リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[4303: マンション比較中さん]

>>4283 匿名さん
本当に定借って評判わるいね。
笹塚なんて販売不振で営業中止するみたい。
ここもだいじょう大丈夫ですか？

[4304: 匿名さん]

>>4303 マンション比較中さん
笹塚は施工不良との噂

[4305: マンコミュファンさん]

笹塚は環境も立地も悪いし、更に施工不良の定借とか何一つ良いことないな

[4306: マンション掲示板さん]

>>4298 マンション検討中さん

ゴミ出し動線問題、私も気になってMRで確認したんですけど、事実誤認らしいですよ。
エントランスをゴミ袋持って行き来することは無いとのこと。
スーパーの上、2階部分に動線があるそうです。

[4307: マンション検討中さん]

>>4306 マンション掲示板さん
2階部分に動線あるってリンク先でも書いてますよ。
いづれにしろ酷い動線とは思いますが

[4308: マンション検討中さん]

>>4306 マンション掲示板さん

誤認していないですよ。
階段上り下りして2階を経由するというのが、酷い動線だと言われているのです。

[4309: マンション検討中さん]

>>4308 マンション検討中さん

この動線は余りにも酷いので、結果的にエントランスをゴミ袋持って通過する住民が横行するでしょうね。管理規約で縛ることは出来るでしょうけど。夜間とかだとみんな守らないでしょうね。
また、高齢者にとっては、そんな動線守れって言うのもつらいね。

[4310: マンション検討中さん]

>>4304 匿名さん

不良のまま工事継続したら問題だけど、不良で基礎工事が遅れたので、工事ストップして、対策を検討中なので、きちんと対策してくれれば問題は無いです。
まあ、竣工が遅れると引き渡しが遅れるなどの問題はあるが。

[4311: マンション比較中さん]

>>4299 匿名さん
アホ
定借だよ。
Too Expensive！！！

[4312: マンション検討中さん]

>>4305 マンコミュファンさん
おまけに中央線北とかいうネガ
が張り付いているし。

[4313: マンション検討中さん]

政策金利が上がることがほぼ確実な中で定期借地という爆弾付き物件を買う心理が全くわからない。
5年後には3割下げても売れないんじゃないか。

[4314: ああ]

1.5億でこの前まで新築で売られてたシティテラスがもう1.1億まで下落。。。リビオも同じ運命を辿るのか。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_76523581/

[4315: マンション検討中さん]

>>4313 マンション検討中さん
経済や物の価値（投資）についてのリテラシーが低く
文京区＋最大規模＋新築
というきらびやかなイメージだけで買っちゃう人が多いということなんでしょう

[4316: マンコミュファンさん]

>>4314
この間取りは1期募集で1億500万だったと思うけど

[4317: 匿名さん]

＞４３１０

笹塚の場合、販売開始前だったから遅れてごめんなさいだけど、契約後にトラブルで引き渡し遅れになると違約になるので、いったん解約してなんて大事になる。

[4318: マンション検討中さん]

>>4314 ああさん
こいつは完全に嘘つきなので、通報だ

[4319: 検討板ユーザーさん]

>>4309 マンション検討中さん

EVの数の少なさと相俟って、こういうストレスは毎日溜まり続けるからね。ストレス溜まるから、ゴミ出しは深夜だけにした方が誰にもすれ違わずいいかも。

そもそも、ゴミ袋抱えているところで、誰かエレベーター乗ってきて欲しくないよね。

[4320: 匿名さん]

文京区のマンションってゴミ袋を持ってエレベーターに乗ったりエントランスホール付近をうろうろするのってデフォルトなんだよなあ。船橋のマンションと比較されてもなあ。

[4321: 検討板ユーザーさん]

階段上るくらいならごみ袋持ったままエントランス横切ったほうがマシ

[4323: 検討板ユーザーさん]

>>4319 検討板ユーザーさん

10階から、数少ないEVで誰かにかち合わないこと期待しながら、コソコソゴミ捨てに行く姿想像したら、ちょっと笑える。公団の団地みたいだね。

[4324: マンション検討中さん]

>>4323 検討板ユーザーさん
タワマン行ってどぞ

[4325: マンション検討中さん]

>>4324 マンション検討中さん

せめて、左右2か所くらいに追加してにゴミ出し専用EVを設けるべきだったね。
そうしたら、気兼ねなくゴミ出し出来たのに。

ま、それでも、エントランス横切る問題は致命的でどうしようもないけど。そこは地下階を作って、ゴミ置き場は地下にすべきだったね。

[4326: マンション検討中さん]

ここはぎりぎりスプリンクラー設定基準未満の高さなんだけど、高級マンションだと、自主的にスプリンクラー設置するんんだけど、ここはどうだろう？

スプリンクラー付いてないマンションは怖いよね。

すぐ近くのマンション火災の映像は衝撃的だった。

[4327: マンション検討中さん]

素朴な疑問ですが、
ここは何故定期借地権なのですか？

都内の定期借地権のマンションは、大概、駅近で、高級仕様で、仮に賃貸に回してもすぐに入居者が決まるようなマンションが多かった気がするのですが、こちらは、駅遠いし、仕様も外廊下で、天井高も低い。

大規模で、このような条件で定期借地権で成功したマンション事例はこれまでにあるのでしょうか？

[4328: 匿名さん]

ここ数年だとブリリアシティ西早稲田かな。
2022年竣工だが、坪300ぐらいと非常に魅力的な価格だったね。

[4329: マンション検討中さん]

