リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3964: 匿名さん]

>>3951 匿名さん

小石川だろうがどこだろうが、相続向けに資産性考えるなら定借はあり得ません。

[3965: 匿名さん]

>>3963 評判気になるさん
>ここ夜景がなぁ～
赤い灯～青い火～、が良いなら文京区はおすすめではないですよ。
タワマンが林のように建つ商業地だらけのところの方がネオンやライトアップの灯りで夜景は綺麗でしょうね。

ここはおちついた住宅地ですからそういうのはないです。以前マンハッタンのタイムズスクエア近くの某ホテルに泊まりましたが、遮光ドレープを閉めないと部屋がネオンの灯りで昼間のように明るくて閉口しました。寝れませんよ、ほんと。

[3966: 匿名さん]

>>3963 評判気になるさん

そりゃ、夜景は無いというか、、、。
南側なんか、墓だし。
それを期待するなら、同じリビオ＋長谷工でも、リビオタワー品川の上層階がお勧めです。ただし、上層階限定ですが。

[3970: マンション検討中さん]

一部マンクラが旧耐震が評価されないことから転じて貸借ブーム来るのではないかと予想してますがどうでしょう。
旧耐震が評価されない=所有権であっても築古なら結局売り手つかないのロジックのようです。

[3971: マンション検討中さん]

↑賃借ではなく定借

[3972: 匿名さん]

まあ旧耐震よりは最新の建築技術で建てられたマンションの方が安全に決まっているからなあ。首都直下型地震が来たら旧耐震はかなりの確率で損壊するから、最悪の場合家を失いかねない。一方で建て替えも全然進まないし在庫も積み上がっていて値段も下がっているようだし。

[3973: 名無しさん]

>>3972 匿名さん
品川とかだと東日本大震災の時に液状化してるんだよね。一人暮らしなら倒壊しても自業自得で良いと思うけど、一番の問題は家族の安全なんだよね。液状化歴のある土地が避けられるのは、みんな家族の命を心配しているから。

[3974: 匿名さん]

耐震基準って震度５強で損傷せずなんだけど、対象は構造部分だけ。非構造部分は壊れても設計上問題なし。構造部分と非構造部分は確認しておいた方がいいよ。命は助かっても非構造部分が壊れて保険で賄えない分は自腹も覚悟。

[3975: 匿名さん]

>>3973 名無しさん
>東日本大震災の時に液状化
地盤改良で液状化は予防できる。これ、豆知識な。

[3976: 匿名さん]

>>3959 マンコミュファンさん

三井・三菱などのトップが入っていない複数売り主物件は、大概、施工会社の持ち込み物件が多い。

そりゃ、駅遠の墓の隣の定期借地って言うだけで、立地悪すぎて、三井や三菱が手を出さないよ。

逆に、超好立地物件は、本来単独でやりたいし。
超・巨大規模ならいざ知らず、５００世帯程度で、単独じゃないのは、むしろリスクシェアしているのが実態だね。

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん
最近はどこのマンションも大規模なところは大概相乗りですよ。

たとえば白金ザスカイとかは、売主がこんなにいっぱい
大規模なほどリスクヘッジが必要だけど、ここが特にリスクが高いということはない。
港区も文京区も寺とか神社だらけで青山なんかお墓ビューはむしろ普通
　　↓
東京建物株式会社八重洲分室
株式会社長谷工コーポレーション
住友不動産株式会社
野村不動産株式会社
三井不動産レジデンシャル株式会社

https://wangan-mansion.jp/property/86/detail

[3979: 口コミ知りたいさん]

みんなありがたがっている青山って墓場のことだし

[3980: 口コミ知りたいさん]

>>3976 匿名さん
超ド素人
お疲れ様です。

[3981: 匿名さん]

>>3970 マンション検討中さん

現在の新耐震基準のマンションが築古になったときに、旧耐震が評価されないから売れなくなる、というロジックはよくわからんね。
そのうちにさらに耐震基準が厳しくなるという予想なのかもしれないが、新耐震は震度7程度でも倒壊しないレベルなのでその可能性は低いのではないかな。

[3982: 評判気になるさん]

>>3981 匿名さん
築20年だと臭いの問題もあるし、外壁が吹き付けだと躯体や設備の劣化も進んでいて建て替えも視野に入ってくる。新築の方が良いですよ。

[3983: 購入経験者さん]

