リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[443: 匿名さん]

エントリーして動画を見たらいい。

[444: マンション検討中さん]

実需目線で適正な価格が読みづらい物件。
定借、立地、相場ひっくるめて、どんな価格設定になるか楽しみ。
あと定借ローン問題への対処法も見どころ。

[445: マンション検討中さん]

屋上スペースってA棟だと思いこんでたけど、B棟なんだね
完成イメージ見てもB棟って共同印刷から丸見え過ぎて残念

[446: マンション検討中さん]

>>441 評判気になるさん

「ここは、定期借地権じゃなければめちゃくちゃいいですね。」と思う人が多いのであれば、もう成功は約束されたプロジェクトということになるので、あとは倍率調整のために価格を使うからあまり期待するほど安くならないでしょう。＠500切りは難しいかな。。
それでもリビオは良心的なのでそんなボッた価格はつけてこないんでしょうねぇ～。その結果として倍率付いちゃう。
できればはじめは思いっきり高く出してエントリー者を引かせて絞り込んでから、こっそり販売時に下げてくれないかと思うこの頃。

[447: マンション検討中さん]

アンケート回答して、5月のエントリーした。駅から遠い自分の頭をどうか軽くなる文言期待しています。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
動画で共同印刷の社長さんが何十年も茗荷谷から通勤していたって言ってるよ。

[449: 買い替え検討中さん]

>>446 マンション検討中さん
第一期はファミリー向けの広い物件が中心だそうなので、高くなりそうな予感がします。今の家を売って買い替えられる程度の価格に抑えられたなら嬉しいですが。

[450: 匿名さん]

>>440 マンション比較中さん
確かに将来的に家賃や物件価格が上がらないデフレ時代に投資用として利回りを追求するならそれぐらいじゃないとおかしい。だが、自分が住んだ時に同じクオリティの分譲賃貸の家賃と負担と比べてどれぐらいリーズナブルか、と見る購入検討者もいるだろう。それにあと40年経った時に、インフレでどれぐらい家賃が上がっているのかと考えるとそこまで悲観的シナリオを考えなくても良いと考える人もいるだろう。

[451: 匿名さん]

賃貸だと敷金に礼金、更新料や退去時のハウスクリーニング費用など家賃以外の費用もかかる。設備の不具合をなかなか直してくれない不良家主もいて、個人から借りるときのリスクというものも一定程度ある。それを考えると定借でも買った方がいいのではないかとも思える。

[452: 評判気になるさん]

このマンションの近場にある小さめの土地の活用を考えていますが、こちらのマンションを検討してる方が、あると嬉しい施設って何ですか？
コインランドリーとかどうでしょう？

[453: 匿名さん]

>>452 評判気になるさん

一般にはコインランドリーは飽和していると言われてますが、このあたりではどうなんですかね？それと円安によるエネルギー価格高騰でどこも赤字と聞いてますよ。

[454: マンション検討中さん]

Loop整備することになってるけど、需要に対して、数が足らないと思うから、電動自転車のポートが欲しい。
ファミリー多いと思うけど、駐輪場も足りないだろうし。
私はLoopじゃなくてドコモのシェアサイクル派だけど。

[455: 匿名さん]

>>454 マンション検討中さん

シェアサイクルポートは収益無いからなぁー

[456: 匿名さん]

>>452 評判気になるさん
面積にもよりますがこの辺なら飲食店がいいと思いますよ。

[457: 匿名さん]

エントランスや中庭のイラストが紹介されていたけれど、自然石と緑が調和して高級感のある中庭だった。外構も凝ったデザインになりそうで今から楽しみ。今まで真っ白な工場の壁が歩道ギリギリにそそり立っていた工場街が本当の意味で住宅地、それもかなり美しいそれに変わっていく。

[458: マンコミュファンさん]

セミナー参加しました、素敵なコンセプト、仕上がりですよね。70年で壊す前提なのが虚しく思えてくる。
社長が「土地を手放したくない」って堂々と語っておられる、その一言に尽きるんだなという……。

