リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[703: 検討板ユーザーさん]

>>702 匿名さん

同意です。
「ピカイチの立地」って宣伝工作するにしても、もっと文京区のことを勉強してください。
ハザードマップエリアでかつ準工業地域です。

印刷工場の跡地です。東京の先人たちは印刷工場を「ピカイチの立地」に決して建てませんでした。

[704: 匿名さん]

近くに住んでるから高値で実績作って相場を上げてもらいたんだけど
あまりに業者っぽい書き込みが嘘八百つくもんだから
正義感で事実を書いてしまうわｗ
業者さんはやぶ蛇になるから控えたほうがいいんでない？

[705: マンコミュファンさん]

>>697 匿名さん
下落局面での値下がりリスクが少ないのは所有権と比べて低価格の場合で、この物件はそれに当たらないと過去のレスで結論がでています

[706: 匿名さん]

>>698 匿名さん
>ここの立地は周辺でもピカイチ
え？文京区とはいえ地歴が...な立地ですよ。業者ですか？

[707: ご近所さん]

ここができたら、近所の飲食店が本当に足りなくなるな・・・ブクタンのパンとか、一瞬でなくなってしまうかも。もう少し、周辺にたくさん良いお店ができること希望。

[708: 購入経験者さん]

>>698 匿名さん

そうだよね。別に利回りがどうの含みがどうのとか、ほんとどうでもいいんだわ。
以下、長文になるけど。

難しい話じゃないですよ。もしここが所有権だったらと想像して、おそらく650～700(おそらくここら辺の想定が違うんだろうけど)、なので0.85掛けなら（昔みたいに50年定借じゃないんだから0.7掛けとか絶対あり得ないので）550～600、全然妥当じゃん？って感じ。
利回り6％なくちゃいけないとか妄想でしかない。都心の新築所有権なら3％台がせいぜいの状況の中でなぜ定借だと6％必要なの？所有権だとマイナス利回りにしかならないのに、なぜそっちはそれでいいの？含み益の可能性を夢見てるのかねぇ。大きく値上がりしない限り、最後に残った土地分の価値はそこまで積み重ねたマイナス利回りで大きくすり潰してることは計算すればすぐ分かることなのに。
その点ここなら4.5％程度は出るので、ない話だけどもし100％借り入ができて自分への賃貸と見立てれば、金利、管理費、借地料等々見ても多少なりともプラスという計算になる。長期的に居住価値を享受するには十分。投資は他でやればいい。

もちろん、今の価格ではマンション新築全般を買うべきではないという意見ならそれはそれでおかしくないけど、別にここに限ったことではないし。
結局、マンション購入で短期売買益を狙おうとしてるところが透けて見えるコメントは、ここで暮らしたい人間にとっては響かないのよ。75㎡の3LDKが1.2億で70年住めるなら全然オッケー、それだけ。だってもし借りたら45万は下らないんだもの。建物分のローン借りたとしても、終了後は管理費借地料等の支払いだけで70年経過するまで暮らせるんだから。
そもそも今更新築不動産投資で利益を上げようなんてもう遅いし。これからは、ここまでで積み上げてきた利益を自分の人生のなかでどう使っていくかというステージなんだからね。投資談義は湾岸ででもやって。

[709: eマンションさん]

別の業者から聞いた又聞きでは坪630と聞いていたのだが、説明会では550だったので上層階が高くなるのか、あるいは価格変更したのか。日鉄の値付けは階層、向きで大きく乖離するのかしら。

[710: マンコミュファンさん]

>>708 購入経験者さん

論点ずらしはいい加減やめてもらえませんか。
割高といってるひとたちは、だれも投資議論していません。

なぜ前提が所有権の85%なんですか？70年間の地代と取り壊し積立金を含めたら何%になりますか？
まずそこから議論しましょうよ。

さらに他の70年定借の中古価格相場、見てますか？
定借の下落率は激しいですよ。だから購入時に高値づかみすると含み損の可能性が高いと行っているのです。

70年間住むつもりで買っても、仕事や家族の事情で売却しなければいけなくなる人は多いものです。

[711: マンション検討中さん]

710 マンコミュファンさん

下落の激しい「他の70年定借」とやらを是非購入したい

[712: 匿名さん]

>>710 マンコミュファンさん

だから何？さんざん言われてきたことだし、そう感じてる人は買わないよ。
議論してどうしたいのよ？

[713: 検討板ユーザーさん]

もういいんじゃないの

ずっと住むのが確定してるひとは買えば

少しでも引越しする可能性ある人は買わなければ
どう考えても賃貸で回収するにはかなりの年月かかるし、よっぽどすぐ売らない限り二束三文で売ることになるし

業者は聞こえのいい言葉で後者の人を騙さないで前者の人をターゲットにすれば

[714: 匿名さん]