>>4328 匿名さん

メトロの最寄り駅まで徒歩8分なので、駅近の範疇に入りますよ。こことは違う。
また、安かったのであれば、定期借地でも納得する人も多いと思います。

こちらは、価格も高いです。

[4330: 匿名さん]

>>4329 マンション検討中さん

まあでも共通点は多い。
70年定借、大規模、山手線内側、長谷工施工、天井高低め
駅距離も２分程度の差ならたいしたことはない。

違うのは価格だろうね、やはり。

[4331: 通りがかりさん]

市ヶ谷ヒルトップの三菱地所の定借は坪単価３５０くらいでしたよね。

[4332: 匿名さん]

>>4331 通りがかりさん

マンマニさんの記事によると平均坪400。

[4333: 匿名さん]

>>4324 マンション検討中さん
タワマンの各階ゴミ置き場は古くなると臭いが出てくるし、管理費も割高になるから無い方が良いですよ。

[4334: マンション検討中さん]

>>4330 匿名さん
＞駅距離も２分程度の差ならたいしたことはない。

７分と9分なら、その通り。
でも、ここは10分超なので、質的な違いあり。
みんな、徒歩10分未満でまずは検索するから。

[4335: マンション検討中さん]

>>4334 マンション検討中さん
10分未満というバーは見たことないなぁ...7分以下でしょ
ここは10分以下で検索すれば必ず引っ掛かりますので無問題
8分と10分は同じ括り

[4336: 匿名さん]

ゴミ置き場への動線がいまいちなのは事実だけど、各階ゴミ置き場がないのは板マンのごく一般的な仕様だろ

[4337: 匿名さん]

suumoだと駅徒歩所要時間を1分以内、3分以内、5分以内、７分以内、10分以内、15分以内、20分以内　指定なし　バス含む　という選択肢になっているね。

[4338: 口コミ知りたいさん]

定借でリセール考えない前提ならsuumoの見え方気にしなくても良い気が...リセール考えるなら駅距離関係なく検索で定借外すのでやめた方が良いと思います。

[4339: マンション比較中さん]

>>4326 マンション検討中さん
火の中でペットボトルのような物を持ちながら
女が踊っていたやつね。
結局、出火原因はなんだったのですか？

[4340: 周辺住民さん]

>>4327 マンション検討中さん
多分nothingですね。

[4341: 匿名さん]

>>4338 口コミ知りたいさん
賃貸で出す時には関係あると思うよ。
ちなみに賃貸で借りる人は定借マンションか所有権マンションかはあまり気にしないと思う。

[4342: マンション比較中さん]

>>4330 匿名さん
ここ数年の相場の推移を無視して売り出し価格が違うって言うことになんの意味があるんでしょうね。
もっというと、文京区小石川と豊島区高田ではそもそもの地価が倍くらい違いますね。

[4343: 匿名さん]

>>4342 さん

それなりに投資物件を売買してるんで相場についてはわかってるつもりだよ。時期を含めてね。
そのうえで割安かどうか書いている。
ここの価格設定も悪くないとは思うが、ブリリアシティ西早稲田はかなりお買い得だったと思う。東京建物は自分もかなり儲けさせてもらったが、リーズナブルな物件が多い。

[4344: マンション比較中さん]

>>4343 匿名さん
それならば同意です（売り出し時の絶対的な価格だけを書いている方が多かったので、ミスリードだなと思いました）。
ブリリアシティ西早稲田は投資目線で見ても明らかな買い物件、ここは（ファミリーで検討条件とタイミングが合う人は）買っても良い物件、というくらいの値付けなんじゃないかと思います。

[4345: 匿名さん]

小石川は立地も抜群に良いしかなりお買い得だと思う。

[4346: マンション検討中さん]

>>4327 マンション検討中さん

デべが悪いのか、地主が悪いのかわかりませんが、この墓場の隣の土地が、高値で定期借地で７０年間儲かると誰が真面目に考えたのでしょうか？

残り２０年くらいになった暁に、必要な修繕も滞り、空き家が目立つようになって、空き家になったところは、管理費滞納なども横行して、悲惨な状態になっている可能性は否定出来ません。地主の目論見通りには行かない気がしますけどね。まあ、５０年後に結果が出ますので、気長に待ちましょう。ｗｗ

[4347: 匿名さん]

>>4346 マンション検討中さん
その頃には生きていないだろうから、地獄で答え合わせしようや

[4348: マンション検討中さん]

>>4347 匿名さん

私は天国から見守ります。W

[4349: 匿名さん]

購入者は30-40代がメインかな。30-40年後に子育てを終え定年を迎える。
そうするとここに住む理由は薄れるので、売却する人が多くなるだろう。
その時のリセールが重要だね。

[4350: 買い替え検討中さん]

駅遠の残り30年中古マンションなんか高値で売れるかね

[4351: いつかは解体さん]

何回か歩いてみたら
後楽園も使える！
もう住んじゃおうかな

[4352: 匿名さん]

>>4350 買い替え検討中さん
小石川なら間違いなく高値で売れますよ。

[4353: デベにお勤めさん]

>>4329 マンション検討中さん
つまり、定借物件の最大の売りは、価格が安いことに尽きます。
原価比 建築費VS土地代　通常5対５です。
土地代がゼロなので、理屈でいえば所有権の半額。
昨今の新築マションの高騰につられ、定借も高騰。
金融リテラシーの乏しい人には割安に感じるのでしょうか。

[4354: マンション比較中さん]

