リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[601: 匿名さん]

稼働率下がるかもですねって言ってるだけなのに、ココは大丈夫って言い切ったり、根拠を詰めたりするのもなんだかね。。購入検討者が慎重に考えようとするのは全然悪い話じゃないのに、おっかしいなー

それはさておきスーパーの搬入ってどうなるんですかね。都心型とはいえ、この床面積だとかなりの物量になりそうだけど

[602: 通りがかりさん]

搬入は普通に地下からじゃね？
知らんけど

[603: マンション掲示板さん]

>>600 匿名さん
599だけど俺に言ってんの？
管理会社に聞いたって書いてるだろうが

[604: マンション検討中さん]

令和5年度第1回文京区住宅政策審議会の調査報告によると、文京区内の分譲マンション管理組合では2割強が駐車場、自転車やバイク駐輪場が不足しているとありますね

一方で文京区の車保有率は8人に1人と世田谷区と比較して少ない

マンションに住む方の属性次第ですね

[605: 通りがかりさん]

>>604 マンション検討中さん
つまり8割は充足していて
不足している2割も自転車を含むなら
ほとんどは駐車場の稼働率低いことになりそうだが

[606: マンション検討中さん]

充足していることと稼働率が低いはイコールではないね

逆に低いところと足りてないところの差はなんだろうね？

[607: マンション検討中さん]

区議会で減ってるから設置義務の緩和を求める意見はあるみたいだね

でも管理組合の調査だと駐車場の稼働率で困っている、ということが上がってないのは不思議

他の物件より駐車場設置率高いわけじゃないし、心配する必要はない気はする
それに使用率100%より余裕ある方がリセールも賃貸も有利だと思ってるから、そこはあまりネガティブにはならないかなー

[608: 匿名さん]

駐車場設置率100%を謳って機械式駐車場を設置したが実際の稼働率は70%で残り30%の機械式を撤去して平置きにする、というのは郊外のマンションでよくあるケースですが、ここには当てはまらないですよ。

[609: 匿名さん]

機械式も維持費自体はそんなにかからない。交換はお金かかるけど35-40年後とかで、そこが判断ポイント。万が一空きが多ければ平置きにすれば良いだけで、何のリスクも無いですよ。

[610: マンション検討中さん]

>>603 マンション掲示板さん
管理会社の言い訳を真に受けて（笑）

[611: 通りがかりさん]

>>610 マンション検討中さん
何に対する言い訳？
管理会社は駐車場を埋める義務などないのだが
理事もやったことのない賃貸くんは黙ってろよ
バカ丸出しだからw

[612: マンション検討中さん]

新築なら定借物件にローンを出す銀行はなくはない。
もっとも、定借向けは金額上限が低い先(SMBCの上限は5,000万等)もある中、資金計画をどう考えている人が多いのだろうか。
勿論、自己資金出せば解決する。ただ、この物件に相応の自己資金出すのなら、もっと他の所有権物件に手を伸ばすような気がしてて、検討層の資金計画がふと気になった。

[613: 購入経験者さん]

以前港区のグローバルフロントタワーに住んでいたのですが、883戸に対し369台、設置率41.7%で、初めは数十台余って隣のヤナセに貸し出してました。実際は330台ぐらいでちょうど良い塩梅。適正な設置率は37%ぐらいでしたかね。なお、その後人の入れ替わりがあってむしろ車保有台数は増えました。若い人が多く外車ばかりで見えっ張りの住む港区湾岸マンションではありますがそんな感じです。
ただ文京区とはいえ、ここ20%ではさすがに少ないと思います、いくら保有率が下がってるといってもおそらく2～30台はあぶれるでしょう。初めから絶対に借りられないと分かっていれば買わないんですが、、、逆に駐車場が空きだらけになって将来負担になるということはなさそうなので、定借だということを含め、時間の限られている高齢者向けなのかな。
当選して希望者の数聞いてから考えます。

[614: 匿名さん]

なんとなくですが、ここは二次取得で自己資金を作れる人が結構いるかもですね。
単に新築所有権の買替えだと、キャピタルで価格高騰分を埋められないケースも多くなってるので、消極的選択肢のひとつとして。
逆に一次取得者にとってはココでキャピタルを期待しづらい分、ハードルがありそう。

