リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[4174: マンション検討中さん]

>>4171 匿名さん
小石川は少なくとも誰もが住みたいという万人受けする立地ではないと思いますね。子育て教育重視ファミリーにピンポイントで刺さるんだろうなという立地です。

[4175: マンション検討中さん]

ここのマンションは定期借地ゆえに1割程度安いと言われている。1.5億の部屋だと1600万円くらい安いとする。地代と解体積立金で月額1.8万円=約1500万円／70年。地代の値上がり考えるともっとかも。1600万円分の固定資産税がかからないという話もあるが、地代上昇で相殺できるレベルでしょ。

×定期借地だから1割安い
??定期借地でイニシャルは安いが、ランニング含めると変わらない。

となると、70年後の価値がゼロになるのは明らかなマイナス。
ここは資産性気にせず、手の届く範囲で比較的仕様がよく住環境が良いところに住みたい人向け。

資産性の議論は結論出ているから無駄です。

[4176: eマンションさん]

>>4175 マンション検討中さん

その1割程度安いという仮定が正しいのかよくわからないんですよね。確かに1期1次の価格が発表された時点では1割程度しか安くなかったのかもしれませんが、いま売り出されてる築浅中古の価格を見ると、(売出価格と成約価格の乖離を考慮しても)ここと同条件の新築所有権物件が1割増しで買えるとは到底思えないのですよね。色々ネガはありつつも文京区では(別格のPC小石川を除いて)類を見ない規模感なわけで、2割、階と方角によっては3割引でもおかしくないように見える。これは一期一次の価格表を元にした感想なので、二期の価格が引き上げられていたらその限りではありませんが。

[4177: 匿名さん]

>>4176 eマンションさん

仮定というか、前に出てたNHKの記事で、
>このマンションは、1戸当たり9000万円以上という価格設定ですが、周辺の相場に比べると1割ほど低い

とあって、日鉄興和の見解と思われる。
2割３割安いならデべはそうアピールするだろうから、まあ１割安いのはその通りなんだろう。
デべも商売だからもっと高くても売れるならそうしてるはず。

[4178: 匿名さん]

>>4177 匿名さん
文京区は大規模物件が少ないので、近隣の相場自体が小規模、管理巡回、無名ブランド、駐車場なしの物件も含めての相場というところですよね

細かな条件を揃えていくと二割引き三割引きという感想も正当化されるのでは。

[4179: 検討板ユーザーさん]

>>4178 匿名さん
小石川は周辺相場もものすごく高いですよ。

[4180: 匿名さん]

近隣の新築事例をみていると、一割引きでは収まらない気がします。
ルジェンテの６階以上は80平米半ばと広いものの二億を超えてますよね。

[4181: 匿名さん]

>>4179 検討板ユーザーさん
ルジェンテもディアナもかなり高いし、そもそも新築の供給は近年、小規模狭小駐車場なし管理巡回無名ブランドと三重苦、四重苦、五重苦の物件ばかりで、よく買うよなと我ながら感心している始末です。そういうのを含めた相場として考えると、ここはだいぶ安く見積もられているなという気がします。

[4182: 匿名さん]

間取りひとつとってもここは素直です。田の字という批判もありますが、その田の字ですらない芸術的なまでに柱が飛び出た狭小変形間取りをよく見るので、久々にまともなものを見たという気分ですね。住宅のど真ん中に巨大な柱がドンと通っていて、欠け張りバリバリの変形間取りなんてのはむしろ昨今普通です。

文京区で探している人は大変な思いをしていて、マンションマニアさんが沈黙するぐらいの酷い物件を泣く泣く買っている状態なんです。よくぞまともな物件を建ててくれたと感謝感激雨あられですよ。

[4183: 匿名さん]

>>4178 匿名さん

個々の感想はともかく、売り主のデべはそう評価してるってこと。
個人的な評価はもちろんそれぞれでよろしい。

[4184: 購入検討者さん]

>>4177 匿名さん
これ確かNHKニュースの映像では1-2LDKの間取りに関しては1割安と表現していた記憶。70㎡～で比べると少なくとも1割引きなんてレベルでは無いです。金利上がって10～20%市況調整加味すると丁度1割引きに収まるかも。

