リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[921: 匿名さん]

ここは割安だと思いますよ。かなり高倍率になると思ってます。

[922: 通りがかりさん]

>>919 匿名さん
なんで70年たってる前提なの？

[923: 周辺住民さん]

「播磨坂の物件を買えるほどの資産はなくて
　駅から遠くて学区も残念だし周辺環境もそんなによくないけど
　それでも文京区に住んで小石川アドレスが欲しいひと」
にはいい物件かもしれません。
個人手には「だったら全然別の場所でもいいのでは？」と思いますが。
一度現地見たほうがいいですよ。WEBサイトの画像はいいとこどりですから。
　

[924: 匿名さん]

現地知ってる人の方がむしろ買いたくなる物件。この辺は高級マンションが揃っていて雰囲気も良いですよ。

[925: 周辺住民さん]

>>924 匿名さん
関係者みたいに何があってもこの物件を根拠なく褒めたい人みたいだからこれ以上は無駄かもしれないですね
高級マンションは並ぶのは播磨坂までで，千川通りはそれなりの雰囲気です
雰囲気は「播磨坂が素敵だからその延長線でなんとなくそう思えるかな？」って感じ

・駅から遠い
・学区があまりよくない
という点と安さの天秤ですね
お金がなかったら播磨坂の物件は買えないし，諦めてこちらにするのもそれはそれでいいと思います

[926: 周辺住民さん]

無知ゆえの質問すいません
共同印刷の借地物件ということですが、70年の間に共同印刷が倒産したり、土地を差し押さえられたりするとどうなるんですか？？

[927: eマンションさん]

>>925 周辺住民さん

激しく同意です。

[928: 名無しさん]

>>925 周辺住民さん
2回目の説明会以降、リビオは高い、という論調が多数派を占めている認識でしたが、ご記載の「安さの天秤」から推察するに、リビオは割安とお考えでしょうか？

[929: 周辺住民さん]

>>928 名無しさん
ごく個人的な感想になってしまいますが
「文京区のマンション相場が果てしなく上がってしまっているなか，
　定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」
のが実際のところではないでしょうか。
あまりにも上がりすぎていて相場観はまったくありません。

また，柳町小学校は特別支援学級と普通学級の子どもの共同を目標にしたインクルーシブ教育へ重点的に取り組んでいる学校ですので
障害のあるお子様がいたり，教育方針に賛同できる方にはおすすめだと思いますが，
そうではない場合はきちんと理解しておく必要があると思います。
現在537名中40名が特別支援学級の対象とのことです。

[930: 名無しさん]

>>929 周辺住民さん
ありがとうございます。
「定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」を踏まえると、所有権対比では割り引かれた価格であるとお考えということですね。
元々、リビオは定借なのに高い、という受け止めをされている方が大多数でしたので、学区等に詳しい方のご意見として、参考にさせて頂きます。

[931: マンション掲示板さん]

>>926 周辺住民さん
ただ底地の所有者が変わるだけで、定期借地契約自体はその後任の所有者に引き継がれる認識です。
特段なにも調べておりませんので、相違点等あれば悪しからず。

[932: 匿名さん]

土地名義が誰になろうと変わらないです。権利期間内は借地権者が土地を使う権利が法律で保障されてます。

[933: 匿名さん]

>>925 周辺住民さん
千川通りは銀杏並木の美しい道だとずっと思っていましたが、色々な感想があるんですねえ。
柳町小学校の学区が悪いというのも聞いたことがない。
小学校の学区で不動産価値に影響があるのは2校ぐらいですよ、ほかは影響なし。有名な話です。

[934: 周辺住民さん]

googleマップでも雰囲気わかりますよ。
銀杏は生えてるけど「美しい銀杏並木！」とまではいかないかな。
植物園もかなり奥なので普段意識しないと思います。
セブン右の細い道の奥が小石川植物園です。
https://www.google.co.jp/maps/@35.7168776,139.7455998,3a,75y,167.78h,78.9t/data=!3m6!1e1!3m4!1swCXhKXbrjaqdCTTwnBrqrg!2e0!7i16384!8i8192?coh=205409&entry=ttu

文京区の学校で不動産価値がプラスになるのは3S+1Kだけです。
他の学校はは「子育てにとって別にプラスでもない」というだけです。
「子育てにいい！」というコメントには違和感がありますね，という感想です。
褒めるのは勝手ですけどミスリードはよくない。正しく褒めるべき。

[935: 匿名さん]

ここの学区の小学校も評判良いですよ。

[936: 周辺住民さん]

>>935 匿名さん
具体的にどういう点がどういう層に好評なんですか？
参考にしたいです。

[937: 通りがかりさん]

>>914 匿名さん
ホームページより現地見な

[939: マンション掲示板さん]

価格 - 周辺相場かける一般的な定借の割引率を基準に考えると妥当な範囲と言えなくない。賃料利回りを考えると少し不安な部分はあるが、そもほもデベは賃料利回りで価格は決めない。

