リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[781: マンション検討中さん]

内廊下だね
スーパー直結のエレベーターは素晴らしい
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/plan.html

反面、タワマンっぽくない梁とサッシ高に、せっかくの角部屋には柱が変な位置にあったりと気になる点も。

[782: 匿名さん]

笹塚だったら豊洲の方がいいかな

[783: 評判気になるさん]

>>777 匿名さん
普通に、っていう言葉使う人は信用しないようにしてます(*^^*)
他人との共通のものさしを持てない人ですから

[784: 通りがかりさん]

>>775 評判気になるさん
子供に貸す場合家賃を取る取らないで相続税評価が変わってきますのできちんと作戦を立てる必要があります

＞相続価格以上のキャッシュイン
相続価格って何？
相続税評価額？
相続時の適正な時価？

[785: 通りがかりさん]

>>784 通りがかりさん
＞相続価格以上のキャッシュイン
たしかにここの表現、イケてないですね。
相続時の時価より高く売却できた場合を想定していましたが、それは所有権も定借も一緒ですね。当該箇所は一旦スルー願います。。。

[786: 口コミ知りたいさん]

住宅ローンで投資している犯罪者集団には刑務所行きという天罰が下りましたね!この物件もそういう輩がいなくなるので実需層にはプラス要因かと。

[787: マンション検討中さん]

>>786 口コミ知りたいさん

パークタワー堂島と悩む

[788: 763]

>>783 評判気になるさん
勝手に噛みついてきて何言ってんだか
小学生レベルの国語力もない奴から信用されたいとか思って無いからw

[789: 匿名さん]

定借の価格だが、7掛けと言われていたのは50年定借の時代で、70年だと8-9掛けと言われている。
>>776 さんの見立てが妥当でしょう。所有権なら坪650くらい。

[790: 評判気になるさん]

>>781 マンション検討中さん

中空部分を密閉してるんだね。

[791: 検討板ユーザーさん]

渋谷笹塚。いいっすね。パコ渋、パコ神宮北参道に次ぐ、渋谷区における三井のランドマークタワー。しかもほぼ駅直結。

[792: マンション検討中さん]

渋谷笹塚、ここの物件と同じく大規模かつ定借なので、時期は少しズレるが良い比較対象になりそう。
笹塚はタワーなのに免震ではなく制振なのが少し気になったけど、三井のタワーって免震少ないの？それとも定借だからケチった？

[793: 検討板ユーザーさん]

>>792 マンション検討中さん

大林のＤＦＳだから、ちゃちな免震より性能良いよ。

[794: 検討板ユーザーさん]

>>793 検討板ユーザーさん
風揺れにも効きますか？

[795: 買い替え検討中さん]

笹塚良いけど@650超だろうなぁ。　私は@550が限界。

[796: 匿名さん]

京王線の笹塚は山手線の外側で新宿への通勤が便利だと思うけれど、大丸有とかは遠い気がする。勤め先によっても異なるのでは。もちろんこっちの方が安いわけだけど。

あとタワマンだと修繕の方がどうかな。ここはなんだかんだ言って7階とか10階建ての板マンがひしめいているだけなので、だいぶ安く上がりそうな気がする。定借としてのコスパはここの方がよくないか。

[797: マンション比較中さん]

>>796 匿名さん

だいぶ性格は違いますよね。多くの検討者は比較する対象ではないと思いますが、広域検討の半投資家のような人が色々考えるんでしょう。

[798: 匿名さん]

>>797 マンション比較中さん

やっぱりいくらエクセルで計算しても、絶妙な価格なんだけど、地代や解体準備金、管理修繕費入れたら、ガチで高すぎる。

値付けが上手いので賃貸で良いかなーって思ってしまう。
リセールもあまり期待出来ないので、萎える。

[799: マンション検討中さん]

10年後のリセールバリューは、いかがでしょうか？
この地区は、やはり、子育て環境に良いので、常に需要があるのではと勝手に思う。

[800: 口コミ知りたいさん]

>>799 マンション検討中さん

同じ価格は難しいと見込んでます。
でも賃貸で借りるよりもマシでしょ

[801: マンコミュファンさん]

>>799 マンション検討中さん
価値があるとしても値段が高すぎるのでリセールしても利益が出ず、損失が大きくなるのでリセールバリューはないでしょうね。

[802: 検討板ユーザーさん]

この物件の最大の災害リスクは、谷底であるゆえの高潮、内水氾濫です。→パークコート小石川と同じだな。

[803: 匿名さん]

>>802 検討板ユーザーさん

パークコート小石川ザタワーは駅距離が全然違うしタワーなので、そこだけ同じとか言っても意味はない。

[804: 周辺住民さん]