[4185: 中古マンション検討中さん]

買い手側にもこうやって定借擁護が現れるとデベ側も安心して値上げしやすくなるよね。1割引きならまじで1.1倍出して所有権一択だわ　値下がり考えるとそっちの方が結局安い。

[4186: 匿名さん]

定借がどうかより立地の方が遥かに大事。これだけの好立地を定借で安く買えるのはかなり魅力でしょう。

[4187: 匿名さん]

>>4174 マンション検討中さん
万人受けというのは便利な言葉で、万人のなかには大金持ちもいれば、普通の暮らし向きの人もいて、シングルもいればDINKSもいて、子供が何人もいる家庭もある。人それぞれではないですかね。ただ文京区のマンションがこれだけ高騰しているところを見ると、文京区に住みたい人は一定数いるようですよ。

[4188: 匿名]

>>4186 匿名さん
立地より前に、定借か所有権かです。あの好立地の定借が、あんなへぼい所有権に負けるのか！ってなります。なんとなくの感覚論ではなくて、ご自分でFACTを調べることが大事です。（お勉強のために、具体例は敢えて示しません。）

[4189: 口コミ知りたいさん]

>>4188 匿名さん
4186さんは資産性のマネーゲームをしたい訳ではないと思いますよ。文京区の3LDKはまともな出物が少ないので、この値段で買えるならラッキーという価値観です。私も同じ考えです。もちろん資産性史上主義は否定しませんし、資産性で見たら劣る物件だと思います。

[4190: マンション検討中さん]

>>4187 匿名さん

>人それぞれではないですかね
申し訳ありません、何が言いたいのかよくわからないのですが、その通りだと思いますよ。小石川が一般的に好立地といっていいかどうかはかなり議論を呼ぶと思うので(=万人受けしない)、人それぞれというところで落ち着かれるのがよろしいかと。

[4191: マンション検討中さん]

>>4190 マンション検討中さん
小石川が、ではなくこの物件の立地が、でした。小石川の中でも春日後楽園よりの方は割といいと思います。

[4192: 通りがかりさん]

何だかんだ言ってここは売れる気がしてる

[4193: eマンションさん]

ここの、謎の1LDKって、誰が買うことを想定してるんですかね？

[4194: 匿名さん]

>>4190 マンション検討中さん
>少なくとも誰もが住みたいという万人受けする立地ではない
小石川がいかにもニッチでマニアックな需要のある土地だと印象付けようとしていると読んだのですがね。

そういう言い方をすれば、港区だって新宿区だって誰もが住みたいという万人受けする立地ではないでしょ。繁華街やオフィス街のど真ん中に建っているマンションを小馬鹿にしている人も一定数いますし。

[4195: 口コミ知りたいさん]

>>4193 eマンションさん
投資用かDINKS中心でしょうね。5000万円台～でしょうし。

[4196: マンション検討中さん]

>>4195 口コミ知りたいさん
共同印刷社員の社宅かも

[4197: 検討]

>>4194 匿名さん
あなたからはなんとかして小石川を誰もが住みたい場所ということにしたい印象を受けますね。文京区住みですが文京区の中でもとりわけ人気というわけではないですよ
人によるでいいんじゃないですか、ご自身が仰る通り

[4198: マンション検討中さん]

いまだに、定期借地権の資産性が良いとする投稿者がいて呆れる。
定期借地権は資産性は低いが、生涯土地持ちの夢は諦めた人、あるいは、土地を子孫に残す気が無い人が買うんだよ。

そして、その折り合いがつく条件は、好立地と高い仕様だよ。

ここは、駅から遠い時点で好立地とは言えない。文京区なら駅遠でも良いとは断じてならない。

仕様は、天井の低さや外廊下、あるいは、ＥＶ数の少なさなどで問題が指摘されている。ただし、共用施設はそれなりに豊富だし、スーパーマーケットが誘致成功したら、それなりの付加価値は高くなる。

ということを踏まえて、イニシャル価格が、十分安いと思うなら、有り！
そう思えないなら、買わない方が良い。

そのあたりは、主観で決まる要素も多いので、他人の判断をどちらであっても否定するつもりはない。

ただし、定期借地権は、今後も増えるだろうが、それでも、定期借地権は、資産形成には不利だということは変わらない。だって、どんなに住宅ローン払い続けても、将来価値はゼロ円になることが確定しているのだから、これ以上分かりやすいロジックは無い。

