リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[501: 名無しさん]

ここは実需の方が強くなるだろう。てかならないとおかしい。
恐らく地代や共益費もそこそこの値段になるだろうから、ローンとは別のランニング費用が結構出るよ。
恐らく地代2万台、共益費3万円台、修繕積立で2万円台、解体積立で2万円台、税金、保険等、ランニングでローン以外に月額10万近くの出費になるだろう。
そうすると、フルローンの表面で4%なんか出るわけない。下手すると表面で2%切るとみてる。（その場合恐らく売れ残るだろうけど）

そもそも表面利回り4%ぐらいなら、J-REIT投資で十分な筈なのに、どうして借地権付マンションのここで投資マンションとしての話題が出るのか謎。
また、転売するにも中古の借地権付建物は対個人に融資が付かないから、実質転売不可能。
賃貸に出すにも、駅徒歩10分以上は選択から外れて、晴海のように募集の嵐になるのが濃厚なのに。

[502: 名無しさん]

周辺より3割くらい安けりゃ考えるけど、定期借家の値下がり具合みてるとそれ以上は検討外

[503: eマンションさん]

>>502 名無しさん
突然の定期借家

[504: 匿名さん]

>>501 名無しさん
費用感を含めて同意です。
ここの販売戦略としては、坪単価を下げて、ランニング費用をイメージできない、例えば初めてマンションを購入するような実需層に対して、魅力的に見えるようにするしかないのかなと。
購入してから毎月の支払いでキツキツにならないように気をつけないといけないですね。

[505: 購入検討]

>>427 マンション比較中さん
入居スーパーは「サミット」のようです。

[506: 匿名さん]

まだ具体的な数字が出ていない段階で大げさな数字を出して煽るのはいかがなものかと

[507: 匿名さん]

4F 71.63m2 : 11,000万円台
4F 72.53m2 : 12,000万円台

うーん

[508: マンション検討中さん]

なかなか絶妙に渋い価格帯、、
本当に欲しい人は逆に買いやすくて良いですね。

[509: 匿名さん]

これは定借の価格じゃないね。さようなら。

[510: マンション検討中さん]

高い方の金額の間取りってE棟の
お墓のある側ですよね。その4階でこの価格…。
これに加えて、普通のマンションにかかる
ランニングコストと、定借特有の地代や
解体準備金などもあると考えると、
なかなかシビアな価格設定ですね。

[511: 匿名さん]

>>495 通りがかりさん
確かに。今の文京ガーデンなんて全く魅力ないですからねぇ

[512: eマンションさん]

>>501 名無しさん

同意だけど、中古の定期借地権マンションもローンだす銀行はある。ただ頭金比率は厳しくなる。

[513: 匿名さん]

私は心配性なので、どこかのタイミングで良い条件での売却・賃貸ができるかどうか不安を抱きながら生きる方が総合的にパフォーマンス悪いので、見送ることにしました。
も少し安ければ背中押されたんですけどね、、

[514: 評判気になるさん]

坪500くらいって普通に予想通りだわ。もっと上げてくるかとも思ったが戸数多いしこんなとこか

[515: マンション掲示板さん]

流石に定期借家でこの値段はないわ
足元見過ぎ

[516: マンション検討中さん]

>>515 マンション掲示板さん

定期借地物件として高い、それは同意。
でも文京区で新築マンションどころか築浅の供給がほとんどない。一方で文京区に住みたいニーズは上がる一方。
デベロッパーの言い値になってしまうよね

[517: 匿名さん]

定借だけどその分かなり割安では？ここは買いたい人多いと思いますよ。

[518: 検討板ユーザーさん]

金が余ってしょうがないバカ殿ですかね

[519: 名無しさん]

バブル時に定借はやめといたほうがいいよ。
とはいえ、今の所有権新築、特にタワマンは一寸の経済合理性すらない悪魔的高値だから安く見えてしまうね。

[520: 検討板ユーザーさん]

