リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[761: 752]

ま、パークコート小石川タワーも谷底低地ですしね

アトラスタワー茗荷谷が最強なんでしょうねこの辺りでは

[762: 匿名さん]

>>752 マンコミュファンさん
>ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが
まず一つ強調しておきたいのは、駅徒歩１０分以上というのはネガティブポイントであるとしても、それだけで住環境の全てが悪いということにはならないということ。

現地を歩けば腑に落ちるとは思うけれど、敷地内スーパーがなくても近隣にはクイーンズ伊勢丹やダイエーがあるし、少し足を伸ばせばラクーアがあり生活利便性はいい方だ。播磨坂だけでなく千川通りも街路樹が美しい上品な通りで、繁華街と言えるほど店は多くないが、その分閑静さがある。

それに今あげた二つの物件は小規模であることや高価であるというデメリットがあり、別なカテゴリーの物件。こことの比較の対象としては適切ではないと思う。無理に比較すれば、ここの価格の安さが過剰に強調されてしまうのではないかと思う。

[763: マンション検討中さん]

>>762 匿名さん
普通に暮らせる場所だと思うよ
ただ、文京区の中でもピカイチとか
文京区のなかでは良くない方にオブジェクションとか
いうから、皆それは違うだろって言ってるだけで

[764: マンコミュファンさん]

金額や間取りと物件があってなさすぎる。

出社などで電車を頻繁に使う世代にとって徒歩15分は遠すぎですし、これだけ戸数があるとシャトルバスは確実に通勤時間は混雑する。

通勤時間以外はほとんどシャトルバスないみたいですし。

上にあるように金持ちの高齢者には合うかもね。
半分をサービス付き高齢者住宅なんかにした方が
資産価値は維持しやすかったのかもな。

[765: マンション検討中さん]

当初から検討していたので7月の事前案内会に行ってきますが、思ったより安くなかったしランニングコストが気になるなぁ。正直ここじゃなくても感が強くなっています

[766: 口コミ知りたいさん]

>>762 匿名さん

クイーンズ伊勢丹とダイエーは遠すぎでは？
駅から帰る途中に寄るなら良いと思うけど

[767: 通りがかりさん]

>>763 マンション検討中さん
バス便だけど普通に暮らせる
谷底低地だけど普通に暮らせる
借地料高いけど普通に暮らせる
借地料変更決定権は地主にしか無いけど普通に暮らせる
売買時地主承諾料高いけど普通に暮らせる
借地期間終期は建物修繕しなくてスラム化しかねないけど普通に暮らせる

[768: マンション検討中さん]

>>759 マンション検討中さん
いや、もう、コンセンサスかと。。。(^_^;)

[769: eマンションさん]

>>764 マンコミュファンさん
高級サ高住は確かに有りだったかもね
クラス青山みたく

[770: マンション検討中さん]

現地行ったけど、千川通りって歩道も車道も狭いくて、暗いし、別に推すポイントじゃないと思ったけどね
植物園も歩いてると気付かないくらい見えないから、緑に溢れている感はない

ラクーアはららぽとかと比べると日常生活では規模もテナントも微妙

都心でそこまで高い建物が周りになく閑静なところがいいところだと思った

ちなみに事前案内会は昨日メール来て、アポ取れた

[771: 匿名さん]

パークタワー渋谷笹塚
HPリリースされまちた
同じ７０年定借だけど
渋谷区アドレス
安定の王者三井
立地はほぼ駅直結
ランドマークタワー
ワイはこっちにするｗ

[772: 763]

>>767 通りがかりさん
「普通に暮らせる」が何を修飾してるのかよく読めって^^;

[773: 匿名さん]

>>763 マンション検討中さん
>文京区の中でもピカイチ
そこまでは言っていないけれど、良くない方とまで言うのは当たっていない気がするな。

近隣の築古物件もしっかり売れているし、管理のいい規模の大きい物件は人気があってすぐ決まる。売れないのは小規模築古で管理費ショートが眼に見えるような劣化が目立つ物件。多分ここは住みやすさを実感している近隣のマンションの買い替え組が多いと思う。スペックばかりに目を奪われていると理解できない土地柄ではある。

話は変わってここの価格だけど、72平米余の4階のお部屋が1億2000万とか動画で言ってたからざっくり坪単価550万弱ってところ。これが所有権なら坪800、その三割引きだから適正ではないかと直感的に思った。一割程度しか安くないという人は同じレベルの所有権マンションが600ぐらいと考えているのだろうけれど、それはいくらなんでも安すぎでしょ。