[4199: 検討]

湯島とか本郷らへんは馬鹿高いけど春日近辺とか江戸川橋らへんはまだまだ買える。まあここも文京区比較では駒込の方なんかよりは全然いいとおもうがね。

[4200: 匿名さん]

周辺環境が素晴らしいですからね。戸数は多いけど間違いなく人気になる立地ですよ。

[4201: 名無しさん]

>>4195 口コミ知りたいさん
DINKSにも狭すぎる間取りだし、単体に出すにしてもそもそもDINKSとか単身者がこの立地わざわざ選ぶのかな
平面図見ると72平米で1部屋取れるところをわざわざ分割して36平米2部屋にしてるんだよね
売り手の事情考えても72平米1部屋の方が高く売れるだろうし、純粋に謎だなあと思った。

[4202: マンション掲示板さん]

>>4201 名無しさん

>>4201 名無しさん
共同印刷社員の借りあげ社宅にでもするのでしょうかね。
知らんけど。

[4203: 匿名さん]

>>4201 名無しさん
近所の不動産屋から聞いたんですが、この辺は最近1LDKの引き合いが多くてすぐ決まっちゃうらしいですよ、需要あるみたいですね。東大などの区内の大学に子供を留学させる中国人が買っているんじゃないかと想像していますが。

[4204: 匿名さん]

>>4198 マンション検討中さん
>定期借地権は、資産形成には不利だということは変わらない
まあ普通に考えるとそうだと思います。私もそう思っていました。でも最近ちょっと別な考え方を持つようになりました。

築50年を超えた所有権マンション、自分買うかな？と考えたんです。多分配管とか躯体に問題が出てきていて、空き住戸も増えて老朽化に伴って増える維持管理コストを住民が負担できないレベルになっているんじゃないかなと想像したんですよ。

事実、マンションの建て替えは平均築40年と言われています。ところがマンション建て替えの実績は累計で2024年現在たったの297件。築４０年以上の高経年マンションの４０％は漏水や雨漏りに悩まされ、１８％が外壁の?落、１４％は鉄筋の露出・腐食に悩まされています。所有権は建て替えができる、管理が良ければ100年もつというけれど、それは実はレアケースです。それは不動産屋さんのセールストークにすぎません。
https://www.moj.go.jp/content/001385377.pdf

所有権の資産価値を保つのは３０年４０年となってくると難しいんだなあと思います。
小規模ならハードルはさらに高い。ここは大規模です、おそらく７０年しっかりもってくれるでしょう。

[4205: 匿名さん]

文京区の物件を見ていて悲しいのは建坪が小さいところに無理くり建てるから部屋が狭い、変形敷地のせいか部屋も台形とか三角形とか個性的、高さ制限が厳しいので天井が低い、天井が低いから窓も低い、天井カセットエアコン装備は都市伝説かと思うぐらいに少ない、耐震だから梁がぶっとい、戸数が少ない。管理巡回、駐車場なし、駐輪場も不足。修繕積立金は妙に安く設定され、50年後が心配です。

そりゃ幕張とか船橋に行けば土地はいっぱいあるから大規模分譲で値段も安いでしょう。高さ制限も多分ゆるゆるで天井高も高いんでしょうね、でも私はそんなところに住みたくないです、個人の趣味ですから悪しからず。文京区に住みたい人にとってここは旱天の慈雨ですよ。同じ広さの大規模所有権マンションが後楽園駅前に建つわけないので、そういうのを比較対象にする架空の議論はやめましょうよ。

[4206: 匿名さん]

不動産は立地が何より大事ですからね。ここの立地なら住みたい人は多いと思いますよ。

[4207: 匿名さん]

この辺で定借の資産価値が低いとご親切に講釈を垂れてくださる諸賢には感謝します。

そんなのわかりきったことですが、こと文京区においては事情が変わってくるということです。

[4208: マンション検討中さん]

>>4207 匿名さん
全てを覆す文京区、すげーー！！！これは絶対買いですね！

[4209: 中古マンション検討中さん]