立地 - 駅遠。坂上周辺か播磨坂沿いであれば駅遠を上回るメリットがあるかもしれないがここはそうではない。

周辺環境 - 普通。植物園は近くにあるが緑に囲まれてる訳ではない。治安は文京区なので都内平均よりは良いだろう。あと、意外とご飯屋さん周りに少ない。

設備 - 大規模物件であるし、ホムペを見る限り文京区の平均からしたらかなり良いだろう。

費用対効果 - 地代上昇リスク、人によっては不要な施策（シャトルバス、共同印刷による催し等）の管理費への反映リスク、解体積立金はランニングコストの観点から不安。ライフプランの変更で売却したいときには思うように売れないリスクもあり、また貸すにしても周辺相場から鑑みるにかけたコストと見合う賃料が設定できるかは未知数。

客観的に総括するとこんな感じ？

[940: マンコミュファンさん]

設備の情報は7月の説明会までHP更新されませんかね。
定借のマンションは、価格もそうですけど、設備も高級志向なイメージでブリリア深沢8は価格に対してかなり設備をモリモリしてますよね。

[941: マンション検討中さん]

ディベも難しい局面で、難しい物件を売る必要があり、価格設定等含めこれから大変ですね。
まずは今月の日米金融政策の行く末を見守るところからですかね。
今回、日本の短期の政策金利が引き上げとなれば、短プラもじわりと上がるので、そろそろ変動金利の住宅ローンも無風ではいられないでしょう。
また、米国で利下げが決まれば、いよいよ日米金利差も反転。となると為替は円高方面にふれ、海外投資家目線で日本の不動産は割高に。
不動産市況に対して逆風となる火種が潜む中、定借を500戸も売るなんて、価格設定も慎重にならざるを得ないのではないでしょうか。
7月以降、楽しみですね。

[942: マンション掲示板さん]

>>939 マンション掲示板さん
できれば以下を具体的な数値で語って欲しい
できないからこういう書き込みになるのだろうが
周辺相場
一般的な定借の割引率
妥当な範囲
賃料利回り
不安な部分

[943: マンション検討中さん]

結局、スーパーはどこが入るんでしたっけ？
まだ未定？サミット？

[944: 匿名さん]

既に語り尽くされてる気もするけど、結論としてここは割安だと思いますよ。

[945: 匿名さん]

>>943 マンション検討中さん

前にこのスレで、やはりサミットらしいという趣旨の書き込みがあった記憶ですが、特にソースは示されてませんでした。
より高級なスーパーが入ればそれだけでもマンションの格が上がりますので、より高級なスーパーを期待しています。
安いスーパーは近所に他にありますしね。ダイエーとか。

[946: ご近所さん]

既存のスーパーは、こんな感じで使い分けています。
・ダイエー：後楽園駅からの帰りに寄れて、24時間営業で、便利。
・マルエツ：生鮮食品の質が良くないのであまり使っていない。新しくてきれい。
・成城石井：後楽園駅から帰りに寄れるので、意外と使い勝手は良い。
・伊勢丹クイーンズ：品が良い。歩くと少し遠いので自転車で。ダイエーと伊勢丹とは近いので、流れで行きやすいのは便利。
・サミットとライフ：安い。千川通り沿いにあるが、自転車がないと行けない距離なので、広告の品を確認して、晴れの日にだけ行く。
・まいばすけっと：近い、意外とものが揃っていて安い。

[947: 評判気になるさん]

>>946 ご近所さん
あなたのスーパーの好みになんの価値があるの？
この辺で高級的なスーパーだと坂上の三徳とラクーアの成城石井です。
まいばすけっとなら播磨坂の上と下。
正直ほかのいらないんですよね、現地民からすると。

[948: 通りがかりさん]

>>942 マンション掲示板さん

過去のレス見たりご自分で調べてどうぞ
簡単にまとめただけなのであなたのためにそんな面倒なことはしません

[949: マンション検討中さん]

>>935 匿名さん
柳町のインクルーシブ教育を舐めてはいけない。養護生は座席は同じだが科目によって別教室に移動して授業。それでも元の教室に走り込んできて妨害したりということも日常茶飯事。専任の先生もついているけど手が回らない。
この制度自体が障害の子をもつ某区議などによって始まったものでいろいろ闇は深い。軽率に柳町小について触れるのはやめたほうがいいですよ。

[950: 通りがかりさん]

マンション自体は良さそうと思うけど小学区はあまり気にしない層が買った方がいいと思う。販売の不動産業者が学区についてどう説明するか知らないけど。。

[951: マンション検討中さん]

>>949 マンション検討中さん
誤解のないように言いますが、授業を妨害する当人達に悪気はまったくなく、それが普通の行動というだけ。いわゆる荒れている悪い子が多いとか学級崩壊とは別物。日常の風景が普通に授業を受けれる子とそうでない子も一緒のクラスにいるという感じ。

[952: 匿名さん]

>>937 通りがかりさん
現地を見ているというより、もう四半世紀近所に住んでます。
多分市街地としてはかなり緑が濃いですよ、ちょっと田舎っぽいぐらいに

[953: 周辺住民さん]

>>952 匿名さん
現地見たらすぐにわかることを無理に褒めるのは無駄ですよ。
播磨坂は桜と桜の間隔が狭くて本数も多いから「桜並木！！！」ですけど
千川通りの銀杏は適度にぽつぽつだから「うーん，並木？ではないかな」です。
悪くもないけど良くもないというのが評価ではないでしょうか。
播磨坂近辺を褒めるのと，この物件の位置を褒めるのとは明確に分けたほうがいいです。

[954: 周辺住民さん]

物件の周りがこんな感じですね。
文京区の一般的な街路樹だと思います。

[955: 匿名さん]

この辺は本当に緑に囲まれてる。街路樹もそうだし、住宅の植栽も整ってるので現地の雰囲気かなり良好ですよ。

[956: 周辺住民さん]

播磨坂です。
桜の時期は人手がすごいですが，オフシーズンはとても静かです。
イタ飯×２，ケーキ屋×２，ステーキ，小料理，麦飯，まぐろ料理，タイ料理＋パン，スターフルーツ，7-11，コンビニ的な店，カフェ，フィットネス，謎の高級時計店とありますが，リビオができると人が一気に増えると思うので，新しい店のオープンを楽しみにしています。

[957: 周辺住民さん]

>>955 匿名さん
写真を見ればわかる通り，
「この辺は本当に緑に囲まれてる」の『この辺』は播磨坂だと思います。
千川通りは普通です。
何度も書かれてるようですけど写真でわかる通りです。

[958: マンコミュファンさん]

昨日駅から歩きましたが、遠すぎますね。
通勤必須なので候補外にしました。

[959: 匿名さん]

>>949 マンション検討中さん
公立小学校はインクルーシブ教育をしていてもしていなくても授業についていけずに荒れる子はいますよ
3S1Kですらね

公立小学校は入試で人をふるいにかけないので色々な児童が入ってくるのは致し方ないことです

そういう子がいる学年にたまたま当たってしまったのであれば同情しますが
根拠もなくどこの公立小学校でも起きうることが
あたかも特定の小学校の教育に問題があるかのように名指しで誹謗中傷するということは、
そこに子供を通わせている保護者やそれを支えている地元コミュニティの名誉を毀損する行為です

[960: 匿名さん]

>>948 通りがかりさん
具体的には何一つ語れない人と理解

[961: 通りがかりさん]

>>957 周辺住民さん
「囲まれてる」って言わなければいいのに

[962: 評判気になるさん]

>>960 匿名さん
あんたバチクソ面倒な人やな
表面利回り何パーくらい見たいとかシティテラスとか基準に考えて7,8割かけたらどうなるかとか過去レスで出てるから読んどけ。そして少しは自分で考えろや

[963: 匿名さん]

>>955 匿名さん
営業で書き込んでるなら、ハードル上げると現地見てガッカリするから、逆効果ですよ。
坂登って茗荷谷駅使うなら、雰囲気の良い播磨坂通れます、くらいにしておかないと。

[964: 周辺住民さん]

播磨坂は本当にいいよね
桜の時期はもちろん最高なんだけど
普段も空が広くて木々もきれいで人が多くもなくて過ごしやすい
たまにドラマ撮影してて鬱陶しいけど

[965: 匿名さん]

千川通りを歩いているとこの時期緑が多く見えるけどね
同じ街路樹でも春日通りより街路樹が大きく、この時期銀杏がとても大きく見える。
後楽園側から歩いてくると緑の高い壁が続いているように見えるはず
春先の葉が小さい時期のグーグルアースの写真を(著作権違反？)使っても、今現地を歩けばバレバレだよ

確かに教育の森公園横の湯立坂と比べたらどこに行っても緑は少ないだろうが、それはハードル高すぎだよ
フクダ電子が借りているスターツの駐車場の向こうに小石川植物園の木々も見える
西側の寺にある木立を生かして連続性のある植栽の庭を配しているようだし、

[966: マンション掲示板さん]

>>965 匿名さん

いや、播磨坂とか教育の森と比べて少ないことを言っているのではなく、リビオ周辺を「緑に囲まれてる」と表現しているのが違うと言ってるだけで

論点すぐ変わるよね

[967: 匿名さん]

散歩してたので正に今日の千川通りを後楽園側から撮った写真です。

どう思うからそれぞれに任せます。情報提供まで

[968: 通りがかりさん]

どこの地方都市かなって感じやね

[969: マンコミュファンさん]

近所民です
予定地が緑に囲まれてるとは思わないし
千川通りも歩いて気持ちの良い道ではないよ
だから上のいくつかのポストは誇大表記に感じるね
まあ、屋上か小石川植物園にいけばいいんでない？

[970: 口コミ知りたいさん]

>>969 マンコミュファンさん
うん、千川通りをやけに褒めてる人いるけど、美的感覚が違うか営業の人だと思う。