リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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[541: 検討板ユーザーさん]

キャピタルゲインも不明なので（時期によって大幅に変わる）割高感は更に増すポテンシャルはあるということですね
あとはそれを抑えて買うメリット感じる方が買えば良いということで

[542: eマンションさん]

ほんとに恐縮ですが、「実需だったら程よい価格」みたいな数字を伴わない感想はやめましょう。皆さんも信じちゃダメですよ。
最終的に判断するのは人それぞれで尊重されるべきですが、根拠となる情報でミスリードがあってはなりません。

[543: 通りがかりさん]

表面利回りでみて割高なのは全く同意です。
さらにいうと地代が定期的に改定されるので、実質利回りでも要注意です。

一般に、インフレ環境では定期借地権者は、インフレによる資産価値上昇はあまり享受できず、反対に地代負担は増えていくので、デメリットが大きいです。

[544: マンション掲示板さん]

>>543 通りがかりさん

物件概要では、地代は2030年以降毎年見直し、とありますね。

[545: 口コミ知りたいさん]

インフレはこの時勢前提としておくべき
前提とした場合無理なら定借は買うべきではない
リスク管理できない奴は他行きなさい

持論として（知らんけど）

[546: マンコミュファンさん]

定期借地権は2022年6月からスタートしている。
解体期間も考えると、70年定借だけど実際に使用できるのは63年くらいか。

[547: 知らんけど]

>>546 マンコミュファンさん

これちゃんと動画で言及されてんすかね？
覚えてないけど、ないならますます信頼できないし一時が万事やな

知らんけど

[548: 評判気になるさん]

>>547 知らんけどさん

宣伝動画では言わないですよ。
物件概要の「借地の種類・期間」に書いています。

定期借地は落とし穴が多いので、購入者が本を読んで見抜く力をつけないとだめですね

[549: マンション検討中さん]

一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）
実居住期間は70年とある
だいぶ前からある記載

地代が物件代に含まれる（先払い）のがいいな、と個人的には思う

[550: 匿名さん]

>>544 マンション掲示板さん
地代見直しって、交渉の余地もなく、言い値なんだろうな。
嫌なら売って出て行くしかないという。こわいこわい。

[551: マンコミュファンさん]

>>549 マンション検討中さん

地代は毎年見直しがあります。

※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に見直しを行います。

[552: eマンションさん]

借地物件の場合、売買の際に地主に許諾料を払うことがほとんど。
この物件はいくらになるんだろう。

[553: 知らんけど]

>>548 評判気になるさん
ありがとうございます。

他の方々が仰ってた表面だけの利回りにしろ、地代の更新にしろ、潜在リスクについては相当気をつけなければいけませんね。

一応MR申し込んだので（笑）、諸々できる限り確認してみます

[554: マンション検討中さん]

抽選もありそうな予感がしますね！

[555: 匿名さん]

立地が良いですし、定借ということもあって坪単価もかなり安い。新築かつ立地を重視するファミリーには刺さると思う。

[556: 検討板ユーザーさん]

ここは実需層に買って欲しい物件ですね。投資家目線でみると周辺の賃料は上がってるけど、借り手も見送ることが増えてるので大量供給があると空室が続き、値上がり狙うにもランニングが高く割に合わないと思います。

[557: 通りがかりさん]

>>542 eマンションさん

掲示板の情報の使い方なんて人それぞれであって、貴方の主観を押し付けるのはいかがなものでしょうか。
仰る通り、最終判断するのは「自分」なのですから。

[558: 匿名さん]

資産性が保たれるかどうかは別として、このご時世では良心的価格でしょう

[559: 匿名さん]

痛い事実を書かれてしまい
一気に流れを変えようとするとか
売主あからさますぎるだろ
社内で号令でもかかったかのかよ（笑）

[560: 検討板ユーザーさん]

わろた

[561: 評判気になるさん]

この流れパンダ部屋増えるかな

[562: マンション検討中さん]

まあ、駅遠の定借で1億出せる世帯を500以上集めるんだから、それなりの仕様とランコスを提示しないとかなり苦戦すると思うけどね。
売主もJVだし、長期戦を嫌がる会社もありそう。

[563: eマンションさん]

かなり安くて良心的な価格で抽選もありそうなんですね！！！

[564: マンション検討中さん]

固定資産税と支払地代の差異教えて。

[565: 匿名さん]

売却したい時の地主に支払う承諾料はいくらか、教えてください。

[566: 検討板ユーザーさん]

固定資産税は自分の資産に係る支払い
地代は他人の資産に係る支払い

評価額が上がったとき、前者は支払いが増える分、資産価値が上がるが、後者は支払いが増え、資産価値が減る（中古で売りづらくなる）

当たり前だけど、貸すほうが損しないようになってる

[567: 匿名さん]

>>564 マンション検討中さん
なんか的はずれなレスが付いてますが、
元支払地代×（1+固定資産税上昇率）＝改定支払地代
とお考えいただければと思います

[568: 匿名さん]

