リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[4209: 中古マンション検討中さん]

>>4194

>立地に関しては文京区内では坂下であり工業系地域ですから『文京区の高級住宅街』感はないですが春日・後楽園駅までは高低差少なく歩きやすいですね。

マンマニさんにも言われとるがな。全然悪くはないけど決して文京区らしい良い立地ではないんよ

[4210: 名無しさん]

>>4199 検討さん
そうかなー？
都心に近いのはこちらだけど
山手線が使えて繁華街もある駒込・巣鴨付近は利便性が高いよ

[4211: 中古マンション検討中さん]

>>4210 名無しさん
実際価格に現れてるから大衆はそう考えてると思うが、あなたが利便性重視で駒込好きなのは全然いいと思う。

[4212: 匿名さん]

>>4209 中古マンション検討中さん
>文京区らしい良い立地ではない
そういう事を言っているわけじゃないんですけどね。単に駅徒歩10分以内の所有権マンションだからという理由だけで、巡回管理の狭小変形間取り、車庫なし小規模マンションがここより資産価値が高いという議論はおかしいでしょという話です。悲しいことに文京区はそんな物件ばかりですよ。

[4213: マンション比較中さん]

検討中の我が家で出た感想：A棟かC棟の狭い部屋を１つ潰して各階ゴミ置き場にしてほしいなあ　ゴミ置き場１つなら管理費下げてほしい

[4214: 匿名さん]

>>4210 名無しさん
山手線沿線はアドレスによってピンキリじゃない？港区の埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから埼玉より安かったりしますよ。

[4215: 匿名さん]

>4204

借地権なら７０年間維持できるという論理が突飛。指摘の通り竪排水管は５０年ころに交換が必要になるけど、あと２０年の為に交換するのってなっちゃうリスクがある。定借は歴史が浅いから、まだその時期を迎えて事例はない。

[4216: 匿名さん]

>>4215 匿名さん
>借地権なら７０年間維持できるという論理
借地権だからというよりは大規模だから、という理屈ですね。
小規模所有権だと住めなくなったら売ってしまおうとなると思うんですが、上物が居住不適格水準だとさすがに土地代引く解体費用でしか売れないでしょうから二束三文でしょうね。

>あと２０年の為に交換するの
70年もたせる長期修繕計画であれば良いだけの話かと。

[4217: 匿名さん]

>4262

借地期間に合わせた修繕計画なら納得なんだけどね。

[4218: 匿名さん]

文京区内には湯島ハイタウンという旧借地権マンションがありますが、50年超ですけれど現在もみなさん住んでいます。近年だとセントラル空調システムが壊れたあとエアコンの室外機用ラックを作って各戸でエアコンを設置できるようにする改造すら手がけています。大規模マンションだと臨時に発生する改修費用の一戸あたりの負担額が安くなる傾向があるので、こういう改善も容易に行える余裕がありますね。

建て替えをするのではないかという観測もありますが、どうやらまだまだみなさん住み続ける気のように傍目には見えます。

[4219: 匿名さん]

旧借地権だと延長できるからね。費用かけて改造してるのなら、延長決まってるのかも。

[4220: 匿名さん]

>>4219 匿名さん
旧借地権でも実際に建物が危険になると更新を拒めるはずなんですが、そこまで行っていないということでしょうね。大規模で管理がいいと50年の限界を超えてもたせられるという一つの傍証になるでしょう。

[4221: 匿名さん]

内陸の低層マンションは持つかもしれないけど、塩害のある埋立地のタワマンとかだと50年持たずに建て替えになるケースも多そう。

[4222: 匿名さん]

実家のマンションが築50年で、水漏れ事故が起き始めていて竪排水管の交換が早急に必要だけど費用が足りないってことで値上げの議決をした。その辺の合意ができればまだ持つんだけどそうでなければ限界マンションにまっしぐら。

自宅マンションに比べれば管理費、修繕積立が安いってこともあるけど5割アップといきなり上がるんで、合意できるのかなって心配だったんだけど。

[4223: 匿名さん]

長期修繕計画があるからと安心しがちだけど、計画を実行するのは管理組合を構成する住民。ニュースとかで修繕がきちんとされないで50年くらいでボロボロなんてマンションも出てたりする。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからないロシアンルーレット。

[4224: 匿名さん]

>>4223 匿名さん
>ロシアンルーレット。
10戸とか20戸の物件で１戸でもひどい世帯があったら大変だけど、500戸もあると誤差範囲だからねえ。大規模一択ですよ。

[4225: 匿名さん]

文京区限定で小規模でなくある程度の規模のマンションがいい、ということであれば、数年のスパンでじっくり探すべき。
5年単位なら所有権で立地も良好なマンションがあるはず。