「小石川は立地が～」の書き込みを繰り返している人の意図はよくわからないけど、小石川は確かにとてもいいエリアだよね。サラリーマン家庭が子育てできるエリアとしては、都内で１，２を争う環境の良さだと思う。もう少し駅に近いか、駅遠でも坂上の窪町小学校区だとさらによかったけど。

[4355: 評判気になるさん]

>>4353 デベにお勤めさん
土地代ゼロじゃないですよ。
土地代は毎月の地代だけじゃないです。

[4356: 匿名さん]

ここは地代も激安なんだよな。かなりお買い得感ある。

[4357: 通りがかりさん]

近所に住んでるけど工期が延びるってチラシが入ってたわ
2026/11/30→2027/2/27だとさ

[4358: eマンションさん]

>>4357 通りがかりさん
竣工26/11、入居27/2だと思ってたけど、
この分だと竣工27/2、入居27/5とかになりそうってこと？

[4359: eマンションさん]

>>4358 eマンションさん
新築工事完了予定と書いてあったから竣工だと思うよ。
入居は分からない。

[4360: 通りがかりさん]

>>4357 通りがかりさん

我が家も入っていました。

[4361: マンション検討中さん]

入居が遅れた場合、定期借地の７０年間は短縮されるのでしょうかね？

当然、地主は地代欲しいですよね。

[4362: マンション検討中さん]

>>4361 マンション検討中さん

ここは、スケジュール延期は２回目ですね。
デべが悪いのか？　施工会社が悪いのか？

それとも、スーパーマーケット決まらないから、ずらしたのかな。

[4363: 匿名さん]

どこも工期が遅れ気味のところが多いのかもね。
建築資材高騰、人材確保困難。

[4364: 通りがかりさん]

2月→5月は保育園選びが大変だなぁ

[4365: 匿名さん]

公式サイトには記載ないけどね
公式サイトでの発表よりも近隣住民へのチラシを優先することってあるの？

[4366: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[4367: 管理担当]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4368: 匿名さん]

資産形成を考えたら立地の良い定借が一番有利だと思うぞ。

[4369: 匿名さん]

>4365

引き渡し遅れになると契約違反になるから大事。まず、契約者に連絡するはずだけど。

[4370: マンション比較中さん]

>>4369 匿名さん
笹塚といい小石川といい定借はダメだね。
工期も守れず、販売延期とか。
つまり人気がないので関係者もヤル気が失せているのかもね。

[4371: 匿名さん]

>>4369 匿名さん
多分今契約した人たちが住む予定の棟は予定通りできるのでは。
確か中庭駐車場に面した棟はまだ販売されていなかったような

[4372: 通りがかりさん]

>>4369 匿名さん

長谷工が悪いのか、日鉄が悪いのか？
しかし、長谷工って、そこらじゅうで、同時進行的に受託してるけど、やり切る体力あるの？

[4373: 匿名さん]

>>4370 マンション比較中さん
笹塚も小石川も立地が抜群に良いし、人気も高いですよ。

[4374: 通りがかりさん]

もう第2期3次なんですね

[4375: マンション検討中さん]

>>4357 通りがかりさん
差し支えなければ、画像をアップしていただけないでしょうか。

気になっています……

[4376: マンション掲示板さん]

>>4374 通りがかりさん

もう第2期3次なのに、このマンションWEBはいまだに、仕様のページが公開されない。笑
よほど公開したくないんだろうね。

[4377: マンション検討中さん]

>>4375 さん

引き渡しが一番最初の予定であった26年11月と近隣には説明していたが、最終的には今HPに記載のある27年2月になった、という案内な模様。ということで、結論としてHPの情報で間違いなく、契約者は把握済みの内容を近隣周知しているとのこと。

[4378: 検討板ユーザーさん]

>>4377 マンション検討中さん
なるほど。
竣工ではなくて、引き渡しを改めて周知し直したということなんですかね？

[4379: 通りがかりさん]

>>4378 検討板ユーザーさん
そうみたいですよ。営業に確認しました。

[4380: マンション検討中さん]

次期はさすがに値下げかな。
まずは1割で様子見。

[4381: 匿名さん]

これだけ倍率が付いていたら値上げじゃないですかね？

[4382: マンション検討中さん]

結局倍率どれくらいついたんですかね
このタイミングで引き渡しが遅れるって騒いでた人たちは、倍率を下げたい購入予定者なのか、他社の営業さんだったのか
ぎりぎり偽計業務妨害にはならないような書き方で上手ですよね

[4383: 匿名さん]

>>4382 マンション検討中さん
件のお知らせは、ここのご近所に住んでいるはずなのにうちの家にはとどいていないんだよな。向こう三軒両隣レベルのかなり狭い範囲で撒いたようなので、書き込んだ日付とポスティングした日付を突き合わせたら書き込みした人の住所はかなり特定されるんじゃないかな。

[4384: マンコミュファンさん]

逆に笹塚は立地や環境も悪いし、手抜き工事が判明して倍率も付かなさそうですね

[4385: マンション検討中さん]

>>4357 通りがかりさん
これ悪質ですね

[4386: マンション検討中さん]

>>4373 匿名さん
じゃなんで販売中止になるの？
巷では用途変更とか規模縮小とか言われているよ。

[4387: マンション検討中さん]

>>4386 マンション検討中さん
笹塚はマンションは諦め、葬儀場とかになるらしいです。
メモリアルホール笹塚。

[4388: マンコミュファンさん]

