リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[901: マンション掲示板さん]

>>898 マンション検討中さん
著しく低い
普通に売れる
色々呼び水

具体性に富んだ書き込みですね（笑）

[902: マンション検討中さん]

売れないとは誰も言ってない
立地が悪いということだけ

大型開発とは同じリビオでも品川みたいた話を指すんだよ
たかだか500戸が建つくらいじゃ、何も変わらん
というかそれが目立つくらい再開発が遅れてる、後回しにされてる地区ってこと

再開発とは無縁でいたいような人にはあってる地区

[903: マンション検討中さん]

ここの検討層って、ほどよく閑静な立地、かつ、ほどよい都心アクセスを求める実需層だと思っていました。
案外、再開発等で賑やかな街になることを望んでいる方もいらっしゃるのですね。

[904: 通りがかりさん]

>>903 マンション検討中さん
論点は大型開発が無いから値上がり要素がないって事だろ
ほんとお前らは論点ずらしが好きだな

[905: マンコミュファンさん]

業者も分かってるからまともに反論できないんだと思うんだよね
可哀想。。

[906: マンション検討中さん]

>>904 通りがかりさん
「実需層」と記載したとおり、「値上がり」を必要条件としていない層を前提としたコメントです。

[907: 名無しさん]

>>906 マンション検討中さん
んー、残念ながら通りに面してるマンションは閑静ではないかな
感性の違いかもしれませんが

[908: マンション検討中さん]

ってかさ、実需実需言うけどさ、このご時世売るかもしれないことも考えないで定借含めてマンション買うの？
人生そんなに皆んなキマっちゃってる感じ？
お隣さんがやばかったらどうするの？転職して会社遠くなったらどうするの？自分か家族が病気したらどうするの？

所有権で実需で住んで、売りたい時にある程度売れた方が良くない？

[909: マンコミュファンさん]

駅遠の定借は万一の場合のリセールヤバそうなので
パークタワー渋谷笹塚の方が良さそうです。
実質駅直結の複合開発なので、利用価値がダンチです。

[910: 匿名さん]

立地が良い物件は定借でもリセール良いですよ。ここもリセールの心配は要らない立地だと思います。

[911: 通りがかりさん]

>>910 匿名さん

駅遠は一般的に、リセール弱いですよ。

[914: 匿名さん]

>>872 マンション検討中さん
緑に囲まれていますよ。ホームページをご覧になっていないのでは

千川通りもこの時期銀杏並木の緑が美しい明るい通りです
特に緑の濃い西側がどうやらデベロッパーとしては一推しのようで、ちょっと高いですよね

[915: 検討板ユーザーさん]

>>907 名無しさん
山田君、座布団1枚持ってきて。
棟にもよるし、感性にもよりますね。

[916: 通りがかりさん]

>>908 マンション検討中さん
実需＝永住、とは言ってません。
値上がりを必要条件としていない、ということです。
貴方の仰るとおり、「売りたい時にある程度売れた方が良い」というのはごもっともですが、実需の人たちはリセール価格の比重が高くない、というだけです。

[917: 匿名さん]

リセールリセールうるさいが、将来的に賃貸利回りは期待できるし相続には有利だ。
ここに住み続けたい、転売益を意識していない人には魅力的

[918: 通りがかりさん]

>>917 匿名さん

そんなことないですよ。土地分相続税圧縮したところで微々たる額でしょう。実税価格でおいきれないくらい所有権と差がつくので、トータルとしては大敗しますよ。

[919: 匿名さん]

所有権も70年経ったら土地持分しか価値残らないですからね。トータルの収支としては期待値的にはどちらも変わらないですよ。

[920: マンション検討中さん]

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスが坪800？との噂。
これの真偽に関する情報と、仮に真の場合、リビオの坪単価の妥当性について、皆さんの自由なご意見伺いたいです。

[921: 匿名さん]

ここは割安だと思いますよ。かなり高倍率になると思ってます。

[922: 通りがかりさん]

>>919 匿名さん
なんで70年たってる前提なの？

[923: 周辺住民さん]

「播磨坂の物件を買えるほどの資産はなくて
　駅から遠くて学区も残念だし周辺環境もそんなによくないけど
　それでも文京区に住んで小石川アドレスが欲しいひと」
にはいい物件かもしれません。
個人手には「だったら全然別の場所でもいいのでは？」と思いますが。
一度現地見たほうがいいですよ。WEBサイトの画像はいいとこどりですから。
　