固定資産税の支払いは所有権でも値上がりするので変わらないですよね。

[569: マンコミュファンさん]

固定資産税が100だとしたら、地代は150とか200が一般的です。
固定資産税=地代　というのはミスリードです

[570: 名無しさん]

毎年地代が改定されて、地代が上がれば上がるほど、この物件の資産価値は低下します。

[571: マンコミュファンさん]

>>555 匿名さん
立地は良くないよね？駅遠谷底低地。
立地悪い分スーパー出来たり他のメリットで勝負の物件と思った。

[572: 匿名さん]

建物は経年と共に劣化していずれ無価値になる。所有権と言っても70年後に残る土地持分の先払いに過ぎない。ここと同じ坪単価だと立地を妥協するしかないが、そんな土地の持分価値のために70年間生活を縛られるのもどうかと。人間だっていずれ土に還るのだから、ここみたいな好立地の物件を安く手に入れて、家族と暮らす時間を充実させる選択も良いと思う。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん

>>そんな土地の持分価値のために70年間生活を縛られるのもどうかと。

この借地物件は、地主様のために70年間縛られます。70年後、手元には何も残りません。

[574: マンコミュファンさん]

>>572 匿名さん
ここを選ぶ＝立地を妥協

[575: マンション掲示板さん]

70年も同じところに縛られないためには、リセールしやすい、賃貸に出して利回りが確保できることが重要
金を気にしないなら大規模物件のメリットは薄れる

ここを好立地とか言ってるのは、他を知らない地元民か、売りたい不動産屋
立地いいならスーパーなんて入れないし、シャトルバスなんて作らん

[576: マンコミュファンさん]

>>557 通りがかりさん
業者だと思いますがむかっときたでかえします。
私は何も押し付けてません。

ただ単に根拠のあるデータを出すことだけを求めます。あなたは出してないでよね？
そういうことです。

[577: マンション検討中さん]

10年位住んで売却。次の方は、それでも55年。その方も10年住んで、、、、残り20年位なったら、2000万円くらいかな。

[578: 口コミ知りたいさん]

>>576 マンコミュファンさん
掲示板という性質の場において、「根拠のあるデータを出すことだけを求めている」と仰る点がまさしく貴方の主観の押し付けではないでしょうか。
所詮、掲示板なので、多種多様な情報が投稿されるものです。その上で、如何なる情報も、貴方がおっしゃる通り判断するのは「自分」なのだから、必ずしもデータを伴う必要はないと考えます。

[579: マンション掲示板さん]

>>525 匿名さん

パークハウス南麻布の説明会で、担当のKさんに伺ったことですが、都内の貸借のマンションは現状100%の確率で値上がりしているそうです。
値下がりしている物件はないとのことです。

[580: 匿名さん]

不動産の損益分岐や定借の注意点などこのスレは勉強になるな
やはり億クラスを検討する年収層は賢い
自分はもう検討外だが、近所に住んでいるので、どのような結果になるのか、楽しみに見届けたい

[581: 検討板ユーザーさん]

>>579 マンション掲示板さん

それは事実ではありません。
パークハウス南麻布の周辺賃料を指しているのではないでしょうか

[582: 名無しさん]

他区の大規模リビオシティに親族が住んでいます。分譲時、シャトルバスがあることが売りの1つでした。しかし、その後運営会社は採算性が合わないことを理由にシャトルバス廃止しました。

シャトルバスは廃止される可能性を覚悟しておくべきです。

[583: マンション検討中さん]

>>578 口コミ知りたいさん
この方のおっしゃる通りです
データの伴わない書き込みが嫌なら無視すればいいのです

私も無視しますが（笑）

[584: 名無しさん]

>>583 マンション検討中さん
同じデータでも見る人で意見違うしね。
自分が正しいみたいなの多いけど無視でいいですよ。
言っても理解できないんだし

[585: マンション検討中さん]

マンション前に地下鉄駅できたら、爆上がりですよね。

[586: 通りがかりさん]

無視するという方針なのに、こいつらはおかしい、自分は正しい、という自己矛盾の投稿（笑）

無視推奨なら話題に出せずにマンションの話すればいいのに。

シャトルバスが無駄で廃止になるときも、主観だけで文句言ってきそう。
シャトルバスはあったらたまに使うかもで便利かもだけど、採算合う気がしないからアンケート取ってはじめからなしも視野に入れてほしい。

[587: 評判気になるさん]

>>586 通りがかりさん
シャトルバスは要りませんよね
代わりにループ100台あればいいな?

[588: 匿名さん]

シャトルバス運行しているタワーマンションに住んでいたことありますが、赤字負担かなり厳しいですからね。意外と使わない人も多いので、シャトルバスのコスパは良くないです。

[589: 検討中さん]

駅から徒歩10分程度ならシャトルサービスは不要ですね。
ジムは維持してほしい。

[590: マンコミュファンさん]

みんな特大ブーメラン投げすぎ。。
ある意味色んな人がいるのが、500戸ある魅力？かな？笑