>>4386 マンション検討中さん
笹塚の掲示板でどぞ。小石川は普通にやってます。

[4389: や]

>>4381 匿名さん
割安なとこがついただけでしょ？

[4390: 周辺住民さん]

>>4387 マンション検討中さん
もし笹塚は葬儀場に用途変更
となると笹塚検討者の受け皿として小石川
に流れそうですね。

[4391: マンション検討中さん]

>>4390 周辺住民さん
今も基礎工事続けているのに、用途変更なんてするわけないでしょ

[4392: eマンションさん]

>>4376 マンション掲示板さん
そんなに仕様気になるなら見に行けばいいのに､､､
他社営業さんかな

[4393: 匿名さん]

>>4392 eマンションさん

仕様が公開されない話が出ると必ず直接MR行けと言うよね？
デベの営業なら、早く上司に言って公開してもらいな！
真面目にやばい印象だよ。

[4394: 名無しさん]

仕様が低いか、潜在顧客を集めたいか
もしくはその両方かな

[4395: 匿名さん]

>>4384 マンコミュファンさん
23区で一番臭いのは、運河に未処理下水が放流されている品川や夢の島じゃないですか？

[4396: 匿名さん]

>>4395 匿名さん

23区で一番臭いのは、運河に未処理下水が放流されている有明じゃないですか？

[4397: 匿名さん]

>4377

販売開始から時間がたってなんで今頃なんだろう。竣工が遅れるってことは近隣への影響もある。そういうところで近隣住民と軋轢が生じると入居者も居心地悪いんだけど。ちゃんと対応できないデベさん。

[4398: マンション検討中さん]

仕様は標準でもそこそこですね。
2期1次も15戸売れなかったんですね。それを実質2次扱い。まあ、3LDKじわじわ売れてるのでこのペースなら値上げしなければ竣工までに完売、2LDKはC棟もあるので値下げしていかないと厳しそうですね。

[4399: 名無しさん]

>>4398 マンション検討中さん

億ションで駐車場ビューは辛いかな。
UR賃貸みたいな。

しかし、本当は墓場ビューよりは、リセールバリューは高いかも。

リセールの時は内見前提で決める。竣工前だと、墓場ビューの現実を見ないで買うから、まだ買う人がいる。
CGだと、線香の匂いとかは分からないからね。

[4400: 検討板ユーザーさん]

>>4397 匿名さん
何度も変更周知するのも印象良くないし、販売状況と工期進捗加味して見通し固まったタイミングだったのかと想像。他の販売中の新築と比べてここは少し先の引渡しだよね

[4401: 通りがかりさん]

>>4393 匿名さん
是非他のマンションの仕様を紹介して欲しいです

[4402: 匿名さん]

>>4396 匿名さん
港南にある下水場は合流式下水道なんですよ。下水道には合流式か分流式かという大きな違いがあって、港南は合流式なので、未処理下水が運河に放流されてる。有明は分流式なので放流はゼロ。

[4403: 匿名さん]

>4400

まだ変わりうるスケジュールで販売してるってのは問題ないのかな。

[4404: 坪単価比較中さん]

>>4393 匿名さん
[真面目にやばい印象だよ。]どの辺がやばいですかね？
MRにも行かないで、ここで騒ぐことしかできない人の意見をお願いします。
私は設備仕様など見れてますからいいですが、見れない人は何がやばいですか？

[4405: マンション比較中さん]

>>4395 匿名さん
牛裂刑もの

[4406: マンション比較中さん]

>>4391 マンション検討中さん
もう中止しているしうです。

[4407: eマンションさん]

>>4397 匿名さん
そんなに目くじら立てる話かねー？
あなたが近隣住民だったら入居者にぐたぐだ言うんだろうけど

[4408: マンション掲示板さん]

>>4406 マンション比較中さん
あれ、延期報道があった後に現地行った時はやってましたが、今は中止されてるんですか？

[4409: 検討板ユーザーさん]

>>4403 匿名さん
変わり得る可能性の話ならどこの物件にも当てはまることでしょう。地下杭撤去工事で一度遅れた経緯を踏まえると誠実な対応かと。

[4410: 名無しさん]

港区サゲbotに釣られるのはいけない。買えなかったんだよな、気持ちは痛い程分かるよ。有明いいよね、分かる分かる。

[4411: マンコミュファンさん]

>>4394 名無しさん
ここタワマン程の戸数でも無いし集客困ってなさそうです。前にも議論されてましたが、マンクラには不人気で実需層はしっかり買っている印象。住み替え検討中で目の肥えた人ほど仕様に拘る人なんて実際少数ですよ。

[4412: マンション検討中さん]

文京区に住む人、天井の高さにも眺望にも興味ないですからね。

[4413: 検討板ユーザーさん]

>>4411 マンコミュファンさん
集客はあっても、申込に繋がってないからね。

[4414: マンション比較中さん]

>>4402 匿名さん
定借さん
笹塚はオワコンで他所のネガですか？
本当に暇な方ですね。

[4415: マンション比較中さん]

>>4408 マンション掲示板さん
あたりまえでしょう。
デベによれば施工不良で工事中止。
現在、調査中らしいですよ。
販売再開は未定。
用途変更や中止もありえますね。
かなり深刻な事態のようです。

[4416: マンション検討中さん]

資産性でいうと定借というかそもそも文京区自体なんともいえんからね　再開発や大規模が著しく少なくて値上がりを誘発する開発があまりない。まあ底は硬いから実需には良いと思うが　

[4417: マンション検討中さん]

