リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん
同意見なのですがマンション側が特にルールを設けない場合そこを使う小中学生も出てきそうだなと思います

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
それは別に悪いことではないと思うよ。ただ混んできたら大人はスタバやベローチェという避難場所がある。子供としては遊ぶ物がたくさんある自分の部屋で勉強（兼おサボり）するのを好むと思うな、自分もそうだったし。

[43: マンション掲示板さん]

>>18 匿名さん
キンカ堂懐かしい。もう十年以上前に潰れましたよ。

[44: 匿名さん]

>>43 マンション掲示板さん
今ググったら会社が潰れたんだね。
子供がやる寸劇の衣装を保護者で作ろうと盛り上がって、生地を買いにみんなでキンカ堂に行ったのがなつかしいな。今どき、コスプレを趣味にしている人とか服飾系の学生とかならともかく、ボタンとか布地とか買いには行かないよなあ。これが時代の流れってものか。

[45: マンション検討中さん]

ここ坪単価いくらくらいになると思います？

[46: 匿名さん]

20坪1億切っていたらいいなあとは思うけどねえ。さすがにそこまで甘くないだろうな。ただ700とか800を超えるかというと、リーズナブルな価格で出して購入後の値上がりやすさを売りにしている日鉄興和でそれはないんじゃないかという気も。

[47: マンション検討中さん]

定借だし、できれば安くあって欲しいですよね。。。
あとは設備がどうかですかね。。。
場所は正直便利とは言えないですよね。
まあファミリー層にはささるかも

[48: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
>正直便利とは言えない
文京区最大級スーパー併設だし、ちょっと歩くと商店街もあるからなあ。
それに１５分も歩けば東京ドームシティのラクーアがあるわけで、実際近隣に住んでいる人にすると多少駅距離はあるが不便という感想はないと思う。

この辺は工場街だったこともあって１５～２０年前ぐらい前は他と比べても激安で利便性が高い割に安いとコスパ最高の穴場として人気があった。ここ数年工場がなくなってからは住環境が改善したこともあって爆上がりしている地域なので値付けはプロでも難しいと思う。弱気になってくれるといいんだけどな。

[49: 匿名さん]

近隣新築の売れ行き次第という部分もあるだろうな。
さすがに坪６００台前後からキツい人が増えてくる印象。逆に坪５００を切ると多少の難は目をつぶってえいやと買う人が多いようだから、売り出しは坪４００台後半から５００台前半で第一期即日完売を狙ってくるかもしれない。

[50: 匿名さん]

>>47 マンション検討中さん
>設備がどうか
間取り図を見るとトイレに手洗いはついているので、仕様は中の上かそれ以上になりそうな気がする。個室は引き戸、可動式間仕切り、ドアとかなりバラエティがあって、部屋ごとのグレードの差も大きそう。アウトフレームを謳ってはいるが一部張り出しがあって、徹底されていない。プランによっては下がり天井が目立つことだろう。この辺は間取りによってかなり差がありそうなので色々なプランを見せてもらうといいかもしれない。

キッチンはタカラスタンダード？フィオレストーンは欲しいところだが。ビルトイン食洗機ぐらいは標準でつくのでは。

[51: マンション検討中さん]

定借とは言え坪400万台後半なら爆売れ大抽選会だろうなぁ。
坪500万台前半ってところじゃないのかね。

[52: 匿名さん]

最近の感じだと600から700って感じかな。

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
所有権ならそれぐらいかなあ。多分それに0.9を掛けるといい感じだと思う。東京ドームシティの再開発はだいぶ前倒しされそうに思うので、10年後の評価は今よりも高くなるかもしれない。

[54: 検討板ユーザーさん]

文京区のこのレベルの新築分譲所有権であれば坪700オーバー確実でしょう。

[55: 匿名さん]

>>54 検討板ユーザーさん
駅距離があるから700を超えるかどうかは、中の人も売れ行きを見ないと正直わからないのでは？江戸川区とか千葉県みたいな駅距離以上に辺鄙で生活利便施設が車前提に整備されているバス便地域と小石川四丁目とではシャトルバスの有効性にも差が出ると思うし、駅遠がカバーできていないと感じる人もいるだろう。広域の人は北千住や西新井、綾瀬といった足立区の新興地域も見ているからね。

[56: 匿名さん]

