リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[81: 匿名さん]

所有権だったら800越えは間違いないので、8掛けぐらいだったら買いなんじゃないかな。インペが600越えなのでそこからの勝負ではないかと考える人もいるだろう。

[82: 匿名さん]

下にスーパーがあると確かに便利なのだけども庶民的な雰囲気になりがちなんだよね。

[83: 匿名さん]

高級感のあるスーパーに入ってほしいですよね～

[84: 匿名さん]

有力候補として現地を見たけどちょっと中途半端な印象
周り駅から遠いのがネックだし、周りも古びた住宅街
車メイン層か、おこもりするのには良いのかもしれんが

[85: ピチピチジャバジャバ]

利回り取れない定借のメリットってないですよネ。
資産税ちょっと安くなったとしても、解体準備金でチャラでしょう。

定借は原宿のパークコートですらリセールこんな凄惨たる状況になるので
おすすめは出来ませんネ。中国人も避けるでしょう。
奴らは中国で土地持てないから、日本に買いに来るわけで。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FKQ4WA05/

[86: 匿名さん]

>>85 ピチピチジャバジャバさん
借地料が八万円も毎月かかってさらに2061年03月までという期間の短さがネックなんじゃないですかね。ここの借地料はその半額以下だと思うからリセールにも反映されるでしょう。しかし原宿って本当に地価が高いんだなあ。

[87: ピチピチジャバジャバ]

>>86 匿名さん
いえ、ランコスに関しては周りの高級物件より安いですよ。
例えば、管理費修繕費で月10万、固都税住んで5万、計15万（180万/年)なんて物件普通にありますよネ。
東池袋で作っているタワーマンションとかも、16年目以降はこれに近い水準です。

対してパコ神宮前は管理修繕で3万、固都税無し、地代＆解体準備金で8万ですので
合計11万（132万/年)となります。地代のインパクトが強くて目が曇りがちですが、最近の所有権よりは断然ランコスは安いんですね。

ではなぜ、リセールが最悪レべルなのか。それは定借だからという理由に集約できるワケなんですよね。
周りのＰＣ北参道やザコートなどは、坪１５００に迫るレベルになってるのに、坪400弱は、、流石に弱すぎますよネ。

[88: 匿名さん]

渋谷のパークコートタワーも定借なので伸び悩んでますね。

[89: 匿名さん]

人間の命も有期ですので、子供にどのような資産を残したいかどうかという問題ですね。美田を残さない考え方をするなら定期借家の方がむしろメリットになります。

[90: eマンションさん]

>>77 マンション検討中さん
もっと不動産勉強してから書き込んでくれ
無駄なスレ消費すんな

[91: 匿名さん]

>>89 匿名さん
ちゃんと土地代を引いてくれればそうなんですが、そうじゃないとデベに寄付するだけになりますよね。
一般的には通常のマンションの何掛けぐらいなんでしょうか？
0.9掛けぐらいでは、正直メリットを感じられません。

[92: 評判気になるさん]

同じ定借のブリリアアシティ西早稲田も全然伸びてないし
コロバブ前は都心ど真ん中の市ヶ谷ですら坪３５０位だった事を考えると
坪３５０ー４００位が妥当なラインでしょうね。
それ以上になる場合、資産毀損する覚悟も必要かと。

[93: マンション検討中さん]

>>87 ピチピチジャバジャバ
>>92 評判気になるさん

パコ神宮前は残存37年を切ってきているのだから伸びないのは当たり前。それでも高すぎるくらい。
西早稲田が伸びないのは、低仕様の大衆向け物件にしてしまったから。今都心で変える層に全く刺さらない。
ここはそういう現状も踏まえての仕様になりそうだし、期間も70年なので、残45年ぐらいまでは大丈夫でしょう。25年住めれば御の字かな。

[94: 匿名さん]

