リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3856: 匿名さん]

ここの公式Webは、なぜ、いつまでたっても、「設備・仕様」のページを開示しないのですか？

何かよほど隠したいことがあるのでしょうか？

[3857: 匿名]

>>3856
設備・仕様が良いですから、まだ隠したいのでしょう。
来場が増えすぎると抽選住戸も増えますので、ある程度第一期販売で良い部屋を販売してから公開すると思いますよ。
第一期に購入できた方は良いお部屋かと思います。

[3858: デベにお勤めさん]

先着順の住戸の掲示が残っている時点で、思ったほど人気はないのかなと思います。２期３期に値上げは無理じゃないでしょうか。

[3859: 匿名]

↑

素人

[3860: デベにお勤めさん]

売れ残りの部屋が出たら、そこを売主は賃貸として貸し出すでしょうから、ここを買って賃貸で部屋を貸すことは現実的ではないと思われます。

[3861: 匿名さん]

そういえばパークコートのスレッドで地権者が大量に賃貸に出すから賃料が下がるとか、地権者住戸が一斉に売り出されてセリングクライマックスが起こって暴落するとか奇妙な事を言う人がいましたね。

実際にはどうなったでしょうか（笑

[3862: 口コミ知りたいさん]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000105.000007041.html
俺はこのためだけに住みたい。

[3863: マンション掲示板さん]

>>3859 匿名さん
玄人さんさすがっす！プロの意見を教えてほしいっす！

[3864: マンション検討中さん]

>>3862 口コミ知りたいさん
このサービスが絶対的な品質を保証されているわけでもない。
こういう備え付けのものはトラブル時にマンション全体で対応しないといけないので、色々と面倒。
自分でプロバイダや回線を選択できるほうが良いと思うわ。

[3865: 匿名]

設備・仕様がいいんですよ。
分譲マンションで10Gなんて見たことないですよね

[3866: 口コミ知りたいさん]

>>3865 匿名さん

それだけか？

[3867: マンション検討中さん]

>>3865 匿名さん
うちは三菱ですけどつなぐの10G光ですよ。
トラブル時にコールセンターのサポートが悪かったことがあるので、選択肢があるほうが好きですね。

[3868: 名無しさん]

>>3864 マンション検討中さん

10Gbpsに対応した回線が物理的に自室まで引かれてなければ、そもそも10Gを謳う契約は申込さえさせて貰えませんよ。

[3869: 評判気になるさん]

>>3867 マンション検討中さん
その10Gはビジネス向けの専用線？
このマンションのは帯域保証されている専有型なので、マンションタイプ違う10Gだと思ってます。
アルテリアのクロスパスにはなると思うので自分は使ったことのないバックボーンではなので、そこはどこかで試したいですけどね…

[3870: マンション掲示板さん]

>>3864 マンション検討中さん
それはそうよね…
自分はできれば2回線欲しくてtransixの専用線引いて海外サーバのゲームしつつ、どこか安定した10Gアップの回線で配信したい笑

[3871: 通りがかりさん]

>>3814 評判気になるさん

そうですかね、なぜ定借物件が増えているのでしょうね（足元で物件価格が上がってるからでなく長期に渡ってですよ）。物件供給数は所有権物件を含め激減してます。需要があるのだから、気に入らないのなら無視すれば。私は10物件以上所有してますが、ここの初めての定借物件でしたが気に入って購入しました。

[3873: 通りがかりさん]

レンタサイクルポートあるみたいだけどLuupって微妙なのよねキックボードも自転車も通勤には向かない形状。せめてドコモシェアにして欲しかった。あとできればTimesのカーシェアも置いて欲しかった。Luupは客層も悪い傾向。

[3874: マンション比較中さん]

そこまで環境整えて，やりたいことがゲーム配信なんだ・・・

[3875: eマンションさん]

>>3874 マンション比較中さん
んまあ他にも帯域使う作業あるけど一例ね
高画質の配信するならやっぱup/down安定してる方が良い
マンションタイプで配信するとほんとアップロードがブレてイライラする

[3876: 匿名さん]

>>3856 匿名さん

モデルルーム来場者は、限定ページで色々な情報、設備も見てます。冷やかし防止策です。

[3877: 匿名さん]

>>3871 通りがかりさん
定借マンションが目につくようになったのは、土地所有権を手放したくないという地主側の事情によるものだと思います。
以前に定借マンションが出回り始めたころは、果たしてそんなものが売れるのかとデベも半信半疑だったのですが、定借でも売れるということがだんだん判ってきたので、デベは土地を売ることに難色を示す地主とハードな交渉をして土地を買い取るよりも、地主が受け入れやすい定借を設定するようになったのです。
定借は地主側に非常に有利でマンション購入者には不利なのですが、所有権マンションより若干安いということで定借マンションを買う人が一定数います。
マンション検討者がみな定借マンションを避けるようにすれば、デベも考え直して定借マンションを造らなくなると思いますが、売れる限りは定借マンションはなくならないでしょう。

[3878: 匿名さん]

>>3877 匿名さん

そりゃ、そうだね。

[3879: 匿名さん]