700越えの取引事例が超高級物件に限られているので、不動産サイトの検索で選ばれやすい駅徒歩10分以内で出るのが後楽園ではなく白山駅であることと、定借であることがエンド層の心理にどのような影響を与えるか正直読めない。文京区大規模のランドマーク物件で広大な緑地や文京区最大級スーパーが併設されてこれほど共用部や住民サービスが充実していて、希少なファミリータイプ住戸が多いことを考えると駅近や駅直結なら坪800いってもおかしくないと思うのでなお一層悩ましい。

[57: ひで]

10年前位に春日通り沿いですが小石川4丁目に住んでました。千川通り沿いにレストランは無いですが、播磨坂は一応イタリアンのメッカの位置づけで、レストランは豊富かと。春日への動線は歩きやすいです。桜の季節であれば上り坂でも茗荷谷を使用するのも良いかも。あと、帰り道なら茗荷谷使っても下りで楽ですね。周辺中古相場からして、定借で坪600や700だったらさすがに売れないでしょう。平均じゃなくても良いので400代の割安住戸があれば検討してみたいなと思っています。

[58: 匿名さん]

駅から遠いね。それに定借か。
戸数が多いことを加味すると安めで出るだろうな。坪500-600ぐらいか。

[59: 口コミ知りたいさん]

コロバブ前はトウタワ見える港区浜松町のグランリビオが坪４５０だったのにね。しかも普通借地。

[60: 匿名さん]

>>57 ひでさん
>周辺中古相場からして、定借で坪600や700だったらさすがに売れない
新築であることと文京区最大規模の大規模分譲であるプレミアムは乗るし、3LDK以上の住戸にもプレミアムが乗るので、売れないはさすがに言い過ぎかな。小石川4丁目と言うアドレスも良く、小石川3丁目／4丁目が印刷の街からマンションの街に変わるシンボリックなレジェンドもあるし、巨大でモダンなデザインの建物はランドマーク性も十分。低層部はともかく中層階以上だとわからないよ。特に北側植物園ビュー。

[61: 匿名さん]

販売中に東京ドーム再開発の発表でもあれば高くても売れるかも。

[62: マンション検討中さん]

今の都心新築マンションは、過去相場を無視した積み上げで価格を出し、広域で買える人だけ買ってくれればいいという態度ですから、これまでの事例比較を持ち出しても意味ないですよ。
地元の意見や見方などは完全に無視されます。見るなら品川や浜松町や新宿、池袋、月島etcの新築。定借であることも見込んだ上で「＠650なら安い」と思うような人が買います。私も含め。

[64: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
基本的には同意するけどタワーじゃないし、駅近ないし駅直結ではないから評価しない人もいるとおもう。

ただ駅までの距離は今ひとつでも駅につけばそこから先は近いという交通利便性や、徒歩圏内に東京ドームシティがあって生活利便性が高いという評価軸って今まで過小評価されてきたところ。それに文京区独特のスローでナチュラルな雰囲気は住んでみないと分かりづらい。広域でどれぐらい集まるか？

[65: 匿名さん]

ここってどこか既視感があるなと思ったら、インペリアルガーデンそっくりだね。中庭の平置き駐車場とか駅からちょっと遠くて閑静なところとか。インペの二階が坪600台後半なので、600台前半からの値付けもあっていいのかなあと思うようになった。定借とはいえ共有設備や住民サービス、大型スーパー併設などインペにない魅力も大きい。

[66: ご近所さん]

インペリアルガーデンは、高台、住宅街の中の高級マンションだから、こことはちょっと雰囲気は違うのでは？

[67: 匿名さん]

建物の雰囲気がインペリアルガーデンをかなり意識してると感じる。

[68: 匿名さん]

>>66 ご近所さん
まあ確かにインペは戸建て住宅街のど真ん中に見えるし、実際第一種低層住居専用地域に建っているんだけどエントランスの前の道の向かい側は第一種中高層住居専用地域でマンションや都営住宅が密集している地域なのはあまり意識されていない。高台か谷地かの違いはあるが、実はそれ以外の環境はあまり変わりない。

[69: 匿名さん]

インペには住んだことがないが、低層だし、眺望が優れているイメージはない。植物園の借景の緑は、ここだと西側裏手のお寺や幼稚園の庭につながる緑地帯だろう。高木も生えていて、樹木園とよく似ている。

[70: 匿名さん]

>>61 匿名さん
> 東京ドーム再開発の発表でもあれば
そこだね、おそらくあるとすれば今年5月以降かな。野球スタジアムの築地移転が正式に決まればすぐに公表されるだろうね。