>>799 マンション検討中さん
茗荷谷近辺は地区としては人気ですけど，この物件の学区は柳町小学校だと思うので
子育て環境としてはそれほどプラスにはならないですね
ある程度の需要はあると思いますが，「常に需要がある」のは坂上だけだと思います
ラクーアも徒歩圏内とは言えない距離ですしね
循環バスびーぐるは便利ですが，このマンションできたらめっちゃ込みそう・・・

[805: 匿名さん]

震災リスクを心配するなら液状化歴のある埋立地とかの方が怖い。ここは地盤も良いですし災害には強いですよ。

[806: マンション検討中さん]

>>803 匿名さん
というか、パーコのあたりは最大2ｍの浸水リスクだけど、共同印刷敷地は基本的に浸水ハザード付いてないですね。千川通自体は最大1ｍ。
海抜的にも7ｍと5ｍなんで、まあ、もしあってもパーコあたりがプールになるだけでここは大丈夫でしょう。

[807: 匿名さん]

>>804 周辺住民さん

そうなんですよね。柳町小学校でも駅近であればいいですし、駅遠でも茗荷谷近辺ならあり

ここは駅遠かつ柳町が人によってはネックですね

[808: 匿名さん]

>>798 匿名さん
>地代や解体準備金、管理修繕費
そこのところはまだ数字が出ていないし、MRで要確認ですね。
リセールについてはそこまであまり悲観していないかな。20年住んでも50年残っているし、その時点でおそらくは今よりだいぶ高くなっているであろう賃料の利回りが10パーになるほど安くもならないでしょうから。

[809: 周辺住民さん]

特に長所がなくて定借のここがリセールで上がってたら
他のところはもっと上がってて住み替えできないことになる気がしますが・・・
2件目でわざわざここを買う人なんているんでしょうか？
実需ならまだわかります

[810: マンション検討中さん]

お受験ママさんに気にいられたら、爆上がりやね。

[811: eマンションさん]

>>810 マンション検討中さん

文京区で億を超えるマンションのニーズはないよ
本当に気をつけた方が良いよ

[813: 評判気になるさん]

>>812 匿名さん

それパーコーだけです

[814: 匿名さん]

いや普通にたくさんありますよ。ネガの人は相場を知らなすぎです。

[815: 匿名さん]

>>809 周辺住民さん
> 他のところはもっと上がってて住み替えできない
それは所有権でも同じでしょう。

[816: 匿名さん]

定借でも立地の良い物件は高値で取引されてますからね。ここも心配ないですよ。

[817: 検討板ユーザーさん]

>>814 匿名さん

比較対象がアナウンスされてるリビオの70平米ちょっとなので、似たような平米数で文京区でかつパコ以外で2億超えてるところ教えていただいてもいいですか？

80平米とかそれ以上だったらそりゃ超えるでしょうけど

[818: 匿名さん]

>>816 匿名さん

いや、その「立地が良いかどうか」で散々議論になってるのでは？

[819: 通りがかりさん]

>>817 検討板ユーザーさん

急に弱気になるの面白い

[820: 匿名さん]

広い部屋なら2億越えも当たり前だからね。
自分も文京区で70㎡程度で2億越えの新築があるのかどうかちょと知りたい。
ブランズ本郷をみてみたが78㎡で1.67億らしい。

[821: 口コミ知りたい]

>>819 通りがかりさん
いやだってまともな人だったらそこの前提条件は外せないでしょ
スコープ広げられるなら都内だったらどこでも2億超えの物件はどこでもある

とくにこの掲示板は前提やスコープを都合良く変えて適当なポジトークしてるのばっかだから

[822: 匿名さん]

パークコートも低地とかいって同類にしようとしている輩がいるけど
あそこの住人からすると比較するのもおこがましいと思うだろうよ
タワーと団地を比べるとか失笑ものでしょ

[823: 通りがかりさん]

>>820 匿名さん
湯島駅1分のスミフは一期2次の今70㎡が18,900万円。複数のラブホに近接してて（うち一件はほんとに壁ドン）散々ネガティブな書き混みされてるけど最終的には2億行きそうですね。

[824: 匿名さん]

どんどん売れてはいないし2億超えてもいないから　>>812 の裏付けには全くならんな。

[825: 口コミ知りたいさん]

>>823 通りがかりさん
あそこは上野・御徒町が徒歩すぐだし、アドレスは文京区でもほぼ台東区のような場所なんよなあ。便利だけど。
The文京区物件との比較対象としては、少し異端児かも。

[826: 匿名さん]