20年で建て替えｗｗｗ
何でもいいから反論だけ楽しみたいなら５ｃｈとかのほうが人多いよ

[3984: 匿名さん]

建て替えはさすがに大袈裟にしても、築20年ぐらい経つとあちこちガタがくるのは間違いない。修繕積立金の値上げに失敗するとこの辺からおかしなことになってきているマンションは多い。雑草ぼうぼうの植栽とか、消毒をケチって毛虫がわいて近隣から苦情が出るとか、現地を見たり近隣の評判の聞き込みが築古選びには重要な所以だよね。

[3985: 購入経験者さん]

>>3984 匿名さん
「管理状況の悪い築古【も】ある」
「積み立てできてない築古【も】ある」
「臭いが気になる築古【も】ある」
こととリビオの評価には何にも関係ないよ
築古の話したいならそういうところいけば？

[3986: 匿名さん]

吹き付けだと雨漏りみたいな致命的な劣化も起きるし、建物寿命が短くなるから安物買いの銭失いなんだよね。長く住むならタイル貼りの方が良いですよ。

[3987: ご近所さん]

>>3985 購入経験者さん
>「管理状況の悪い築古【も】ある」
>「積み立てできてない築古【も】ある」
>「臭いが気になる築古【も】ある」

というより、そういう問題がない物件の方が少ないというのが現実だよな。

とくに小規模マンションはその傾向が顕著。
そうでなくても長期修繕費は小規模ほど一戸あたりの負担が大きくなるし、古いほど値上がりもする。定借でも大規模分譲で新築の方がいいと考える人も多いだろう。

タワマンじゃないから維持管理コストも安くなるしね

[3988: 匿名さん]

定借 vs 築古の比較は、マンションの耐用年数が何年だと想定するかで変わってきて、仮に７０年で居住できなくなるなら所有権を持っていても使用価値がゼロになるから定期借地権と大差ないということになる（旧耐震物件が所有権であってもあまり評価されないのはこのロジックで理解できる）
所有権の優位性が明確に現れるのは
・良好な管理状況を維持できて耐用年数が７０年をはるかに超えるケース
・建替がうまくいくケース
で、前者はともかく後者は実際のところ実需で買う普通の個人が狙えるのかは疑問な気がする　余った容積率を活用して戸数を増やせる見込みがない場合はなおさら

[3989: 匿名さん]

もちろん、都心の好立地・大規模物件で、管理組合がしっかりしていて大規模修繕のノウハウも蓄積されているような物件ならたとえ少々築年数が古くても所有権＞＞定期借地権なことは間違いないですが

[3990: 口コミ知りたいさん]

宮益坂ビルディングという1953年東京都分譲した、日本初と言われる分譲マンションがあるけれど、築63年ぐらいで取り壊しになっていたからなあ。70年を大幅に超える耐用年数が期待できるマンションって今後出るだろうかね。

[3991: マンション検討中さん]

>>3989さんの言う通りだと思います。築30年以内で100戸以上かつメジャーセブンの物件（管理組合もそのレベル）であれば所有権がいいと思いますしそういう物件も割と出回ってます。
さらに駅近などのメリットがあればここ選ぶより断然いいと思ってます。

[3992: 購入経験者さん]

いくら他を下げたって，急にリビオが優良物件ってことにはならないだろうに

[3993: 匿名さん]

>>3990 口コミ知りたいさん

高輪のペアシティルネッサンスは築45年だが、そこのスレの書き込みによると

>近年、計数億円をかけて給配水管更新、共用部の床、壁の大理石の張り替え等を実施。
>向こう30年間はハイクラスのマンションとしてのクオリティーを維持するよう考えている。
>耐震性能は現在の新耐震性能を上回る堅牢な構造

とのこと。
品川駅至近、開東閣や庭園で緑豊かという超絶立地の上に敷地の余裕充分という物件なので（自分含め）建て替えを期待してる人も多いのだが、まだまだいく予定らしい。
まあ建て替えもその気になれば余裕でできるはずだから、やはり所有権はいいよね。

[3994: 口コミ知りたいさん]

