リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[3950: 匿名さん]

>>3945 eマンションさん

子供に教育は施すが、資産は残さないっていうポリシーならば、ある意味、定期借地権は理にかなっているかな。

まあ、相続した人の後処理が、売るに売れず、ランニングコストだけ高いから、大変なので、ある意味、自分が死んだあとのことは考えていない結果的に身勝手な親が多いのかも。

[3951: 匿名さん]

忌避施設の集まるような立地の悪い不動産の方が負債化しやすいですよ。小石川なら定借でも資産性高いから、相続向けの資産としても需要があると思う。

[3952: 匿名さん]

相続向けに資産性重視なら、定借はないのでは？

[3953: 匿名さん]

>>3952 匿名さん

もちろん、資産性重視するなら、定期借地権マンションには絶対手を出すべきではないでしょう。だって、必ず、最後は手元の資産はゼロになることが確約されているので。

[3954: eマンションさん]

毎年恒例のマンション番付、大関にリビオシティ文京小石川が入りましたね。賛否両論ひっくるめて、2024年話題になったマンションでした。皆さん良いお年を。

引用：
「リビオシティ文京小石川は”正義の522”、 駅が遠かろうが、定借だろうが文京区最大「約12,500㎡×総戸数522戸」というスケールは正義でしょう。かなり大きなルーフトップガーデンまで設けられた充実の共用空間（1階にはスーパーも誘致）、デザインも魅力の2層吹抜エントランスホールなど共用面でも十二分にスケールを感じることが出来た物件です。」

https://mansion-madori.com/blog-entry-10687.html

[3955: 評判気になるさん]

>>3954 eマンションさん

マンション番付の表、こちらの方が見やすいですね。

https://mansion-madori.com/blog-entry-10688.html?sp

[3956: 匿名さん]

>>3948 地面師さん
あけましておめでとうございます。本年もひきつづきよろしくご教示ください。
さて、ご紹介したい記事があります。

文京区　学童保育の待機児童に「送迎タクシー」　都内初の事業
https://s.mxtv.jp/tokyomxplus/mx/article/202404171110/detail/

[3957: 匿名さん]

>>3948 地面師さん
>新校舎ができてもキャパシティは窪町や本郷の半分しかありません

文京区立柳町小学校・柳町こどもの森等改築工事　計画説明会資料 2019年1月27日
https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/2121/y_kaitikukoujikeikaku_shi...

によると、2階から4階には各階に普通教室６、少人数教室２、特別支援学級１、多目的室１等が配置され、全体では普通教室は１８クラス、少人数教室は６クラス、特別支援学級３クラス、教室に転用可能と思われる多目的室が３クラスと将来にわたる生徒数増加に十分対応可能です。特別教室を潰さなくても、普通教室を２１クラスまで拡張可能です。さらに理科室や音楽室、図工室なども二つずつ作られており、最悪の場合片方だけ潰して一般教室にすることも可能です。

しかし、いくら柳町小学校一校だけに余裕をもたせても、今の調子で一部の大規模校の学区にたくさんの子供が集中してしまうと、その小学校だけ定員オーバーになってしまう可能性が高いです。柳町小学校を推すのは、不用意な不動産業者の煽りにのって、過密な大規模校に集中するのはよくないという観点からでもあります。

[3958: 匿名さん]

リビオCMしまくり。羽沢横国でこけてるし、背伸びして大規模物件やるから危ういかも。

[3959: マンコミュファンさん]

>>3958 匿名さん
東京建物も中央日本土地建物もCMしてるよ。
東京建物なんて建物だけじゃないからね（笑）
Brilliaも東京建物（笑）
リビオシティ文京小石川の事業主はみんなCMしてるんだけど、もっとテレビ見てね

[3960: 匿名さん]

文京区議会でも問題になっている柳町小学校の新校舎建替え後のキャパシティについてあたかも余裕が出るような発言が散見されるのは謎でしかないです。そもそもここのインクルーシブを推進した区議会議員のことやその背景についても疑問が多く、毎年多数の児童が転出することなど現状を調べようとすれば他の学区との違いは明らかなので。当初計画が不十分で仮設校舎が足りなくなったことなど色々問題が山積しているのは事実です。