実際2024年も文京区全体では大して伸びてない　品川区や江東区などの開発盛んな区の方が伸びている

[4418: 匿名さん]

>>4412 マンション検討中さん
>文京区に住む人、天井の高さにも眺望にも興味ないですからね。

興味がないということはないんだけれど、文京区のマンションで天井の高さに余裕があったり眺望がよい物件というのは中古でもめったにおめにかかれない。

天井の高さや眺望を望むなら高さ制限が緩く敷地の広さに余裕があって、周囲は戸建てや田畑ばかりの郊外に住めばいいわけで、あえて文京区の住環境を買いたいという人はその辺りを重視しないというよりも、重視すると中古も含めて買える物件がないので早々に諦めているというのが実態。いつも思うんだけど、ど田舎の衛星都市の物件とここを比較して低レベルとか言っている人は、現実に文京区で家探しをしている人からするとかなりイタい発言をしているのに気づくべき。

[4419: マンコミュファンさん]

>>4415 マンション比較中さん
どこの話ですか？
リビオに関係ない話はそちらでお願いします。

[4422: 匿名さん]

>>4418 匿名さん

天井高や眺望を望むなら郊外？
逆だろ。都心物件でこそ実現する。
文京区がそうじゃないなら、残念ながら都心レベルじゃないということだろう。

[4423: 匿名さん]

>>4413 検討板ユーザーさん
そもそも定借なので万人受けは狙ってないでしょうね。ただ直近の70年借地の先駆けとしてのメディア露出は大胆でしたね。良くも悪くも文京区内でもランドマークとしての地位は確立されているでしょう。

[4424: マンション検討中さん]

>>4416 マンション検討中さん
この近辺の再開発期待は後楽園、東京ドーム、飯田橋辺りですかね。もっとも小石川は少し離れている感じもしますが、先に挙げたエリアはハザードリスクも高まるので悩ましいところ。

[4425: eマンションさん]

>>4423 匿名さん
ランドマーク？
ランドマークって誰もが知ってるもんだろ？
こんなん一般ピープルは誰も知らんわ
マンクラの常識は世間の非常識ってな

[4426: マンコミュファンさん]

>>4423 匿名さん

少なくとも地縁のある人にとっては記憶に残るストーリーでしたね。小石川に馴染みがある人にはあの印刷工場は象徴的な建物だったわけで、それが大きなマンションに建て替わるらしい、しかもマンション価格が信じられないくらい上がっている中で、意外と買えそうな値段で売られているらしい、と。
マンクラじゃない一般人は家を買うとなったらまずは地縁があるエリアで検討しますから、頭の片隅にでも認知させた効果は大きいでしょうね。

[4427: 匿名さん]

>>4425 eマンションさん
ランドマークは言い過ぎてる。でもスーパーあったりして小石川民にとっては無視できないのも確か。文京区は小規模マンション多い故、この規模ですら大きいという認識の部類に入っちゃってるよ

[4428: 通りがかりさん]

>>4427 匿名さん
ランドマークはどうしてもパークコート文京小石川でしょうね

[4429: 匿名さん]

>>4427 匿名さん
だから
>>文京区は小規模マンション多い故
大規模というだけでランドマークになるうるのだよ、アンダスタン？

インペリアルガーデンとかパークホームズ文京小日向ザレジデンスとかは住宅街の奥にあるので認知され難いけれど、ここは大塚と後楽園を結ぶ千川通りに面して長大な間口を誇る土地であることから、かなり目立つ存在になると思いますよ。スーパーができれば認知度はさらに上がるでしょう。

[4432: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
ランドマークというより、文京区では目立つマンション、くらいでは？

[4434: 中古マンション検討中さん]

近く住んでるけどランドマークいうほどではないよね。かっこいいマンションではあるけどね。

[4436: 匿名さん]

確かにパークコート文京小石川とか小石川パークタワーみたいに遠くからでも見えるタワマンとくらべると、タワマンでないここがランドマークと言われてピンと来ないという反応が出てくるのはいたしかたないですね。

ただ人口ゼロだった工場用地に500戸余が引っ越してくれば近隣の人通りも多くなるし、そっけ無い工場のかわりに幅100mあまりにわたってかっこいいデザインのマンションが建てば、どう考えても千川通りを通る人の目をひくでしょう。

[4437: マンション検討中さん]

私もここは完成してから建物自体の評判はあがる物件だと思います。
ただ定借踏まえて資産価値が爆増するイメージはないです。資産性気にせず住んで気にいる物件だと思います。

[4438: eマンションさん]

営業的なコメントしかなくなりましたね

[4439: 検討板ユーザーさん]

>>4437 マンション検討中さん

売るに売れなくなるのは、かなり痛い。将来の選択肢が住み続けるしかないのは辛いよね。

[4440: 匿名さん]

子供の教育考えてって人も多いだろうから、逆に言うと子育てが終わり夫婦２人になったらここに住み続ける理由はない。
30年後ぐらいに大量に売却物件が出ると予想。
それ以上住むと売るの難しくなるしね。

[4441: デベにお勤めさん]

子どもの教育考えて「文京区にする」はわかるけど
「リビオにする」はよくわからん
教育考えたら窪町学区にするだろう
私立国立に決まってるならそれでいいけどね

[4442: マンコミュファンさん]

>>4441 デベにお勤めさん

中国の方が大勢、引っ越して来てるって日経に出てた。学校関係者も、普通の小学校なのに、と苦笑してるらしい。文京区の小学校も、東大大学院のように、中国人比率高くなりそうだね。