>>3993 匿名さん
>やはり所有権はいいよね。
というより

>やはり"高級な”所有権はいいよね
だと思う。

ペアシティルネッサンスといえば城南五山の一つで名高い八つ山の超がつく高級マンションだからねえ、住んでいる人のスペックもそれなりなので、億を超える負担も問題ないと思う。それに２００戸を超える規模感もよかったと思うな。

稀有な事例だと思う。

[3995: 通りがかりさん]

>>3993 匿名さん
高輪は良いところだと思うけど、品川駅の海側は地歴も良くないし、忌避施設が集まっていて臭いもあるからあまり住みたいとは思えないです。

[3996: 匿名さん]

>>3988 匿名さん
同意。定期借地と比べて半永久的に土地を所有できるのは所有権の大きなメリット(土地価格に引っ張られて物件価格は変動する)。
ただし、築50年近くになった建物に対してはどこまで資産性が見出せるのかは不透明。結局は土地の価値に大きく価値を依存することを考えると安易に建て替え出来る前提で考えられない場合もある。
所有権のメリットは待てること、それ以上でもそれ以下でもない。

[3997: 職人さん]

築30-40年後ぐらいのリセール率(騰落率)はどっちがいい？

[3998: 買い替え検討中さん]

リセールにおいて定借が所有権よりいい理由なんか１つもない
新築時より住める期間が半分になってんだからｗ

[3999: 匿名さん]

立地の悪い所有権だと、50年後とかに老朽化して建て替えができなくなって負債化するリスクがある。立地が良い定借は資産性が高いからその心配が無いのがメリット。

[4000: マンコミュファンさん]

普通借地権から建て替えによって所有権になるマンションがあるようです。同じく日鉄共和。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000411.000001379.html
どんな仕組みなのかは分からんけど定借でもこんなのできたりするかな
浜松町駅6分の超好立地だからこそできたかな。

[4001: 匿名さん]

居住者の負担がどうなるのかね。
所有権→所有権の普通の建て替えなら土地分を等価交換で格安で新しいマンションに住めるわけだが。

[4002: 買い替え検討中さん]

>>3999 匿名さん
「立地の悪い」所有権と定借
または「立地のいい」所有権と定借を比べろよ
いつまでごまかしてんだ馬鹿馬鹿しい

[4003: 匿名さん]

所有権＞＞＞定期借地権　であることはデべも良く分かっている。
異論唱えているのは、まじめに、詐欺師か、論理的思考能力が低いだけ。

問題は、そこまで、デメリットが大きい定期借地権ではあっても、納得させるだけのイニシャルコストの安さがあるかどうか、あるいは、損だと分かっていても、どうしても、この場所のこのマンションが好きだと言える理由があるかどうかだろう。

このマンションはイニシャルコストは決して安いとは言えない。となると、損だと分かっていても、是非欲しいと思わせる何かがあるかどうか。少なくともこのマンションの隣に似たレベルの所有権マンションはないのだから。

と自問自答して、答えがＹｅｓなら買えばいいじゃないか。
答えがＮｏなら、見送るだけ。

[4004: マンション検討中さん]

所有権>定借は自明。
文京区でこれだけの規模のマンションを割安な取得費用で買えることが価値。それが刺さる人だけが買えばいい。

[4005: 購入経験者さん]

>>4003 匿名さん
何の不等号だよ？
所有権の方が価格が高いのは足り前　資産価値維持率が高いのも当たり前　だから何？
幸せになるために、自身にとっての資源配分の最適解として論理的に選ばれる、選ぶべき定借物件ってのは当然ある。人には無限の時間があるわけではない。
そこを見極める能力がないのであれば止めときな。「損、得」の意味すら判ってなさそうだから。

[4006: 評判気になるさん]

いま隣のシティテラスの値段見たら南向き最上階とはいえ1LDK+2Sとかいう間取りで1.78億(@824万) 近隣中古も築浅だと@700-800くらい(@900とかつけてるスケベ野郎もいる)
ここの1期価格は低層階だと@550とかで半年前に価格表見た時はクソ強気だなと思ったけど、2期でほぼ値上げされないなら(これだけここで叩かれてるのを担当者も見てるわけで、せいぜい5%も上がらないと予想)実は割安とまではいかなくてもフェアバリューくらいになってたりしないですかね？

[4007: 匿名さん]

>>4004 マンション検討中さん
所有権はアドレスによってピンキリじゃない？港区の埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから埼玉より安かったりしますよ。

[4008: 名無しさん]

