リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[4101: 匿名さん]

すごい穴場だったのね
買わなきゃ損　
急げ～

[4102: 中古マンション検討中さん]

割安度が１割引き程度というなら逆に1.1倍でもいいから所有権だったらね...

[4103: 匿名さん]

>>4102 中古マンション検討中さん
管理巡回、駐車場なしの狭小所有権マンションならば現状でもその値段で買えますよ。
所有権にこだわるなら、それぐらいのデメリットは目をつぶれますよね。

[4104: マンション掲示板さん]

>>4099 中古マンション検討中さん
3S1Kのある学校では学級内で日本語能力に乏しい外国人の子供が増えたことにより、教師は対応に苦慮しているそうです。この物件は柳町小学区ですが、中国人流入のリスクは気にした方が良さそうです。
もっとも、自国では手にすることのできない所有権を望む人達が借地物件を好んで選ぶことはまず無いのではないかと。

[4105: デベにお勤めさん]

>>4103 匿名さん
1.1倍でこれの所有権版があったらという話なので誰もこの値段で買える管理巡回物件の話はしてないですよ。突然どうしたんですか？

[4106: 匿名さん]

>>4099 中古マンション検討中さん
中国人が異様に多いのは羽田に近い港区湾岸ですよ。この間も中国人同士の殺人未遂事件が起きてたし治安も良くない。

[4107: 通りがかりさん]

>>4106 匿名さん

いいから有明帰れよ

[4108: 通りがかりさん]

>>4105 デベにお勤めさん
周辺相場から1割安というだけで、これだけの大規模新築となれば2～3割安ですけどね。

[4109: 匿名さん]

>>4107 通りがかりさん
品川の公園とかスーパーとか中国人だらけですよ。湾岸でも品川ほど中国人の多いところは他にないです。

[4110: 匿名さん]

まあ、実際に売れちゃってるんですから。
文京区でこの規模のマンションが所有権と比べて安く買えれば問題ないでしょ？
ごちゃごちゃ言う人は買わなければいいだけの話。

[4111: 買い替え検討中さん]

あれ？売れてんだっけ？
１期４次とかで何割残ってる，みたいな書き込みあった気がするけど

[4112: 契約者さん]

1次に売買契約書を結んだ者ですが、先日担当者から1次の予定戸数は完売した旨、連絡受けていますし、年末年始もモデルルームにたくさんの購入検討者がいらっしゃっています。また、スーパーについては公開されていませんが、私たち含め入居者にはもちろんどこが入るか知らされています。

昨年夏頃からこのページを拝見していましたが、うわさの書き込みやネガティブな書き込みばかりする方々は何をしたいのでしょうか。既に契約した人と真剣に購入検討している人だけ参加できるスレッドがほしいな。。

[4113: 匿名さん]

ここは年末年始も営業してたのか？
大手は普通長く休むけどな。ブリリア買ったことがあるがたしか東京建物は長く休んでたぞ。

[4114: 通りがかりさん]

ゲストサロン、年末年始は2週間以上休んでましたねぇ

[4115: 口コミ知りたいさん]

>>4112 契約者さん

嘘は止めなさい。
年末年始は普通に休んでました。
また、今現在もゲストサロン予約は普通に空いています。

[4116: 匿名さん]

>>4111 買い替え検討中さん

総戸数522に対して1期は供給155戸、成約130戸(約25%)と日鉄興和不動産がリリースしてましたよ。

[4117: 中古マンション検討中さん]

>>4108 通りがかりさん
もし本当にそうだというなら皆納得して買うのですぐに売れますね。リビオ小石川の将来は明るいですね！

[4118: マンション検討中さん]

>>4098 マンション検討中さん

金利上昇の影響は基本的に借入総額が大きい物件ほど大きいわけで、理屈の上ではイニシャルコストが安い定借は相対的に影響が小さいんじゃないですか？

[4119: 匿名さん]

金利が上昇すると残債の減りが鈍くなる（同じ返済額なら）。そうした時に資産価値の減少率が高いと思われる定借はやや不利のような気もする。

[4120: 匿名さん]

金利が上がるならイニシャルを他の投資に回せる定借が有利ですよ。

[4121: 匿名さん]

>>4120 匿名さん

それは準備資金が同等という仮定の上での話だね。

[4122: eマンションさん]

>>4119 匿名さん
元利均等の場合は金利上昇は元本の減りに影響しますが元金均等ならご指摘の点は関係ないですね。
政策金利が店頭金利にすぐさま反映される訳では無いですし、今まさに世間で言われているように「金利が上がる」と世の人々が感じることで不動産全般への投資行動が控えめになり、(所有権に劣後する)定借物件は相対的に苦戦するだろう、ということではないでしょうか。

某デベ社長コメント通り、買える人と買えない人の二極化が進みそうですね。
ポジション確保済みの人は含み益を原資により有利な物件を吟味。また、契約者紹介ページに出ているような強強カップルの与信に支障が出るような金利変動が続く訳でも無いでしょうから。

[4123: マンション掲示板さん]

>>4112 契約者さん
スーパーどこに決まったのですか！？

[4124: 通りがかりさん]

>>4123 マンション掲示板さん

実際には公式契約に至っておらず、交渉先の名前を囁いているだけの可能性がありますね。

[4125: 匿名さん]

>>4122 eマンションさん
日銀は利上げを石橋を渡るかのように慎重にやっているので、金利の先行きは短期にはそれほど敏感にならなくてもいいかなという個人的な感想を持っています。

さらに海外に目を向ければ、最近トランプが関税に慎重になっているのはいい兆候で（やるやる詐欺になる蓋然性が高まっている）日本が大幅な利上げを強いられるような局面にはなりづらいんじゃないかなと。

個人的には賃貸時代に大家が最低な奴だった経験を何度かしているので、定借でも購入してそういうストレスから解放される方が有益に思える。しかも住みやすさで定評のある文京区に住むのは価値が高い。そういうエモーショナルな要素も考慮すると買う人の気持ちが見えてくる。

[4126: 評判気になるさん]

>>4123 マンション掲示板さん

結論としては、まだ決まっていなくて、単に交渉先について囁かれたのではないですか？

[4127: 名無しさん]

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20250127/k10014704471000.html

NHKのニュースでリビオががっつり取り上げられてますね。

[4128: 通りがかりさん]

>>4120 匿名さん
大した額じゃないし、その運用利益なんて、所有権との資産価値の差で、すぐ吹っ飛ぶ。

[4129: 匿名さん]

>4127

ストレートに『資産価値が下がるリスクもある』と弱点突かれちゃってる。

[4130: 中古マンション検討中さん]

てかここは資産価値度外視で買う人ばっかでしょ。定借駅遠だし。それ以外に魅力を感じて買ってると思う。

[4131: 匿名さん]

＞資産価値度外視で買う人ばっか

それは危険。売る必要が生じた時に売れずに身動き取れなくなって、管理費修繕積立未納されたら他人事ではなくなる。

[4132: 口コミ知りたいさん]

>>4130 中古マンション検討中さん

それなら全然OKです。
中には、住まいサーフィンの資産性ランキングが高いのに騙されて、買おうと思ってる人がいるんじゃないかと心配だったので。あの資産性ランキングで、軒並み定借物件が上位にきてるのは、Oさんのポジショントークだから騙されないように。

[4133: 評判気になるさん]

>>4132 口コミ知りたいさん

住まいサーフィンの資産性ランキングに定借物件を過大評価しがちなバイアスが存在したとして、それが(ただのランキングの客観ではなくて)ポジショントークだと言い切る根拠はあるんですか？

[4134: 匿名]

>>4133 評判気になるさん
下記引用記事、動画で言ってるように、本人のポジションがそうだから。麻布台ヒルズ竣工までは売らないと言っていたので、今も住んでるか売ってしまったかは知りません。下記記事を書いてた頃は、定借がすごく割安で数年で住み替える分にはよかったんだろうけど。今は、分譲価格も所有権に対してさほど割安でないし、急激な所有権の値上がりに全然定借がついてこれてないのは、パークコート渋谷ザ・タワーで証明済み。（値下がりしてるという意味ではなく、所有権に比べて大きく劣後しているという意味です。）そろそろ、最新データでアップデートをするべきだと思います。

Ｏのコラム
https://www.sumai-surfin.com/columns/webmaster-oki/oki-20181025
[第521号]定期借地権付きマンションを買うと大儲けしやすい意外な理由
私は定借マンションを住み替えながら、含み益を１億円以上にしました。この方法があまり知れ渡るともう使えなくなるかもしれません。定借マンションは一般論では資産性がないのですが、その逆を行く裏づけから確信が得られれば大きく賭けられます。私は身内含めて同じ物件で３戸買っています。

Ｏレク動画（会員限定）
https://www.sumai-surfin.com/mypage/movie/index.php#okilec_top
（中級者向け）定期借地権物件 （約5分50秒）
私は定借を住み替え続けていまして・・・

[4135: 匿名さん]

>>4128 通りがかりさん
そもそも立地の悪い所有権より立地の良い定借の方が資産性高いですよ。所有権にこだわるあまり立地を妥協したら本末転倒では。

[4136: 匿名]

>>4135 匿名さん
またこの人かよ。。。

[4137: 匿名]

>>4135 匿名さん
なんで、
　所有権　v.s.　定借
の話を
　立地の悪い所有権　v.s.　立地の良い定借
の話にすり替えてるの？

[4138: 匿名さん]

>>4137 匿名さん
立地の悪い所有権だと、70年後の土地の価値はほとんど無価値ですよ。定借の方が間違いなく資産性高いです。

[4139: 匿名]

>>4138 匿名さん

全然、話が通じてない。笑

[4140: 匿名さん]

>>4134 匿名さん
リンク先記事読んでみたけれど、駅近5分以内とかタワマンとか大規模とかいう属性は所有権マンションでも評価され価格が上がるポイントなので、定借ならではの理由ではないですよね。所有権ならもっと上がるだろうという指摘は正しいと私も思います。

ただ記事中立地に触れた部分があって、借景が美しいマンションが値上がりしたという話でしたが、子供の教育にいい文京区の閑静な住宅街に建つ文京区で最大級、共用施設や管理といった住民サービスが区内で最も充実したマンションという唯一無二なところが評価されるというのはあってもいいなと思いました。ここを買った人はそこが刺さっているのではないかと思います。日本一ではないが、文京区一であることが文京区縛りの人には刺さるだろうと。

[4141: 匿名さん]

比較の対象が文京区内のマンションだけになると、ここはすごく気になるマンションだと思う。日本中どこに住んでもいい人ならば、多分もっといいマンションというのは（すでにかなり値上がりしきってしまって、これからの価格は頭打ちかもしれませんが）あるのでしょうが、文京区であればここが一番かと。

[4142: 匿名さん]

>>4127 名無しさん
>>4129 匿名さん
悪名は無名に勝りますからね。

[4143: 匿名さん]

>>4139 匿名さん
マネーリテラシーの高い人は好立地の定借を選ぶ。リテラシーの低い人が立地の悪い所有権を選ぶのだと思う。

[4144: マンション検討中さん]

リテラシーではなく好みでしょ。

[4145: 匿名]

>>4143 匿名さん
世の中には、その２つの選択肢しかないのかよ。だめだこりゃ。笑

[4146: eマンションさん]

>>4130 中古マンション検討中さん

もちろん駅近に越したことはないが、郊外の駅遠と、山手線内部のエリアの駅遠とは意味合いが若干異なると思う。最寄駅が1つしかない郊外とは違い、鉄道路線が密集している都心ではある駅から離れると別の駅が必然的に近づいてくる。複数駅利用可ということは、複数駅の周辺施設にアクセスできるということでもある。商業施設や繁華街の喧騒を逃れつつも通勤時間も短く済むという点に価値を感じる人は少なくないんじゃないかな。

[4147: 検討板ユーザーさん]

>>4131 匿名さん
むしろ長期修繕に興味のない(資産相続を考えない)子無し世帯が増えていく見込みの中、70年以上先の建替えや100年超と言われるコンクリマンション耐久年数を前提に考える方がナンセンスでは？

[4148: 検討板ユーザーさん]

>>4144 マンション検討中さん
その通り。購入者の属性(年齢、性別、配偶者、子息、資産etc.)により何が最適解かは異なる。ここを買った人は自信を持って良いと思うし、そう思わない人もいるというだけの話。

[4149: 中古マンション検討中さん]

>>4131 匿名さん
資産性度外視で買えるんだからある意味で金に余裕があるやつが買う物件なんだよ　そんな心配はいらん

[4150: 中古マンション検討中さん]

>>4146 eマンションさん
いやいや近隣に住んでるからなんどか歩いたことあるけど、ここは普通にアクセスは悪いと思うよ。今まで検討してきた物件の中ではワーストレベル。少なくとも資産性アクセス性で買う物件ではない