91です。
定借の割引率の妥当性について考えてみました。
私がいま住んでいるマンションの売買代金を見ると、土地55%、建物45%ぐらいなんですよね。
ただ、この建物の比率に販管費が乗ってくるので、仮に販管比率が20%だとすると、割引後で65%ぐらいが妥当かなと。計算合ってるかな？
坪600万だと390万になりますね。92さんの相場観は近いかもしれません。
実際に計算してみて、定借の場合、購入者が負担する販管費率が高くなるのがデメリットかと思いました。
一方で、定借でないと市場にでない物件を購入できるというメリットはあると思いますので、この場所にそれを感じられるかがポイントになりそうです。例えば共同印刷にお勤めの方には非常によい物件ではないでしょうか。補助制度などあるかもしれませんね。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
>定借でないと市場にでない物件
同じ大規模でも本郷菊坂のオルガノ跡地は賃貸になった。文京区で大きな敷地であるというだけでかなり希少で所有し続けた方がメリットが大きいと誰もが判断するからだろう。定借でないと市場に出ない文京区最大の規模感とそれによって生じる文京区でもトップクラスの充実した共用部こそがここの最大のメリット

文京区の物件の多くは小規模で建て替えも困難だし修繕費用の積立も不十分で管理が行き届いていない。それ等と比較したときに、単なる定借マンションとして切って捨てられない魅力があることも事実だ。播磨坂も近く、誰もがときめくマンション。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694127/

[96: 匿名さん]

ここの校区は柳町小学校でしょうか？
https://twitter.com/bunkyokosodate/status/1755103255234072888

[97: 評判気になるさん]

>>93 マンション検討中さん
ババ抜きじゃん。失敗したら住み替えすらできず、建物と運命をともにすることになるよ。身軽なようで、実は所有権より悩みが多いのが実需定借。

[98: マンコミュファンさん]

>>96 匿名さん

柳町小の建替えはスケジュールの想定の甘さで色々と紛糾しているようですが、リビオシティが完成して入居が始まる頃には柳町小の建て替えも終わっているはずです。

[99: マンション検討中さん]

>>97 評判気になるさん

所有権だって70年なんか保ちません。どこかで建て替えタイミングが来るんだから共同住宅の特性としてババ抜き要素があるのはわかり切ったことかと。定借固有の問題ではないのでは？それが嫌なら所有権土地付戸建てしか選択肢はないと思いますけどね。
所有権の方が大きく値上がったときの利益が大きいという期待があるんでしょうか？今更の感がありますが。そんな見識があったのなら、きっと2012年頃に買って何回か住み替えてるんでしょうね。

[100: 匿名さん]

>>98 マンコミュファンさん
甘いな。柳町小学校問題は文京区議会で紛糾してるよ。

[101: 評判気になるさん]

>>99 マンション検討中さん

所有権なら建て替えで更に価値が上がるけど
定借は追い出されて終わりですょ。

[102: 匿名さん]

パークコート神宮前は分譲時検討したが、あそこは最近の定借と違って地代前払い（分譲に乗っける）をほとんどしなかったために地代が高かった。
モノはとてもよかったよ。隈研吾さんデザインだし。

[103: 匿名さん]

>>101 評判気になるさん
所有権と違って賃貸利回りもいいし、売るよりは持ち続けて貸した方がいいでしょう

[104: 匿名さん]

築50年で建て替えもできず管理も杜撰では二束三文ですよ。文京区には管理の行き届いた分譲って指折り数えられるほどしかありませんよ

[105: 評判気になるさん]

利回りが良いかどうかは坪単価次第でしょう。
何を言っているんだチミは。

[107: 匿名さん]

>>105 評判気になるさん
要するに欲張りな投資家にかっさらわれる危険性が少ないってことです。この手の大規模は投資家が買っていくので未入居物件が多く近隣の商業施設で閑古鳥が鳴く事態になっているケースもあります。ここは子供の歓声や穏やかな家族の姿で溢れるでしょう。

[108: 匿名さん]

30年経って実勢価格で相続したとしましょう、所有権よりは遥かに有利で、その後の賃貸収入は所有権マンションと同じか、大規模な分周辺物件より高く取れるかもしれませんね。

[109: 匿名さん]

キャピタルゲインを狙った投機的マネーが入りにくいのは幸いかと

[110: 評判気になるさん]