>>4194

>立地に関しては文京区内では坂下であり工業系地域ですから『文京区の高級住宅街』感はないですが春日・後楽園駅までは高低差少なく歩きやすいですね。

マンマニさんにも言われとるがな。全然悪くはないけど決して文京区らしい良い立地ではないんよ

[4210: 名無しさん]

>>4199 検討さん
そうかなー？
都心に近いのはこちらだけど
山手線が使えて繁華街もある駒込・巣鴨付近は利便性が高いよ

[4211: 中古マンション検討中さん]

>>4210 名無しさん
実際価格に現れてるから大衆はそう考えてると思うが、あなたが利便性重視で駒込好きなのは全然いいと思う。

[4212: 匿名さん]

>>4209 中古マンション検討中さん
>文京区らしい良い立地ではない
そういう事を言っているわけじゃないんですけどね。単に駅徒歩10分以内の所有権マンションだからという理由だけで、巡回管理の狭小変形間取り、車庫なし小規模マンションがここより資産価値が高いという議論はおかしいでしょという話です。悲しいことに文京区はそんな物件ばかりですよ。

[4213: マンション比較中さん]

検討中の我が家で出た感想：A棟かC棟の狭い部屋を１つ潰して各階ゴミ置き場にしてほしいなあ　ゴミ置き場１つなら管理費下げてほしい

[4214: 匿名さん]

>>4210 名無しさん
山手線沿線はアドレスによってピンキリじゃない？港区の埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから埼玉より安かったりしますよ。

[4215: 匿名さん]

>4204

借地権なら７０年間維持できるという論理が突飛。指摘の通り竪排水管は５０年ころに交換が必要になるけど、あと２０年の為に交換するのってなっちゃうリスクがある。定借は歴史が浅いから、まだその時期を迎えて事例はない。

[4216: 匿名さん]

>>4215 匿名さん
>借地権なら７０年間維持できるという論理
借地権だからというよりは大規模だから、という理屈ですね。
小規模所有権だと住めなくなったら売ってしまおうとなると思うんですが、上物が居住不適格水準だとさすがに土地代引く解体費用でしか売れないでしょうから二束三文でしょうね。

>あと２０年の為に交換するの
70年もたせる長期修繕計画であれば良いだけの話かと。

[4217: 匿名さん]

>4262

借地期間に合わせた修繕計画なら納得なんだけどね。

[4218: 匿名さん]

文京区内には湯島ハイタウンという旧借地権マンションがありますが、50年超ですけれど現在もみなさん住んでいます。近年だとセントラル空調システムが壊れたあとエアコンの室外機用ラックを作って各戸でエアコンを設置できるようにする改造すら手がけています。大規模マンションだと臨時に発生する改修費用の一戸あたりの負担額が安くなる傾向があるので、こういう改善も容易に行える余裕がありますね。

建て替えをするのではないかという観測もありますが、どうやらまだまだみなさん住み続ける気のように傍目には見えます。

[4219: 匿名さん]

旧借地権だと延長できるからね。費用かけて改造してるのなら、延長決まってるのかも。

[4220: 匿名さん]

>>4219 匿名さん
旧借地権でも実際に建物が危険になると更新を拒めるはずなんですが、そこまで行っていないということでしょうね。大規模で管理がいいと50年の限界を超えてもたせられるという一つの傍証になるでしょう。

[4221: 匿名さん]

内陸の低層マンションは持つかもしれないけど、塩害のある埋立地のタワマンとかだと50年持たずに建て替えになるケースも多そう。

[4222: 匿名さん]

実家のマンションが築50年で、水漏れ事故が起き始めていて竪排水管の交換が早急に必要だけど費用が足りないってことで値上げの議決をした。その辺の合意ができればまだ持つんだけどそうでなければ限界マンションにまっしぐら。

自宅マンションに比べれば管理費、修繕積立が安いってこともあるけど5割アップといきなり上がるんで、合意できるのかなって心配だったんだけど。

[4223: 匿名さん]

長期修繕計画があるからと安心しがちだけど、計画を実行するのは管理組合を構成する住民。ニュースとかで修繕がきちんとされないで50年くらいでボロボロなんてマンションも出てたりする。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからないロシアンルーレット。