リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[4151: 匿名さん]

>都心ではある駅から離れると別の駅が必然的に近づいてくる

残念ながらここはどの駅も10分以内には近づいてこなかったってわけか。
山手線内でもところどころこういう「空白地帯」みたいなところがあるよね。

[4152: 中古マンション検討中さん]

全部違う路線で各10分とかならまだしもここは同じ路線の中の駅間の真ん中みたいなポジションだからね...

[4153: 匿名さん]

>>4150 中古マンション検討中さん
>普通にアクセスは悪いと思う
通勤に要する時間は
１）家→自宅最寄駅ホームまで移動する時間、
２）ホームでの待ち時間＆自宅最寄駅から職場最寄駅までの所要時間
３）職場最寄駅ホームから職場まで行く時間
の総和なんだよね。

１）が少々長いからアクセスが悪いというのはナンセンス
実は２）も３）も重要で、ここは山手線の内側なので２）が短くてすむことや、山手線との接続駅でたくさん人が降りるし、行き先によっては通勤ラッシュと逆方向なので混雑が緩和されているのが特徴だな。

さすがに水道橋駅を徒歩圏と言う気はないが、丸の内線茗荷谷と後楽園、三田線白山と春日、南北線後楽園、大江戸線春日はいずれも最寄駅と言っていい距離にあって、路線や駅を選択してより目的地に近い駅を選択できる選択肢が用意されている。

駅徒歩5分以内真理教の人にはわからないかもしれないが、特定の駅に近いということは他の駅から遠くなることと同じ（乗り換え駅が近い場合など例外はある）。

[4154: eマンションさん]

>>4152 中古マンション検討中さん

3路線使えれば十分じゃないですかね。

[4155: 匿名さん]

リビオシティ文京小石川はお茶の水女子大学、拓殖大学、中央大学、東洋大学、東京大学、日本医科大学などの集まっている場所のど真ん中にあり、徒歩や自転車での通学圏に多数の大学があるのも特徴だな。最近は学費や下宿代もバカにならないので、自宅から通える大学に進学する人が多いと思うが、これだけ選択肢があれば自分にあった難易度の大学に進むことは容易だろう。

[4156: 匿名]

>>4155 匿名さん
自宅通学は考えても、さすがに、徒歩や自転車縛りで大学を考える人はいない。そこまでしてメリットを捻りだす必要もないだろう。

[4157: 匿名さん]

郊外との比較は誰もしてないだろう。
山手線内は基本として、最寄り駅が5分以内か10分以上か、の差はけっこう効いてくる。毎日の生活だからね。

[4158: ご近所さん]

>>4153 匿名さん
それはあなたの勤務先次第で個別性が高すぎるので議論は無駄かなと...一般的には駅遠＋非JRのアクセス性は悪いと言っていいと思う。

[4159: ご近所さん]

まあここがアクセス性いいと言ってる人は下の上～中の中程度はある、みたいなことを言いたいんだと思う。逆に悪いと言ってる人は中の上～上ではないと言いたいんだろうけど、誰もここがアクセス性中の上以上だとまでは思ってないよっていうｗ

[4160: 職人さん]

>>4153 匿名さん
いくらなんでもこじつけが強引すぎる

[4161: 匿名さん]

>>4156 匿名さん
確かに電車を使う少し遠い大学に入ったら電車賃ぐらいは出してやったろうが、実際には自転車で通える距離の大学に入学して、試験前は埼玉や千葉から通ってきている友達を自分の部屋に泊めて勉強会やったりとかしているのを見て、なるほど大学から実家が近いと便利だなと思ったんだよな。これ実体験。

[4162: 匿名さん]

>>4158 ご近所さん
>一般的には駅遠＋非JRのアクセス性は悪いと言っていいと思う。
でも現実にはJRの駅に近い会社ばかりではないし、非JRのアクセス性が悪いというなら六本木とか赤坂は言うに及ばず、JR駅が区の海寄りの端っこにある品川と高輪ゲートウェイぐらいしかない港区は不便だという話になってしまうでしょ。文京区なんかJR駅がひとつもないし。

JRは地方中核都市間の移動は便利だけど、山手線環の内側にある都心各拠点間の移動には基本使えないよ。

[4163: 匿名さん]

>>4160 職人さん
>こじつけが強引すぎ
こじつけというけれど、実際には地下鉄が地上から非常に深いところにホームがあったりすると地上の入り口からが1～2分以上かかったりするわけで、駅距離だけではないのは誰もが気づいているところ。

そもそも駅から近いのがそんなによかったら春日駅直結のパークコート一択なわけで、それがホイホイ買えれば苦労はしない。

[4164: 検討]

