リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[681: 評判気になるさん]

>>679 匿名さん
ここは地代負担70年不可避だけど、他物件のローンは70年が絶対ではない
土俵が違う事柄だよ
牽強付会

[682: マンション検討中さん]

>>679 匿名さん

ローンの有無と定借の問題点は関係ない。論点すり替えはやめよう。

この定借物件の最大の問題は、所有権との価格差が小さいこと。
店子にとっての唯一のメリットは所有権に比べて価格を抑えられること。そのメリットがなければ定借の意味がない。

港区の中古定借の相場を見てみてください。同グレードの周辺相場に比べて3-4割　安い。さらにパークコート鳥居坂なんか、取り壊し義務もないから負担が少ない。

この物件を買った瞬間に含み損を抱える可能性が高い。

[683: マンション検討中さん]

お金気にしないなら、ルジェンテとかディアナコートでいいからね
（共用設備は外部サービスで充足できる）

あえてここを選ぶ理由って結局コストだから、リスク分も踏まえて価格がどうなるか見定める必要がある

[684: 匿名さん]

近所の築20年近いレジデンスの5階以上の3Lは直近1年の間で坪500前後で取引されている。それを考えるとそれほど高いと言えるかどうか。

[685: 匿名さん]

小石川含めて都心で築年数は物件価値にほとんど関係ありません。立地がほぼすべてです。
築年数が関係あるのは、新規供給が毎年あるような郊外です。

[686: マンション検討中さん]

所有権だとそうだね
定借は土地の価値がついてこないから、築年数（残りの借地期間）が価格にダイレクトに反映される

築40年の所有権物件で35年ローンは通るけど、定借70年は残30年になるから通らない、とかリセールしにくくなるから、価値が落ちる

[687: マンション検討中さん]

>>686 マンション検討中さん

そのとおりですね。
加えていうと、定借はローン上限が厳しいです。新築で5000万円、中古はもっと低い銀行が多い。
担保としてそれだけの資産価値しかないと、銀行は見てる訳です。

デベの宣伝を鵜呑みにしたらいけません。

[688: 購入経験者さん]

>>682 マンション検討中さん

結局そこですよね。高いか安いか。割安割高という相対的な意味だけでなく、今の時代ですから絶対的な「額」も重要でしょうし。
でもほんとにここ所有権との価格差小さいんでしょうか？あと、港区の中古定借の相場を見ると同グレードの周辺相場に比べて3-4割安いって、比較対象の整合性取れてますか？高価格帯の物件と中価格帯の物件であるか、築年数によりどう変わるのか等々、よくわかりません。
私が見る限り開示されている予定価格はまあ妥当性あると思ってるんですけれど、見てるものが違うのであれば噛み合わないですよね。
ということで、私は最終的に買うかどうかはともかく、現時点でスルーしてしまうつもりはないです。じっくり検討させてもらいます。

[689: マンコミュファンさん]

>>688 購入経験者さん

検討するのはご自由ですが、文意不明瞭です。

絶対額が何の判断基準になるのでしょうか？絶対額を重視して含み損を抱えては本末転倒です。

近隣でルジェンテやディアナコートが新築で出てますので、比較は簡単にできますよ、本当に誠実に比較したいならね

[690: 口コミ知りたいさん]

ちょっと調べましたが、メジャーデベで値付けが高いと言われる住友不動産のシティテラスの71.27平米（中でも高めの価格設定のもの）が坪単価570万くらいで最初売り出し（最終期になるにつれ高くなってるかも）。ディアナコートとルジェンテは価格まだ公のソースには出てないと思うので割愛（知ってる方がいらっしゃれば是非教えてください）。
定期借地権は一般的に相場より2,3割安いと言われてるのを鑑みると、ここの売り出しはシティテラスの価格から導出すると、坪単価399万から456万が妥当と言える。

リビオの坪単価は535万円（71平米、115百万と間場合）

割高じゃね？

[691: 匿名さん]

>>690 口コミ知りたいさん

同意です。
全戸完売してしまったら、値付けミス。
少し売れ残るくらいが、最適解。
ただここは、高すぎる。

お墓ビュー、お線香の香り、お経の旋律にに包まれて35年、ローンで月額40万円どうしても支払い続けたい、ここでなくてはないけない、という世帯が多く必要。

[692: マンコミュファンさん]

別にそれぞれ好きにすればいいと思うし否定するつもりは一切ない。

ただ一つ言えるのは、割高だと仰ってる方々はある程度根拠となる情報を基に仰ってて、そうでない仰る方は論点ずらしたり、論理がなかったり、感情が多分に入ってるように見受けられる。

さくっとこれまでの流れ読みましたが、今のところどちらが信憑性高いかは明示なような気がします。割高じゃないとおっしゃる方（業者含）は相手が出した情報に対して「価値観による」「相対だけではなく絶対でも判断すべき」「個人的には妥当」等の無益な個人的な感想だけではなく、ご自身でリサーチして納得できる情報を出さないと、中々覆らないと思いますよ

[693: 匿名さん]

>>690 口コミ知りたいさん

シティテラスは現在は坪単価600を余裕で超えてますよ、650万くらいじゃないですか。売り出し始めってだいぶ前でしょう。定借でも70年なら8～9掛がいいとこでしょう。高いのは事実ですが、相場も上がってるんでめちゃくちゃな値付けとは思えないのかな。

[694: eマンションさん]

>>692 マンコミュファンさん
個人的には妥当と考えてる人で全部売れちゃいますよ！
ああだこうだ考えに考えてこの20年間とうとう買わなかった人たちに同調してるといつまでも買えませんよ！

あと明示じゃなく自明じゃない？

[695: マンション検討中さん]

>>694 eマンションさん

692ですが、確かに「自明」が正しいですね、タイポすみません。

ついでにご教示いただきたいのですが、割安割高の話に伴う情報の話をしているのに、何故「個人的に妥当だと思う人たちでで売れちゃう」「同調していればいつまでたっても買えない」という話をするのでしょうか？

割安だろうと割高だろうと気にしない人はいて、損するか得するか置いといて売り切れもあるんでしょうね。それはそれで問題ないですが、話がすり替わってると思います（引用されたので）

[696: マンション検討中さん]

>>693 匿名さん

定借が所有権の9割だったら、70年間の地代と取り壊し積立金で所有権の価格を超えてしまいますよ
これまでの先行物件をみると、7割が目安です。

[697: 匿名さん]

定借は概ね所有権の7～8割ぐらいですかね。値上がりはしにくいですが、下落局面での値下がりリスクが少ないというメリットもあるので、どちらも一長一短ですよ。

[698: 匿名さん]

ここの立地は周辺でもピカイチなので、所有権との比較が難しいというのはありますね。所有権だったらプレミアムが取れる立地。ただ、これだけの好立地ならリセールでも一定の価格が付くでしょうから心配は要らないでしょう。

[699: 通りがかりさん]

>>690 口コミ知りたいさん
ディアナコートとルジェンテは説明会と電話で簡易ヒアリングしたは、何も2億超えで坪800ぐらいでしたよ。

[700: 評判気になるさん]

>>696 マンション検討中さん
マンマニさんもそりゃ所有権なら嬉しいですが8掛程度が妥当ってブログなんかで書いてない？