[71: 匿名さん]

送迎バス、という話を聞いてちょっと疑問に思ったんだが、文京区議会会議録をつらつら読んでいたら面白いやり取りがあった。一部抜粋するね。

"◯海津委員　今回の調査の中で、共同印刷前のところが非常に乗車が多いというふうな結果が出ております。そうした中で、今、共同印刷のところで、522世帯のマンションが計画されていて、マンション業者は1,000人以上の住民になるだろうと言っていて、まさに真向かいなんですよね、共同印刷の、Ｂーぐるの。
　そうすると、この共同印刷に対して、区長名で以前、令和元年に貴社社屋前のバス停、まさに共同印刷のところですね、文京シビックセンター前バス停について、乗車数の多いバス停となっております。後楽園駅までの区間の乗車数の増加への対応については、本区としても苦慮するところですので、様々な交通手段取組について検討いただきますよう要望いたします"

ソース↓
https://www.city.bunkyo.tokyo.dbsr.jp/476339?Template=document&Id=...

つまり送迎バスは文京区の要請によるものだったんだな。過密な共同印刷ーシビックホール間のコミュニティバスのキャパオーバーを防ぐためだとすれば、Bーぐるのバス停を使わせてもらえるんじゃないだろうか。コミュニティバスは運行間隔もまばらだしね。

[72: 通りがかりさん]

>>54 検討板ユーザーさん
ブランズ本郷の上層階で坪700万円だぞ？
規模こそあれど外廊下の長谷工駅遠マンションでそんないく訳ないだろ夢見すぎ

[73: 検討板ユーザーさん]

千川通りはドラッグストアが少ないので近くに何かしらできてくれると嬉しいな。春日通りのスギ薬局は少し遠いし割といつも混んでいるので新しくできてもいい気がする。

[74: 匿名さん]

>>73 検討板ユーザーさん
ダイエーの向かい(ローソンの隣)に、どらっぐぱぱすがありますね。夜10時まで営業しているはずです。

[75: 通りがかりさん]

>>74 匿名さん
確かに春日駅に行く途中にぱぱすがありましたね。坂を上らなくてもいいことを考えるとそちらを使う人が多くなりますかね。

[76: 匿名さん]

>>74 匿名さん
ぱぱすはマツキヨとポイント共通なんだよな
ラクーアのマツキヨも使う人はぱぱすがおすすめだな

[77: マンション検討中さん]

普通に坪800万くらいいきそう
文京区でスーパー併設のマンションてパークコートくらいだし

[78: 購入経験者さん]

>>77 マンション検討中さん

だぁかぁらぁ～　定借だってぇ～

[79: 匿名さん]

>>77 マンション検討中さん

定借じゃなければね。
今の不動産価格の上昇は富裕層が投資やコレクションとして買い漁ってることが原因やで。
ここは定借。残念ながら富裕層は見向きもしない。価格が安ければ投資家が検討するが、まあ普通は選択肢から外すわな。

[80: 通りがかりさん]

>>79 匿名さん
三番町の定借は順調に売れてますよね？

[81: 匿名さん]

所有権だったら800越えは間違いないので、8掛けぐらいだったら買いなんじゃないかな。インペが600越えなのでそこからの勝負ではないかと考える人もいるだろう。

[82: 匿名さん]

下にスーパーがあると確かに便利なのだけども庶民的な雰囲気になりがちなんだよね。

[83: 匿名さん]

高級感のあるスーパーに入ってほしいですよね～

[84: 匿名さん]

有力候補として現地を見たけどちょっと中途半端な印象
周り駅から遠いのがネックだし、周りも古びた住宅街
車メイン層か、おこもりするのには良いのかもしれんが

[85: ピチピチジャバジャバ]

利回り取れない定借のメリットってないですよネ。
資産税ちょっと安くなったとしても、解体準備金でチャラでしょう。

定借は原宿のパークコートですらリセールこんな凄惨たる状況になるので
おすすめは出来ませんネ。中国人も避けるでしょう。
奴らは中国で土地持てないから、日本に買いに来るわけで。
https://www.rehouse.co.jp/buy/mansion/bkdetail/FKQ4WA05/

[86: 匿名さん]