[4226: 匿名さん]

>4225

規模や土地の所有権に関係なくエリア限定ならそれくらいのスパンで考えないと。

[4227: 匿名さん]

>>4225 匿名さん
>5年単位なら
5年って小学校1年生だった子供が中学受験を目指して勉強をはじめるようになるぐらいの年月だしねえ。生まれたばかりの子供も、小学校受験を目指して幼児教室に通っていることでしょう。そんなに長い間家を探すのは大変なことですよ。

それに待てば待つほど値段が上がって、とうとう買えなくなった人はこの5年間で多数出現しています。買い煽りも罪かもしれませんが、脅すような事を言って買わせないのも罪だと思います。

[4228: 匿名さん]

>そんなに長い間家を探すのは大変なことですよ

一生に１度か２度の大きな買い物を舐めてるのかな。

[4229: 匿名さん]

>>4227 匿名さん

ここ数年の文京区分譲マンション（80戸以上の中規模)をマンマニさんの記事でピックアップすると

2024.6 ブランズ本郷(90戸) 平均710万/坪
2022.12 パークホームズ文京本駒込(88戸) 平均570万/坪
2022.8 プラウド御茶ノ水(98戸) 平均625万/坪
2021.10 パークホームズ文京小石川ヒルテラス(130戸) 平均600万/坪

と、大手・好立地の物件がけっこうあったことがわかる。
数年のスパンで検討していれば逃さなかったはず。

[4230: 匿名さん]

>>4223 匿名さん
お金掛けて修繕しても劣化は進行するから築50年すればどんな物件でも建て替えは考えることになる。古いほど耐震性能が落ちるから家族の命に関わる。

[4231: 名無しさん]

>>4229 匿名さん
その例を見てると、
パークホームズ文京小石川ヒルテラスが出た時にさっさと決めておけばよかったね
っていう感想にしかならない…ブランズ本郷なんて半分以上が地権者、残りもアンダーでしかほぼ買えなかったんだから

[4232: 匿名さん]

>>4231 名無しさん

念のため補足しておくと、だから5年も検討せずに今ある中で一番気に入ったのを買ってた方が賢いっていう例に見える、ということです。
もちろん過去は過去に過ぎず、これから5年で市況が壊滅的に悪化して、次々にもっと割安で良質な物件が供給される、という可能性はありますから、それに賭けるのも一つの選択だとは思います。

[4233: 匿名さん]

>>4229 匿名さん
>ここ数年の文京区分譲マンション（80戸以上の中規模)
二桁の戸数のマンションって、20年ぐらいすると管理不全を起こしているマンションがだいぶ混じってくるのでどうかなあ...全部が全部ではないけれど、ざっくりした個人の感想として200戸は欲しい気がする。この規模だと管理不全になっている物件はかなり少なくなる。さらにエントランスホールにクリスマスツリーなどの季節の飾り物を飾る余裕があったり、24時間有人管理をしっかり維持できている物件が多い。

[4234: 匿名さん]

文京区限定で200戸以上、所有権でも定借でも可、でも駅距離は問わない、という人は「ここしかない」のでここに決めていいでしょう。
まあ、「ここしかない」ように設定された条件のようにみえるけど（笑）

[4235: いつかは解体さん]

合理的で親も納得
立地条件も悪くないし
早く買いたい

[4236: マンション検討中さん]

MR来場予約も結構スカスカになってきているが、売れているのだろうか？

[4237: 通りがかりさん]

もう少し待てばもっと良い物件が出て来るはず
5年前からずっと
これからもずっといつまでも

[4238: 匿名さん]

いい物件を買い逃すのは自己責任だよ。
自分ならサッカー協会跡地の三井に注目かな。本郷ハウスや宝生ハイツの建て替え物件はどうなんだろうね。

[4239: 匿名さん]

>>4234 匿名さん
>まあ、「ここしかない」ように設定された条件のようにみえる
200戸というラインはパークスクエア小石川（196戸 2000年竣工）、アトラスタワー小石川（264戸 2004年竣工）、小石川ザレジデンス（イーストスクエア198戸＋ウエストスクエア73戸　2005年竣工）をイメージして言っています。根拠がないわけではありません。

一方で湾岸に目をむければ有明を例にあげると、先進的な住民主導の管理で注目をあつめるブリリアマーレ1085戸をはじめとして、B有明シティータワー600戸、B有明スカイタワー1089戸、大規模マンションはコミュニティもしっかりしているし、一つの街として様々な課題を検討する専門知識をもつ人材がたくさん住んでいますから問題に対する対応も管理会社丸投げでなく、自律性が高くしっかりしています。それと比べれば5分の1あるいは3分の１の200戸というラインは本当に最低限のところだとご理解ください。