[4443: 通りがかりさん]

>>4440 匿名さん
ファミリータイプのマンション全部に当てはまりませんか？

[4444: 口コミ知りたいさん]

>>4442 マンコミュファンさん

ここは、マイナー学区・墓地ビュー・定期借地権、と三拍子揃っていますから、安心です。

[4445: 匿名さん]

>>4442 マンコミュファンさん
中国人が異様に多いのは羽田に近い港区湾岸ですよ。この間も中国人同士の殺人未遂事件が起きてたし治安も良くない。

[4446: 最後の聖地さん]

直近の再注目マンション、豊海タワーは蓋を開けたら倍率0倍が多くの部屋が先着順で買えるみたいですね。金利上昇と円高で投機のタワマンブームが終わり、これからは実需で定借の時代ですね。

[4447: マンション検討中さん]

豊海平均倍率2.8倍なんですけどw最終的に無抽選の部屋はない見込みだそうですが

[4448: マンション検討中さん]

で、ここの直近の倍率はどうだったんですか？

[4449: 匿名]

おっと、ここにも現れたか。4445は非表示にしとこう。

[4450: 匿名さん]

>>4446 最後の聖地さん
タワマンは騰落率高いので仕方ない

[4451: 匿名さん]

>>4448 マンション検討中さん
毎度10～20先着順住戸出てますね。

[4453: 名無しさん]

4452も非表示にしよう。

[4454: 匿名さん]

>>4441 デベにお勤めさん
>教育考えたら窪町学区にするだろう
区内の貧富格差が大きい時代ならばそのような判断もあったかもしれません。
昭和３０年代、山手に富裕な経営者や高級官僚、旧華族や貴族が住んでいた時代、子供の教育に投資する余裕がある人たちが多い山手の公立小学校の子どもたちは大学に進学するのが当然のような環境にあって勉強ができたかもしれません。

しかし、下町が工場街からマンション街に変わり、国家資格をもった士業の人たちや大丸有の上場企業に勤める高給取りのサラリーマンが増えたいま、山手と下町の経済格差はさほどなくなりました。大学全入時代となり、より良い大学に入るための前哨戦としての中学受験は受験を志す層が厚くなった結果、非常に激化しています。さらに公立の小学校は教員の転勤もあるし、どこも同じカリキュラムを採用しており、教える力の差もさほどないというのが最近の印象です。

ひるがえって通学区の柳町小学校の建て替え事業は埋蔵物調査で遺跡が出たためにスケジュールに遅れが生じているものの、立派なプールや体育館が既に完成。令和9年11月には完成の予定とされています。入居開始の時期よりは１年ほど遅れるとはいえ、私立の小学校のような優秀な設備の校舎で入居後すぐに学べるようになるでしょう。

[4455: マンション検討中さん]

>>4454 匿名さん

こいついつも話が長いんだよな　言ってることは間違いではないんだが

[4456: 匿名さん]

>>4454 同感です。特に教員人気の無さ？から、子供っぽい先生が増え、指導力や問題解決能力が低下しているような印象が否めません。昔は人間的にも面白い先生がたくさんいたのですが。皆さん他区の小学校と数年で転勤されているので、そもそも先生の資質としては23区内でどこも変わらないと思います。

>>4455 あなたがどれだけ社会的地位が高いかしらないけど、普段から他人を「こいつ」呼ばわりしているのですか。

[4458: 名無しさん]

やっと設備仕様がWEB公開されましたね。

残念なのは、写真見るとメールボックスがダイヤル錠ですね。
リビオタワー品川は電子化されてるのに、ここでも差がありますね。

ここ数年が、丁度メールボックスのダイヤル錠が電子に変わる端境期で、5年後には、旧式マンションの特徴の1つになるでしょう。

[4459: 周辺住民さん]

>>4456 匿名さん
こいつ呼ばわりされた4454の匿名ですが、親しみがあっていいじゃないですか。

雑用で忙しすぎるのか、小学校教員の教える力は全体に落ちている印象ですね。保護者の間では変に宿題などをたくさん出さず、塾の勉強を邪魔しないのがいい先生みたいな雰囲気はだいぶ前からありました。

そうなってくると小学校の校舎などのハードの充実みたいなのが重視されてくると想うんですよね。あと育成室とか保育所が近所に多いとか、その辺も重要かと。答えまでは言いませんが、柳町の学区は割と恵まれている方かなと。

[4460: 名無しさん]

>>4458 名無しさん

さすがにメールボックスの仕様一つで物件の評価が変わることはないと思いますがw、定借でこの価格帯ならもう少し頑張れたんじゃない？と思うところはちょいちょいありますよね。
まあ、大規模・高層物件を建てる上での制約が何かと多い(=デベが利益を出しにくい)土地柄なので、仕方ないんですかね。

[4461: 匿名]

>>4457 匿名さん
あなた、ほんと理解力ないよね。なんで江東区より少ないからって、港区でいないことになるんだよ。笑
文京区だって、特定小学校学区を狙って、中国人が増えてるって話をしてるのに、江東区が一番多いとか、頓珍漢な反論するなよ。笑
君の頭では理解できないだろうけど。笑

[4462: 匿名さん]

>>4457 匿名さん
外国人との遭遇率という視点で考えますと、人数じゃなくて割合で見たほうがいいと思いますよ。
割合としては、港区って23区で5番目に外国人率高いんですよ。
その資料を鵜呑みにして、こんなはずじゃなかったと思う人が出ないように念のため。
ちなみに文京区は23区で平均くらいですが、近年の増加率は高めです。

