は狭い街です（環状線は山手線の半分？）、大阪も24区有りますが東京23区と同列で考えるのは無理があります。

東京では
①港・渋谷・千代田・目黒・世田谷などはほぼ良いです。
②品川・大田・新宿などは玉石混交です。

大阪には②的な区しか存在しません、各区とも玉石混交です。
従って”区”レベルではなく更にピンポイントのマーケティングが必要です。