リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[701: 匿名さん]

やはりかなり安い水準。投資でも買いたい人多いと思う。

[702: 匿名さん]

>>698 匿名さん
いやいや、文京区ではありえない陸の孤島ですがな
しかも低地でハザードマップも色がついている地域です
最寄りの白山駅には坂と信号を越えて行かなくてはなりません
きっと植物園の周りに建っているマンションが羨ましく感じることでしょう

[703: 検討板ユーザーさん]

>>702 匿名さん

同意です。
「ピカイチの立地」って宣伝工作するにしても、もっと文京区のことを勉強してください。
ハザードマップエリアでかつ準工業地域です。

印刷工場の跡地です。東京の先人たちは印刷工場を「ピカイチの立地」に決して建てませんでした。

[704: 匿名さん]

近くに住んでるから高値で実績作って相場を上げてもらいたんだけど
あまりに業者っぽい書き込みが嘘八百つくもんだから
正義感で事実を書いてしまうわｗ
業者さんはやぶ蛇になるから控えたほうがいいんでない？

[705: マンコミュファンさん]

>>697 匿名さん
下落局面での値下がりリスクが少ないのは所有権と比べて低価格の場合で、この物件はそれに当たらないと過去のレスで結論がでています

[706: 匿名さん]

>>698 匿名さん
>ここの立地は周辺でもピカイチ
え？文京区とはいえ地歴が...な立地ですよ。業者ですか？

[707: ご近所さん]

ここができたら、近所の飲食店が本当に足りなくなるな・・・ブクタンのパンとか、一瞬でなくなってしまうかも。もう少し、周辺にたくさん良いお店ができること希望。

[708: 購入経験者さん]

>>698 匿名さん

そうだよね。別に利回りがどうの含みがどうのとか、ほんとどうでもいいんだわ。
以下、長文になるけど。

難しい話じゃないですよ。もしここが所有権だったらと想像して、おそらく650～700(おそらくここら辺の想定が違うんだろうけど)、なので0.85掛けなら（昔みたいに50年定借じゃないんだから0.7掛けとか絶対あり得ないので）550～600、全然妥当じゃん？って感じ。
利回り6％なくちゃいけないとか妄想でしかない。都心の新築所有権なら3％台がせいぜいの状況の中でなぜ定借だと6％必要なの？所有権だとマイナス利回りにしかならないのに、なぜそっちはそれでいいの？含み益の可能性を夢見てるのかねぇ。大きく値上がりしない限り、最後に残った土地分の価値はそこまで積み重ねたマイナス利回りで大きくすり潰してることは計算すればすぐ分かることなのに。
その点ここなら4.5％程度は出るので、ない話だけどもし100％借り入ができて自分への賃貸と見立てれば、金利、管理費、借地料等々見ても多少なりともプラスという計算になる。長期的に居住価値を享受するには十分。投資は他でやればいい。

もちろん、今の価格ではマンション新築全般を買うべきではないという意見ならそれはそれでおかしくないけど、別にここに限ったことではないし。
結局、マンション購入で短期売買益を狙おうとしてるところが透けて見えるコメントは、ここで暮らしたい人間にとっては響かないのよ。75㎡の3LDKが1.2億で70年住めるなら全然オッケー、それだけ。だってもし借りたら45万は下らないんだもの。建物分のローン借りたとしても、終了後は管理費借地料等の支払いだけで70年経過するまで暮らせるんだから。
そもそも今更新築不動産投資で利益を上げようなんてもう遅いし。これからは、ここまでで積み上げてきた利益を自分の人生のなかでどう使っていくかというステージなんだからね。投資談義は湾岸ででもやって。

[709: eマンションさん]

別の業者から聞いた又聞きでは坪630と聞いていたのだが、説明会では550だったので上層階が高くなるのか、あるいは価格変更したのか。日鉄の値付けは階層、向きで大きく乖離するのかしら。

[710: マンコミュファンさん]

>>708 購入経験者さん

論点ずらしはいい加減やめてもらえませんか。
割高といってるひとたちは、だれも投資議論していません。

なぜ前提が所有権の85%なんですか？70年間の地代と取り壊し積立金を含めたら何%になりますか？
まずそこから議論しましょうよ。

さらに他の70年定借の中古価格相場、見てますか？
定借の下落率は激しいですよ。だから購入時に高値づかみすると含み損の可能性が高いと行っているのです。

70年間住むつもりで買っても、仕事や家族の事情で売却しなければいけなくなる人は多いものです。

[711: マンション検討中さん]

710 マンコミュファンさん

下落の激しい「他の70年定借」とやらを是非購入したい

[712: 匿名さん]

>>710 マンコミュファンさん

だから何？さんざん言われてきたことだし、そう感じてる人は買わないよ。
議論してどうしたいのよ？

[713: 検討板ユーザーさん]

もういいんじゃないの

ずっと住むのが確定してるひとは買えば

少しでも引越しする可能性ある人は買わなければ
どう考えても賃貸で回収するにはかなりの年月かかるし、よっぽどすぐ売らない限り二束三文で売ることになるし

業者は聞こえのいい言葉で後者の人を騙さないで前者の人をターゲットにすれば

[714: 匿名さん]

5000万しかローン組めないと買える人はかなり限られてきますね。70年定借の前例とかってあるんですかね？

[715: 匿名さん]

東京カンテイのレポート

[716: マンション検討中さん]

先70年、もちろん何が起きるかわからないけど、可能性がゼロではない大きめなリスクイベントへの耐性はどうだろうか。
首都直下化型地震、富士山噴火等、東京の不動産価格の推移を塗り替えるイベントがこの物件に与える影響とかは皆さんどうお考えだろうか。

[717: 通りがかりさん]

>>698 匿名さん
周辺って現地周辺100メートル？（笑）

[718: 通りがかりさん]

>>695 マンション検討中さん
タイポちゃうやろ
自明を耳鳴とかいうのはタイポ（というか変換ミス）だけど何をどうしたら自明をメイジってタイプするの？
それこそすり替えやで

[719: 評判気になるさん]

>>716 マンション検討中さん

この物件の最大の災害リスクは、谷底であるゆえの高潮、内水氾濫です。

[720: 匿名さん]

これだけスレが荒れるのも珍しい。
定借かつ大して好立地でもないのに割高価格に設定したこと、
業者っぽい書き込みが散見されることが原因か。
それだけ皆の期待が大きかったと想像するだけに残念だ。
結末（売れ行き）はどうなることやら。

[721: 匿名さん]

>>713 検討板ユーザーさん

>よっぽどすぐ売らない限り二束三文
聞いたことない。思い込みでもの言われても。

[722: 匿名さん]

定借でも高値で取引されてる物件は多いですよ。要は立地次第。

[723: マンコミュファンさん]

>>721 匿名さん

二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。

新築定借以上にローンがつきにくい、ローン上限が低いから、ローンを使う実需層に敬遠される。買い手は運用層かキャッシュ潤沢にある終の住処を探すシニアが多い。

[724: 通りがかりさん]

立地が良くないんでしょ？
地形　地歴　駅遠

[725: 買い替え検討中さん]

>>715 匿名さん
この表の見方なんですけど、定借でも首都圏に関しては新築時も中古時も周辺相場比はあまり変わらないということで合ってます？
近畿圏中部圏は中古の下落が厳しそうですね。東京民は合理的に利用価値重視ということなんでしょうか。所有権が高すぎるということが大きいのかな？

[726: 匿名さん]

調べてみれば分かると思うけど、ここより立地の良い物件ってそんなに無いですよ。

[727: 匿名さん]

>>723 マンコミュファンさん

>二束三文は言葉のあやだと思うけど、中古定借は圧倒的に書い手有利です。
それも違ってそうだけど。

[728: マンション掲示板さん]

>>725 買い替え検討中さん

私は新築時の相場比75%までなら、中古時の相場比は維持しやすいけど、新築時でそれ以上高いと中古時の相場比は維持が難しいと読み取りました。

[729: マンコミュファンさん]

>>726 匿名さん

逆です。文京区の中でここの立地は悪い方です。
ハザードマップとなぜ、この土地が印刷工場だったのか歴史を調べればわかりますよ。

[730: 匿名さん]

>>6469 マンション検討中さん

90％でもほぼ維持できているどころか逆に所有権以上に上がってるものが結構あるように見えますけど。明らかに維持できてないのは所有権以上に高かった1件(110→80)と80から→55の1件だけですよね。どこなのか気になりますけど。
いずれにしても定借は圧倒的に値下がり率が大きいというのは事実と異なりそうです。結局相対的なものなんでしょう。

[731: 検討板ユーザーさん]

>>730 さん
傾き1の点線を下回るデータポイントの方が多いように見えます。
地代や取り壊し積立を負担した上で、この維持率ですから、実質的にはもっと悪いと考えた方がよくないですか。

[732: 匿名さん]

>>731 検討板ユーザーさん

私には上の方が多いように見えますけど(笑)
地代や取り壊し積立の負担が売却時の維持率と何の関係があります？それを払った分は中古の維持率に上乗せされなければおかしいとでも？どういう理屈でしょうか。

[733: マンション掲示板さん]

>>732 匿名さん

実質的な中古の維持率に補正する必要があると思います。
そうでなければ、所有権と定借を同じ条件で比較できません。

所有権の場合の補正項目　固定資産税
定借の場合の補正項目　　地代、取り壊し積立金

[734: 匿名さん]

取り壊し費用は所有権でも必要ですよ。コンクリートは経年と共に強度が落ちるのでどこかで建て替えが必要になります。

[735: 匿名さん]

>>733 マンション掲示板さん

必要ないよ。なんのために必要？月々出る金が多いと理解しておけば済むことじゃないですか。何とか定借を貶めようとしてああだこうだ無理やりすぎる。
にもかかわらず中古の価格維持率が所有権と定借で大差ないということは、月々の出費の多さがマイナスになってないってことでしかない。立地によっては定借が有利だというエビデンスにしかなってない。だって、土地所有分がないのに物件全体としての価格が同等の率に維持されてるってことでしょ？つまり、建物の価値、その利用権が土地を含めた所有権物件に比べより高く評価されているに他ならないわけだから。
要は、定借物件は、そういう立地で供給されているってこと。そして絶対価格が低廉だから、利用価値を重視する人に訴求するってこと。
理解できるかな？

[736: 匿名さん]

>>733 マンション掲示板さん
普通に考えたら、固定資産税より地代の方が高いよね。
税金に70年分割の土地代が乗っている理屈だから。
でも、ある程度初期費用に含まれているのかもしれない。
やはりトータルのランニングコスト（将来の値上げ可能性を含めて）を見ることが重要になりそうです。

[737: 通りがかりさん]

神楽坂アインスタワー
借地期間残り31年
坪335万くらい
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_72380461/
これ、所有権だったら、幾らくらいになるでしょうね

[738: 匿名さん]

築10-20年ぐらいで売るなら定借(70年)でもOKだけど、残存期間が少なくなるときついよね。

[739: 通りがかりさん]

いかにも訳あり価格ですな

[740: 匿名さん]

定借のローン調べてみたら、スルガ銀行で2億まで借りられるみたいだけど、やはり審査とかは厳しいのかな？

[741: マンション掲示板さん]

パークコート神宮前　66平米　9000万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74379655/

パークコート神宮北参道　ザ　タワー　67平米　27800万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_74970375/

同等の立地、ブランドで３倍以上値付けが違いますね。
定借の末路は暗い。

[742: 匿名さん]

>>741 マンション掲示板さん

立地が同等？
神宮前のほうが全然いいだろ。
PC神宮前は素晴らしいマンションなんだが、ランコスがめちゃくちゃ高いんだよね。

[743: 匿名さん]

つまり残存が短くなると負動産になる可能性もあると

[744: 口コミ知りたいさん]

>>742 匿名さん

別に高くないぞ。
６６平米トータルで１１万くらい。

都心だとむしろ安い水準だし

豊島の新築タワマンすらも
１１年目以降は１０万超かかる計画だ。

[745: 評判気になるさん]

>>740 匿名さん
こちらですね↓
https://www.surugabank.co.jp/surugabank/prod/pdf/shla.pdf
気になる点は2つ。
①「当社担保評価額最大100％」とあるが、定借の担保評価額をどの程度の水準で出せるか。通常、定借を担保評価する際、所有権対比で担保評価額は落ちるため、割高な価格で販売されると全然ローン出ないケースが想定される。
②金利水準はどの程度か。スルガは金利が高い印象がある(データは無いので悪しからず)。この定借ローンもリスクの対価として金利水準を高く設定していないか、確認はした方がよいと思われる。

[746: 匿名さん]

ここが文京区の中でも良くない立地というのはオブジェクションだな。
まあ、よくわからない人に買っても欲しくないけれどあえて言うね。

この辺は準工業地域だけれど、工場がひしめいていたのは20年前のこと。
産業構造の変化で印刷工場は郊外へと移転した。
後楽園や東京ドームシティへのフラットアプローチ、住みやすいマンション街へと姿を変え、近年はその地位じぐらいも大きく上昇している地域。この辺は家賃もマンションも高い。

[747: 匿名さん]

説明会、動画見てすぐ予約したのに第3希望の1番最後の日程だった。年収とか資産関係あるのかな？

[748: 匿名さん]

定借と所有権では住宅ローンの通りやすさは変わらない。そもそも銀行の住宅ローンは支払い能力重視だから資産価値に関わらず安定した収入があれば借りれるし、逆の場合は借りられない。

[749: 検討板ユーザーさん]

>>748 匿名さん
それ新築限定な。
中古の場合は物件価値も見られる。

[750: マンション掲示板さん]

現地行ってみたけど、駅からのアクセス悪すぎ…
徒歩だと最寄駅でも13ー14分。

シャトルバスがあるといっても、賃貸や中古でマンションを探す人は所要時間で探すからなぁ。
資産価値は期待しない方が安全そうな物件。

[751: マンション検討中さん]

>>750 マンション掲示板さん
中古で売る頃にはシャトルバス無くなってるかもしれませんしね

[752: マンコミュファンさん]

>>746 匿名さん

準工業地域や昔工場があったことを気にする必要もない点は同意
だが立地は良いわけではないと思う。

ここまで駅から離れるのであれば、播磨坂沿いあるいは播磨坂の手前または奥であれば千川通りから春日通り方面に1,2本入った台の上が所謂立地が良いところでは？
ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが

[753: 匿名さん]

湾岸にもWCTとかシャトルバスのあるマンションはあるけど、リセールはやはり良くない。

[754: 752]

>>752 マンコミュファンさん

「少なくとも」1,2本でした

[755: 匿名さん]

基本リモートワークかおこもり老人には良いかもね
駅遠だと売却時の価格は下がりますが

[756: マンション検討中さん]

たしかに老人にはドンピシャな物件気がする。
月々のランニングコスト(地代、積立金等)は少し気になるが、老人目線、スーパー併設だし住み替えで手出し少なく買うにはちょうどよいのかもね。
あと定借って相続税の圧縮効果大きい？

[757: eマンションさん]

>>756 マンション検討中さん

リセール弱いので小さいですよ。
タワマン高層が相続対策に用いられていたのは
相続税評価額に対して実勢価格が高いからですので。

[758: 口コミ知りたいさん]

>>757 eマンションさん
ここは立地的にリセール弱いこと確定なので例外ですが、一般的には借地権マンションは圧縮率が高い（土地がないんだから当たり前）ので相続対策上は有利です
相続対策での売買が活発な借地権マンションの有名どころとしては恵比寿のあそこですね

[759: マンション検討中さん]

>>758 口コミ知りたいさん

勝手に確定してるし(笑)

[760: 匿名さん]

>>752 マンコミュファンさん
播磨坂沿い同意。で茗荷谷使うなら良い立地と感じると思います。

工場なくなったと言っても、谷底低地的雰囲気はどうしても残っている。駅距離あっても良い環境で人気保てる山の手とは違う。

ま、見慣れると何とも思わないのかな。

[761: 752]

ま、パークコート小石川タワーも谷底低地ですしね

アトラスタワー茗荷谷が最強なんでしょうねこの辺りでは

[762: 匿名さん]

>>752 マンコミュファンさん
>ディアナコートとかルジェンテは満たしてますが
まず一つ強調しておきたいのは、駅徒歩１０分以上というのはネガティブポイントであるとしても、それだけで住環境の全てが悪いということにはならないということ。

現地を歩けば腑に落ちるとは思うけれど、敷地内スーパーがなくても近隣にはクイーンズ伊勢丹やダイエーがあるし、少し足を伸ばせばラクーアがあり生活利便性はいい方だ。播磨坂だけでなく千川通りも街路樹が美しい上品な通りで、繁華街と言えるほど店は多くないが、その分閑静さがある。

それに今あげた二つの物件は小規模であることや高価であるというデメリットがあり、別なカテゴリーの物件。こことの比較の対象としては適切ではないと思う。無理に比較すれば、ここの価格の安さが過剰に強調されてしまうのではないかと思う。

[763: マンション検討中さん]

>>762 匿名さん
普通に暮らせる場所だと思うよ
ただ、文京区の中でもピカイチとか
文京区のなかでは良くない方にオブジェクションとか
いうから、皆それは違うだろって言ってるだけで

[764: マンコミュファンさん]

金額や間取りと物件があってなさすぎる。

出社などで電車を頻繁に使う世代にとって徒歩15分は遠すぎですし、これだけ戸数があるとシャトルバスは確実に通勤時間は混雑する。

通勤時間以外はほとんどシャトルバスないみたいですし。

上にあるように金持ちの高齢者には合うかもね。
半分をサービス付き高齢者住宅なんかにした方が
資産価値は維持しやすかったのかもな。

[765: マンション検討中さん]

当初から検討していたので7月の事前案内会に行ってきますが、思ったより安くなかったしランニングコストが気になるなぁ。正直ここじゃなくても感が強くなっています

[766: 口コミ知りたいさん]

>>762 匿名さん

クイーンズ伊勢丹とダイエーは遠すぎでは？
駅から帰る途中に寄るなら良いと思うけど

[767: 通りがかりさん]

>>763 マンション検討中さん
バス便だけど普通に暮らせる
谷底低地だけど普通に暮らせる
借地料高いけど普通に暮らせる
借地料変更決定権は地主にしか無いけど普通に暮らせる
売買時地主承諾料高いけど普通に暮らせる
借地期間終期は建物修繕しなくてスラム化しかねないけど普通に暮らせる

[768: マンション検討中さん]

>>759 マンション検討中さん
いや、もう、コンセンサスかと。。。(^_^;)

[769: eマンションさん]

>>764 マンコミュファンさん
高級サ高住は確かに有りだったかもね
クラス青山みたく

[770: マンション検討中さん]

現地行ったけど、千川通りって歩道も車道も狭いくて、暗いし、別に推すポイントじゃないと思ったけどね
植物園も歩いてると気付かないくらい見えないから、緑に溢れている感はない

ラクーアはららぽとかと比べると日常生活では規模もテナントも微妙

都心でそこまで高い建物が周りになく閑静なところがいいところだと思った

ちなみに事前案内会は昨日メール来て、アポ取れた

[771: 匿名さん]

パークタワー渋谷笹塚
HPリリースされまちた
同じ７０年定借だけど
渋谷区アドレス
安定の王者三井
立地はほぼ駅直結
ランドマークタワー
ワイはこっちにするｗ

[772: 763]

>>767 通りがかりさん
「普通に暮らせる」が何を修飾してるのかよく読めって^^;

[773: 匿名さん]

>>763 マンション検討中さん
>文京区の中でもピカイチ
そこまでは言っていないけれど、良くない方とまで言うのは当たっていない気がするな。

近隣の築古物件もしっかり売れているし、管理のいい規模の大きい物件は人気があってすぐ決まる。売れないのは小規模築古で管理費ショートが眼に見えるような劣化が目立つ物件。多分ここは住みやすさを実感している近隣のマンションの買い替え組が多いと思う。スペックばかりに目を奪われていると理解できない土地柄ではある。

話は変わってここの価格だけど、72平米余の4階のお部屋が1億2000万とか動画で言ってたからざっくり坪単価550万弱ってところ。これが所有権なら坪800、その三割引きだから適正ではないかと直感的に思った。一割程度しか安くないという人は同じレベルの所有権マンションが600ぐらいと考えているのだろうけれど、それはいくらなんでも安すぎでしょ。

[774: 匿名さん]

>>772 763さん
普通に読みました(*^^*)

[775: 評判気になるさん]

>>758 口コミ知りたいさん
効果はリセール次第にはなりますが、富裕層の上の世代から、下の世代に資産を移転させるための物件としては面白そうですね。
以下、思いつきの妄想です。反論大歓迎です。
例)キャッシュリッチな富裕層高齢者が買って、子どもに貸すパターン
キャッシュが本物件になる→定借なので資産圧縮→相続時に相続税圧縮→子どもは相続後も引き続き自己居住が可→(あわよくば…)想定外にリセールが強い場合、売却時に相続価格以上のキャッシュインが見込める

[776: マンション検討中さん]

>>773 匿名さん

800も盛り過ぎだとは思うけど。
700の8掛け、あるいは650の8.5掛けじゃね？
それでも妥当と思うけど。70年使えるんだから。

[777: 匿名さん]

>>773 匿名さん
文京区住んだことある？
俺の評価は変わらんね
・地下鉄が多数走っている文京区でも各駅から遠い点を選んだような場所
・ハザードマップエリアの低地
・周辺に店が少ない。一方で静かな住宅街としての雰囲気もあまり良くなく中途半端
・後楽園に向かう千川通りは歩道が狭く、また並木道という雰囲気はない
・良いのは小石川植物園と播磨坂に近いこと

>>774
日本語能力低いね

[778: マンション検討中さん]

>>771 匿名さん

でもタワーなのにここと同じく外廊下でしょ。
65平米の３LDKとかがあるのを見ると、定借でも相当単価は高いんでしょうね。知らんけど。

[779: 口コミ知りたいさん]

>>778 マンション検討中さん

王者三井による都心の大規模タワーかつ

商品性求められる定借なんだから

内廊下に決まってるやん(^_^;)

各階宅配ボックス、各階ゴミ置き場、内廊下
は当然備えてきますよ(^_^;)

[780: マンション検討中さん]

>>779 口コミ知りたいさん

いえいえ外廊下ですよ。

[781: マンション検討中さん]

内廊下だね
スーパー直結のエレベーターは素晴らしい
https://www.31sumai.com/mfr/X1901/plan.html

反面、タワマンっぽくない梁とサッシ高に、せっかくの角部屋には柱が変な位置にあったりと気になる点も。

[782: 匿名さん]

笹塚だったら豊洲の方がいいかな

[783: 評判気になるさん]

>>777 匿名さん
普通に、っていう言葉使う人は信用しないようにしてます(*^^*)
他人との共通のものさしを持てない人ですから

[784: 通りがかりさん]

>>775 評判気になるさん
子供に貸す場合家賃を取る取らないで相続税評価が変わってきますのできちんと作戦を立てる必要があります

＞相続価格以上のキャッシュイン
相続価格って何？
相続税評価額？
相続時の適正な時価？

[785: 通りがかりさん]

>>784 通りがかりさん
＞相続価格以上のキャッシュイン
たしかにここの表現、イケてないですね。
相続時の時価より高く売却できた場合を想定していましたが、それは所有権も定借も一緒ですね。当該箇所は一旦スルー願います。。。

[786: 口コミ知りたいさん]

住宅ローンで投資している犯罪者集団には刑務所行きという天罰が下りましたね!この物件もそういう輩がいなくなるので実需層にはプラス要因かと。

[787: マンション検討中さん]

>>786 口コミ知りたいさん

パークタワー堂島と悩む

[788: 763]

>>783 評判気になるさん
勝手に噛みついてきて何言ってんだか
小学生レベルの国語力もない奴から信用されたいとか思って無いからw

[789: 匿名さん]

定借の価格だが、7掛けと言われていたのは50年定借の時代で、70年だと8-9掛けと言われている。
>>776 さんの見立てが妥当でしょう。所有権なら坪650くらい。

[790: 評判気になるさん]

>>781 マンション検討中さん

中空部分を密閉してるんだね。

[791: 検討板ユーザーさん]

渋谷笹塚。いいっすね。パコ渋、パコ神宮北参道に次ぐ、渋谷区における三井のランドマークタワー。しかもほぼ駅直結。

[792: マンション検討中さん]

渋谷笹塚、ここの物件と同じく大規模かつ定借なので、時期は少しズレるが良い比較対象になりそう。
笹塚はタワーなのに免震ではなく制振なのが少し気になったけど、三井のタワーって免震少ないの？それとも定借だからケチった？

[793: 検討板ユーザーさん]

>>792 マンション検討中さん

大林のＤＦＳだから、ちゃちな免震より性能良いよ。

[794: 検討板ユーザーさん]

>>793 検討板ユーザーさん
風揺れにも効きますか？

[795: 買い替え検討中さん]

笹塚良いけど@650超だろうなぁ。　私は@550が限界。

[796: 匿名さん]

京王線の笹塚は山手線の外側で新宿への通勤が便利だと思うけれど、大丸有とかは遠い気がする。勤め先によっても異なるのでは。もちろんこっちの方が安いわけだけど。

あとタワマンだと修繕の方がどうかな。ここはなんだかんだ言って7階とか10階建ての板マンがひしめいているだけなので、だいぶ安く上がりそうな気がする。定借としてのコスパはここの方がよくないか。

[797: マンション比較中さん]

>>796 匿名さん

だいぶ性格は違いますよね。多くの検討者は比較する対象ではないと思いますが、広域検討の半投資家のような人が色々考えるんでしょう。

[798: 匿名さん]

>>797 マンション比較中さん

やっぱりいくらエクセルで計算しても、絶妙な価格なんだけど、地代や解体準備金、管理修繕費入れたら、ガチで高すぎる。

値付けが上手いので賃貸で良いかなーって思ってしまう。
リセールもあまり期待出来ないので、萎える。

[799: マンション検討中さん]

10年後のリセールバリューは、いかがでしょうか？
この地区は、やはり、子育て環境に良いので、常に需要があるのではと勝手に思う。

[800: 口コミ知りたいさん]

>>799 マンション検討中さん

同じ価格は難しいと見込んでます。
でも賃貸で借りるよりもマシでしょ