[615: マンション検討中さん]

定借、駐車場設置率20%から考えて、この物件のターゲットは、戸建てシニア層の住み替え､文京区に地縁がある子育てファミリー(立地を優先しつつ予算を抑えたい､車は使わない､あきらめる)かと思います｡

引き渡し当日や引き渡し後に駐車場の抽選をすることが多いですから､駐車場欲しいひとは要注意です｡
文京区に住みつつクルマを維持したい層は､この物件はあまり検討していないのではないでしょうか｡

[616: マンション検討中さん]

そこまで考えてますかね。。。単純にスペースがなかっただけのような気がします。
側の中庭も庭ってほど広くないですし。

[617: 匿名さん]

>615

モデルルームオープンしたらアンケートで駐車場の利用希望の有無があるからその結果判断かな。デベの見込みが外れて駐車場の抽選で大騒ぎなんてケースもあったりする。

ちなみに車持ってない人も駐車場の設置率が妥当かどうかは確認しておいたほうがいいよ。駐車場って多くても少なくても問題になる。

[618: マンション検討中さん]

この物件気になって来たのですが、若干殺伐してます？(ﾟ∀ﾟ)

注意点を纏めると、
・表面利回り6%を基準とした場合、周辺賃料相場を踏まえると明確に割高（加えて定期借地権）
・不要かもしれないシャトルバス等の運行や低稼働の駐車場が管理費を食う可能性がある
・ランキングコストが通常より高くなる可能性がある

ですかね？
これに対してメリットは、大規模、スーパー併設以外にありますかね？

[619: 検討板ユーザーさん]

不思議なのだが文京区民ってそんなにリッチな方が多いのか？
この物件って文京区に縁がある人がメインターゲットだと思うが（妄想だがそうでなければ他の所有権付きマンションにいくのでは？）ローンは結構自己資金ないと銀行が厳しいと。
皆んな出せるの？凄いよ

[620: 匿名さん]

>>618 マンション検討中さん

最大のメリットは、文京区で最大規模につきるのではないでしょうか。

[621: マンコミュファンさん]

>>619 検討板ユーザーさん

知人の一例にすぎないけど、文京区物件を買うとき、文京区在住の両親が頭金を支援していた。
そういうケースもあるのでは

[622: マンション検討中さん]

大規模のメリットってなんだと思う？
大規模だから何？

[623: 匿名さん]

文京区は富裕層多いと思いますよ。

[624: eマンションさん]

>>618 マンション検討中さん

注意点を追加すると
インフレ環境下では、地代が上昇するから、月々の負担が増える上にこの定借の資産価値は下がること

[625: 名無しさん]

何人かが指摘されてるように、このマンションの場合は住宅ローンの融資枠も限られているのでペアローンを組む意味はなさそうですね。5000万の上限なら一人で十分なので。

[626: 匿名さん]

ローン組む銀行とかって日鉄興和が斡旋してくれたりするものですか？

[627: 通りがかりさん]

普通提携銀行ローンがあるよね

[628: 評判気になるさん]

>>627 通りがかりさん
中古のときは？

[629: 匿名さん]

仲介会社の提携ローンがありますよ。

[630: 匿名さん]

定借はローンを取り扱ってる金融機関限られるから中古で売却することを想定しているのであれば要注意。

[631: 匿名さん]

新築で定借で１億1000万だと初期費用で必要なのって1500万くらい？それにプラス頭金？厳しいな、、、。厳しいと思うなら無理しない方がいいか、、、。

[632: 口コミ知りたいさん]

誰かこの物件の良いところを教えてくれ！
興味を失いつつある自分に活を入れてくれ
建物自体は好きなんだ

[633: 評判気になるさん]

>>632 口コミ知りたいさん

自己資金で買うならお好きにどうぞ

ローンで買うなら好きという個人的好みは捨てて、月々のローンとランニングコスト払えるか冷静に判断するべし
家賃相場との比較も

[634: 匿名さん]

26年10月入居だと購入てすうりょなんかの初期費用はいつ支払いになるもんですか？購入が確定した段階？

[635: 匿名さん]

この辺は家賃相場も高いので、定借とはいえかなり割安感あると思う。

[636: 評判気になるさん]

>>635 匿名さん

既にレス出てるけど、表面利回り6%に見合う賃料とれないから、上昇する地代を考えると割高ですよ

[637: 通りがかりさん]

A棟の最上階が一番いい部屋だと思うけど
何で情報を隠してるんだろ
地主様の社宅用とか勘弁なのだが

[638: eマンションさん]

>>637 通りがかりさん

2期以降に売りたいのか、水面下で買主がもう決まってるか、
どちらかでしょうね

[639: 匿名さん]

2回目の動画を見ていない人がここにはたくさんいるようですね。
あっというまに公開終了したので、先に進めず悲しい思いをしている人がたくさんいるみたいです。

第二期を待ちましょう。第一期はどうやら大人気みたいですから。

[640: 検討板ユーザーさん]

>>639 匿名さん
いや再公開しとるやんw
その論理だと人気ないってことやで

[641: マンション検討中さん]

人気があったら再公開なんかしないですからね。
こんなところで、必死に宣伝している時点で反応が悪かったのが分かります。
まあ、定借なのに高すぎましたね。

[642: マンション検討中さん]

モデルルーム見えてきました。JR水道橋駅西口のすぐ近くです。

[643: 匿名さん]

>>642 マンション検討中さん

パークコートタワーのがあったとこですかね。

[644: 匿名さん]

説明会、仮予約から進捗会った人いますか？
会場は水道橋なのでしょうか？

[645: 匿名さん]

商品編の動画を見たけれど、仮にこのレベルのマンションが所有権だったらあんな値段では効かないよね。購入時の諸経費も安くなるわけだし。賃貸で回して利鞘を稼ぐプロではなく実需の人に呼びかける内容でした。

そこに自分が住む価値にいくら払えるかと問われているようにも思いました。

[646: 評判気になるさん]

>>645 匿名さん
素晴らしいお考えだと思います
所有価値など空虚なものと認識し居住価値だけ純粋に考えてその権利を買う、そういうマンションですよね
だったら賃貸でいいじゃんという意見もあると思いますが、大金を払ってかつ修繕費や果ては解体費まで負担するからこそ湧く愛着もあるというものです
定借期間中野長きにわたり土地をお借りして大事に使って最後はきれいに解体整地して地主さんにお返しする、そんなことを礼節・美徳として孫子の代にまで正しく負担させる、そのような高潔な思想の方だけがここを買う資格があるのでしょう

[647: 匿名さん]

所有権と言っても建物は劣化していずれ建て替えで、残るのは僅かな土地持分だけ。この僅かな持分がどれだけ価値を保てるのかを考えるとなんとも言えない。日本の人口は長い目で見れば減少していく訳で。

[648: マンション検討中さん]

定期借地で取り壊されたマンションは歴史上存在しないし、その頃は土地オーナーもご子孫に変わるし、建て替えなどウィンウィンな形で決着するのでは？駅前立地ではなくオフィス需要は考えづらく、住居用で継続利用されるのではないでしょうか。文京区ですしね。。

[649: 通りがかりさん]

デベの情報操作の度が過ぎますね。
利用する美徳、土地所有への執着は必要ない、ですか。それなら地主はなぜ70年後の土地所有にこだわるのですか？

定期借地権は92年に法制化されました。まだ取り壊し実例がないのは当たり前です。地主保護の法律なので期限が到来すれば必ず取り壊しされます。

東京の都市経済学の本を読めばすぐわかりますが、戦後一貫して一握りの地主が不動産から生み出される利益の大半を享受してきました。

どんな宣伝文句でイメージをつくろうが、定期借地は地主が土地を維持できるよう、店子が70年間賃料を払う制度です。

インフレ環境下で毎年地代は上昇し、資産価値は下がる定借は店子に不利です。

[650: 口コミ知りたいさん]

>>648 マンション検討中さん
建て替えは大いにありでしょうね
借地権マンション購入者にはなんの権利もない建て替えですが