リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[741: マンション掲示板さん]

パークコート神宮前　66平米　9000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74379655/

パークコート神宮北参道　ザ　タワー　67平米　27800万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74970375/

同等の立地、ブランドで３倍以上値付けが違いますね。
定借の末路は暗い。

[742: 匿名さん]

>>741 マンション掲示板さん

立地が同等？
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。

[743: 匿名さん]

つまり残存が短くなると負動産になる可能性もあると

[744: 口コミ知りたいさん]

>>742 匿名さん

別に高くないぞ。
６６平米トータルで１１万くらい。

都心だとむしろ安い水準だし

豊島の新築タワマンすらも
１１年目以降は１０万超かかる計画だ。

[745: 評判気になるさん]

>>740 匿名さん
こちらですね↓
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/shla.pdf
気になる点は2つ。
①「当社担保評価額最大100％」とあるが、定借の担保評価額をどの程度の水準で出せるか。通常、定借を担保評価する際、所有権対比で担保評価額は落ちるため、割高な価格で販売されると全然ローン出ないケースが想定される。
②金利水準はどの程度か。スルガは金利が高い印象がある(データは無いので悪しからず)。この定借ローンもリスクの対価として金利水準を高く設定していないか、確認はした方がよいと思われる。

[746: 匿名さん]

ここが文京区の中でも良くない立地というのはオブジェクションだな。
まあ、よくわからない人に買っても欲しくないけれどあえて言うね。

この辺は準工業地域だけれど、工場がひしめいていたのは20年前のこと。
産業構造の変化で印刷工場は郊外へと移転した。
後楽園や東京ドームシティへのフラットアプローチ、住みやすいマンション街へと姿を変え、近年はその地位じぐらいも大きく上昇している地域。この辺は家賃もマンションも高い。

[747: 匿名さん]

説明会、動画見てすぐ予約したのに第3希望の1番最後の日程だった。年収とか資産関係あるのかな？

[748: 匿名さん]

定借と所有権では住宅ローンの通りやすさは変わらない。そもそも銀行の住宅ローンは支払い能力重視だから資産価値に関わらず安定した収入があれば借りれるし、逆の場合は借りられない。

[749: 検討板ユーザーさん]

>>748 匿名さん
それ新築限定な。
中古の場合は物件価値も見られる。

[750: マンション掲示板さん]

現地行ってみたけど、駅からのアクセス悪すぎ…
徒歩だと最寄駅でも13ー14分。

シャトルバスがあるといっても、賃貸や中古でマンションを探す人は所要時間で探すからなぁ。
資産価値は期待しない方が安全そうな物件。

[751: マンション検討中さん]

>>750 マンション掲示板さん
中古で売る頃にはシャトルバス無くなってるかもしれませんしね

[752: マンコミュファンさん]

>>746 匿名さん

準工業地域や昔工場があったことを気にする必要もない点は同意
だが立地は良いわけではないと思う。

ここまで駅から離れるのであれば、播磨坂沿いあるいは播磨坂の手前または奥であれば千川通りから春日通り方面に1,2本入った台の上が所謂立地が良いところでは？
ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが

[753: 匿名さん]

湾岸にもWCTとかシャトルバスのあるマンションはあるけど、リセールはやはり良くない。

[754: 752]

>>752 マンコミュファンさん

「少なくとも」1,2本でした

[755: 匿名さん]

基本リモートワークかおこもり老人には良いかもね
駅遠だと売却時の価格は下がりますが

[756: マンション検討中さん]

たしかに老人にはドンピシャな物件気がする。
月々のランニングコスト(地代、積立金等)は少し気になるが、老人目線、スーパー併設だし住み替えで手出し少なく買うにはちょうどよいのかもね。
あと定借って相続税の圧縮効果大きい？

[757: eマンションさん]

>>756 マンション検討中さん

リセール弱いので小さいですよ。
タワマン高層が相続対策に用いられていたのは
相続税評価額に対して実勢価格が高いからですので。

[758: 口コミ知りたいさん]

>>757 eマンションさん
ここは立地的にリセール弱いこと確定なので例外ですが、一般的には借地権マンションは圧縮率が高い（土地がないんだから当たり前）ので相続対策上は有利です
相続対策での売買が活発な借地権マンションの有名どころとしては恵比寿のあそこですね

[759: マンション検討中さん]

>>758 口コミ知りたいさん

勝手に確定してるし(笑)

[760: 匿名さん]

>>752 マンコミュファンさん
播磨坂沿い同意。で茗荷谷使うなら良い立地と感じると思います。

工場なくなったと言っても、谷底低地的雰囲気はどうしても残っている。駅距離あっても良い環境で人気保てる山の手とは違う。

ま、見慣れると何とも思わないのかな。