>>812 匿名さん
>文京区は住環境が良いから住みたい人も多いです。
住環境については文京区にも色々あってだな...
文京区アドレスならどこでも良いから住みたいって人もいるからいいのかね。

[827: 周辺住民さん]

>>816 匿名さん
まぁここは「立地がいい」とは言えないかなぁ
現地民からすると「立地は悪くはないかな」程度ですよ
坂下り切った千川通りだし学区も人気ないし駅から遠いし
茗荷谷は別にいい店が多いわけでもないからね

繁華街がなくて公園が近くて子育てにいいのが一番の売りだけど
ここは子育てするには学区がいまいち

[828: 匿名さん]

下の2LDKさんの記事で
>近くの「シティテラス文京小石川」が坪600万くらいなので
とあるのでこの辺の相場はそんなもんってことだろう。

[829: マンション検討中]

>>828 匿名さん

ということは、定借なので ×0.8で、坪480が適正ってことですね。
シティテラスはスミフの物件なので、そもそも割高という話もありますので、少なくとも坪500超えるようだと、確実に割高ということで、合ってますか？

[830: 名無しさん]

>>829 マンション検討中さん

相手に意見を求めるなよ
自分で判断してよ

[831: マンション検討中さん]

>>816 匿名さん

うーん、、、立地のいい物件で定借って、広尾のことですか？

それか、神宮前？？

高値取引って、外国人が現金一括で買い上げてくれるなら良いですけども、定借だと中古ローンでは相当キツくなりますよ？

ちなみに心配ないとされる根拠と、立地の良い定借の物件はどちらでしょう？持っている情報と比較検討したいので、提示していただけますか？？

[832: 匿名さん]

ここも立地はかなり良いですよ。定借でも住みたい人はたくさんいると思う。

[833: 匿名さん]

>>832 匿名さん
むしろ定借でありがたい
この素晴らしい立地と建物企画に定借で住めるなんて本当にありがたい
地主さんに感謝
デベさんに感謝
そう考える方がたくさんいるってことが、このスレの流れでよく分かりますよね

[834: 匿名さん]

やはり不動産は立地が一番大事ですからね。一に立地、二に立地、三四がなくて、五に立地と言われます。

[835: 匿名さん]

>>827 周辺住民さん
ふふふ、そうですね、ここは避けた方がいいですよ。
それでお願いします、MR予約しました、わたしは本当に愚かなんですよ

[836: 匿名さん]

>>832 匿名さん
私も833さんと同様にデベと地主様に感謝しております

[837: 匿名さん]

立地が良いですからね。リセールも高値で取引されると思いますよ。

[838: 口コミ知りたい]

立地考えたらただみたいな金額で共同印刷は神様ですね、ふふ

[839: 匿名さん]

一に立地（所有権）、二に立地（所有権）、三四がなくて、五に立地（所有権）

[840: 匿名さん]

>>839 匿名さん

今日現地散歩したけど、周辺はマジ何もない
駅から遠すぎて、検討やめた

[841: 評判気になるさん]

>>840 匿名さん

私も先週行きましたが、本当にこれが文京区？と思うくらい郊外な感じでした。

[842: 匿名さん]

都心にありながら閑静な街並みなのが文京区の魅力ですよ。

[843: マンション検討中さん]

500戸供給されるとなると、閑静な街並みも多少は変化するのかな？

[844: マンション検討中さん]

>>843 マンション検討中さん

あの田舎臭い感じでは難しいと思うよ
播磨坂と全く異なるので萎える

[845: マンコミュファンさん]

現地見てきました。
閑静というよりは、寂れてる感じでしたね。

[847: 通りがかりさん]

そうですね。
購入後は毎朝地主様のビルにお辞儀してから、
1日をスタートしたいと思います。

[848: 口コミ知りたい]

私も、文京区の中で屈指の場所を貸してくださる地主様に毎日感謝の気持ちを示しながら、徒歩20分弱の駅までの道のりを楽しみたいと思います、ふふ

[849: 匿名さん]

>>847 通りがかりさん
お参りの気持ちでね(^^)

[850: 通りがかりさん]

>>846 匿名さん
今どんな劣悪な所住んでるんだ？

[851: マンション検討中さん]

渋谷笹塚にもエントリー。定借は、今回普通になってくるって書いてあった。ここと迷うなぁ。

[852: 口コミ知りたいさん]

10:30スタートだよー！

[853: 通りがかりさん]

>>851 マンション検討中さん

定借は今後普通になってくるが仮に本当だとしても、それって相対的に所有権が特別になって資産価値上がるってことなのでは？

[854: マンション掲示板さん]

>>853 通りがかりさん
地主は永遠に地主のまま
おれたちは小作人みたいなものだ

[856: 匿名さん]