>>85 ピチピチジャバジャバさん
借地料が八万円も毎月かかってさらに2061年03月までという期間の短さがネックなんじゃないですかね。ここの借地料はその半額以下だと思うからリセールにも反映されるでしょう。しかし原宿って本当に地価が高いんだなあ。

[87: ピチピチジャバジャバ]

>>86 匿名さん
いえ、ランコスに関しては周りの高級物件より安いですよ。
例えば、管理費修繕費で月10万、固都税住んで5万、計15万（180万/年)なんて物件普通にありますよネ。
東池袋で作っているタワーマンションとかも、16年目以降はこれに近い水準です。

対してパコ神宮前は管理修繕で3万、固都税無し、地代＆解体準備金で8万ですので
合計11万（132万/年)となります。地代のインパクトが強くて目が曇りがちですが、最近の所有権よりは断然ランコスは安いんですね。

ではなぜ、リセールが最悪レべルなのか。それは定借だからという理由に集約できるワケなんですよね。
周りのＰＣ北参道やザコートなどは、坪１５００に迫るレベルになってるのに、坪400弱は、、流石に弱すぎますよネ。

[88: 匿名さん]

渋谷のパークコートタワーも定借なので伸び悩んでますね。

[89: 匿名さん]

人間の命も有期ですので、子供にどのような資産を残したいかどうかという問題ですね。美田を残さない考え方をするなら定期借家の方がむしろメリットになります。

[90: eマンションさん]

>>77 マンション検討中さん
もっと不動産勉強してから書き込んでくれ
無駄なスレ消費すんな

[91: 匿名さん]

>>89 匿名さん
ちゃんと土地代を引いてくれればそうなんですが、そうじゃないとデベに寄付するだけになりますよね。
一般的には通常のマンションの何掛けぐらいなんでしょうか？
0.9掛けぐらいでは、正直メリットを感じられません。

[92: 評判気になるさん]

同じ定借のブリリアアシティ西早稲田も全然伸びてないし
コロバブ前は都心ど真ん中の市ヶ谷ですら坪３５０位だった事を考えると
坪３５０ー４００位が妥当なラインでしょうね。
それ以上になる場合、資産毀損する覚悟も必要かと。

[93: マンション検討中さん]

>>87 ピチピチジャバジャバ
>>92 評判気になるさん

パコ神宮前は残存37年を切ってきているのだから伸びないのは当たり前。それでも高すぎるくらい。
西早稲田が伸びないのは、低仕様の大衆向け物件にしてしまったから。今都心で変える層に全く刺さらない。
ここはそういう現状も踏まえての仕様になりそうだし、期間も70年なので、残45年ぐらいまでは大丈夫でしょう。25年住めれば御の字かな。

[94: 匿名さん]

91です。
定借の割引率の妥当性について考えてみました。
私がいま住んでいるマンションの売買代金を見ると、土地55%、建物45%ぐらいなんですよね。
ただ、この建物の比率に販管費が乗ってくるので、仮に販管比率が20%だとすると、割引後で65%ぐらいが妥当かなと。計算合ってるかな？
坪600万だと390万になりますね。92さんの相場観は近いかもしれません。
実際に計算してみて、定借の場合、購入者が負担する販管費率が高くなるのがデメリットかと思いました。
一方で、定借でないと市場にでない物件を購入できるというメリットはあると思いますので、この場所にそれを感じられるかがポイントになりそうです。例えば共同印刷にお勤めの方には非常によい物件ではないでしょうか。補助制度などあるかもしれませんね。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
>定借でないと市場にでない物件
同じ大規模でも本郷菊坂のオルガノ跡地は賃貸になった。文京区で大きな敷地であるというだけでかなり希少で所有し続けた方がメリットが大きいと誰もが判断するからだろう。定借でないと市場に出ない文京区最大の規模感とそれによって生じる文京区でもトップクラスの充実した共用部こそがここの最大のメリット

文京区の物件の多くは小規模で建て替えも困難だし修繕費用の積立も不十分で管理が行き届いていない。それ等と比較したときに、単なる定借マンションとして切って捨てられない魅力があることも事実だ。播磨坂も近く、誰もがときめくマンション。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694127/

[96: 匿名さん]

ここの校区は柳町小学校でしょうか？
https://twitter.com/bunkyokosodate/status/1755103255234072888

[97: 評判気になるさん]

>>93 マンション検討中さん
ババ抜きじゃん。失敗したら住み替えすらできず、建物と運命をともにすることになるよ。身軽なようで、実は所有権より悩みが多いのが実需定借。