容積率は絶対の指標じゃありませんょ。
改定改定改定、緩和緩和緩和で来てる変遷知らないのカナ？
そりゃそうだよね。政令変えないと、東京が朽ちた廃墟になっちゃうヨ。

[111: 評判気になるさん]

メリット：
　・投機マネーが入りづらい
　・土地部分の固定資産税がかからない
　　※所有権でも居住用なら土地部分は1/3に軽減されるが。。
デメリット：
　・キャピタルゲインはほぼ望めない（販売価格による）
　　→実例：PC神宮前、ブリリアシティ西早稲田　等
　・インフレに弱い
　・解体準備金の増大リスク
　・毎月の地代がかかる
　・住戸の売買に一定の制約がかかる場合がある
　・建て替えによる資産爆増チャンスがゼロ（追い出される）

[112: マンション掲示板さん]

>>92 評判気になるさん
＞コロバブ前は都心ど真ん中の市ヶ谷ですら坪３５０位だった

平然と虚偽情報流すね～(笑)
そんな悪事を働いても君が買える価格にはならないよ

[113: 評判気になるさん]

>>112 マンション掲示板さん

ほらよっと。(｀・ω・´)つ　https://manmani.net/?p=30171

[114: 評判気になるさん]

>>113 評判気になるさん
400が350に見える人なんですね(笑)(笑)(笑)

[115: 匿名さん]

>>113 評判気になるさん
ほんとだ、たった一戸だけ350万みたいほぼ400越え
リンク先の記事を読むと、定借は残りの価値がはっきりしているので売りやすいと書いてありますね。家賃が根拠となるみたい

[116: 匿名さん]

小学校問題も深刻だけど、この規模のマンションができるとなると保育園も何園か新設されるのかな？少し調べただけだけど、文京区は0歳は比較的入りやすそうだけど、1歳以降で新規入園となるとかなり遠い園や兄弟別園も全然ありえそう。

[117: 匿名さん]

この辺は築浅で平米4500円の賃料が取れる土地なので坪単価500万なら大勝利だと思うな。インフレになればさらに賃料水準が上がるし。

[118: 匿名さん]

一見外廊下に見えるレイアウトだけど廊下の柵部分は壁になるかもね

[119: 匿名さん]

>>116 匿名さん
小石川幼稚園が認定こども園になるからキャパ上がるよ。
最近は保育園の定員割れが起きているから以前のような難しさはないかな
https://ensagaso.com/column/article/15604

[120: 匿名さん]

幼稚園も小学校も溢れていますよ

[121: マンション検討中さん]

定借の物件って、所有権の物件と異なり、住宅ローンで不自由するイメージがありますが、気のせいでしょうか

[122: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん
70年ローンでも組むつもりか？

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
？？
そもそも定借の物件お断りの銀行とかあったと記憶していたので

[124: 匿名さん]

本質的には初期費用がかかる超長期の賃貸契約みたいなもんだな
解約時（売却時〉のリスクが高すぎるので
それを補える価格だったら検討するわ

[125: 評判気になるさん]

売り買いは所有権より苦労するでしょうね。
残存５０年とか４０年じゃ住宅ローンも付きづらいのでは？
→将来的な売却ターゲットから実需が激減するというコト。

[126: 匿名さん]

残存50年はまだまだ大丈夫でしょう。
残存20年切るとおそらく売却が難しくなる。
残存30-40年ぐらいで売るのがよいかと。残35年なら若い世代が定年までの住居として買うのによい選択になると思う。

[127: 匿名さん]

残20年でも20年分の賃料を現在価値に割引いたぐらいなら売れますよ。投資で回るので。

[128: 職人さん]

>>126 匿名さん
いやいや、４０年切った定借じゃローン難しいよ。
現にPC神宮前は周りの所有権の１／３の値段でしょう。

[129: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん
残２０年の頃には解体準備金不足が顕在化して負の資産になりかねない

[130: 職人さん]

普通に考えたらわかるんだけど、
あと３０年とか４０年で取り壊して土地も残らないと分かってる区分に
３５年ローン組んで実需で住むのか？って話だよ。
自分事として考えればおのずと正解は見えてくるだろう。