>>4163 匿名さん
限定的すぎることを比較に出されてもなあ。まあ、アクセスいい悪いは比較の話で個人差あると思うんで良いんじゃないですかね。個人的にここは下の上といったところ。ただアクセス性は悪くても文京区唯一の大規模で魅力はあるので検討はしています。
パークコートの下りは話をそらしすぎなのでスルーしますね。

[4165: マンション検討中さん]

C棟の間取りって聞いた人います？
今の2LDKの間取り買うくらいなら、眺望絶望でも下駄スーパーでもC棟の方がいい気がしてきた。

[4166: ご近所さん]

ご参考まで、シティテラス文京小石川（後楽園駅徒歩11分）に住んでいて、丸ノ内線後楽園駅を通勤に利用している者です。
自宅の部屋を出て電車ホームに着くまで、徒歩16分かかります。南北線の後楽園駅であれば、ホームまで14分ほど。
購入前に、駅まで何度か歩いて、「この距離なら大丈夫だろう」と思って購入したのですが、雨の日などは「駅が遠くてしんどい」と思うこともあります。

[4167: マンコミュファンさん]

>>4166 ご近所さん
購入検討している者です。今買えている人羨ましいです！
ここは住戸専用バスが出るので少しでも楽になることを期待しています。管理費は高いですが、最近の新築は世相を反映してかどこも高めになっている気がしてあまり気にならなくなってきました。笑

[4168: 匿名さん]

小石川は住環境が圧倒的に良いですからね。やはり立地の良い物件は強いですよ。

[4169: 匿名さん]

>>4167 マンコミュファンさん
管理費を下げるためと称して私の所有している某マンションは反対意見を押し切って理事会が最近管理会社を変更したんですが、今になってその給料じゃ管理人が集まらないと言って管理費の値上げを申し出てきて紛糾しています。

昔は会社を定年退職した団塊世代が管理人の供給源だったのですが、彼らも後期高齢者になってそれすらも引退するようになると、それを埋める安い時給でスポットで働く人材がそうそういなくなってしまいいました。最近は常勤でないと職種によってはほとんど人が集まらないので、多分既存のところも値上げするか管理の質を下げるかの選択を強いられるでしょうね。

[4170: 匿名さん]

これくらいの大規模だともう少し安くてもいけそうだけどね。
マンマニさんも率直に「高いですね」と言ってたし。
シャトルバスとやらがコストかかるのかな。

[4171: 匿名さん]

>>4168 匿名さん

小石川は住環境が圧倒的に良い？そうかなあ。根拠は何？

[4172: 匿名さん]

とりあえず治安がいいね。
文京区は繁華街のある場所や駅の近くでは犯罪認知件数が上がるんだけど、ちょっと離れた住宅街の犯罪認知件数はかなり低く、23区内ではトップクラス。

あと小学校の学テの成績がよく、中学受験をする家庭が多数派で自然に中受をしようという雰囲気にあるのがありがたい。地域によっては中学受験するとイジメの対象になったりするからなあ。

[4173: 匿名さん]

>>4170 匿名さん
リビオタワー品川もシャトルバスつきでだいたい同じくらいの管理費ですね。とはいえ、あちらは内廊下・各階ゴミ置き場なので、こっちはもう少し安くても良いよなあ（文京区に競合物件が少ない分のプレミアがオンされてそう）

[4174: マンション検討中さん]

>>4171 匿名さん
小石川は少なくとも誰もが住みたいという万人受けする立地ではないと思いますね。子育て教育重視ファミリーにピンポイントで刺さるんだろうなという立地です。

[4175: マンション検討中さん]

ここのマンションは定期借地ゆえに1割程度安いと言われている。1.5億の部屋だと1600万円くらい安いとする。地代と解体積立金で月額1.8万円=約1500万円／70年。地代の値上がり考えるともっとかも。1600万円分の固定資産税がかからないという話もあるが、地代上昇で相殺できるレベルでしょ。

×定期借地だから1割安い
??定期借地でイニシャルは安いが、ランニング含めると変わらない。

となると、70年後の価値がゼロになるのは明らかなマイナス。
ここは資産性気にせず、手の届く範囲で比較的仕様がよく住環境が良いところに住みたい人向け。

資産性の議論は結論出ているから無駄です。

[4176: eマンションさん]

>>4175 マンション検討中さん

その1割程度安いという仮定が正しいのかよくわからないんですよね。確かに1期1次の価格が発表された時点では1割程度しか安くなかったのかもしれませんが、いま売り出されてる築浅中古の価格を見ると、(売出価格と成約価格の乖離を考慮しても)ここと同条件の新築所有権物件が1割増しで買えるとは到底思えないのですよね。色々ネガはありつつも文京区では(別格のPC小石川を除いて)類を見ない規模感なわけで、2割、階と方角によっては3割引でもおかしくないように見える。これは一期一次の価格表を元にした感想なので、二期の価格が引き上げられていたらその限りではありませんが。

