リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[4451: 匿名さん]

>>4448 マンション検討中さん
毎度10～20先着順住戸出てますね。

[4453: 名無しさん]

4452も非表示にしよう。

[4454: 匿名さん]

>>4441 デベにお勤めさん
>教育考えたら窪町学区にするだろう
区内の貧富格差が大きい時代ならばそのような判断もあったかもしれません。
昭和３０年代、山手に富裕な経営者や高級官僚、旧華族や貴族が住んでいた時代、子供の教育に投資する余裕がある人たちが多い山手の公立小学校の子どもたちは大学に進学するのが当然のような環境にあって勉強ができたかもしれません。

しかし、下町が工場街からマンション街に変わり、国家資格をもった士業の人たちや大丸有の上場企業に勤める高給取りのサラリーマンが増えたいま、山手と下町の経済格差はさほどなくなりました。大学全入時代となり、より良い大学に入るための前哨戦としての中学受験は受験を志す層が厚くなった結果、非常に激化しています。さらに公立の小学校は教員の転勤もあるし、どこも同じカリキュラムを採用しており、教える力の差もさほどないというのが最近の印象です。

ひるがえって通学区の柳町小学校の建て替え事業は埋蔵物調査で遺跡が出たためにスケジュールに遅れが生じているものの、立派なプールや体育館が既に完成。令和9年11月には完成の予定とされています。入居開始の時期よりは１年ほど遅れるとはいえ、私立の小学校のような優秀な設備の校舎で入居後すぐに学べるようになるでしょう。

[4455: マンション検討中さん]

>>4454 匿名さん

こいついつも話が長いんだよな　言ってることは間違いではないんだが

[4456: 匿名さん]

>>4454 同感です。特に教員人気の無さ？から、子供っぽい先生が増え、指導力や問題解決能力が低下しているような印象が否めません。昔は人間的にも面白い先生がたくさんいたのですが。皆さん他区の小学校と数年で転勤されているので、そもそも先生の資質としては23区内でどこも変わらないと思います。

>>4455 あなたがどれだけ社会的地位が高いかしらないけど、普段から他人を「こいつ」呼ばわりしているのですか。

[4458: 名無しさん]

やっと設備仕様がWEB公開されましたね。

残念なのは、写真見るとメールボックスがダイヤル錠ですね。
リビオタワー品川は電子化されてるのに、ここでも差がありますね。

ここ数年が、丁度メールボックスのダイヤル錠が電子に変わる端境期で、5年後には、旧式マンションの特徴の1つになるでしょう。

[4459: 周辺住民さん]

>>4456 匿名さん
こいつ呼ばわりされた4454の匿名ですが、親しみがあっていいじゃないですか。

雑用で忙しすぎるのか、小学校教員の教える力は全体に落ちている印象ですね。保護者の間では変に宿題などをたくさん出さず、塾の勉強を邪魔しないのがいい先生みたいな雰囲気はだいぶ前からありました。

そうなってくると小学校の校舎などのハードの充実みたいなのが重視されてくると想うんですよね。あと育成室とか保育所が近所に多いとか、その辺も重要かと。答えまでは言いませんが、柳町の学区は割と恵まれている方かなと。

[4460: 名無しさん]

>>4458 名無しさん

さすがにメールボックスの仕様一つで物件の評価が変わることはないと思いますがw、定借でこの価格帯ならもう少し頑張れたんじゃない？と思うところはちょいちょいありますよね。
まあ、大規模・高層物件を建てる上での制約が何かと多い(=デベが利益を出しにくい)土地柄なので、仕方ないんですかね。

[4461: 匿名]

>>4457 匿名さん
あなた、ほんと理解力ないよね。なんで江東区より少ないからって、港区でいないことになるんだよ。笑
文京区だって、特定小学校学区を狙って、中国人が増えてるって話をしてるのに、江東区が一番多いとか、頓珍漢な反論するなよ。笑
君の頭では理解できないだろうけど。笑

[4462: 匿名さん]

>>4457 匿名さん
外国人との遭遇率という視点で考えますと、人数じゃなくて割合で見たほうがいいと思いますよ。
割合としては、港区って23区で5番目に外国人率高いんですよ。
その資料を鵜呑みにして、こんなはずじゃなかったと思う人が出ないように念のため。
ちなみに文京区は23区で平均くらいですが、近年の増加率は高めです。