周辺に住んでいる者です。ご参考まで、茗荷谷駅も白山駅も坂が多いのと、使い勝手の良い店があるわけでもないので、結局は後楽園駅を使っています。播磨坂のようなお洒落さはないですが、さびれている感じはしないです（個人の感想ですが）。

[857: マンション検討中さん]

>>856 匿名さん

本当に播磨坂の谷底は何もなくて。
週末マンションだけで完結するんじゃないかと。

加えて価格が絶妙すぎるので、リセールは少し期待できないね

[858: マンション検討中さん]

そうですねー
この辺りは後楽園春日駅近か播磨坂ドンピシャ沿い
それ以外は立地が良いとは思えないです

[859: 匿名さん]

不動産の本質は土地。
今日も一日、地主様へ年貢を納める準備のために頑張るぞー。

[860: 匿名さん]

ここが寂れて見える人は目黒の方がいいかもね。駅前からズラッと飲み屋が延々と続いているのがグレートだとはわたしは思わないが。

[862: 周辺住民さん]

さすがにここの立地を手放しでほめてる人は
一度も現地いったことないんじゃないだろうか？
駅から遠い，谷底，店ない，学区良くない
めっちゃ安いなら考えてもいいかな，くらいの物件だと思いますよ

[863: 口コミ知りたいさん]

>>861 匿名さん
小石川の坂上と坂下は違うんだよ

[864: 周辺住民]

>>862 周辺住民さん

同感です。google mapで見るのとだいぶ印象が違う所なので、一度現地を見るのが必須だと思います。

[865: 評判気になるさん]

柳町小学校の改築完了予定が、2027年11月？

[866: 匿名さん]

>>863 口コミ知りたいさん
小石川出版工場街の最後に残った本丸である共同印刷小石川工場の跡地が大規模マンションに変わるという決定的な変化が起きているのにいまだにそのようなことをおっしゃる方は珍しいです。

坂下は大きく変わりました。もちろん高台であることは住宅地としてアドバンテージがあることは否定しませんよ。

しかしその差はだいぶ縮まった。実際に千川通りを歩いてみればいい、朝日にむかって後楽園へと朝7時ぐらいに歩くと良い気が体に満ちていく感じがしますよ。

[867: 匿名さん]

>>861 匿名さん
> 目黒も小石川も住環境の良いエリアだと思いますよ。
もちろんそう思います。神楽坂でもいいんですが、テイストが異なるので好き好きだろうと思って例に挙げただけです。

子供を育てるにふさわしいのはどこか、という視点、30台独身男性のアフター5が充実しているのはどこか、という視点は交わらないと思いますね。異なる価値観です。学区が悪いというのもどうでしょうね、マンションが多い学区ですので教育熱は決して劣らないように思いますし、小学校の増築ではなく、教育環境の改善を優先して改築を求めた珍しい学区と思います。

[868: マンション検討中さん]

まぁこの辺のこと知ってる人からしたら立地よくない、知らない人からしたら立地よく見えるということでは？

後楽園駅徒歩5分、70平米新築1億円ちょっとで過去5年以内に購入してる私としては、立地が悪い一方で最新の設備で大規模なリビオは「安ければ」魅力的な物件で住み替えも考えてました。
でも今の値段でしたらちょとないですね、残念です、、

[870: 通りがかりさん]

近くに住んでるけど治安がすこぶる良い事以外はなーんにも無いよ。飲食店も播磨坂の中勢似を除くと特筆すべき店はない。

[871: 匿名さん]

子育てを考えても緑に囲まれていてかなり魅力の高い土地です。

[872: マンション検討中さん]

1. 治安がいいだけを住環境良いとは言わない。利便性含めて住環境
2. 近くに小石川植物園があるだけで緑に囲まれていない

[874: マンション掲示板さん]

>>871 匿名さん

緑が近くに見えるだけで囲まれてはいないかな苦笑

[875: マンション検討中さん]

環境良いとかリッチが良くないとか変な方が多いかなと思う。

[876: 匿名さん]

この辺は広い公園も多いですしね。

[877: 匿名さん]

>>866 匿名さん
見慣れると何とも思わないのでしょうか。
朝7時ではないですが歩いて引く瞬間が何度かありました。
住環境が良いとアピールすると、期待値上がってがっかりさせると思う。
良く言って普通。

[878: 匿名さん]

>>877 匿名さん
引く瞬間とは、なんでしょう？

[879: マンション検討中さん]

坪1000は行くでしょうね。東京に女性が集まると子育て世帯がどんどん文京区に来るでしょう！

[880: 匿名さん]

>>878 匿名さん
所有者がいるので具体的なことは避けますが、雰囲気ですね。