[4177: 匿名さん]

>>4176 eマンションさん

仮定というか、前に出てたNHKの記事で、
>このマンションは、1戸当たり9000万円以上という価格設定ですが、周辺の相場に比べると1割ほど低い

とあって、日鉄興和の見解と思われる。
2割３割安いならデべはそうアピールするだろうから、まあ１割安いのはその通りなんだろう。
デべも商売だからもっと高くても売れるならそうしてるはず。

[4178: 匿名さん]

>>4177 匿名さん
文京区は大規模物件が少ないので、近隣の相場自体が小規模、管理巡回、無名ブランド、駐車場なしの物件も含めての相場というところですよね

細かな条件を揃えていくと二割引き三割引きという感想も正当化されるのでは。

[4179: 検討板ユーザーさん]

>>4178 匿名さん
小石川は周辺相場もものすごく高いですよ。

[4180: 匿名さん]

近隣の新築事例をみていると、一割引きでは収まらない気がします。
ルジェンテの６階以上は80平米半ばと広いものの二億を超えてますよね。

[4181: 匿名さん]

>>4179 検討板ユーザーさん
ルジェンテもディアナもかなり高いし、そもそも新築の供給は近年、小規模狭小駐車場なし管理巡回無名ブランドと三重苦、四重苦、五重苦の物件ばかりで、よく買うよなと我ながら感心している始末です。そういうのを含めた相場として考えると、ここはだいぶ安く見積もられているなという気がします。

[4182: 匿名さん]

間取りひとつとってもここは素直です。田の字という批判もありますが、その田の字ですらない芸術的なまでに柱が飛び出た狭小変形間取りをよく見るので、久々にまともなものを見たという気分ですね。住宅のど真ん中に巨大な柱がドンと通っていて、欠け張りバリバリの変形間取りなんてのはむしろ昨今普通です。

文京区で探している人は大変な思いをしていて、マンションマニアさんが沈黙するぐらいの酷い物件を泣く泣く買っている状態なんです。よくぞまともな物件を建ててくれたと感謝感激雨あられですよ。

[4183: 匿名さん]

>>4178 匿名さん

個々の感想はともかく、売り主のデべはそう評価してるってこと。
個人的な評価はもちろんそれぞれでよろしい。

[4184: 購入検討者さん]

>>4177 匿名さん
これ確かNHKニュースの映像では1-2LDKの間取りに関しては1割安と表現していた記憶。70㎡～で比べると少なくとも1割引きなんてレベルでは無いです。金利上がって10～20%市況調整加味すると丁度1割引きに収まるかも。

[4185: 中古マンション検討中さん]

買い手側にもこうやって定借擁護が現れるとデベ側も安心して値上げしやすくなるよね。1割引きならまじで1.1倍出して所有権一択だわ　値下がり考えるとそっちの方が結局安い。

[4186: 匿名さん]

定借がどうかより立地の方が遥かに大事。これだけの好立地を定借で安く買えるのはかなり魅力でしょう。

[4187: 匿名さん]

>>4174 マンション検討中さん
万人受けというのは便利な言葉で、万人のなかには大金持ちもいれば、普通の暮らし向きの人もいて、シングルもいればDINKSもいて、子供が何人もいる家庭もある。人それぞれではないですかね。ただ文京区のマンションがこれだけ高騰しているところを見ると、文京区に住みたい人は一定数いるようですよ。

[4188: 匿名]

>>4186 匿名さん
立地より前に、定借か所有権かです。あの好立地の定借が、あんなへぼい所有権に負けるのか！ってなります。なんとなくの感覚論ではなくて、ご自分でFACTを調べることが大事です。（お勉強のために、具体例は敢えて示しません。）

[4189: 口コミ知りたいさん]

>>4188 匿名さん
4186さんは資産性のマネーゲームをしたい訳ではないと思いますよ。文京区の3LDKはまともな出物が少ないので、この値段で買えるならラッキーという価値観です。私も同じ考えです。もちろん資産性史上主義は否定しませんし、資産性で見たら劣る物件だと思います。

[4190: マンション検討中さん]

>>4187 匿名さん

>人それぞれではないですかね
申し訳ありません、何が言いたいのかよくわからないのですが、その通りだと思いますよ。小石川が一般的に好立地といっていいかどうかはかなり議論を呼ぶと思うので(=万人受けしない)、人それぞれというところで落ち着かれるのがよろしいかと。

[4191: マンション検討中さん]

>>4190 マンション検討中さん
小石川が、ではなくこの物件の立地が、でした。小石川の中でも春日後楽園よりの方は割といいと思います。