[98: マンコミュファンさん]

>>96 匿名さん

柳町小の建替えはスケジュールの想定の甘さで色々と紛糾しているようですが、リビオシティが完成して入居が始まる頃には柳町小の建て替えも終わっているはずです。

[99: マンション検討中さん]

>>97 評判気になるさん

所有権だって70年なんか保ちません。どこかで建て替えタイミングが来るんだから共同住宅の特性としてババ抜き要素があるのはわかり切ったことかと。定借固有の問題ではないのでは？それが嫌なら所有権土地付戸建てしか選択肢はないと思いますけどね。
所有権の方が大きく値上がったときの利益が大きいという期待があるんでしょうか？今更の感がありますが。そんな見識があったのなら、きっと2012年頃に買って何回か住み替えてるんでしょうね。

[100: 匿名さん]

>>98 マンコミュファンさん
甘いな。柳町小学校問題は文京区議会で紛糾してるよ。

[101: 評判気になるさん]

>>99 マンション検討中さん

所有権なら建て替えで更に価値が上がるけど
定借は追い出されて終わりですょ。

[102: 匿名さん]

パークコート神宮前は分譲時検討したが、あそこは最近の定借と違って地代前払い（分譲に乗っける）をほとんどしなかったために地代が高かった。
モノはとてもよかったよ。隈研吾さんデザインだし。

[103: 匿名さん]

>>101 評判気になるさん
所有権と違って賃貸利回りもいいし、売るよりは持ち続けて貸した方がいいでしょう

[104: 匿名さん]

築50年で建て替えもできず管理も杜撰では二束三文ですよ。文京区には管理の行き届いた分譲って指折り数えられるほどしかありませんよ

[105: 評判気になるさん]

利回りが良いかどうかは坪単価次第でしょう。
何を言っているんだチミは。

[107: 匿名さん]

>>105 評判気になるさん
要するに欲張りな投資家にかっさらわれる危険性が少ないってことです。この手の大規模は投資家が買っていくので未入居物件が多く近隣の商業施設で閑古鳥が鳴く事態になっているケースもあります。ここは子供の歓声や穏やかな家族の姿で溢れるでしょう。

[108: 匿名さん]

30年経って実勢価格で相続したとしましょう、所有権よりは遥かに有利で、その後の賃貸収入は所有権マンションと同じか、大規模な分周辺物件より高く取れるかもしれませんね。

[109: 匿名さん]

キャピタルゲインを狙った投機的マネーが入りにくいのは幸いかと

[110: 評判気になるさん]

容積率は絶対の指標じゃありませんょ。
改定改定改定、緩和緩和緩和で来てる変遷知らないのカナ？
そりゃそうだよね。政令変えないと、東京が朽ちた廃墟になっちゃうヨ。

[111: 評判気になるさん]

メリット：
　・投機マネーが入りづらい
　・土地部分の固定資産税がかからない
　　※所有権でも居住用なら土地部分は1/3に軽減されるが。。
デメリット：
　・キャピタルゲインはほぼ望めない（販売価格による）
　　→実例：PC神宮前、ブリリアシティ西早稲田　等
　・インフレに弱い
　・解体準備金の増大リスク
　・毎月の地代がかかる
　・住戸の売買に一定の制約がかかる場合がある
　・建て替えによる資産爆増チャンスがゼロ（追い出される）

[112: マンション掲示板さん]

>>92 評判気になるさん
＞コロバブ前は都心ど真ん中の市ヶ谷ですら坪３５０位だった

平然と虚偽情報流すね～(笑)
そんな悪事を働いても君が買える価格にはならないよ

[113: 評判気になるさん]

>>112 マンション掲示板さん

ほらよっと。(｀・ω・´)つ　https://manmani.net/?p=30171

[114: 評判気になるさん]

>>113 評判気になるさん
400が350に見える人なんですね(笑)(笑)(笑)

[115: 匿名さん]

>>113 評判気になるさん
ほんとだ、たった一戸だけ350万みたいほぼ400越え
リンク先の記事を読むと、定借は残りの価値がはっきりしているので売りやすいと書いてありますね。家賃が根拠となるみたい

[116: 匿名さん]

小学校問題も深刻だけど、この規模のマンションができるとなると保育園も何園か新設されるのかな？少し調べただけだけど、文京区は0歳は比較的入りやすそうだけど、1歳以降で新規入園となるとかなり遠い園や兄弟別園も全然ありえそう。