[774: 匿名さん]

>>772 763さん
普通に読みました(*^^*)

[775: 評判気になるさん]

>>758 口コミ知りたいさん
効果はリセール次第にはなりますが、富裕層の上の世代から、下の世代に資産を移転させるための物件としては面白そうですね。
以下、思いつきの妄想です。反論大歓迎です。
例)キャッシュリッチな富裕層高齢者が買って、子どもに貸すパターン
キャッシュが本物件になる→定借なので資産圧縮→相続時に相続税圧縮→子どもは相続後も引き続き自己居住が可→(あわよくば…)想定外にリセールが強い場合、売却時に相続価格以上のキャッシュインが見込める

[776: マンション検討中さん]

>>773 匿名さん

800も盛り過ぎだとは思うけど。
700の8掛け、あるいは650の8.5掛けじゃね？
それでも妥当と思うけど。70年使えるんだから。

[777: 匿名さん]

>>773 匿名さん
文京区住んだことある？
俺の評価は変わらんね
・地下鉄が多数走っている文京区でも各駅から遠い点を選んだような場所
・ハザードマップエリアの低地
・周辺に店が少ない。一方で静かな住宅街としての雰囲気もあまり良くなく中途半端
・後楽園に向かう千川通りは歩道が狭く、また並木道という雰囲気はない
・良いのは小石川植物園と播磨坂に近いこと

>>774
日本語能力低いね

[778: マンション検討中さん]

>>771 匿名さん

でもタワーなのにここと同じく外廊下でしょ。
65平米の３LDKとかがあるのを見ると、定借でも相当単価は高いんでしょうね。知らんけど。

[779: 口コミ知りたいさん]

>>778 マンション検討中さん

王者三井による都心の大規模タワーかつ

商品性求められる定借なんだから

内廊下に決まってるやん(^_^;)

各階宅配ボックス、各階ゴミ置き場、内廊下
は当然備えてきますよ(^_^;)

[780: マンション検討中さん]

>>779 口コミ知りたいさん

いえいえ外廊下ですよ。

[781: マンション検討中さん]

内廊下だね
スーパー直結のエレベーターは素晴らしい
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/plan.html

反面、タワマンっぽくない梁とサッシ高に、せっかくの角部屋には柱が変な位置にあったりと気になる点も。

[782: 匿名さん]

笹塚だったら豊洲の方がいいかな

[783: 評判気になるさん]

>>777 匿名さん
普通に、っていう言葉使う人は信用しないようにしてます(*^^*)
他人との共通のものさしを持てない人ですから

[784: 通りがかりさん]

>>775 評判気になるさん
子供に貸す場合家賃を取る取らないで相続税評価が変わってきますのできちんと作戦を立てる必要があります

＞相続価格以上のキャッシュイン
相続価格って何？
相続税評価額？
相続時の適正な時価？

[785: 通りがかりさん]

>>784 通りがかりさん
＞相続価格以上のキャッシュイン
たしかにここの表現、イケてないですね。
相続時の時価より高く売却できた場合を想定していましたが、それは所有権も定借も一緒ですね。当該箇所は一旦スルー願います。。。

[786: 口コミ知りたいさん]

住宅ローンで投資している犯罪者集団には刑務所行きという天罰が下りましたね!この物件もそういう輩がいなくなるので実需層にはプラス要因かと。

[787: マンション検討中さん]

>>786 口コミ知りたいさん

パークタワー堂島と悩む

[788: 763]

>>783 評判気になるさん
勝手に噛みついてきて何言ってんだか
小学生レベルの国語力もない奴から信用されたいとか思って無いからw

[789: 匿名さん]

定借の価格だが、7掛けと言われていたのは50年定借の時代で、70年だと8-9掛けと言われている。
>>776 さんの見立てが妥当でしょう。所有権なら坪650くらい。

[790: 評判気になるさん]

>>781 マンション検討中さん

中空部分を密閉してるんだね。

[791: 検討板ユーザーさん]

渋谷笹塚。いいっすね。パコ渋、パコ神宮北参道に次ぐ、渋谷区における三井のランドマークタワー。しかもほぼ駅直結。

[792: マンション検討中さん]

