リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[4161: 匿名さん]

>>4156 匿名さん
確かに電車を使う少し遠い大学に入ったら電車賃ぐらいは出してやったろうが、実際には自転車で通える距離の大学に入学して、試験前は埼玉や千葉から通ってきている友達を自分の部屋に泊めて勉強会やったりとかしているのを見て、なるほど大学から実家が近いと便利だなと思ったんだよな。これ実体験。

[4162: 匿名さん]

>>4158 ご近所さん
>一般的には駅遠＋非JRのアクセス性は悪いと言っていいと思う。
でも現実にはJRの駅に近い会社ばかりではないし、非JRのアクセス性が悪いというなら六本木とか赤坂は言うに及ばず、JR駅が区の海寄りの端っこにある品川と高輪ゲートウェイぐらいしかない港区は不便だという話になってしまうでしょ。文京区なんかJR駅がひとつもないし。

JRは地方中核都市間の移動は便利だけど、山手線環の内側にある都心各拠点間の移動には基本使えないよ。

[4163: 匿名さん]

>>4160 職人さん
>こじつけが強引すぎ
こじつけというけれど、実際には地下鉄が地上から非常に深いところにホームがあったりすると地上の入り口からが1～2分以上かかったりするわけで、駅距離だけではないのは誰もが気づいているところ。

そもそも駅から近いのがそんなによかったら春日駅直結のパークコート一択なわけで、それがホイホイ買えれば苦労はしない。

[4164: 検討]

>>4163 匿名さん
限定的すぎることを比較に出されてもなあ。まあ、アクセスいい悪いは比較の話で個人差あると思うんで良いんじゃないですかね。個人的にここは下の上といったところ。ただアクセス性は悪くても文京区唯一の大規模で魅力はあるので検討はしています。
パークコートの下りは話をそらしすぎなのでスルーしますね。

[4165: マンション検討中さん]

C棟の間取りって聞いた人います？
今の2LDKの間取り買うくらいなら、眺望絶望でも下駄スーパーでもC棟の方がいい気がしてきた。

[4166: ご近所さん]

ご参考まで、シティテラス文京小石川（後楽園駅徒歩11分）に住んでいて、丸ノ内線後楽園駅を通勤に利用している者です。
自宅の部屋を出て電車ホームに着くまで、徒歩16分かかります。南北線の後楽園駅であれば、ホームまで14分ほど。
購入前に、駅まで何度か歩いて、「この距離なら大丈夫だろう」と思って購入したのですが、雨の日などは「駅が遠くてしんどい」と思うこともあります。

[4167: マンコミュファンさん]

>>4166 ご近所さん
購入検討している者です。今買えている人羨ましいです！
ここは住戸専用バスが出るので少しでも楽になることを期待しています。管理費は高いですが、最近の新築は世相を反映してかどこも高めになっている気がしてあまり気にならなくなってきました。笑

[4168: 匿名さん]

小石川は住環境が圧倒的に良いですからね。やはり立地の良い物件は強いですよ。

[4169: 匿名さん]

>>4167 マンコミュファンさん
管理費を下げるためと称して私の所有している某マンションは反対意見を押し切って理事会が最近管理会社を変更したんですが、今になってその給料じゃ管理人が集まらないと言って管理費の値上げを申し出てきて紛糾しています。

昔は会社を定年退職した団塊世代が管理人の供給源だったのですが、彼らも後期高齢者になってそれすらも引退するようになると、それを埋める安い時給でスポットで働く人材がそうそういなくなってしまいいました。最近は常勤でないと職種によってはほとんど人が集まらないので、多分既存のところも値上げするか管理の質を下げるかの選択を強いられるでしょうね。

[4170: 匿名さん]

これくらいの大規模だともう少し安くてもいけそうだけどね。
マンマニさんも率直に「高いですね」と言ってたし。
シャトルバスとやらがコストかかるのかな。

[4171: 匿名さん]

>>4168 匿名さん

小石川は住環境が圧倒的に良い？そうかなあ。根拠は何？

[4172: 匿名さん]

とりあえず治安がいいね。
文京区は繁華街のある場所や駅の近くでは犯罪認知件数が上がるんだけど、ちょっと離れた住宅街の犯罪認知件数はかなり低く、23区内ではトップクラス。

あと小学校の学テの成績がよく、中学受験をする家庭が多数派で自然に中受をしようという雰囲気にあるのがありがたい。地域によっては中学受験するとイジメの対象になったりするからなあ。

[4173: 匿名さん]

>>4170 匿名さん
リビオタワー品川もシャトルバスつきでだいたい同じくらいの管理費ですね。とはいえ、あちらは内廊下・各階ゴミ置き場なので、こっちはもう少し安くても良いよなあ（文京区に競合物件が少ない分のプレミアがオンされてそう）

[4174: マンション検討中さん]

>>4171 匿名さん
小石川は少なくとも誰もが住みたいという万人受けする立地ではないと思いますね。子育て教育重視ファミリーにピンポイントで刺さるんだろうなという立地です。

[4175: マンション検討中さん]

ここのマンションは定期借地ゆえに1割程度安いと言われている。1.5億の部屋だと1600万円くらい安いとする。地代と解体積立金で月額1.8万円=約1500万円／70年。地代の値上がり考えるともっとかも。1600万円分の固定資産税がかからないという話もあるが、地代上昇で相殺できるレベルでしょ。

×定期借地だから1割安い
??定期借地でイニシャルは安いが、ランニング含めると変わらない。

となると、70年後の価値がゼロになるのは明らかなマイナス。
ここは資産性気にせず、手の届く範囲で比較的仕様がよく住環境が良いところに住みたい人向け。

資産性の議論は結論出ているから無駄です。

[4176: eマンションさん]

>>4175 マンション検討中さん

その1割程度安いという仮定が正しいのかよくわからないんですよね。確かに1期1次の価格が発表された時点では1割程度しか安くなかったのかもしれませんが、いま売り出されてる築浅中古の価格を見ると、(売出価格と成約価格の乖離を考慮しても)ここと同条件の新築所有権物件が1割増しで買えるとは到底思えないのですよね。色々ネガはありつつも文京区では(別格のPC小石川を除いて)類を見ない規模感なわけで、2割、階と方角によっては3割引でもおかしくないように見える。これは一期一次の価格表を元にした感想なので、二期の価格が引き上げられていたらその限りではありませんが。