[924: 匿名さん]

現地知ってる人の方がむしろ買いたくなる物件。この辺は高級マンションが揃っていて雰囲気も良いですよ。

[925: 周辺住民さん]

>>924 匿名さん
関係者みたいに何があってもこの物件を根拠なく褒めたい人みたいだからこれ以上は無駄かもしれないですね
高級マンションは並ぶのは播磨坂までで，千川通りはそれなりの雰囲気です
雰囲気は「播磨坂が素敵だからその延長線でなんとなくそう思えるかな？」って感じ

・駅から遠い
・学区があまりよくない
という点と安さの天秤ですね
お金がなかったら播磨坂の物件は買えないし，諦めてこちらにするのもそれはそれでいいと思います

[926: 周辺住民さん]

無知ゆえの質問すいません
共同印刷の借地物件ということですが、70年の間に共同印刷が倒産したり、土地を差し押さえられたりするとどうなるんですか？？

[927: eマンションさん]

>>925 周辺住民さん

激しく同意です。

[928: 名無しさん]

>>925 周辺住民さん
2回目の説明会以降、リビオは高い、という論調が多数派を占めている認識でしたが、ご記載の「安さの天秤」から推察するに、リビオは割安とお考えでしょうか？

[929: 周辺住民さん]

>>928 名無しさん
ごく個人的な感想になってしまいますが
「文京区のマンション相場が果てしなく上がってしまっているなか，
　定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」
のが実際のところではないでしょうか。
あまりにも上がりすぎていて相場観はまったくありません。

また，柳町小学校は特別支援学級と普通学級の子どもの共同を目標にしたインクルーシブ教育へ重点的に取り組んでいる学校ですので
障害のあるお子様がいたり，教育方針に賛同できる方にはおすすめだと思いますが，
そうではない場合はきちんと理解しておく必要があると思います。
現在537名中40名が特別支援学級の対象とのことです。

[930: 名無しさん]

>>929 周辺住民さん
ありがとうございます。
「定期借地権のため表向き他の物件より安く見える」を踏まえると、所有権対比では割り引かれた価格であるとお考えということですね。
元々、リビオは定借なのに高い、という受け止めをされている方が大多数でしたので、学区等に詳しい方のご意見として、参考にさせて頂きます。

[931: マンション掲示板さん]

>>926 周辺住民さん
ただ底地の所有者が変わるだけで、定期借地契約自体はその後任の所有者に引き継がれる認識です。
特段なにも調べておりませんので、相違点等あれば悪しからず。

[932: 匿名さん]

土地名義が誰になろうと変わらないです。権利期間内は借地権者が土地を使う権利が法律で保障されてます。

[933: 匿名さん]

>>925 周辺住民さん
千川通りは銀杏並木の美しい道だとずっと思っていましたが、色々な感想があるんですねえ。
柳町小学校の学区が悪いというのも聞いたことがない。
小学校の学区で不動産価値に影響があるのは2校ぐらいですよ、ほかは影響なし。有名な話です。

[934: 周辺住民さん]

googleマップでも雰囲気わかりますよ。
銀杏は生えてるけど「美しい銀杏並木！」とまではいかないかな。
植物園もかなり奥なので普段意識しないと思います。
セブン右の細い道の奥が小石川植物園です。
https://www.google.co.jp/maps/@35.7168776,139.7455998,3a,75y,167.78h,78.9t/data=!3m6!1e1!3m4!1swCXhKXbrjaqdCTTwnBrqrg!2e0!7i16384!8i8192?coh=205409&entry=ttu

文京区の学校で不動産価値がプラスになるのは3S+1Kだけです。
他の学校はは「子育てにとって別にプラスでもない」というだけです。
「子育てにいい！」というコメントには違和感がありますね，という感想です。
褒めるのは勝手ですけどミスリードはよくない。正しく褒めるべき。

[935: 匿名さん]

ここの学区の小学校も評判良いですよ。

[936: 周辺住民さん]

>>935 匿名さん
具体的にどういう点がどういう層に好評なんですか？
参考にしたいです。

[937: 通りがかりさん]

>>914 匿名さん
ホームページより現地見な

[939: マンション掲示板さん]

価格 - 周辺相場かける一般的な定借の割引率を基準に考えると妥当な範囲と言えなくない。賃料利回りを考えると少し不安な部分はあるが、そもほもデベは賃料利回りで価格は決めない。

立地 - 駅遠。坂上周辺か播磨坂沿いであれば駅遠を上回るメリットがあるかもしれないがここはそうではない。

周辺環境 - 普通。植物園は近くにあるが緑に囲まれてる訳ではない。治安は文京区なので都内平均よりは良いだろう。あと、意外とご飯屋さん周りに少ない。

設備 - 大規模物件であるし、ホムペを見る限り文京区の平均からしたらかなり良いだろう。

費用対効果 - 地代上昇リスク、人によっては不要な施策（シャトルバス、共同印刷による催し等）の管理費への反映リスク、解体積立金はランニングコストの観点から不安。ライフプランの変更で売却したいときには思うように売れないリスクもあり、また貸すにしても周辺相場から鑑みるにかけたコストと見合う賃料が設定できるかは未知数。

客観的に総括するとこんな感じ？

[940: マンコミュファンさん]

設備の情報は7月の説明会までHP更新されませんかね。
定借のマンションは、価格もそうですけど、設備も高級志向なイメージでブリリア深沢8は価格に対してかなり設備をモリモリしてますよね。

[941: マンション検討中さん]

ディベも難しい局面で、難しい物件を売る必要があり、価格設定等含めこれから大変ですね。
まずは今月の日米金融政策の行く末を見守るところからですかね。
今回、日本の短期の政策金利が引き上げとなれば、短プラもじわりと上がるので、そろそろ変動金利の住宅ローンも無風ではいられないでしょう。
また、米国で利下げが決まれば、いよいよ日米金利差も反転。となると為替は円高方面にふれ、海外投資家目線で日本の不動産は割高に。
不動産市況に対して逆風となる火種が潜む中、定借を500戸も売るなんて、価格設定も慎重にならざるを得ないのではないでしょうか。
7月以降、楽しみですね。

[942: マンション掲示板さん]

>>939 マンション掲示板さん
できれば以下を具体的な数値で語って欲しい
できないからこういう書き込みになるのだろうが
周辺相場
一般的な定借の割引率
妥当な範囲
賃料利回り
不安な部分

[943: マンション検討中さん]

結局、スーパーはどこが入るんでしたっけ？
まだ未定？サミット？

[944: 匿名さん]

既に語り尽くされてる気もするけど、結論としてここは割安だと思いますよ。

[945: 匿名さん]

>>943 マンション検討中さん

前にこのスレで、やはりサミットらしいという趣旨の書き込みがあった記憶ですが、特にソースは示されてませんでした。
より高級なスーパーが入ればそれだけでもマンションの格が上がりますので、より高級なスーパーを期待しています。
安いスーパーは近所に他にありますしね。ダイエーとか。

[946: ご近所さん]

既存のスーパーは、こんな感じで使い分けています。
・ダイエー：後楽園駅からの帰りに寄れて、24時間営業で、便利。
・マルエツ：生鮮食品の質が良くないのであまり使っていない。新しくてきれい。
・成城石井：後楽園駅から帰りに寄れるので、意外と使い勝手は良い。
・伊勢丹クイーンズ：品が良い。歩くと少し遠いので自転車で。ダイエーと伊勢丹とは近いので、流れで行きやすいのは便利。
・サミットとライフ：安い。千川通り沿いにあるが、自転車がないと行けない距離なので、広告の品を確認して、晴れの日にだけ行く。
・まいばすけっと：近い、意外とものが揃っていて安い。

[947: 評判気になるさん]

>>946 ご近所さん
あなたのスーパーの好みになんの価値があるの？
この辺で高級的なスーパーだと坂上の三徳とラクーアの成城石井です。
まいばすけっとなら播磨坂の上と下。
正直ほかのいらないんですよね、現地民からすると。

[948: 通りがかりさん]

>>942 マンション掲示板さん

過去のレス見たりご自分で調べてどうぞ
簡単にまとめただけなのであなたのためにそんな面倒なことはしません

[949: マンション検討中さん]

>>935 匿名さん
柳町のインクルーシブ教育を舐めてはいけない。養護生は座席は同じだが科目によって別教室に移動して授業。それでも元の教室に走り込んできて妨害したりということも日常茶飯事。専任の先生もついているけど手が回らない。
この制度自体が障害の子をもつ某区議などによって始まったものでいろいろ闇は深い。軽率に柳町小について触れるのはやめたほうがいいですよ。

[950: 通りがかりさん]

マンション自体は良さそうと思うけど小学区はあまり気にしない層が買った方がいいと思う。販売の不動産業者が学区についてどう説明するか知らないけど。。