価格の出し渋りって手探りで自信がないって言ってるようなもの
駅から遠い定借なのに高いって言われるのわかってて出してるだろ

先行公開のプランくらいは全部価格出ると思ってただけに、一回と二回に動画分けた意味もわからんし、プレミアムプラン的なのも未だに出てこないのも期待外れ

プランめっちゃ多いんだからまとめた冊子くらいデータで早く渡して欲しい

そして事あるごとに共同印刷を推してるのは何なんだ？
私が地主ですと言わんばかりに分譲後も絡んできて関係性が続くのかと邪推する

動画も下手くそなプレゼン聞かされて苦痛だった

[521: 匿名さん]

>>520 検討板ユーザーさん
マンションの共用設備をこの良く分からんプログラムに使う前提なのにびっくりしたわ。
住民は契約前提で管理費から基本利用料ぐらい取られそう。

[522: マンション検討中さん]

まぁ実需でしかも初めてこの辺りにマンション買う方向けなんでしょうね
冷静になってみれば定期借家でこの価格は馬鹿らしい。マンション価格高騰でも市場が成り立ってるのは利益見込めるから（キャピタルゲインでも賃貸でも）。定期借家はその前提が弱すぎる

安ければ買おうかと思いましたが、同じ大きさ、所有権、駅徒歩数分の部屋を2年前にほぼ同じ値段で買ってるので大規模以外は魅力0ですね


後楽園駅徒歩5分以内、70平米のマンションをリビオとほぼ同じ値段で所有権で購入してる私としては（数年前ですが）、大規模だろうと魅力ないですね

[523: 匿名さん]

>>522 マンション検討中さん
これから購入される方もいるなかで、流石に言い過ぎかと。

[524: 通りがかりさん]

余程悔しかったのだろうね

[525: 匿名さん]

定借だと上昇は見込みにくいけど下落時は下がりにくい。70年賃貸と考えたとき賃料相場は大きく変わらないから。所有権と定借の違いは、70年後に残る土地の価値分で、この上下動の影響を受けないのが定借。

[526: 匿名さん]

>>525 匿名さん
下がりにくいのではなく、安く購入できた場合には下げ幅が小さいだけ
高く買ってしまったら一緒ですよ
そもそも貸借は残存期間による下落スピード加速がリスクなので、安くないと選択する意味ないんですよ

[527: 検討板ユーザーさん]

それは安い場合
所有権に引っ張られて割高な価格だとその分は当然連れて下がる
賃貸に出せるのは所有権も同じで、定借だから有利ってことは何も無い
相場が下がれば、わざわざ定借選ぶ理由もないから売りにくくなって、さらに下がる

そして、土地は上がれば地代も上がるから、影響受ける
中長期的にはインフレしていくことを前提に考えると、本当に最初がその分安くないとメリットない

[528: マンション検討中さん]

>>522 マンション検討中さん
定期借「家」じゃ買う人は居ないわな（笑）

[529: 検討板ユーザーさん]

定期借地って　突き詰めれば、地主が土地を維持できるように店子が70年間家賃払うってことなんですよね。
店子にとって、所有に比べて安く住めるという唯一のメリット。だから価格が適正かどうかが判断のほぼ全て。

インフレ環境では上昇する地価を店子が地代という形で負担するから、店子は損。インフレ自衛策としては悪手。

地代の改定がどう決まるのかもよくよく確認した方がいい。

[530: 匿名さん]

定借の借り手のメリットは、70年賃貸で借りて住むより安く住める点。先祖代々の土地があり後世に引き継ぐ必要がある土地を自分の代で売却したくないという貸し手は多くて、そういう家系からすれば使わない土地を有効に使ってもらえる。その分、借り手は相場より相当安くその土地に住める。

[531: 匿名さん]

525は売主関係者かな？
休日に反応が気になって見に来るも
あまりにも反応が悪く慌ててフォロー
しかしすぐに論破されちゃいましたね（笑）

[532: マンション検討中さん]

割高という意見が多いみたいだけど、何と比較して割高なんだろうね？私の感覚では割安なんだけど、たぶん見てるものが違うのかな。確かに踏み台として資産形成するにはここである必要性はないとは思いますけど。まあ、人それぞれ立場の違い、必要とする理由は違うだろうから色々意見はあっていいんじゃないかと。
私は買いますよ。年齢的に70年後は絶対生きてないし資産は形成済みなのでので(複数のマンションを売却して2億程度は利益が出ています。)、ここについてはあくまで人生最後の大型消費として満足度を買うという形です。
住環境、教育環境、絶対額の制約、本めるものはそれぞれだし、あくまで私のニーズを満たす視点からは割安と思っているだけなので悪しからず。