[3961: 検討板ユーザーさん]

リビオの瞬間風速に合わせて学校広げても
数年経ったら子どもの数は元通りだからな
わざわざリビオだけのために金使うのも無駄だろ

[3962: 匿名さん]

>>3960 匿名さん
実際に計画を見る限り簡単に定員オーバーになるとは私には思えないんですよ。
たしかにこのマンションが分譲されることによって柳町小学校が定員オーバーになるのではないかと懸念する区議会一部会派の主張が過去にあったことは存じています。しかし実際にできた改築計画では過去の事例や一部会派の懸念も考慮してかなりの増設余地が設けられています。

区は当初、改築ではなく増築という弥縫策によって解決しようとしたのですが、校庭の一部に作られていた教育用の緑地である「やなぎの森」を壊す計画であったため地元住民の反対運動がおき、高さ制限が比較的緩い地域であったことも幸いして6階建ての今までより大きな校舎に建て替えるという、より理想的な形での解決に結びつきました。さらに仮設校舎の増設が必要となった理由は予想外に埋蔵物調査に時間がかかって当初より完成がずれ込んだことによるもので、これは不可抗力ととらえる人の方が多いと思います。

おそらくは党派性に基づく偏見をもとにした一部議員の誹謗中傷はこの場の話題として好ましいとは思いませんし、議論に勝つための苦し紛れとはいえ障がい者差別を助長するような嘘も関心できません。あなたの発言で実際に在籍している生徒や保護者だけでなく、地域住民の多くが傷ついたと思います。むしろ、よい改築計画を作ってくださった文京区役所と関係者の尽力に感謝するべきです。

[3963: 評判気になるさん]

ここ夜景がなぁ～

[3964: 匿名さん]

>>3951 匿名さん

小石川だろうがどこだろうが、相続向けに資産性考えるなら定借はあり得ません。

[3965: 匿名さん]

>>3963 評判気になるさん
>ここ夜景がなぁ～
赤い灯～青い火～、が良いなら文京区はおすすめではないですよ。
タワマンが林のように建つ商業地だらけのところの方がネオンやライトアップの灯りで夜景は綺麗でしょうね。

ここはおちついた住宅地ですからそういうのはないです。以前マンハッタンのタイムズスクエア近くの某ホテルに泊まりましたが、遮光ドレープを閉めないと部屋がネオンの灯りで昼間のように明るくて閉口しました。寝れませんよ、ほんと。

[3966: 匿名さん]

>>3963 評判気になるさん

そりゃ、夜景は無いというか、、、。
南側なんか、墓だし。
それを期待するなら、同じリビオ＋長谷工でも、リビオタワー品川の上層階がお勧めです。ただし、上層階限定ですが。

[3967: マンション検討中さん]

>>3966 匿名さん
品川駅の海側は屎尿処理施設が多く集まる立地で、地歴がよくないですよ。教育環境も悪い。品川と比較対象になるのは夢の島とかだと思う。

[3968: マンション比較中さん]

>>3967 マンション検討中さん
君は結局それがいいたいだけなんだよね。どんな話からでも強引に品川ディスにもってくからほんとに笑うわ　もうええて

[3969: 匿名さん]

>>3968 マンション比較中さん

同感です。
その人、よほど、品川の物件が買えなくて悔しいのでしょう。

[3970: マンション検討中さん]

一部マンクラが旧耐震が評価されないことから転じて貸借ブーム来るのではないかと予想してますがどうでしょう。
旧耐震が評価されない=所有権であっても築古なら結局売り手つかないのロジックのようです。

[3971: マンション検討中さん]

↑賃借ではなく定借

[3972: 匿名さん]

まあ旧耐震よりは最新の建築技術で建てられたマンションの方が安全に決まっているからなあ。首都直下型地震が来たら旧耐震はかなりの確率で損壊するから、最悪の場合家を失いかねない。一方で建て替えも全然進まないし在庫も積み上がっていて値段も下がっているようだし。

[3973: 名無しさん]

>>3972 匿名さん
品川とかだと東日本大震災の時に液状化してるんだよね。一人暮らしなら倒壊しても自業自得で良いと思うけど、一番の問題は家族の安全なんだよね。液状化歴のある土地が避けられるのは、みんな家族の命を心配しているから。