参考資料
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000200.000020953.html

[4463: マンション検討中さん]

まともな判断力のある人は誰もが知っていることですが、今の東京の不動産相場は明らかにバブルが弾ける寸前です。定期借地権というのは、そもそもバブルのピーク時に何とか見かけ上の値段を安くしつつ地主の利益を確保するために作られた仕組みで、バブルが崩壊してまともな価格でマンションが買えるようになった時代には見向きもされなくなりました。行きすぎた金融緩和でバブルが再燃して庶民がマンションを買えなくなりつつあるので定期借地権マンションが売れるようになっていますが、見た目の安さに飛びついて買った人は痛い目を見るでしょうね。
ここみたいな、どの駅からも遠いからシャトルバスを出さないと集客できないような立地で、外廊下で天井高もサッシ高も低く、詰め込みすぎで昭和の団地みたいな配置で、挙げ句の果てにお墓の目の前にあるような物件が定期借地権なんかで売り出されることが何かの悪い冗談としか思えません。利上げ局面で近い将来の暴落が誰の目にも明らかなわけですから、私がもし今一次取得するなら、あと数年は我慢して、ここの今の値段と同じくらい出せば春日駅前のPC小石川を買えるようになる場面を待ちますね。

[4465: 名無しさん]

>>4463 マンション検討中さん
どこから突っ込めばいいのやら

[4466: 匿名さん]

マンション価格の高騰で定借が増え、50年長期住宅ローンが出てきた、とどこかでみたが、そういえば定借マンションは50年ローン使えるのかな？

[4467: マンション検討中さん]

>>4458 名無しさん

そうですね。
・メールボックスダイヤル錠
・10階建て以上で、ゴミ置き場が1階にしかない
このあたりが、今後、旧式マンションの特徴になるでしょうね。

[4468: マンション検討中さん]

>>4463 マンション検討中さん
＞ここみたいな、どの駅からも遠いからシャトルバスを出さないと集客できないような立地で、外廊下で天井高もサッシ高も低く、詰め込みすぎで昭和の団地みたいな配置で、挙げ句の果てにお墓の目の前にあるような物件が定期借地権なんかで売り出されることが何かの悪い冗談としか思えません。

上記の点は、完全に同感ですね。
さらに、ＥＶ数が少なくて、100世帯に1台未満のＥＶでかつ、ゴミ置き場が1階の1か所しかない。というのも日常生活上、極めて辛いですね。
これ、まじめに、設計者は実際に生活する人の立場に立っていないですよね。
コスト優先で基本性能を落として、それを豪華な共用施設で目くらまししている印象が拭えません。

[4469: 匿名さん]

>天井高もサッシ高も低く

いやいや、HPでは
>天井高は最大約2,460mmを確保しました。天井を高くすることで、同じ面積でもより空間の広がりを感じられます。

と誇らしげにアピールしてるじゃないか。

[4470: eマンションさん]

>>4465 名無しさん
同感です
まずはなんか一つ、口火を切って突っ込んでいただけますか？

[4472: マンション検討中さん]

>>4470 eマンションさん
建設資材や労務費が上がっている現在の状況が、実体経済とかけ離れた不動産バブルであるというのは行き過ぎた考えですね。

[4473: 匿名さん]

>>4463 マンション検討中さん
バブルというのは極端なデマンドプル型のインフレだと想うんだよね。将来の仮の需要の期待などによって膨らんだ旺盛な需要に基づく値上がりがバブル。

だけど今のマンションインフレというのは１）少子高齢化などを原因とする人手不足からの建築業の人件費コストの上昇　２）世界的な資源価格の高騰による電力価格や燃油価格の高騰　３）円安による輸入原料資材の高騰　４）マンション建設用地の枯渇による用地買収費用の高騰　５）需要に対して過小なマンション供給　６）上がってもなお円安プラス海外不動産の高騰によって海外投資家から割安に見える都心住宅価格　７）安くして無理に個人住宅を売らなくても利潤があがるデベロッパー（もめるぐらいなら完成直前のマンションを潰しても平気）

ぱっと思いついただけでもこれだけのマンション相場を押し上げる要因があり、コストの上昇と需要の高まりという両輪で相場が上がっていることがわかる。供給は今後も足りない状況は続くので、先日の米騒動のときのように、需要が急に増加するようなことがあるたびに大きく相場が上がることだろう。