5000万しかローン組めないと買える人はかなり限られてきますね。70年定借の前例とかってあるんですかね？

[715: 匿名さん]

東京カンテイのレポート

[716: マンション検討中さん]

先70年、もちろん何が起きるかわからないけど、可能性がゼロではない大きめなリスクイベントへの耐性はどうだろうか。
首都直下化型地震、富士山噴火等、東京の不動産価格の推移を塗り替えるイベントがこの物件に与える影響とかは皆さんどうお考えだろうか。

[717: 通りがかりさん]

>>698 匿名さん
周辺って現地周辺100メートル？（笑）

[718: 通りがかりさん]

>>695 マンション検討中さん
タイポちゃうやろ
自明を耳鳴とかいうのはタイポ（というか変換ミス）だけど何をどうしたら自明をメイジってタイプするの？
それこそすり替えやで

[719: 評判気になるさん]

>>716 マンション検討中さん

この物件の最大の災害リスクは、谷底であるゆえの高潮、内水氾濫です。

[720: 匿名さん]

これだけスレが荒れるのも珍しい。
定借かつ大して好立地でもないのに割高価格に設定したこと、
業者っぽい書き込みが散見されることが原因か。
それだけ皆の期待が大きかったと想像するだけに残念だ。
結末（売れ行き）はどうなることやら。

[721: 匿名さん]

>>713 検討板ユーザーさん

>よっぽどすぐ売らない限り二束三文
聞いたことない。思い込みでもの言われても。

[722: 匿名さん]

定借でも高値で取引されてる物件は多いですよ。要は立地次第。

[723: マンコミュファンさん]

>>721 匿名さん

二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。

新築定借以上にローンがつきにくい、ローン上限が低いから、ローンを使う実需層に敬遠される。買い手は運用層かキャッシュ潤沢にある終の住処を探すシニアが多い。

[724: 通りがかりさん]

立地が良くないんでしょ？
地形　地歴　駅遠

[725: 買い替え検討中さん]

>>715 匿名さん
この表の見方なんですけど、定借でも首都圏に関しては新築時も中古時も周辺相場比はあまり変わらないということで合ってます？
近畿圏中部圏は中古の下落が厳しそうですね。東京民は合理的に利用価値重視ということなんでしょうか。所有権が高すぎるということが大きいのかな？

[726: 匿名さん]

調べてみれば分かると思うけど、ここより立地の良い物件ってそんなに無いですよ。

[727: 匿名さん]

>>723 マンコミュファンさん

>二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。
それも違ってそうだけど。

[728: マンション掲示板さん]

>>725 買い替え検討中さん

私は新築時の相場比75%までなら、中古時の相場比は維持しやすいけど、新築時でそれ以上高いと中古時の相場比は維持が難しいと読み取りました。

[729: マンコミュファンさん]

>>726 匿名さん

逆です。文京区の中でここの立地は悪い方です。
ハザードマップとなぜ、この土地が印刷工場だったのか歴史を調べればわかりますよ。

[730: 匿名さん]

>>6469 マンション検討中さん

90％でもほぼ維持できているどころか逆に所有権以上に上がってるものが結構あるように見えますけど。明らかに維持できてないのは所有権以上に高かった1件(110→80)と80から→55の1件だけですよね。どこなのか気になりますけど。
いずれにしても定借は圧倒的に値下がり率が大きいというのは事実と異なりそうです。結局相対的なものなんでしょう。

[731: 検討板ユーザーさん]

>>730 さん
傾き1の点線を下回るデータポイントの方が多いように見えます。
地代や取り壊し積立を負担した上で、この維持率ですから、実質的にはもっと悪いと考えた方がよくないですか。

[732: 匿名さん]

>>731 検討板ユーザーさん

私には上の方が多いように見えますけど(笑)
地代や取り壊し積立の負担が売却時の維持率と何の関係があります？それを払った分は中古の維持率に上乗せされなければおかしいとでも？どういう理屈でしょうか。

[733: マンション掲示板さん]

>>732 匿名さん

実質的な中古の維持率に補正する必要があると思います。
そうでなければ、所有権と定借を同じ条件で比較できません。

所有権の場合の補正項目　固定資産税
定借の場合の補正項目　　地代、取り壊し積立金

[734: 匿名さん]

取り壊し費用は所有権でも必要ですよ。コンクリートは経年と共に強度が落ちるのでどこかで建て替えが必要になります。

[735: 匿名さん]