[3974: 匿名さん]

耐震基準って震度５強で損傷せずなんだけど、対象は構造部分だけ。非構造部分は壊れても設計上問題なし。構造部分と非構造部分は確認しておいた方がいいよ。命は助かっても非構造部分が壊れて保険で賄えない分は自腹も覚悟。

[3975: 匿名さん]

>>3973 名無しさん
>東日本大震災の時に液状化
地盤改良で液状化は予防できる。これ、豆知識な。

[3976: 匿名さん]

>>3959 マンコミュファンさん

三井・三菱などのトップが入っていない複数売り主物件は、大概、施工会社の持ち込み物件が多い。

そりゃ、駅遠の墓の隣の定期借地って言うだけで、立地悪すぎて、三井や三菱が手を出さないよ。

逆に、超好立地物件は、本来単独でやりたいし。
超・巨大規模ならいざ知らず、５００世帯程度で、単独じゃないのは、むしろリスクシェアしているのが実態だね。

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん
最近はどこのマンションも大規模なところは大概相乗りですよ。

たとえば白金ザスカイとかは、売主がこんなにいっぱい
大規模なほどリスクヘッジが必要だけど、ここが特にリスクが高いということはない。
港区も文京区も寺とか神社だらけで青山なんかお墓ビューはむしろ普通
　　↓
東京建物株式会社八重洲分室
株式会社長谷工コーポレーション
住友不動産株式会社
野村不動産株式会社
三井不動産レジデンシャル株式会社

https://wangan-mansion.jp/property/86/detail

[3978: 匿名さん]

>>3975 匿名さん
東日本大震災のときに湾岸で液状化したのは、東京海洋大学と港南緑水公園の2か所ですよ。

[3979: 口コミ知りたいさん]

みんなありがたがっている青山って墓場のことだし

[3980: 口コミ知りたいさん]

>>3976 匿名さん
超ド素人
お疲れ様です。

[3981: 匿名さん]

>>3970 マンション検討中さん

現在の新耐震基準のマンションが築古になったときに、旧耐震が評価されないから売れなくなる、というロジックはよくわからんね。
そのうちにさらに耐震基準が厳しくなるという予想なのかもしれないが、新耐震は震度7程度でも倒壊しないレベルなのでその可能性は低いのではないかな。

[3982: 評判気になるさん]

>>3981 匿名さん
築20年だと臭いの問題もあるし、外壁が吹き付けだと躯体や設備の劣化も進んでいて建て替えも視野に入ってくる。新築の方が良いですよ。

[3983: 購入経験者さん]

20年で建て替えｗｗｗ
何でもいいから反論だけ楽しみたいなら５ｃｈとかのほうが人多いよ

[3984: 匿名さん]

建て替えはさすがに大袈裟にしても、築20年ぐらい経つとあちこちガタがくるのは間違いない。修繕積立金の値上げに失敗するとこの辺からおかしなことになってきているマンションは多い。雑草ぼうぼうの植栽とか、消毒をケチって毛虫がわいて近隣から苦情が出るとか、現地を見たり近隣の評判の聞き込みが築古選びには重要な所以だよね。

[3985: 購入経験者さん]

>>3984 匿名さん
「管理状況の悪い築古【も】ある」
「積み立てできてない築古【も】ある」
「臭いが気になる築古【も】ある」
こととリビオの評価には何にも関係ないよ
築古の話したいならそういうところいけば？

[3986: 匿名さん]

吹き付けだと雨漏りみたいな致命的な劣化も起きるし、建物寿命が短くなるから安物買いの銭失いなんだよね。長く住むならタイル貼りの方が良いですよ。

[3987: ご近所さん]

>>3985 購入経験者さん
>「管理状況の悪い築古【も】ある」
>「積み立てできてない築古【も】ある」
>「臭いが気になる築古【も】ある」

というより、そういう問題がない物件の方が少ないというのが現実だよな。

とくに小規模マンションはその傾向が顕著。
そうでなくても長期修繕費は小規模ほど一戸あたりの負担が大きくなるし、古いほど値上がりもする。定借でも大規模分譲で新築の方がいいと考える人も多いだろう。