[4474: 匿名さん]

>>4473 匿名さん
さらにそれに加えて
８）習近平体制に嫌気がさした中国国内の富裕層や海外でも稼げる付加価値のある高レベル人材が潤日のために日本の住宅を買い求める動き

という要因まで加わっている。
バブルが弾けるというのならどのようなシナリオがあるのか教えて欲しいぐらい。

[4475: 名無しさん]

設備仕様にありませんが、千川通り沿いのサッシがT1等級というのは本当なんですかね。

[4476: 通りがかりさん]

文京区の小学校で外国人が増えているのは3S1Kだけですよ。人数が多いがために外国人同士で固まって行動するので日本語が話せないまま何年も過ごし問題になっています。
柳町小は外国人は学年に数名程度ですし、発音も日本人と変わりない児童ばかりです。

[4477: 匿名さん]

メールボックスは、ルームキーかざすタイプが楽で良いですよ。些細なことのように見えるけど、数年前に買ったマンションで初めて体感し感動した。パークコートだからと思ったら、今では、普通のマンションでも当たり前らしい。

[4478: 匿名]

トイレにタオル掛けあるのだろうか？普通ついてる場所に鏡がついているので、その脇かな？ホームページ写真では見えない。

[4479: 口コミ知りたいさん]

>>4478 匿名さん
ついてましたよー

[4480: 匿名さん]

>>4476 通りがかりさん
>日本語が話せないまま何年も過ごし
サピの成績上位層に食い込める日本語力があるという評判とずいぶんと乖離しているね
本当に文京区の人なの？

[4481: eマンションさん]

>>4472 マンション検討中さん
同意。ここは1期がまずまずで走り出しているので値下げは期待しないほうが賢明でしょうか。すけべ心出して売り抜けて利益最大化Exitしたいと考えているオーナーとしては中古を推すし、この先5～7前後の購入レンジで築15年前後の中古もアリ、という人は無理に買わなくとも良い相場と思っています。

[4483: 通りがかりさん]

>>4480
本当に文京区の人ですよ。中の人しか知らないような質問もお受けします。

文京区内に外国人児童は2023年時点で389人いて、そのうち日本語が話せない児童は小中合わせて約90名です。日本語話せる外国人はサピ上位もいますよ。

[4484: 通りがかりさん]

修正します。日本語が話せない児童は181名でした。
情報元は2024-10-08 区議会です。

[4485: 匿名さん]

>>4484 通りがかりさん
確認しました
昨年から、以前から日本に住んでいた人たちとはやや異なるタイプの人たちが急増しているわけですね。令和６年決算審査特別委員会　開催日: 2024-10-08　山岸教育指導課長の答弁に

"現状ですが、４月から９月では増えていまして、９月の19日現在になりますが、日本語の指導が必要な児童・生徒数は181名ございます。"

とありますね。一昨年の倍ですか、どこの小学校が多いという数字はまだ出ていないようですが、来日してすぐには日本語が不十分な生徒も多そうです。おそらく新しい統計の数字が出れば全体像が明らかになるでしょうが、特定の学区あるいは特定の特別区に集中しているかどうかはそれを見てみないと何とも言えません。しかし、中国大丈夫かなと別な意味で心配になってきますね。

[4486: マンション検討中さん]

>>4475 名無しさん
T1だとしたら、うるさいでしょうね。

[4487: マンション検討中さん]

>>4477 匿名さん

多分、このマンションが、メールボックスがダイヤル錠だった最後の世代として、後世に語られることになるでしょう。

[4488: マンション検討中さん]

>>4469 匿名さん

現在UR賃貸レベルの天井高が245㎝です。ここは、１ｃｍだけそれを上回っているということですが、現在売り出し中の都内のマンションの多くが250㎝以上になっています。
プレミアムフロアは270㎝以上が多くあります。

[4489: マンション検討中さん]

>>4487 マンション検討中さん
しかも、このマンション、販売はかなり期が進んでいるけど、引き渡しが2027年なので、本当にこのマンションがLastかもね。
もちろん、低級レベルのマンションでは、ダイヤル錠は引き続き残るのかも知れないけど。最高額が2億円を超えるようなマンションでは最後でしょう。

[4490: 買い替え検討中さん]

>>4483 通りがかりさん
むしろSAPIX上位の中国人率どんどん上がってるよ
向こうの小学生が必要とされる勉強量と比べたら全然ラクなんだってさ

[4491: 契約者さん1]

坪単価１０００超んｐＰＴＫもダイヤル錠ですよ

[4494: 通りがかりさん]

>>4491 契約者さん1さん
一番初めの第一期販売のときは、そんな高くないだろ。あそこは、最初は玄関ドア前カメラさえない仕様だった。パークコートでもないんだから、大衆向け仕様。

[4495: 通りがかりさん]

4492,4493 コピペマンでうんざり。

[4496: 匿名さん]

あっちの区の方が酷いといったところで、文京区の問題がなくなる訳ではないのに、それが理解できずあちこちで江東区がーを連発するかわいそうな人。

[4498: 通りがかりさん]

真面目な話、これから子育てする日本人のご家庭は3S1K学区はやめた方がいいですよ。そりゃ投資的観点から選ぶなら中国の人が買ってくれる誠之小近くの物件が最高でしょうけど、そもそも文京区を選ぶのはリセールよりも子育て環境を重視するからですよね。クラスの2割とか3割が外国人って、大袈裟にいうと異国暮らしみたいなもので、いくら個々のご家庭が悪い人たちじゃなくてもだんだん疲れてきますよ。

[4500: 評判気になるさん]

>>4487 マンション検討中さん
枝葉ですね

[4501: マンション検討中さん]

駅から遠く、所有権がないという確実なデメリットはあるものの、文京区でこれほど大規模な新築マンションは珍しいため、再検討しています。
正直なところ、資産価値はそれほど高いとは思いませんが、子どもが小さいうちは良い環境で育ってほしいという思いもあり、住みやすい小石川エリアや充実した共用施設に魅力を感じています。

最悪のケースも想定し、5年後や10年後に売却を検討する際には、たとえ物件の価格が下落しても、その期間の家賃と捉えることにしました。

ただ、私たちはこの物件以外にも投資用不動産や現在住んでいるマンションなどの資産があるため、こうした結論に至りました。資産価値を最優先するのであれば、この物件は適さないと思います。

[4502: 匿名さん]

>>4498 通りがかりさん
中国人が異様に多いのは羽田に近い港区湾岸ですよ。この間も中国人同士の殺人未遂事件が起きてたし治安も良くない。

[4503: 評判気になるさん]

>>4501 マンション検討中さん
これくらい覚悟決めてる人にとっては良い物件だと思う。

[4504: 通りがかりさん]

>>4485
外国人が圧倒的に多いのは誠之小で、区内外国人小学生の半数近くが誠之小です。２番目に多いのが窪町小。

[4505: 通りがかりさん]

連投失礼します。文京区に20年以上住み子育てしている私が、予算全く関係なく好きな学区の物件をプレゼントしてあげるよと言われたら、改築完了後の柳町小学区を選びます。
3S1Kは避けたいし、後楽園駅は区内で最も交通の便が良く、柳町小学区なら道も平坦なので。スーパーも不便なし。
柳町小は算数は習熟度別クラスですし、できる子は余った時間で中学入試問題のプリントが配られて自習したりもします。

[4506: 匿名]

>>4500 評判気になるさん
枝葉のようで、幹だったりする。中古でそういうの見ると古臭いと感じ、買い手のテンション下がるから。まして、専有部と違って自分ではどうにもならない部分。

[4507: 通りがかりさん]

昨年の都心の異常な価格高騰の中、文京区は都心6区の中で上がり方がかなり弱かった
単に売り出しが少ないだけで潜在的な価格は上がってると見るか、それともこのまま都心から乖離して城北エリアの値動きに近づいていくのか

個人的には、特に春日・後楽園周辺の、大丸有エリアまで電車10分/地下鉄4線利用可能という利便性の高さは過小評価されてると思ってる
ここみたいな駅遠物件ですら、大手町駅までのトータル時間で言えば湾岸で駅のすぐ隣みたいな立地のタワマンより近かったりしてビビる

[4508: 匿名さん]

>>4504 通りがかりさん
品川の公園とかスーパーとか中国人だらけですよ。湾岸でも品川ほど中国人の多いところは他にないです。