>>3876 匿名さん

つまり、冷やかしの対象となるマイナス面があるということだね。

[3880: 匿名さん]

>>3877 匿名さん
>マンション検討者がみな定借マンションを避けるようにすれば、デベも考え直して定借マンションを造らなくなると思いますが

そういうマンション不買運動みたいなことをしても今度は所有権マンションが高くなってますますマンションが買えなくなるという罠。マンション用地が希少な今、定借でなければマンション用地はかなり確保し難くなるだろう。

所有権が値上がりするとよく言われるけれど、値上がり顕著な港区とかはっきり言って実需というよりマネーゲーム化していて、逆に買えないなと私なんか思っちゃうんだけどねえ。実需という観点からすると定借は良い選択肢だよ。最近は新築マンションの高騰の影響で家賃も高騰しているしね。

人口減でも「マンション家賃10％上昇」のなぜ…首都圏だけでなく大阪市、福岡市などで家賃高騰
https://news.yahoo.co.jp/articles/0cc54c3e482d7e7a9d0f7b631d5e3777ac8d...

[3881: マンション検討中さん]

>>3880 匿名さん
たぶん都心では、家賃は今より3割上がっても需要は付いてくると思う
IT、金融関連、その他も大企業では軒並み大幅に給料上がってるから
日本の平均でイメージしても意味ないよね

[3882: 匿名さん]

>>3881 マンション検討中さん
>日本の平均でイメージしても意味ない
給料が上がっているとはいっても、港区の比較的良好な物件は値段も高いので多くの社員は区外から通ってますよ。いっそ足立区あたりに下がって日比谷線で通勤することを考えてみたらどうです。水害のリスクを除けばコスパいいですからね。

[3884: 匿名さん]

ともあれ、職住近接を考える時に、大手町丸の内有楽町あたりを中心にして同心円を描くと文京区って港区と同じぐらい近い。方や実需中心で大きな値上がりはないだろうが大きく値下がりはない、方や投機マネーが入っていて過去の実績でも大きな値上がりと値下がりを繰り返している、実需が買うならどっちかということです。おまけに文京区の小学生は全国学力テストの成績が23区で最も高い地域というプレミアムもついています。港区は非公開でしたっけ？

[3886: 匿名さん]

「令和５年度? 日本語指導が必要な外国籍の児童生徒の学校種別在籍状況」をみると港区は中高合わせて173人がいて、文京区は82人でした。港区のコスモポリタンな土地柄もあるかもしれませんね。国語だけでなく、問題文は日本語なので日本語のサポートが必要な生徒にはかなり不利になりますから。

[3887: 匿名さん]

いずれにせよ大手町丸の内有楽町にお勤めの高級サラリーマンにとって、商業地が多くてアダルトな店が多いやたら高価な港区に住むのか、商業地が少なく風俗産業不毛の地ともいえるほどほどコスパのいい文京区に住むのか、はむしろ自明ですらありますよね。閑静で住みやすい文京区の土地柄も好感度大です。だから私もずっと住み続けているんですけどね。今持っている物件も多分絶対に売らない。

[3888: 匿名さん]

南北線の品川延伸も決まったし、後楽園徒歩圏内フラットアプローチの威力は今後ますます大きくなるのではないかと思います。しかもここの最寄りは南北線ホームの改札口になります。将来が楽しみです。

[3890: マンション検討中さん]

>>3888 匿名さん
ここの最寄りは白山駅なのに後楽園駅が最寄りとか嘘ついちゃダメだよ？

[3891: 匿名さん]

>>3888 匿名さん

東京の玄関口になる品川に直結するのが大きいね。高輪ゲートウェイ開発とか品川駅周辺開発とか品川の勢いはすごいから。

[3892: 匿名さん]

>>3884 匿名さん

公立小学校から市立中学へ進学する率のナンバーワンが文京区、２位が港区らしいです。港区ではタワマンが林立する芝浦や港南からの私立中進学率が一番高いそうです。

[3893: 口コミ知りたいさん]

>>3884 匿名さん
文京区の子供の学力は統計としてはその通りだろうが、文京区に住んだから自分の子供の成績が自動的に上がるかというのはいかにも短絡的。どこに住むかではなく、結局は親だったり家庭の問題。もちろん文化資本の高い似たような家庭が集まっている点はマイナスではないだろうが、それを言ったら港区だって外国人家庭も多く国際交流のチャンスが多いメリットもある。私立小、中に行けば地域とはあまり関係ないし。

[3894: マンション比較中さん]

>>3893 口コミ知りたいさん
言いたい結果ありきで思考するとこうなるっていう笑える例
子どもが「学習するのが普通だと思う」環境にいることが大事
親と家庭だけでいいなら山奥だろうがアフリカだろうが好きなところに住めばいいじゃん

[3895: 管理担当]

[NO.3883～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3896: 名無しさん]

>>3894 マンション比較中さん
え、それが柳町小レベルで実現出来ると思ってるの？
願望ありきで思考するとそんな極端な例挙げてくるほどレベル低くて笑える例だね
こういう浅はかな思考の親がいない環境にいるのが大事