タワマンじゃないから維持管理コストも安くなるしね

[3988: 匿名さん]

定借 vs 築古の比較は、マンションの耐用年数が何年だと想定するかで変わってきて、仮に７０年で居住できなくなるなら所有権を持っていても使用価値がゼロになるから定期借地権と大差ないということになる（旧耐震物件が所有権であってもあまり評価されないのはこのロジックで理解できる）
所有権の優位性が明確に現れるのは
・良好な管理状況を維持できて耐用年数が７０年をはるかに超えるケース
・建替がうまくいくケース
で、前者はともかく後者は実際のところ実需で買う普通の個人が狙えるのかは疑問な気がする　余った容積率を活用して戸数を増やせる見込みがない場合はなおさら

[3989: 匿名さん]

もちろん、都心の好立地・大規模物件で、管理組合がしっかりしていて大規模修繕のノウハウも蓄積されているような物件ならたとえ少々築年数が古くても所有権＞＞定期借地権なことは間違いないですが

[3990: 口コミ知りたいさん]

宮益坂ビルディングという1953年東京都分譲した、日本初と言われる分譲マンションがあるけれど、築63年ぐらいで取り壊しになっていたからなあ。70年を大幅に超える耐用年数が期待できるマンションって今後出るだろうかね。

[3991: マンション検討中さん]

>>3989さんの言う通りだと思います。築30年以内で100戸以上かつメジャーセブンの物件（管理組合もそのレベル）であれば所有権がいいと思いますしそういう物件も割と出回ってます。
さらに駅近などのメリットがあればここ選ぶより断然いいと思ってます。

[3992: 購入経験者さん]

いくら他を下げたって，急にリビオが優良物件ってことにはならないだろうに

[3993: 匿名さん]

>>3990 口コミ知りたいさん

高輪のペアシティルネッサンスは築45年だが、そこのスレの書き込みによると

>近年、計数億円をかけて給配水管更新、共用部の床、壁の大理石の張り替え等を実施。
>向こう30年間はハイクラスのマンションとしてのクオリティーを維持するよう考えている。
>耐震性能は現在の新耐震性能を上回る堅牢な構造

とのこと。
品川駅至近、開東閣や庭園で緑豊かという超絶立地の上に敷地の余裕充分という物件なので（自分含め）建て替えを期待してる人も多いのだが、まだまだいく予定らしい。
まあ建て替えもその気になれば余裕でできるはずだから、やはり所有権はいいよね。

[3994: 口コミ知りたいさん]

>>3993 匿名さん
>やはり所有権はいいよね。
というより

>やはり"高級な”所有権はいいよね
だと思う。

ペアシティルネッサンスといえば城南五山の一つで名高い八つ山の超がつく高級マンションだからねえ、住んでいる人のスペックもそれなりなので、億を超える負担も問題ないと思う。それに２００戸を超える規模感もよかったと思うな。

稀有な事例だと思う。

[3995: 通りがかりさん]

>>3993 匿名さん
高輪は良いところだと思うけど、品川駅の海側は地歴も良くないし、忌避施設が集まっていて臭いもあるからあまり住みたいとは思えないです。

[3996: 匿名さん]

>>3988 匿名さん
同意。定期借地と比べて半永久的に土地を所有できるのは所有権の大きなメリット(土地価格に引っ張られて物件価格は変動する)。
ただし、築50年近くになった建物に対してはどこまで資産性が見出せるのかは不透明。結局は土地の価値に大きく価値を依存することを考えると安易に建て替え出来る前提で考えられない場合もある。
所有権のメリットは待てること、それ以上でもそれ以下でもない。

[3997: 職人さん]

築30-40年後ぐらいのリセール率(騰落率)はどっちがいい？

[3998: 買い替え検討中さん]

リセールにおいて定借が所有権よりいい理由なんか１つもない
新築時より住める期間が半分になってんだからｗ

[3999: 匿名さん]

立地の悪い所有権だと、50年後とかに老朽化して建て替えができなくなって負債化するリスクがある。立地が良い定借は資産性が高いからその心配が無いのがメリット。