参考資料
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000200.000020953.html

[4463: マンション検討中さん]

まともな判断力のある人は誰もが知っていることですが、今の東京の不動産相場は明らかにバブルが弾ける寸前です。定期借地権というのは、そもそもバブルのピーク時に何とか見かけ上の値段を安くしつつ地主の利益を確保するために作られた仕組みで、バブルが崩壊してまともな価格でマンションが買えるようになった時代には見向きもされなくなりました。行きすぎた金融緩和でバブルが再燃して庶民がマンションを買えなくなりつつあるので定期借地権マンションが売れるようになっていますが、見た目の安さに飛びついて買った人は痛い目を見るでしょうね。
ここみたいな、どの駅からも遠いからシャトルバスを出さないと集客できないような立地で、外廊下で天井高もサッシ高も低く、詰め込みすぎで昭和の団地みたいな配置で、挙げ句の果てにお墓の目の前にあるような物件が定期借地権なんかで売り出されることが何かの悪い冗談としか思えません。利上げ局面で近い将来の暴落が誰の目にも明らかなわけですから、私がもし今一次取得するなら、あと数年は我慢して、ここの今の値段と同じくらい出せば春日駅前のPC小石川を買えるようになる場面を待ちますね。

[4465: 名無しさん]

>>4463 マンション検討中さん
どこから突っ込めばいいのやら

[4466: 匿名さん]

マンション価格の高騰で定借が増え、50年長期住宅ローンが出てきた、とどこかでみたが、そういえば定借マンションは50年ローン使えるのかな？

[4467: マンション検討中さん]

>>4458 名無しさん

そうですね。
・メールボックスダイヤル錠
・10階建て以上で、ゴミ置き場が1階にしかない
このあたりが、今後、旧式マンションの特徴になるでしょうね。

[4468: マンション検討中さん]

>>4463 マンション検討中さん
＞ここみたいな、どの駅からも遠いからシャトルバスを出さないと集客できないような立地で、外廊下で天井高もサッシ高も低く、詰め込みすぎで昭和の団地みたいな配置で、挙げ句の果てにお墓の目の前にあるような物件が定期借地権なんかで売り出されることが何かの悪い冗談としか思えません。

上記の点は、完全に同感ですね。
さらに、ＥＶ数が少なくて、100世帯に1台未満のＥＶでかつ、ゴミ置き場が1階の1か所しかない。というのも日常生活上、極めて辛いですね。
これ、まじめに、設計者は実際に生活する人の立場に立っていないですよね。
コスト優先で基本性能を落として、それを豪華な共用施設で目くらまししている印象が拭えません。

[4469: 匿名さん]

>天井高もサッシ高も低く

いやいや、HPでは
>天井高は最大約2,460mmを確保しました。天井を高くすることで、同じ面積でもより空間の広がりを感じられます。

と誇らしげにアピールしてるじゃないか。

[4470: eマンションさん]

>>4465 名無しさん
同感です
まずはなんか一つ、口火を切って突っ込んでいただけますか？

[4472: マンション検討中さん]

>>4470 eマンションさん
建設資材や労務費が上がっている現在の状況が、実体経済とかけ離れた不動産バブルであるというのは行き過ぎた考えですね。

[4473: 匿名さん]

>>4463 マンション検討中さん
バブルというのは極端なデマンドプル型のインフレだと想うんだよね。将来の仮の需要の期待などによって膨らんだ旺盛な需要に基づく値上がりがバブル。

だけど今のマンションインフレというのは１）少子高齢化などを原因とする人手不足からの建築業の人件費コストの上昇　２）世界的な資源価格の高騰による電力価格や燃油価格の高騰　３）円安による輸入原料資材の高騰　４）マンション建設用地の枯渇による用地買収費用の高騰　５）需要に対して過小なマンション供給　６）上がってもなお円安プラス海外不動産の高騰によって海外投資家から割安に見える都心住宅価格　７）安くして無理に個人住宅を売らなくても利潤があがるデベロッパー（もめるぐらいなら完成直前のマンションを潰しても平気）

ぱっと思いついただけでもこれだけのマンション相場を押し上げる要因があり、コストの上昇と需要の高まりという両輪で相場が上がっていることがわかる。供給は今後も足りない状況は続くので、先日の米騒動のときのように、需要が急に増加するようなことがあるたびに大きく相場が上がることだろう。

[4474: 匿名さん]

>>4473 匿名さん
さらにそれに加えて
８）習近平体制に嫌気がさした中国国内の富裕層や海外でも稼げる付加価値のある高レベル人材が潤日のために日本の住宅を買い求める動き

という要因まで加わっている。
バブルが弾けるというのならどのようなシナリオがあるのか教えて欲しいぐらい。

[4475: 名無しさん]

設備仕様にありませんが、千川通り沿いのサッシがT1等級というのは本当なんですかね。

[4476: 通りがかりさん]

文京区の小学校で外国人が増えているのは3S1Kだけですよ。人数が多いがために外国人同士で固まって行動するので日本語が話せないまま何年も過ごし問題になっています。
柳町小は外国人は学年に数名程度ですし、発音も日本人と変わりない児童ばかりです。

[4477: 匿名さん]

メールボックスは、ルームキーかざすタイプが楽で良いですよ。些細なことのように見えるけど、数年前に買ったマンションで初めて体感し感動した。パークコートだからと思ったら、今では、普通のマンションでも当たり前らしい。