[459: 匿名さん]

セミナー見ると子育て世代を対象にしてるみたいなニュアンスあるけど、仮に1億として今の30代くらいはポンと１億のローン組める収入あるのが普通なの？共働きだとそんなもん？親の援助あり？

[460: マンション検討中さん]

世間一般では普通ではない。
でも都心で働く層には高収入もパワーカップル的な共働き世帯もそれなりにいるから、珍しくはない。

[461: 通りがかりさん]

30代共働きで、近隣の大規模認可保育園利用してるうちは世帯1600なんだけど中の中か下手したら以下だなって感じ。
（3000以上みたいな世帯は半数はインターや幼受になる印象。3歳クラス前にいつのまにか転校してる。）

なので文京区の子育て世帯はペアローンなら一億はまあターゲット通りかな。豊島区や台東区方面に振ってもう少し余裕もてる物件買う人たちも多いけど、文京区がいいっていう人たちも一定数いるんだよねやっぱり。

[462: 評判気になるさん]

>>461 通りがかりさん
本当なの？
周りに年収なんて聞かないし話したこともないわ

[463: 匿名さん]

年収を訊くわけでなく職業とかでなんとなく想像、でしょ、きっと。

[464: 匿名さん]

>>450 匿名さん

定期借地は
借地の賃料がインフレに伴って上がる場合がありますよ。

それとリスクと言うなら
直下型大地震がもし起きて、建物が大きく壊れてしまった場合に
普通の分譲と違って、期限の限定される定借でも再建するのか？ってリスクがあります。

[465: 匿名さん]

>>461 通りがかりさんは、このマンション購入検討していますか？

[466: マンション検討中さん]

敷地広い割に駐車場設置率が低いのは気になるね
優先権利付き住戸とか用意するのかな？

[467: マンション検討中さん]

エントリーしてもセミナーとか動画無くないですか？
問い合わせしますかね

[468: 買い替え検討中さん]

>>467 マンション検討中さん

linkの付いたメールが来るはずなんですけどね。

[469: 口コミ知りたいさん]

文京区の小学校に“爆入学”　中国SNSで“3S1K”が話題に
https://news.tvasahi.co.jp/news_society/articles/900002321.html?s=09

[470: 口コミ知りたいさん]

>>469 口コミ知りたいさん
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/900002321.html?s=09

[471: マンション検討中さん]

>>469 口コミ知りたいさん
ここはYじゃね?

[472: 口コミ知りたいさん]

文京区は教育環境は抜群ですよね！
https://trend-lab30.com/%e3%80%90%e3%81%8a%e3%81%99%e3%81%99%e3%82%81%...

[473: 匿名さん]

海外でも移民してきた人たちは子供の将来のために教育に熱心といわれています。
https://x.com/TrinityNYC/status/293628919880486912

教育だけでなく治安もいい文京区の不動産はワールドワイドに資金が集まってこれからも値上がりしそうです

[474: 匿名さん]

小学校の時、豊島区から文京区に引っ越して隣町だったから小学校の間は越境してそのまま通って、中学から文京区に区立に通ったけどそれほど差は感じなかったけどな。

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
ここ10年か20年の間に中学受験が加熱するようになり、文京区の小学校のクラスの半分近くが国立や私立に入るようになってからではないでしょうか。公立小学校の学力の水準もずば抜けていて、自然に受験するという雰囲気ができるため中学受験に有利な環境ができていると思います。
https://www.oricon.co.jp/article/983105/

それまでは歴史と伝統以外の教育内容は普通だったように思います。バブルの頃はドーナツ化現象がおき小学校の生徒は急激に減っていたぐらいですので。

[476: 匿名さん]

小石川が中高一貫になったから公立でというのなら中学受験しないときつくなったしね。

[477: 匿名さん]

地方都市の公立小だと受験する子供がいじめの対象になったりするケースもあって、文京区のように受験するのが当たり前みたいな地域に受験を考える父兄が引っ越してくるのは当然の流れかと思います。日本人って優秀な人の足をひっぱる悪い癖が遺伝子レベルでビルトインされているようですね。

[478: 評判気になるさん]

地元民ですけど、どの駅からも遠くて都心の物件的には価値が低いですね。
１階にスーパーとか利便を重視したら価値は落ちます。ましてや敷地内に移住者以外の方が出入りするのはちょっとレベルの低いマンションですね。

[479: 通りがかりさん]

>>478 評判気になるさん
レベルの高いマンション求める層は、そもそもこの谷底低地を選ばない。坂上や南斜面がいいよ。
ここはスーパー併設をウリにした方が販売しやすい立地。
スーパーの客は居住エリアには入れないから、敷地内への出入りは気にしなくて良いのでは。

[480: 匿名さん]

ちょうどいいあんばいに、播磨坂沿いにルジェンテとかディアナコートの新築が同じタイミングで出ているので、ここを見た後に何か満足できない層が一定数でてくることを予期して狙ってぶつけてきたのかもしれないね。

[481: 匿名さん]

>>479 通りがかりさん
播磨坂沿いの小石川五丁目側は日当たりのいいマンションが揃っていますね、どれも古いですがいいマンションです。

[482: マンコミュファンさん]

リビオシティで検索すると上位に出てくるけど、ここと同じ施工会社、売主のリビオシティルネ葛西の契約者掲示板が規模とかもろもろで今後の参考になりそう。

[483: マンション検討中さん]

江戸川区なんて参考になるわけないだろ。
民度が低すぎる。

[484: 購入経験者さん]

>>483 マンション検討中さん
そういうただ人を貶めるだけの荒いレスが一番要らない。

>>482 マンコミュファンさん
あと大型だと横濱紅葉坂レジデンスとか当時新日鉄メインだったので見てみるといいかもしれません。ザ・神宮前レジデンスもそうでしたね。興和についてはあのホーマットをずっと手掛けてきたんですから元々ノウハウ・センスは持ってるんじゃないでしょうか？
リビオは一般の知名度は今一つかもしれませんが都市開発のデベロッパーとしては相当実力あるし、私はここの開発者であることについて特に心配していません。逆にインターシティのしくじりのリカバリーも含めこの辺りを何とかしていこうと頑張ってくれるのではないかなと期待。作りっぱなしではなくね。

[485: 購入経験者さん]

↑すみません。後半は品川のことを念頭に言ってしまいました。

[486: 匿名さん]

そういえば品川駅の車両基地再開発がリビオでしたね。食肉市場含めて再開発なら森ビルも名乗ってたらしいですが、東京都が移転に難色を示してリビオになったらしいです。

[487: 検討板ユーザーさん]

晴海フラッグの賃貸募集多すぎの件とかみると、駅徒歩10分圏外で賃貸検索することまずないし、この物件も周辺賃料相場を崩さないか心配。

[488: 匿名さん]

賃料相場を上げる可能性もある

[489: マンション検討中さん]

あえて定期物件を購入して賃貸に出すとすれば高利回りでないと意味ないので安くは出さないでしょうね、、、
今都心新築は3％がせいぜいのところもし4％出るのであれば購入しようかな・・といった動機と思われます。

[490: 匿名さん]

ハイスペックな新築は周辺の物件よりも仕様が上だから高い家賃を正当化できる。新築プレミアムもつくし、晴海フラッグの隣に東京ドームシティがあるならわかるが、現状晴海フラッグよりはるかに利便性は高い。

[491: 匿名さん]

晴海はBRTが充実してるし、臨海地下鉄が開通すればさらに化ける。どちらも魅力的な立地ですよ。

[492: マンション検討中さん]

>>489 マンション検討中さん
不動産投資素人の素朴な疑問なのですが
利回り4%なら株でも普通に出せると思いますが
値上がり益のあまり期待できない定借物件に投資する理由ってなんなんでしょうか？