>>4006 評判気になるさん
割高で初速が悪いマンションは否定的な記事がネットに溜まり、その後中々注目されないので、
相場上昇に伴う割安感に人気が追いつかないことはそこそこある気がします。

[4009: 匿名さん]

ここって、引き渡し時期が当初とりも遅れたのですね？

2027年2月下旬（予定）

が最新みたいですが、ずいぶんと、時間掛かるのですね。リビオタワー品川よりも後になるんですね。

なかなか、スーパーマーケット誘致が芳しくない影響でしょうか？

[4011: マンション掲示板さん]

>>4009 匿名さん
地下構造物撤去工事の影響で当初より遅れました。

スーパーはもう既に決まっているそうです。

[4012: 匿名さん]

>>4006 評判気になるさん

スミフの値付けや中古の売り出し価格を参考にするのはどうかと思うが、ここの価格に割高感はないというのはそうだと思う。日鉄興和や東京建物はおおむねリーズナブルな価格の物件が多い。

[4013: 検討板ユーザーさん]

>>4007 匿名さん
所有権「も」アドレスによってピンキリ。
定借「も」同じ。

執拗な港区下げを書く人が複数居ますがリビオタワー品川のことを書きたいのであればそちらの掲示板でどうぞ､､､

[4014: 匿名さん]

>>4011 マンション掲示板さん

情報ありがとうございます。

地下構造物って、印刷工場時代のモノですね？
一体、何だったのでしょう？

ところで、本当にスーパー決まったのですか？

[4015: 中古マンション検討中さん]

最近高くなってる文京区なのに広さの割に思ったより安いな、あー駅遠い上に白山か、なるほど
→え！？定借！？という下りをしている人は多そうｗ

[4016: 中古マンション検討中さん]

文京区も千代田区隣接部分の南側以外ただの住宅街で再開発しづらいし今後伸び代も薄そうなんよね。東京ドームもなくなるし

[4017: 口コミ知りたいさん]

東京ドーム跡地再開発に大いに期待

[4018: 口コミ知りたいさん]

>>4016 中古マンション検討中さん
アクセスが便利な住宅地だから高いんだよ
あなたみたいに商業地に住みたい人ばかりじゃない

[4019: 坪単価比較中さん]

>>4018 口コミ知りたいさん
いや、資産性的な意味の伸びしろね。自分の好みを反映させたレスした覚えはないよ
千石とか駒込の方とか一応山手線の内側ではあるが、果たしてアクセスもよいものか...

[4020: 匿名さん]

>>4015 中古マンション検討中さん
>あー駅遠い上に白山か
白山じゃないよ、正確には小石川だね
小石川３丁目、４丁目で探している人は安さに悶えているはず
70年もある定借なんて、新築時はほぼほぼ所有権と一緒と見た方がいい
それよりも20年後に管理不全に陥るリスクはほぼほぼ物件の規模に反比例するので生きているうちにありうるリスクを避けるなら大規模分譲という考えもある。

[4021: マンション掲示板さん]

>>4020 匿名さん

白山は駅の話じゃね？

[4022: 匿名さん]

>>4021 マンション掲示板さん
ああ、確かに
でも白山駅は春日駅ほどではないけれどインペリアルガーデンが最寄駅の千石駅よりかは高いからなあ。白山駅だから安いという感想はどうかなあ。巣鴨駅なんかよりずっと高いし。文京区は高くなったよ

https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/hakusan_06412-st/price/

[4023: 匿名さん]

>>4016 中古マンション検討中さん

新築価格に引っ張られる中古物件価格を考えると東京ドーム跡地の再開発はプラス要因と考えるのが自然。
都心区域就労者の居住地域として都心3区周辺の伸び代は強い。
トヨタ東京本社の移転、東京ドームの築地移転可能性、ここ程の大規模物件の開発が今後文京区では現時点で見込めないことを踏まえると、割安と捉える人も一定数いることが販売状況にも表れているのではないでしょうか。

[4024: 口コミ知りたいさん]

定借だろうがなんだろうが買えるなら買っとけ

[4025: 口コミ知りたいさん]

>>4021 マンション掲示板さん
現地行きましたが白山までは急な坂越える必要あるので最寄り白山駅と捉える人は少ないはず！
フラットアプローチは播磨坂のある茗荷谷でもなく春日一択