リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
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[4025: 口コミ知りたいさん]

>>4021 マンション掲示板さん
現地行きましたが白山までは急な坂越える必要あるので最寄り白山駅と捉える人は少ないはず！
フラットアプローチは播磨坂のある茗荷谷でもなく春日一択

[4026: 名無しさん]

>>4023 匿名さん
東京ドーム再開発がポジ要素なことには同意
その上で、リビオ小石川がその恩恵を受けるか？
近接する春日・後楽・水道エリアほどの恩恵は受けない(ただしこのあたりは水害ハザードがかなりきつい)
同じ小石川アドレスでも、地理的に近い2丁目あたりにも負ける
ただ、逆にいうと、それ以外の文京区の地域(千石とか、本駒込とか)よりははるかに期待できそうではある

[4027: 匿名さん]

>>4026 名無しさん
後楽の再開発もあるからさらに相乗効果があると思う。
JR飯田橋駅はなんとなく中継点という感じで駅周辺の街並みはパッとした感じがなかったのだけれど、一気に変わる可能性がある。

街をあるいていると感じることだけれど、にぎやかな後楽園周辺から10分少々歩いただけで閑静な街並みに変わるのが強く感じられる。工業地帯から住宅地へと変身しつつある小石川三丁目四丁目は閑静な住宅街、播磨坂周辺エリアとしてのブランド力がこれから高まっていくのではないだろうか。

[4028: マンション検討中さん]

再開発の恩恵を受けることは間違いないが、他地域の定借物件見てもアップサイドは見込めず良くてトントン～1割アップ留まり。逆に立地は良いから、35年ローン組んでれば残債割れすることはなさそうだよね。
投機としてアップサイド見込むならここの選択はありえなくて、実需で手堅く行くなら向いてるってイメージ。

[4029: 匿名さん]

発展はしないかもしれないけど、自分は本駒込６丁目あたりが好きだなあ。

[4030: 購入経験者さん]

>>実際には詰め込みまくりのゲーテッド団地

そういうこと

そして、一部、嫌悪施設にも囲まれている

駅から何分とか、
そういうレベルの話じゃない

[4031: 通りがかりさん]

上野駅や東京駅のベッドタウン、それが文京区笑

[4032: 口コミ知りたいさん]

何がおかしいのか、さっぱらわからん

[4033: マンコミュファンさん]

>>4032 口コミ知りたいさん

https://x.com/smahoji/status/1878326934087811416?s=46&t=AmusCzfYETTsXz...

こういうことをおっしゃりたかったのかな、と推察します。

[4034: 通りがかりさん]

定借で1割引程度ってほんまありえん価格やわ

[4035: 通りがかりさん]

湯島に買って長い事住んでるけど、遊ぶのは千代田区の秋葉原や台東区の御徒町だし文京区自体には大してなんもないのに都心6区扱いは不思議というかおもろいなっていつも思ってるわw

[4036: 検討板ユーザーさん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_76642655/
インペリアルガーデン　90平米 1億9980万円
ここの4LDK検討してる人に刺さりそう

[4037: 匿名さん]

>>4035 通りがかりさん
>都心6区扱いは不思議
江戸時代に町奉行所が管轄していた旧江戸市街地の範囲にほぼ含まれていたり、東京都が昭和33年まで千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区を「都心6区」と定義していたことが元になっているんだよね。台東区はその後渋谷区の台頭で都心6区の座を明け渡すことになるが、山手線の内側の文京区は残った。文京区は都心と扱われてきた歴史が長いことに注意してほしい。

現在は住宅の都心6区といって、商業地が中心の都心5区と一線を画する閑静な住環境を提供する都心区として文京区はオンリーワンの魅力を放っている。そこにどんなご家庭が集まっているかといえば、全国学力・学習状況調査の結果や、国立私立中学進学率などが全てを物語っている。そこに魅力を感じるかどうかだよね、東京タワーやレインボーブリッジの眺望を重視したり、華やかな商業地に住むことがグレートだと思っている人にはあわないかもしれない。

[4038: 匿名さん]

しかしその魅力的であるはずの商業地でも、最近はマンションが建設できる土地が少ないせいか超高層マンションと超高層オフィスビルが隣接して林のようになっている地域がしばしば見られるようになった。どことは言わないけれど、思い当たる物件はいくつかあるよね。そういう場所の眺望が良いかどうか、想像してみてほしい。ビルとビルの間のスリット状に区切られた眺望がどれほど優れていると感じるのかは人によって評価は異なるだろうが。果たして将来富裕層が高値でそういうマンションを買ってくれるだろうか。

そして最近は超高層マンションのそばに超高層マンションが建って眺望が妨げられると訴訟に訴える人も出てきた。山手線の内側という交通利便性の高いロケーションにありながら今も空が広い文京区を見ていると、文京区がこれからもますますオンリーワンの住環境を提供し続けるのではないかなと思う。

[4039: 匿名さん]

住宅地が集約されてて都心六区の中でオンリー1はその通りだなとは思うけど、閑静な住宅地に住みたいなら他の都心六区の住宅地も選択肢には入りそうな気もする。

[4040: 名無しさん]

都心っていうからにはオフィスビルもあって都市機能があるのをイメージするだけに文京区が都心6区はなんで？と毎回思うけど、そういった意味の都心は都心5区なんだね。文京区はアクセスがいい（とはいえ北側は微妙だが...）世田谷区って感じ

[4041: マンション検討中さん]

自分の家の近所に盛り場なんかないほうがいい
だいたいのところに出かけるのに便利だけど
自分の駅前にパチンコ屋や飲み屋街がないっていうのが一番の売りでしょ

[4042: 検討板ユーザーさん]

こういう話すると必ずベッドタウンである文京区が都心扱いなのは何故かって話から自分が住むには商業地じゃないほうがいいとか売りとか個人の趣向の話に持ってかれて本質ずれまくるんよな笑

[4043: 通りがかりさん]

なぜ文京区が都心六区なのか？それは東大があるからです。

[4044: マンション検討中さん]

単純な疑問ですが、このマンションは、駅から遠く、外廊下で、居室内仕様も天井高が245ｃｍしかなくｍ、イマイチですが、文京区で大規模だという理由だけで、こんなに価格が高いのですか？

定期借地権だから、多少売り出し価格は安いと言われていますが、毎月のランニングコストは高いのだから、相殺されて、そのメリットは無いですよね？

[4045: 匿名さん]

>>4034 通りがかりさん

70年定借は大体所有権より1割程度しか安くない。
これは販売価格に「前払い地代」が含まれていることが大きいのではないか。
その結果月々の地代は１万円程度に抑えられる(解体準備金入れるともっと高いが)。それでもランコスは所有権より若干かかるだろう（建物分の固定資産税はかかる）。

総合的にみて定借はあまりお得ではないとは思うが、イニシャルコストの１割が「買えるか買えないか」の差になる人には良い選択肢なのかもしれない。

[4046: マンション検討中さん]

>>4044 マンション検討中さん

大規模であることにはスケールメリット(共用施設、メンテナンス体制の安定性)に加え、「目立つ」という心理的な効果もあります。同様に、商業施設が併設されていることも認知度を高める効果があります(不合理なようで人間の行動への影響は無視できない)。
さらに、一般的に「希少性」はマンションの価格に寄与しますが、文京区に限定すれば高々200戸程度の規模でもかなりレアです(10件もないはず)。

「大規模なだけ」とおっしゃりたい気持ちはわかりますが、「だけ」の要素は意外と大きいのでは。

[4047: マンション検討中さん]

一部内廊下ですしね。

[4048: 匿名さん]

そういう相場になったのは文京区に住む事自体がプレミアムであるからだよな。

あのパークコートも梁が飛び出しているとか天井が低いとかサッシ高が低いとか言われていたからなあ...天井が高くてサッシも大きい新築が文京区内で他にあったら比較できるんだけどね。

[4049: マンション検討中さん]

昔から住んでる身としては文京区でプレミアムは笑っちゃうけど、もうそういう相場なんだろうな。

[4052: 匿名さん]

>>4049 マンション検討中さん
>昔から住んでる身としては

日本に住んでいると水の貴重さに気づきにくいのと同じで、文京区に住んでいるとわからない良さがあるんだよ。職場の都合で関東近県の色々なところに住んだり勤めたりしたけれど、文京区のように穏やかで住みやすい街はそうはないと断言できる。

大昔工場街だったところも今ではマンション街で、町内会のお祭りで酔っ払いがすっ転んで救急車を呼んだ時なんか、整形外科の部長だの脳外科の病棟医長だとか総合診療科の医局長とかが集まってきて救急外来が開けるななんて笑ったぐらいだしね。

[4053: 評判気になるさん]

>>4024 口コミ知りたいさん
正直そう思いますね。いわゆるマンクラの人たちはすでに自宅を購入済みでしかも広域で検討しているわけですから、この物件の価格や仕様に否定的なのは合理的でしょう。
一方で、まだ自宅を購入できていない一次取得層にとってはまずはポジションをセットすることの優先度が高いわけで、二次取得/投資家の意見を真に受けすぎるといつまで経っても買えないまま家賃だけが上がっていく結果になるでしょう。

[4054: 匿名さん]

仕様が劣化して価格が高騰しているのは最近の新築の傾向だからなあ。
リーマンショック後の投げ売りが懐かしいよ。デベもボンボン倒産するんで在庫一掃処分セールみたいな大バーゲンになっていた。

マンクラは過去に買った／検討した物件と比較するけれど、実需は今売っている物件しか比較の対象がない。晴海フラッグとか幕張ベイパークとかには投資に向いた安くて質のいい物件があるのかもしれないが、文京区に価値を感じる人には無用な知識。

[4055: 匿名さん]

>>4054 匿名さん

あのころの物件は全室天カセ標準とかで、それが坪300とかで買えたからねえ。

[4056: 匿名さん]

>>4055 匿名さん
あのころは住宅ローンの利息も高かったから安くても買えない人がたくさんいた。うろ覚えだけど2.5パーから３パーあったかと思う。

[4057: 購入経験者さん]

>>4052 匿名さん
中の上って感じ。プレミアムは流石に千代田区港区でしょ

[4059: 買い替え検討中さん]

このへんだと10年前にディアナ各種買った人が大勝利って感じかな
ほとんど売りに出ないよな，満足度高いんだろうか

[4060: 匿名さん]

>>4058 匿名さん
この投稿「港区」に反応するbotみたいですね。港区下げて買いたい層が居るんですね。

[4061: 口コミ知りたいさん]

大規模がメリット物件でいうことかね
少しは方向性を定めた方がいいのでは

[4062: 周辺住民さん]

(https://x.com/sumairuTV/status/1879828449239679440 から)

去年の文京区内の築10年以内・70m^2での成約実績は平均価格14783万・平均坪単価667.7万・平均築年数6.2年。6年での減価率を-10%として、1.6億・740万/坪程度が築0年での相場ということになる。
本物件1期の3LDKの価格は平均すると580万/坪程度なので定借であることの割引率は2割という計算になる。
（いわゆる新築プレミアムや、小石川の相場は文京区平均より1割程度高いこと、2024年の上昇トレンドの影響も考慮すると割引率はもう少し大きくなる）

1期の値付は階数・方角により値付けの差が大きかったのも特徴的で、低層階・北向き・眺望などのデメリットを飲めた人は結果的には定借のデメリットをそこそこ打ち消す価格で買えたという総括になりそう。

果たして、2期はどういう値付けで来るんでしょうね？

[4063: マンション検討中さん]

Be棟誰が買うのこれ

[4065: 口コミ知りたいさん]

昔の長屋みたいなもんだよんね

[4066: 匿名さん]

>>4057 購入経験者さん

ですね。やはり港区は神。次元が違います。

[4070: マンション検討中さん]

>>4063 マンション検討中さん

同感です。
このマンション、真ん中は、公共施設だけにすべきでしたね。
中庭整備してかっこういい庭園とかにしておけば、私は買いでした。

また、見栄えはクールにする前提にして、スーパーマーケットの駐車場も用意すれば、スーパーもとっくに大手が決まってましたね。

[4071: 匿名さん]

>>4062 周辺住民さん

大規模（多数戸を売り捌く必要あり）および売主（価格抑えめが多い）から、やや割安に設定されている可能性は高いと思う。
ただ、駅距離とか準工業地域とか考えるとその計算はどうなんだろう、とちょっと思った。

[4072: 匿名さん]

>>4062 周辺住民さん
>果たして、2期はどういう値付けで来るんでしょうね？
条件のいい住戸が１期は多かったから、条件の悪い住戸の比率が上がる２期以降は大きな値上げはないんじゃないかな。案外サーっと捌けるかも。

[4073: 匿名さん]

>>4052 匿名さん

どこが穏やかなんだか　密集してて住みやすくはない
都心から近いのがメリット　ドームまで歩いていける

[4074: 匿名さん]

>>4066 匿名さん
港区ってそれなりの割合で成金が混ざってるから雰囲気悪くなるところも少なくないんですよね。