リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[4052: 匿名さん]

>>4049 マンション検討中さん
>昔から住んでる身としては

日本に住んでいると水の貴重さに気づきにくいのと同じで、文京区に住んでいるとわからない良さがあるんだよ。職場の都合で関東近県の色々なところに住んだり勤めたりしたけれど、文京区のように穏やかで住みやすい街はそうはないと断言できる。

大昔工場街だったところも今ではマンション街で、町内会のお祭りで酔っ払いがすっ転んで救急車を呼んだ時なんか、整形外科の部長だの脳外科の病棟医長だとか総合診療科の医局長とかが集まってきて救急外来が開けるななんて笑ったぐらいだしね。

[4053: 評判気になるさん]

>>4024 口コミ知りたいさん
正直そう思いますね。いわゆるマンクラの人たちはすでに自宅を購入済みでしかも広域で検討しているわけですから、この物件の価格や仕様に否定的なのは合理的でしょう。
一方で、まだ自宅を購入できていない一次取得層にとってはまずはポジションをセットすることの優先度が高いわけで、二次取得/投資家の意見を真に受けすぎるといつまで経っても買えないまま家賃だけが上がっていく結果になるでしょう。

[4054: 匿名さん]

仕様が劣化して価格が高騰しているのは最近の新築の傾向だからなあ。
リーマンショック後の投げ売りが懐かしいよ。デベもボンボン倒産するんで在庫一掃処分セールみたいな大バーゲンになっていた。

マンクラは過去に買った／検討した物件と比較するけれど、実需は今売っている物件しか比較の対象がない。晴海フラッグとか幕張ベイパークとかには投資に向いた安くて質のいい物件があるのかもしれないが、文京区に価値を感じる人には無用な知識。

[4055: 匿名さん]

>>4054 匿名さん

あのころの物件は全室天カセ標準とかで、それが坪300とかで買えたからねえ。

[4056: 匿名さん]

>>4055 匿名さん
あのころは住宅ローンの利息も高かったから安くても買えない人がたくさんいた。うろ覚えだけど2.5パーから３パーあったかと思う。

[4057: 購入経験者さん]

>>4052 匿名さん
中の上って感じ。プレミアムは流石に千代田区港区でしょ

[4059: 買い替え検討中さん]

このへんだと10年前にディアナ各種買った人が大勝利って感じかな
ほとんど売りに出ないよな，満足度高いんだろうか

[4060: 匿名さん]

>>4058 匿名さん
この投稿「港区」に反応するbotみたいですね。港区下げて買いたい層が居るんですね。

[4061: 口コミ知りたいさん]

大規模がメリット物件でいうことかね
少しは方向性を定めた方がいいのでは

[4062: 周辺住民さん]

(https://x.com/sumairuTV/status/1879828449239679440 から)

去年の文京区内の築10年以内・70m^2での成約実績は平均価格14783万・平均坪単価667.7万・平均築年数6.2年。6年での減価率を-10%として、1.6億・740万/坪程度が築0年での相場ということになる。
本物件1期の3LDKの価格は平均すると580万/坪程度なので定借であることの割引率は2割という計算になる。
（いわゆる新築プレミアムや、小石川の相場は文京区平均より1割程度高いこと、2024年の上昇トレンドの影響も考慮すると割引率はもう少し大きくなる）

1期の値付は階数・方角により値付けの差が大きかったのも特徴的で、低層階・北向き・眺望などのデメリットを飲めた人は結果的には定借のデメリットをそこそこ打ち消す価格で買えたという総括になりそう。

果たして、2期はどういう値付けで来るんでしょうね？

[4063: マンション検討中さん]

Be棟誰が買うのこれ

[4065: 口コミ知りたいさん]

昔の長屋みたいなもんだよんね

[4066: 匿名さん]

>>4057 購入経験者さん

ですね。やはり港区は神。次元が違います。

[4070: マンション検討中さん]

>>4063 マンション検討中さん

同感です。
このマンション、真ん中は、公共施設だけにすべきでしたね。
中庭整備してかっこういい庭園とかにしておけば、私は買いでした。

また、見栄えはクールにする前提にして、スーパーマーケットの駐車場も用意すれば、スーパーもとっくに大手が決まってましたね。

[4071: 匿名さん]

>>4062 周辺住民さん

大規模（多数戸を売り捌く必要あり）および売主（価格抑えめが多い）から、やや割安に設定されている可能性は高いと思う。
ただ、駅距離とか準工業地域とか考えるとその計算はどうなんだろう、とちょっと思った。

[4072: 匿名さん]

>>4062 周辺住民さん
>果たして、2期はどういう値付けで来るんでしょうね？
条件のいい住戸が１期は多かったから、条件の悪い住戸の比率が上がる２期以降は大きな値上げはないんじゃないかな。案外サーっと捌けるかも。

[4073: 匿名さん]

>>4052 匿名さん

どこが穏やかなんだか　密集してて住みやすくはない
都心から近いのがメリット　ドームまで歩いていける

[4074: 匿名さん]

>>4066 匿名さん
港区ってそれなりの割合で成金が混ざってるから雰囲気悪くなるところも少なくないんですよね。

[4075: 匿名さん]

>>4073 匿名さん
>どこが穏やかなんだか　密集してて住みやすくはない
商業地があって高層ビルが建ち並ぶ区ではないから密集しているというほどではないと思うが、都市だから長閑（のどか）ではないよね。

文京区の良さってのは住んでいる人の質というかね、表情や立ち居振る舞いが穏やか（おだやか）なところかな。文京区にはお金に困って生活苦に表情が歪んでいる人とか、劣等感丸出しで威嚇するような表情の人とかがいないんだよな。小さな子供を連れたにこやかな親子連れがやたらと目につく、穏やかな街だよ。住んでみるとわかる。

[4076: 匿名さん]

リビオCM、恒例の新春だけでなく継続中。

[4077: マンション掲示板さん]

>>4070 マンション検討中さん
状況的にスーパー区分契約検討中の会社は見送りのようですね。

[4078: マンション検討中さん]

>>4077 マンション掲示板さん

ここ、スーパーが、入らなかったりしたら大変だよね。

しかし、年明けて、もうかなり販売も期を数えてきたけど、いまだに、スーパー発表できないのは辛いね。

しかし、スーパー側としてもねえ、駅遠なのに、駐車場の無いスーパーってどうやって営業黒字化するのか、厳しいよね。

[4079: 匿名さん]

このあたりはお店も多いので、スーパーがなくても便利なエリアですよ。

[4080: 匿名さん]

>>4078 マンション検討中さん
>駐車場の無いスーパーってどうやって営業黒字化するのか
ここから後楽園に行く途中にあるダイエーとか駐車場がなくても繁盛しているよね。周辺人口が重要だと思うよ、５００戸超の世帯が入るわけだし。

[4081: 匿名さん]

スーパーに関して教えて頂きたいのですが、竣工・引渡しのどのくらい前に具体的な運営者が告知されるのが一般的なのでしょうか？

[4082: 口コミ知りたいさん]

タワー十条の下駄に入ったQ伊勢丹は竣工前後には開店してたな

[4083: 匿名さん]

＞５００戸超の世帯

この程度だとコンビニも賄えないレベル。過去にマンション内コンビニで赤字補填ってのが結構あった。最近、設置するとこないでしょ。

[4084: マンション検討中さん]

>>4083 匿名さん

ここのスーパーは騒音問題とかゴキやカラス対策は大丈夫なのだろうか。
スーパーマーケット期待している人が大半の中、反対意見を言うようで恐縮だが、

特にスーパーからすると、利益確保のためには深夜も営業したいインセンティブが働く。深夜コンビニ代わりに使う一定の層がいるからだ。ま、ただし、ここは駐車場が無いから、それも期待出来ないのかも知れないが。

ただし、生鮮食品を扱うのだから、虫や鳥、あるいはネズミなどの普通の対策は講じるだろうが、かなりしっかりやってもらわないと、困る。なかなか、事業者が決まらないことで、そのあたりの管理基準が甘くなって、いい加減にしてもらっては困る。

ここは、スーパー狙いで飛んで来た連中が一時的にベランダや外廊下に滞在することになる。

個人的に私は、実は、スーパーやレストラン等が入らないでもらいたい。
むしろ、スーパー案は流れて、虫・鳥・害獣が集まらない店舗（本屋＋カフェ程度みのみ）になって欲しいとすら思っている。

どうしてもスーパーになるなら、その辺の対策が徹底している優れた事業者に任せたい。そういう事業者なら、多少値引きしてでも誘致してもらいたい。

なかなか、事業者が決まらないことで、デべが、管理の甘いいい加減な事業者を誘致してしまわないか不安を感じる。

[4085: 評判気になるさん]

>>4084 マンション検討中さん
逆に衛生面での条件が厳しいから決まらないのだと信じたい

[4086: 匿名さん]

ネズミやGが多いのは下水処理場や清掃工場が集まっているようなエリアですよ。公園とかもネズミが巣食っていたりする。

[4087: マンション検討中さん]

スーパーなかなか決まらないってか、2年前から決まる方が珍しくないか？大体1年前切ったくらいに決まるイメージ。

[4088: 匿名さん]

>4087

テナントだとアナウンスされるのは引き渡し時期ってケースが多い。

[4089: 匿名さん]

>>4087 マンション検討中さん
>スーパーなかなか決まらないってか、2年前から決まる方が珍しくないか？
結構ギリギリまで交渉している感じあるなあ。
文京区みたいに世帯年収が高い区の中でも年収の高い人が特に集まっている地域だから出店したい事業者は多いと思う。

竣工直前にアナウンスがあることの方が普通だと思う。場合によっては竣工後にずれ込むことも多い。

[4090: マンション検討中さん]

ブランズタワー豊洲だと、スーパーがダイエーに確定したのが2021年8月、竣工が2021年10月で入居が2022年3月

ザ・タワー十条は、スーパーがクイーンズ伊勢丹に確定したのが2024年5月、竣工が2024年11月で入居は2025年1月？

ここは入居開始が2027年2月とかだから、来年の秋くらいまではスーパーは確定しないと思っておけばいいんですかね。

[4091: マンション検討中さん]

立地とか価格とか間取りとかに対するネガティブなコメントは参考になるものも多いですが、スーパーが入らなくなったかのようなコメントは本当に読む価値がないですね。利害関係者の書き込みなんでしょうね。

[4092: 匿名さん]

スーパーの開業、竣工してから１年先なんて事例もあるから商業は要注意。

[4093: 匿名さん]

>>4091 マンション検討中さん
その通りだと思います。「入らなくなった」かのようなコメントは風説の流布みたいなもので看過できませんね。

契約者紹介インタビューページでもスーパーが入ることを大々的に伝えているにも関わらず、掌を返すことはまず無いでしょう。

近隣住民ですが大型スーパーに乏しい(あってもダイエー)ためポジ要素+注目しています。

[4094: 匿名さん]

妬みや恨みからくる、暗い願望がいつのまにか事実であるかのように語る人が掲示板にはびこるのは世の常。それで誰かが傷つき、時には命を断つこともある。その不用意な一言が重大な結果をもたらすので、くれぐれも各人には自戒してほしい。

[4095: 匿名さん]

>>4086 匿名さん

たしかに！
https://twitter.com/wangannavi/status/1414163245271699457?s=20&t=lccj-...

[4096: 匿名]

モデルルームへ足を運べば売れまくっているのがわかります。
いまはまだ価格的にも抑え気味に戸数を捌きに行っている販売かなと思います。
ある程度売れてしまったら、価格をつり上げゆっくり販売するでしょうね。

[4097: 名無しさん]

毎日こき使われているTDRから脱走してきたんじゃね？

[4098: マンション検討中さん]

利上げ急激すぎて定借のここは苦戦するだろうね。

[4099: 中古マンション検討中さん]

Xでみたけど文京区にも中国人流入ものすごいらしいな　中国人いうても富裕層だと思うから治安は大丈夫だと思うが

[4100: 匿名さん]

>>4099 中古マンション検討中さん
誠之小は、在校生の２割・新入生の３割が中国人という噂もありますね。
ここは、マイナー学区・定期借地権・墓地隣接、と中国人の方が嫌う要素が満載ですから、日本人は安心して購入できますね。

[4101: 匿名さん]

すごい穴場だったのね
買わなきゃ損　
急げ～