はやく文京区にも大規模マンションができてほしいと思っていた人にとっては待望の物件がここです。

[4240: 匿名さん]

>>4228 匿名さん
マンションブロガーの嚆矢の一人である故三井健太さんのブログ記事を一読される事をお勧めします。この記事は2017年に書かれたもので、価格が下がるのではないかという期待論がマンションコミュニティにウンカの如く現れて買うな買うなの大合唱だった頃です。その後2025年までの8年間、何が起きたか我々は知っています。いつまで待ちぼうけても、うさぎが木の根っこで転んで絶命するなんて都合がいいことはそうありませんよ。


第70回　当分買わないという選択の是非
https://www.sumu-log.com/archives/6833/

[4241: 匿名さん]

>>4240 匿名さん

4228だが、2019年竣工の某タワマンを購入済みの私に言われてもねえ。。。
5年、10年のスパンでじっくり探した結果、いい物件をゲットできましたよ。現在値上がり2倍超。

[4242: 匿名さん]

>>4239 匿名さん
湾岸はアドレスによってピンキリじゃない？港区の埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから埼玉より安かったりしますよ。

[4243: 匿名さん]

>>4238 匿名さん
JFA跡地はここの検討者が買えるような値段で出てくるとは思えないなあ
立地・周辺環境は、その中だと本郷ハウスが一番いいよね

[4244: 匿名さん]

>>4243 匿名さん
建て替えは原住民が大半を押さえた後に残った部屋を奪い合う形だと思うから、簡単に手に入れられないと思うぞ。くじ運がよくないと手に入れられないかも。

[4245: 匿名さん]

>>4241 匿名さん
>2019年竣工の某タワマンを購入済みの私に言われてもねえ。。。5年、10年のスパンでじっくり探した結果、いい物件をゲットできましたよ。

まあ家探し初心者の態度としては1～2年勉強期間を取る事自体はむしろ推奨できると思うけれど、5年10年のスパンとなるととりあえず１軒は家を所有していることが前提だと思います。そんなに長い期間家賃という費用を払っていたら、そのうち人生の残期間の方が短くなりすぎて家を買うメリットがなくなってしまうのではないかと心配になりますね。

命短し、買うべし自宅。借金するなら若いうち（字余り）

[4246: 匿名さん]

所有権マンションにこだわる人は、100年住めることを前提にしていると思うんですよね。ここは定借70年、そして私たちの命の残期間はマンション購入適齢期の30代40代であれば、せいぜい50年から40年といったところです。一子を授かって成人するまで20年。家は利殖のためだけでなくそこで人生を紡ぐために購入するという観点からすると、5年10年待つとは言ってもあまり待ちすぎて人生の賞味期限が切れてしまっては本末転倒でしょう。今選択肢にあるなかでベストを選ぶ姿勢こそが重要ではないかと。

[4247: 匿名さん]

立地の悪い所有権より立地の良い定借の方が、資産形成の面では有利なんだよな。

[4248: 通りがかりさん]

10年前に買っとけばもっと上がってたかもね

[4249: 匿名さん]

>>4247 匿名さん

資産形成で定借は無いだろ。定借ってのはリースと大して変わらん。

[4250: 名無しさん]

>>4247 匿名さん
壊れたレコード。じゃんじゃん。

[4251: 評判気になるさん]

>>4247 匿名さん

なんか、誰にも勝てない大人が、絶対勝てそうな幼稚園児を探し出して、こいつになら勝てるって言ってるようで惨めだから、そういうのやめたら。笑

[4252: 匿名さん]

>>4245 匿名さん

まあそうだね。
自分はそのタワマンで3件目の購入だった。

[4253: 名無しさん]

>>4249 匿名さん
定借だとイニシャルを安く抑えられるから、その分を他の投資に回せるんだよね。

[4254: eマンションさん]

>>4253 名無しさん
現金購入マンですか！？
ローン利用者には無関係っすね。

[4255: 口コミ知りたいさん]

>>4236 マンション検討中さん
次期は秋頃らしいよ。
今の値段では売れないから、周辺相場が上がって今の価格が正当化されるまで待つんじゃない？

[4256: マンション比較中さん]

１期の価格表見た印象だと、北向きの低層階とかは多少値上げの余地ありそうだった（というか、南向きの高層階の値付けと明らかにバランスが取れてなかった）けど、２期ではどうなったんだろう

[4257: 検討板ユーザーさん]

>>4256 マンション比較中さん
低層の値上げ余地ありそうというより、中層以上が高すぎ。

[4258: 匿名さん]

いやここはかなり割安だと思うぞ。