>>733 マンション掲示板さん

必要ないよ。なんのために必要？月々出る金が多いと理解しておけば済むことじゃないですか。何とか定借を貶めようとしてああだこうだ無理やりすぎる。
にもかかわらず中古の価格維持率が所有権と定借で大差ないということは、月々の出費の多さがマイナスになってないってことでしかない。立地によっては定借が有利だというエビデンスにしかなってない。だって、土地所有分がないのに物件全体としての価格が同等の率に維持されてるってことでしょ？つまり、建物の価値、その利用権が土地を含めた所有権物件に比べより高く評価されているに他ならないわけだから。
要は、定借物件は、そういう立地で供給されているってこと。そして絶対価格が低廉だから、利用価値を重視する人に訴求するってこと。
理解できるかな？

[736: 匿名さん]

>>733 マンション掲示板さん
普通に考えたら、固定資産税より地代の方が高いよね。
税金に70年分割の土地代が乗っている理屈だから。
でも、ある程度初期費用に含まれているのかもしれない。
やはりトータルのランニングコスト（将来の値上げ可能性を含めて）を見ることが重要になりそうです。

[737: 通りがかりさん]

神楽坂アインスタワー
借地期間残り31年
坪335万くらい
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_72380461/
これ、所有権だったら、幾らくらいになるでしょうね

[738: 匿名さん]

築10-20年ぐらいで売るなら定借(70年)でもOKだけど、残存期間が少なくなるときついよね。

[739: 通りがかりさん]

いかにも訳あり価格ですな

[740: 匿名さん]

定借のローン調べてみたら、スルガ銀行で2億まで借りられるみたいだけど、やはり審査とかは厳しいのかな？

[741: マンション掲示板さん]

パークコート神宮前　66平米　9000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74379655/

パークコート神宮北参道　ザ　タワー　67平米　27800万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74970375/

同等の立地、ブランドで３倍以上値付けが違いますね。
定借の末路は暗い。

[742: 匿名さん]

>>741 マンション掲示板さん

立地が同等？
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。

[743: 匿名さん]

つまり残存が短くなると負動産になる可能性もあると

[744: 口コミ知りたいさん]

>>742 匿名さん

別に高くないぞ。
６６平米トータルで１１万くらい。

都心だとむしろ安い水準だし

豊島の新築タワマンすらも
１１年目以降は１０万超かかる計画だ。

[745: 評判気になるさん]

>>740 匿名さん
こちらですね↓
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/shla.pdf
気になる点は2つ。
①「当社担保評価額最大100％」とあるが、定借の担保評価額をどの程度の水準で出せるか。通常、定借を担保評価する際、所有権対比で担保評価額は落ちるため、割高な価格で販売されると全然ローン出ないケースが想定される。
②金利水準はどの程度か。スルガは金利が高い印象がある(データは無いので悪しからず)。この定借ローンもリスクの対価として金利水準を高く設定していないか、確認はした方がよいと思われる。

[746: 匿名さん]

ここが文京区の中でも良くない立地というのはオブジェクションだな。
まあ、よくわからない人に買っても欲しくないけれどあえて言うね。

この辺は準工業地域だけれど、工場がひしめいていたのは20年前のこと。
産業構造の変化で印刷工場は郊外へと移転した。
後楽園や東京ドームシティへのフラットアプローチ、住みやすいマンション街へと姿を変え、近年はその地位じぐらいも大きく上昇している地域。この辺は家賃もマンションも高い。

[747: 匿名さん]

説明会、動画見てすぐ予約したのに第3希望の1番最後の日程だった。年収とか資産関係あるのかな？

[748: 匿名さん]

定借と所有権では住宅ローンの通りやすさは変わらない。そもそも銀行の住宅ローンは支払い能力重視だから資産価値に関わらず安定した収入があれば借りれるし、逆の場合は借りられない。

[749: 検討板ユーザーさん]

>>748 匿名さん
それ新築限定な。
中古の場合は物件価値も見られる。

[750: マンション掲示板さん]

現地行ってみたけど、駅からのアクセス悪すぎ…
徒歩だと最寄駅でも13ー14分。

シャトルバスがあるといっても、賃貸や中古でマンションを探す人は所要時間で探すからなぁ。
資産価値は期待しない方が安全そうな物件。

[751: マンション検討中さん]

>>750 マンション掲示板さん
中古で売る頃にはシャトルバス無くなってるかもしれませんしね

[752: マンコミュファンさん]

>>746 匿名さん

準工業地域や昔工場があったことを気にする必要もない点は同意
だが立地は良いわけではないと思う。

ここまで駅から離れるのであれば、播磨坂沿いあるいは播磨坂の手前または奥であれば千川通りから春日通り方面に1,2本入った台の上が所謂立地が良いところでは？
ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが