リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[401: 匿名さん]

少なくともC棟は四方囲まれてるし、間取りも出てない（ウリにならない）から、そういう部屋でしょ

[402: 検討板ユーザーさん]

これって、借地の案件なんでしたっけ？
この間見に行ったら小石川消防署のサイレンがうるさいのと、周辺が印刷工場とか長屋？で薄暗くて。

けど、後楽園駅使えるのは捨てがたいですよね。
共同印刷もだいぶキレイになってますね。

[403: 周辺住民さん]

坪600平均くらいやろ。

[404: eマンションさん]

>>403 周辺住民さん

定借分譲でその値段きたらドン引きですね。。。
坪400-450くらいかなあ。

[405: 匿名さん]

>>404 eマンションさん
いや、それはないでしょう。
いくらなんでここは文京区且つ大規模ですよ。600-650くらいはするでしょう。

[406: マンション検討中さん]

大規模で管理費や修繕費が下がるのがメリットなのに、価格上がったら意味ないじゃん

[407: 口コミ知りたいさん]

>>406 マンション検討中さん
ここはバスなど共有設備があるので管理費はむしろ高いのではないかな。あと土地と解体費が月額になってくるので全体的なランニングは高くなる。
だからこそ購入価格は周りの相場よりも2割程度は安くならないとおかしい。

[408: eマンションさん]

>>405 匿名さん
借地でそこまでいっちゃうんですね。であれば絶対買わないです。所有権のマンション選びます。。。

[409: マンション検討中さん]

今度オンラインセミナーがありますね、皆さんは申し込みましたか？それともエントリーすらしていないのでは

[410: 評判気になるさん]

>>407 口コミ知りたいさん
あなたの相場とは隣接しているシティテラス文京小石川ですか？
先着順6,200万～20,000万 39.04㎡～85.26㎡
これの2割程度？

[411: 匿名さん]

↑広告リンク、クリック注意

[412: マンション掲示板さん]

>>407 口コミ知りたいさん
バスって共有なの？
バスって区分所有の対象になるのか？
ならないよね？
ということは単なる共有？

[413: 名無しさん]

>>411 匿名さん
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ct_koishikawa/detail.cgi

[414: 匿名さん]

後楽園駅徒歩二分のマンション住みです。駅からの距離考えると歩道も狭いし、ないかなあ。

[415: マンション検討中さん]

やはり借地権だと、ローンに対応してくれる銀行が少なかったり、金利条件や審査通りにくいのがネックですよね。高くなればなるほど、余程キャッシュリッチでないと厳しいので。所有権ならある程度高くても売れたと思いますが…どうなるんでしょうね。

[416: マンション検討中さん]

>>402 検討板ユーザーさん
「太陽のない街」の舞台ですし薄暗く地歴は良いとはいえないエリアです。とにかく文京区アドレスさえ手に入れば良い人は気にしないかもしれないが、区内でも坂上や南斜面エリアと環境比較して納得してから買うのが良いと思います。

[417: 匿名さん]

不動産を買う時は現地を実際に歩いて見るという基本を大切にしたいですね
茗荷谷駅から播磨坂を下り、突き当たって右、千川通りの現地前を通って後楽園駅まで実際に車で走って見るといいですよ。この時期新緑の美しさに目を奪われるでしょう。

[418: 購入経験者さん]

>>416 マンション検討中さん

共同印刷が舞台だったのはそれはそうだけど、当時の貧民窟は共同印刷を最上流とする千川通り沿いのもっと下流部だから、ここの敷地の地歴的にはどうでもいい話かな。
さらに下流にパークコートも建ったし。

[419: 匿名さん]

借地権でローンが通りにくいということは無いですよ。住宅ローンの場合、銀行は資産価値より個人の支払い能力を見るので、安定した収入があるかどうかで限度額が決まり、限度額の範囲ならどんな物件だろうと貸してくれます。

[420: 匿名さん]

所有権のシティテラス文京小石川の8掛けぐらいとして坪500～600ぐらいか。

[421: eマンションさん]

>>419 匿名さん

嘘はいけません。
困るのは出口ですよ

[422: マンション検討中さん]

>>419 匿名さん

それは借地権を扱ってる銀行であればということであって、そもそも借地権マンションに融資をしない銀行も多いです。
新築時の提携ローンはともかく中古では扱わないというところもあるので、売却時に買主側の資金調達に制約が出ることがあり、価格が伸びにくかったり売れるまでに時間がかかったりするということでしょう。
でも銀行の選択肢はあるので致命的な問題ではないのかなと。それよりもまずは物件の物件の魅力ですよね。ちなみに私は全く気にしてません。

[423: マンコミュファンさん]

>>422 マンション検討中さん

どの辺が魅力だと思われてますか？
1番のウリは大規模かと思いますが、大規模って何がそんなに良いんでしょうか？

[424: 周辺住民さん]

この高値市況で定借なんて怖くて買えないな。
先行してるパコ渋とかブリリアシティ馬場のリセールの伸び無さ
終わりが見えてきたパコ神宮の惨状見て、よく乗り気になれるね。

[425: 匿名さん]

>>417 匿名さん
車なら、ですね。
徒歩なら坂がキツくて、それどころじゃありません。

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん
>坂がキツくて、それどころじゃありません。
茗荷谷駅→播磨坂下交差点はくだり坂なのに？
公園のような道を歩くのはとてもきもちいいですよ、特に今日のような晴れた日は

[427: マンション比較中さん]

この立地なら駅までの距離感や茗荷谷への坂道や後楽園駅への遠さを気にされない方が多いのでは？

借地権はメリットにもデメリットなどは置いておいて、23区最大規模スーパーが出来るみたいなので何よりも気になります。

[428: マンコミュファンさん]

>>247 マンコミュファンさん
定借マンションの住宅ローンについて再掲

[429: 匿名さん]

この物件の大通りの反対側はお墓ビューになるんでしょうか？

[430: マンション比較中さん]

>>429 匿名さん
その通りです
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/683319/res/457/

[431: eマンションさん]

>>427 マンション比較中さん
>23区最大規模スーパー
>23区最大規模スーパー
>23区最大規模スーパー

[432: 匿名さん]

文京区最大級スーパーの間違いかと
青山にもお墓ビュー物件があるけどさほど価格に影響が出ていない。
MRで墓場連呼して値切ったら笑われるぞ

[433: マンション検討中さん]

スーパーはカートをそのままマンション内に持っていけるのかな？
併設ならそれくらいはしてほしい

[434: 評判気になるさん]

>>433 マンション検討中さん
床やカーペットが傷つくので無理でしょうね。エレベータ内はぶつけたり、他人の迷惑になるし

[435: 匿名さん]

>>424 周辺住民さん

先月に都内の某定借を築浅中古で売りました。
売り出してから売れるまでに、半年以上かかりました。
とにかく、見に来る内覧客さえも少ない。
そして買う気があったとしても、大幅値引きを言ってくる。
疲れました。ここは、定借だと分かる前は興味があったのですが…

[436: 通りがかりさん]

>>434 評判気になるさん
豊洲のららぽ直結のマンションはあるから、傷つくとか迷惑とかは別に関係ないと思うよ
エレベーターのサイズの問題と動線、スペースを作るかどうかだけ

[437: マンション検討中さん]

>>435 匿名さん

どこの定借ですか？要は物件の魅力次第と思うのですが。
聞く限り、あまり魅力的な物件(部屋)ではなかったのかと想像してしまいますす。
定借でも出せばすぐ売れる物件も全く売れない物件もあります。残存が40年切ると厳しいとかもあるでしょう。
でもここはあまり心配ないと見ています。物件力が高いので。
私自身は残存30数年の某アインスタワーを購入時の約1.7倍であっさり売却しており、要はそういうことだと思います。需要動向をよく見て部屋タイプを選ぶことも大事だと思います。

[438: 職人さん]

よくわからんけど、アインスタワーって元々利回り５ー６パー以上取れる位安値だったじゃん。坪単価だと２００前半。そりゃ投資回収効率良いんだから売れるだろ。
キミはたまたま時期が良かっただけだろう。今のバブル相場で利回り取れない定借掴むのは悪手だと言っているのだがね？

[439: マンション掲示板さん]

>>438 職人さん

当初5～6%だったとしても価格1.7倍ならせいぜい3%台に落ちる。さらに残30数年しかない定借がそれでも売れたということは理由は明らかに別のところにあるわな。
投資目的のハイエナにはどうでもいいことなんだろうが。

[440: マンション比較中さん]

残り30年しか使えないマンションなら、利回りは3.3％ないとペイしなさそう（100%÷30年）。残り20年なら5％は必要（100％÷20年）。という計算で価格が決まりそうな気がしますが、実勢価格はどのように乖離するのか。

[441: 評判気になるさん]

ここは、定期借地権じゃなければめちゃくちゃいいですね。
定期借地の分、少し立地に対して価格は落ちそうですね。
https://trend-lab30.com/%e3%80%90%e3%81%8a%e3%81%99%e3%81%99%e3%82%81%...

[442: マンション検討中さん]

>>441 評判気になるさん

@500平均なら全戸倍率付いて即完すると思います。

[443: 匿名さん]

エントリーして動画を見たらいい。

[444: マンション検討中さん]

実需目線で適正な価格が読みづらい物件。
定借、立地、相場ひっくるめて、どんな価格設定になるか楽しみ。
あと定借ローン問題への対処法も見どころ。

[445: マンション検討中さん]

屋上スペースってA棟だと思いこんでたけど、B棟なんだね
完成イメージ見てもB棟って共同印刷から丸見え過ぎて残念

[446: マンション検討中さん]

>>441 評判気になるさん

「ここは、定期借地権じゃなければめちゃくちゃいいですね。」と思う人が多いのであれば、もう成功は約束されたプロジェクトということになるので、あとは倍率調整のために価格を使うからあまり期待するほど安くならないでしょう。＠500切りは難しいかな。。
それでもリビオは良心的なのでそんなボッた価格はつけてこないんでしょうねぇ～。その結果として倍率付いちゃう。
できればはじめは思いっきり高く出してエントリー者を引かせて絞り込んでから、こっそり販売時に下げてくれないかと思うこの頃。

[447: マンション検討中さん]

アンケート回答して、5月のエントリーした。駅から遠い自分の頭をどうか軽くなる文言期待しています。

[448: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
動画で共同印刷の社長さんが何十年も茗荷谷から通勤していたって言ってるよ。

[449: 買い替え検討中さん]

>>446 マンション検討中さん
第一期はファミリー向けの広い物件が中心だそうなので、高くなりそうな予感がします。今の家を売って買い替えられる程度の価格に抑えられたなら嬉しいですが。

[450: 匿名さん]

>>440 マンション比較中さん
確かに将来的に家賃や物件価格が上がらないデフレ時代に投資用として利回りを追求するならそれぐらいじゃないとおかしい。だが、自分が住んだ時に同じクオリティの分譲賃貸の家賃と負担と比べてどれぐらいリーズナブルか、と見る購入検討者もいるだろう。それにあと40年経った時に、インフレでどれぐらい家賃が上がっているのかと考えるとそこまで悲観的シナリオを考えなくても良いと考える人もいるだろう。