[533: eマンションさん]

>>532 マンション検討中さん
ならパコ文京小石川賃貸でええやろ

[534: マンション検討中さん]

月々のランニングコストが気になりました。ご存知のかた、詳しく教えて♪

[535: 匿名さん]

>>532 マンション検討中さん
こういう投稿に影響されてしまう文京区好きな方を減らしたいのでレスしますが、
「割安」「割高」は多少の誤差あれ対象を取り巻く状況に対する対象の価格で明確に決められます（現物株であれば会社や業界の財務状況・将来性に対する現在の株価等）、ニーズそのものではありません
「割安」でも購入しないのであればその人にはニーズがないのであり、「割高」でも購入するのであればその人にはニーズがあるということです。

つまり、本物件についても「割安」か「割高」からはある程度共通の理解が存在するはずということです。それはある程度知識を持った方が分析して出すしかありませんが

[536: 名無しさん]

やっぱり賃料利回りで見るのがいいと思う。
表面６%切ってたら割高

[537: eマンションさん]

>>536 名無しさん
先の書き込みから72㎡1.25億としたら
1.25×6%÷12＝62.5万円／月（管理費等別）
で貸せたらまあまあ適正価格ってこと？

[538: 買い替え検討中さん]

ちなみにパークコート小石川は似た平米数・3LDKで44万円とかなので、交通の便が悪いリビオでその価格で貸せるのは非常に難しいかと、、、。536さんの仰る利回りを見るのでれば明確に割高ですね

[539: マンション検討中さん]

定借に係るランニングコスト次第だけど、実需目線だったら今のところ程よい価格なんじゃないだろうか

[540: 匿名さん]

こんな感じ？

＜70平米・月額賃料44万とした場合＞
販売価格（表面利回り）
8800万（6%）
10560万（5%）
13200万（4%）

ここはパークコートよりも駅遠で、かつ定借ということを考えるととんでもない高値ってことか。

[541: 検討板ユーザーさん]

キャピタルゲインも不明なので（時期によって大幅に変わる）割高感は更に増すポテンシャルはあるということですね
あとはそれを抑えて買うメリット感じる方が買えば良いということで

[542: eマンションさん]

ほんとに恐縮ですが、「実需だったら程よい価格」みたいな数字を伴わない感想はやめましょう。皆さんも信じちゃダメですよ。
最終的に判断するのは人それぞれで尊重されるべきですが、根拠となる情報でミスリードがあってはなりません。

[543: 通りがかりさん]

表面利回りでみて割高なのは全く同意です。
さらにいうと地代が定期的に改定されるので、実質利回りでも要注意です。

一般に、インフレ環境では定期借地権者は、インフレによる資産価値上昇はあまり享受できず、反対に地代負担は増えていくので、デメリットが大きいです。

[544: マンション掲示板さん]

>>543 通りがかりさん

物件概要では、地代は2030年以降毎年見直し、とありますね。

[545: 口コミ知りたいさん]

インフレはこの時勢前提としておくべき
前提とした場合無理なら定借は買うべきではない
リスク管理できない奴は他行きなさい

持論として（知らんけど）

[546: マンコミュファンさん]

定期借地権は2022年6月からスタートしている。
解体期間も考えると、70年定借だけど実際に使用できるのは63年くらいか。

[547: 知らんけど]

>>546 マンコミュファンさん

これちゃんと動画で言及されてんすかね？
覚えてないけど、ないならますます信頼できないし一時が万事やな

知らんけど

[548: 評判気になるさん]

>>547 知らんけどさん

宣伝動画では言わないですよ。
物件概要の「借地の種類・期間」に書いています。

定期借地は落とし穴が多いので、購入者が本を読んで見抜く力をつけないとだめですね

[549: マンション検討中さん]

一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）
実居住期間は70年とある
だいぶ前からある記載

地代が物件代に含まれる（先払い）のがいいな、と個人的には思う

[550: 匿名さん]

>>544 マンション掲示板さん
地代見直しって、交渉の余地もなく、言い値なんだろうな。
嫌なら売って出て行くしかないという。こわいこわい。