[117: 匿名さん]

この辺は築浅で平米4500円の賃料が取れる土地なので坪単価500万なら大勝利だと思うな。インフレになればさらに賃料水準が上がるし。

[118: 匿名さん]

一見外廊下に見えるレイアウトだけど廊下の柵部分は壁になるかもね

[119: 匿名さん]

>>116 匿名さん
小石川幼稚園が認定こども園になるからキャパ上がるよ。
最近は保育園の定員割れが起きているから以前のような難しさはないかな
https://ensagaso.com/column/article/15604

[120: 匿名さん]

幼稚園も小学校も溢れていますよ

[121: マンション検討中さん]

定借の物件って、所有権の物件と異なり、住宅ローンで不自由するイメージがありますが、気のせいでしょうか

[122: 匿名さん]

>>121 マンション検討中さん
70年ローンでも組むつもりか？

[123: マンション検討中さん]

>>122 匿名さん
？？
そもそも定借の物件お断りの銀行とかあったと記憶していたので

[124: 匿名さん]

本質的には初期費用がかかる超長期の賃貸契約みたいなもんだな
解約時（売却時〉のリスクが高すぎるので
それを補える価格だったら検討するわ

[125: 評判気になるさん]

売り買いは所有権より苦労するでしょうね。
残存５０年とか４０年じゃ住宅ローンも付きづらいのでは？
→将来的な売却ターゲットから実需が激減するというコト。

[126: 匿名さん]

残存50年はまだまだ大丈夫でしょう。
残存20年切るとおそらく売却が難しくなる。
残存30-40年ぐらいで売るのがよいかと。残35年なら若い世代が定年までの住居として買うのによい選択になると思う。

[127: 匿名さん]

残20年でも20年分の賃料を現在価値に割引いたぐらいなら売れますよ。投資で回るので。

[128: 職人さん]

>>126 匿名さん
いやいや、４０年切った定借じゃローン難しいよ。
現にPC神宮前は周りの所有権の１／３の値段でしょう。

[129: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん
残２０年の頃には解体準備金不足が顕在化して負の資産になりかねない

[130: 職人さん]

普通に考えたらわかるんだけど、
あと３０年とか４０年で取り壊して土地も残らないと分かってる区分に
３５年ローン組んで実需で住むのか？って話だよ。
自分事として考えればおのずと正解は見えてくるだろう。

[131: 匿名さん]

「海」か「森」以前に「所有権」か「借地権」の方が遥かに大きいとは思う。

[132: 匿名さん]

キャピタルゲインが狙えない分、逆に値下がりリスクも小さい。値下がり局面では定借の方が優位ですよ。

[133: eマンションさん]

>>132 匿名さん

値下がり局面では、資産価値のないマンションほど売り圧力が強いので、むしろ定借は厳しいですよ。

[134: 名無しさん]

>>132 匿名さん
優位というか下がる部分が少ないってことだよね

[135: 評判気になるさん]

>>133 eマンションさん
その辺データありますか？

[136: マンション検討中さん]

ここは駅遠且つ定借なのに高そうなので、
グリーンパーク文京の方が良くないですか
購入層がちがうんですかね

[137: eマンションさん]

ま、文京区で大規模、共用施設充実しているマンションはほとんど無いので、値段次第ではありますが、希少性はあるので、10年住んでも相場が変わらなければ買値と同額では売れると思いますよ。

[138: マンション検討中さん]

>>137 eマンションさん
「値段次第」
「相場が変わらなければ」
こんな前提付けるなら誰でも言えるわな

[139: マンション検討中さん]

定借物件のローンを切り口にした論点って、新築購入時と中古売却時の２つ分けて、ざっくりこんな感じですかね？(異論・補足ウェルカムです)
【新築購入時】
・一部銀行では取扱いがない(SBI等)ため、所有権対比、銀行の選択肢が減る(どの程度か？)
・一部銀行は審査基準が厳しい(smbcの借入上限は5,000万等)
【中古売却時】
・売却時の残存年数によっては、買い手のローンがつかない(＝売却価格減のリスク)
・(所有権も同じだけど)購入時→売却時の下落幅次第では、残債のリスク

[140: 匿名さん]

株と同じでハイリスクハイリターンの株もあればボラティリティの低い安定した株もある。どちらがいいとは一概に言えないしポートフォリオを考えれば両方持っても良いのらですよ。