[4478: 匿名]

トイレにタオル掛けあるのだろうか？普通ついてる場所に鏡がついているので、その脇かな？ホームページ写真では見えない。

[4479: 口コミ知りたいさん]

>>4478 匿名さん
ついてましたよー

[4480: 匿名さん]

>>4476 通りがかりさん
>日本語が話せないまま何年も過ごし
サピの成績上位層に食い込める日本語力があるという評判とずいぶんと乖離しているね
本当に文京区の人なの？

[4481: eマンションさん]

>>4472 マンション検討中さん
同意。ここは1期がまずまずで走り出しているので値下げは期待しないほうが賢明でしょうか。すけべ心出して売り抜けて利益最大化Exitしたいと考えているオーナーとしては中古を推すし、この先5～7前後の購入レンジで築15年前後の中古もアリ、という人は無理に買わなくとも良い相場と思っています。

[4483: 通りがかりさん]

>>4480
本当に文京区の人ですよ。中の人しか知らないような質問もお受けします。

文京区内に外国人児童は2023年時点で389人いて、そのうち日本語が話せない児童は小中合わせて約90名です。日本語話せる外国人はサピ上位もいますよ。

[4484: 通りがかりさん]

修正します。日本語が話せない児童は181名でした。
情報元は2024-10-08 区議会です。

[4485: 匿名さん]

>>4484 通りがかりさん
確認しました
昨年から、以前から日本に住んでいた人たちとはやや異なるタイプの人たちが急増しているわけですね。令和６年決算審査特別委員会　開催日: 2024-10-08　山岸教育指導課長の答弁に

"現状ですが、４月から９月では増えていまして、９月の19日現在になりますが、日本語の指導が必要な児童・生徒数は181名ございます。"

とありますね。一昨年の倍ですか、どこの小学校が多いという数字はまだ出ていないようですが、来日してすぐには日本語が不十分な生徒も多そうです。おそらく新しい統計の数字が出れば全体像が明らかになるでしょうが、特定の学区あるいは特定の特別区に集中しているかどうかはそれを見てみないと何とも言えません。しかし、中国大丈夫かなと別な意味で心配になってきますね。

[4486: マンション検討中さん]

>>4475 名無しさん
T1だとしたら、うるさいでしょうね。

[4487: マンション検討中さん]

>>4477 匿名さん

多分、このマンションが、メールボックスがダイヤル錠だった最後の世代として、後世に語られることになるでしょう。

[4488: マンション検討中さん]

>>4469 匿名さん

現在UR賃貸レベルの天井高が245㎝です。ここは、１ｃｍだけそれを上回っているということですが、現在売り出し中の都内のマンションの多くが250㎝以上になっています。
プレミアムフロアは270㎝以上が多くあります。

[4489: マンション検討中さん]

>>4487 マンション検討中さん
しかも、このマンション、販売はかなり期が進んでいるけど、引き渡しが2027年なので、本当にこのマンションがLastかもね。
もちろん、低級レベルのマンションでは、ダイヤル錠は引き続き残るのかも知れないけど。最高額が2億円を超えるようなマンションでは最後でしょう。

[4490: 買い替え検討中さん]

>>4483 通りがかりさん
むしろSAPIX上位の中国人率どんどん上がってるよ
向こうの小学生が必要とされる勉強量と比べたら全然ラクなんだってさ

[4491: 契約者さん1]

坪単価１０００超んｐＰＴＫもダイヤル錠ですよ

[4494: 通りがかりさん]

>>4491 契約者さん1さん
一番初めの第一期販売のときは、そんな高くないだろ。あそこは、最初は玄関ドア前カメラさえない仕様だった。パークコートでもないんだから、大衆向け仕様。

[4495: 通りがかりさん]

4492,4493 コピペマンでうんざり。

[4496: 匿名さん]

あっちの区の方が酷いといったところで、文京区の問題がなくなる訳ではないのに、それが理解できずあちこちで江東区がーを連発するかわいそうな人。

[4498: 通りがかりさん]

真面目な話、これから子育てする日本人のご家庭は3S1K学区はやめた方がいいですよ。そりゃ投資的観点から選ぶなら中国の人が買ってくれる誠之小近くの物件が最高でしょうけど、そもそも文京区を選ぶのはリセールよりも子育て環境を重視するからですよね。クラスの2割とか3割が外国人って、大袈裟にいうと異国暮らしみたいなもので、いくら個々のご家庭が悪い人たちじゃなくてもだんだん疲れてきますよ。

[4500: 評判気になるさん]

>>4487 マンション検討中さん
枝葉ですね

[4501: マンション検討中さん]

駅から遠く、所有権がないという確実なデメリットはあるものの、文京区でこれほど大規模な新築マンションは珍しいため、再検討しています。
正直なところ、資産価値はそれほど高いとは思いませんが、子どもが小さいうちは良い環境で育ってほしいという思いもあり、住みやすい小石川エリアや充実した共用施設に魅力を感じています。

最悪のケースも想定し、5年後や10年後に売却を検討する際には、たとえ物件の価格が下落しても、その期間の家賃と捉えることにしました。

ただ、私たちはこの物件以外にも投資用不動産や現在住んでいるマンションなどの資産があるため、こうした結論に至りました。資産価値を最優先するのであれば、この物件は適さないと思います。

[4502: 匿名さん]

>>4498 通りがかりさん
中国人が異様に多いのは羽田に近い港区湾岸ですよ。この間も中国人同士の殺人未遂事件が起きてたし治安も良くない。