渋谷笹塚、ここの物件と同じく大規模かつ定借なので、時期は少しズレるが良い比較対象になりそう。
笹塚はタワーなのに免震ではなく制振なのが少し気になったけど、三井のタワーって免震少ないの？それとも定借だからケチった？

[793: 検討板ユーザーさん]

>>792 マンション検討中さん

大林のＤＦＳだから、ちゃちな免震より性能良いよ。

[794: 検討板ユーザーさん]

>>793 検討板ユーザーさん
風揺れにも効きますか？

[795: 買い替え検討中さん]

笹塚良いけど@650超だろうなぁ。　私は@550が限界。

[796: 匿名さん]

京王線の笹塚は山手線の外側で新宿への通勤が便利だと思うけれど、大丸有とかは遠い気がする。勤め先によっても異なるのでは。もちろんこっちの方が安いわけだけど。

あとタワマンだと修繕の方がどうかな。ここはなんだかんだ言って7階とか10階建ての板マンがひしめいているだけなので、だいぶ安く上がりそうな気がする。定借としてのコスパはここの方がよくないか。

[797: マンション比較中さん]

>>796 匿名さん

だいぶ性格は違いますよね。多くの検討者は比較する対象ではないと思いますが、広域検討の半投資家のような人が色々考えるんでしょう。

[798: 匿名さん]

>>797 マンション比較中さん

やっぱりいくらエクセルで計算しても、絶妙な価格なんだけど、地代や解体準備金、管理修繕費入れたら、ガチで高すぎる。

値付けが上手いので賃貸で良いかなーって思ってしまう。
リセールもあまり期待出来ないので、萎える。

[799: マンション検討中さん]

10年後のリセールバリューは、いかがでしょうか？
この地区は、やはり、子育て環境に良いので、常に需要があるのではと勝手に思う。

[800: 口コミ知りたいさん]

>>799 マンション検討中さん

同じ価格は難しいと見込んでます。
でも賃貸で借りるよりもマシでしょ

[801: マンコミュファンさん]

>>799 マンション検討中さん
価値があるとしても値段が高すぎるのでリセールしても利益が出ず、損失が大きくなるのでリセールバリューはないでしょうね。

[802: 検討板ユーザーさん]

この物件の最大の災害リスクは、谷底であるゆえの高潮、内水氾濫です。→パークコート小石川と同じだな。

[803: 匿名さん]

>>802 検討板ユーザーさん

パークコート小石川ザタワーは駅距離が全然違うしタワーなので、そこだけ同じとか言っても意味はない。

[804: 周辺住民さん]

>>799 マンション検討中さん
茗荷谷近辺は地区としては人気ですけど，この物件の学区は柳町小学校だと思うので
子育て環境としてはそれほどプラスにはならないですね
ある程度の需要はあると思いますが，「常に需要がある」のは坂上だけだと思います
ラクーアも徒歩圏内とは言えない距離ですしね
循環バスびーぐるは便利ですが，このマンションできたらめっちゃ込みそう・・・

[805: 匿名さん]

震災リスクを心配するなら液状化歴のある埋立地とかの方が怖い。ここは地盤も良いですし災害には強いですよ。

[806: マンション検討中さん]

>>803 匿名さん
というか、パーコのあたりは最大2ｍの浸水リスクだけど、共同印刷敷地は基本的に浸水ハザード付いてないですね。千川通自体は最大1ｍ。
海抜的にも7ｍと5ｍなんで、まあ、もしあってもパーコあたりがプールになるだけでここは大丈夫でしょう。

[807: 匿名さん]

>>804 周辺住民さん

そうなんですよね。柳町小学校でも駅近であればいいですし、駅遠でも茗荷谷近辺ならあり

ここは駅遠かつ柳町が人によってはネックですね

[808: 匿名さん]

>>798 匿名さん
>地代や解体準備金、管理修繕費
そこのところはまだ数字が出ていないし、MRで要確認ですね。
リセールについてはそこまであまり悲観していないかな。20年住んでも50年残っているし、その時点でおそらくは今よりだいぶ高くなっているであろう賃料の利回りが10パーになるほど安くもならないでしょうから。

[809: 周辺住民さん]

特に長所がなくて定借のここがリセールで上がってたら
他のところはもっと上がってて住み替えできないことになる気がしますが・・・
2件目でわざわざここを買う人なんているんでしょうか？
実需ならまだわかります

[810: マンション検討中さん]

お受験ママさんに気にいられたら、爆上がりやね。