[3897: マンション比較中さん]

>>3896 名無しさん
俺がどこに「柳町」って書いてる？
俺はリビオの学区は全く評価してないよ
子どもの学区優先するなら窪町一択に決まってんじゃん
>>3893は文京区全体を否定してるから馬鹿だなって思っただけ
文章理解できないやつが教育レベルなんか語るなよ

[3898: 匿名さん]

>>3897 マンション比較中さん
>子どもの学区優先するなら窪町一択
文京区の平均が高くなるのは突出したひとつの小学校が上げているのではなく、その他大勢もそれなりに質が高いから高いのだと思うのだけれどね。中央値も高いし標準偏差は全国と比べても小さくばらつきがすくないので全体の学力が高いと考えた方がいいでしょう。大規模校に集中するのは紅葉の時期にいろは坂にドライブに行くようなものでしょう、神宮外苑だって東大の本郷キャンパスだって、紅葉は等しく美しい。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/2069/202411514334.pdf

[3899: 中古マンション検討中さん]

てか同額で都心所有権買えるのに定借はありえんよ笑

[3900: 評判気になるさん]

>>3897 マンション比較中さん
ここはお前の学習環境論を述べるところでもないし、お前ごときの文章力で他人に理解しろとか自惚れ強すぎて草
所詮文京区なんてこんなもんなんだな

[3901: マンコミュファンさん]

>>3896 >>3900

あなたの子育てが成功するためには、良い小学校よりもあなたの考え方が子供にバレないように気をつけるのが一番大事ですね。
まぁ文京区には格付けが大好きで子供にもなるべく早く差別という概念を学ばせようとする親がいっぱいいるので、むしろバレた方があなたの理想に近い子育て方になるかもしれないけど。

[3902: 匿名さん]

>>3899 中古マンション検討中さん
>同額で都心所有権買える
築古管理巡回小規模共有施設無の四重苦が我慢できるならね。

[3903: 匿名さん]

>>3901 マンコミュファンさん
>差別という概念を学ばせようとする親
どこにそんな親がいるというのかね。
差別されたという劣等感を勝手に抱くのは勝手だけど

[3904: 匿名さん]

上下関係の差別ではない
横関係の区別だ

[3905: 匿名]

やはり人気物件は賑わってますね

[3906: マンション比較中さん]

500個もあって中国人が増えてる文京区だと
共有スペースめちゃくちゃ占領されそうだな
そもそも他人とスペース共有したい人ってそんなにいるんだ
俺は共有スペースゼロのほうがいいな

[3907: 匿名さん]

>>3906 マンション比較中さん
管理組合の理事会を開く集会室とかは必要だよ。エントランスホールを使っているマンションもあるけれど人口千人を超えるコミュニティだから、町内会並に集会場や防災倉庫などの設備は必要だよ。

Wi-Fiのあるライブラリーラウンジやワーク＆スタディルームは館内ノマドワークに便利。仕事がうまく捗らない時は場所を変えると意外に捗るという経験はみなさんもお持ちだろう。いちいち外部のベローチェとかスタバまで行くのは雨の日などは気が重い。

[3908: 検討板ユーザーさん]

>>3890 マンション検討中さん
たしかにリビオシティ文京白山とした方が良かったですね。

[3909: 通りがかりさん]

>>3906 マンション比較中さん
中国人が増えているのは羽田に近い港区の埋立地エリアですよ。文京区には少ないです。

[3910: eマンションさん]

>>3906 マンション比較中さん
確かに、これからは戸建ての時代ですよね。共有施設を自慢するのは、庭付きの一戸建てを建てられない貧乏人のすることですね。

[3911: 匿名さん]

この定期借地権マンション、いったい、住宅ローン組んで買う人がどれくらいいるのだろう？
なんか、搾取されていることに気づかない人たちで可哀そうに思えてきた。

・地主はゼロリスク
・デべと施工会社や管理会社がコバンザメビジネス
・すべてのお金の出何処が購入者

35年から５０年住宅ローンをせっせと払い続けて、さらに毎月高額の管理費等を払い続けて、残る資産は地主だけ。購入者には何も残らない。

デべや施工会社や管理会社は絞り切ったカス状態の購入者に最後は出ていけと追い出しをかける。

それが、定期借地権マンションの現実。つらいなあ。まじで。

[3912: 中古マンション検討中さん]

定借なら新耐震所有家買うよね。借地権はせめて3割引きの値段だろ

[3913: 口コミ知りたいさん]

>>3911 匿名さん
地主とデベが儲かるスキームだよね。購入者は彼らの養分。
定借買うなら、同じ値段で少しグレードや広さを落としても絶対に所有権の方が良い。
定借は70年家賃一括払いの賃貸物件。どうせ資産にならないなら一般の賃貸を渡り歩いた方が良い。隣人ガチャも災害リスクも無い。

[3914: 匿名さん]

所有権でこのような大規模物件はないから仕方ないという意見もあったが、そもそも文京区を志向する人にとってこのような団地型大規模マンションが「マスト」な条件なのか。
自分は文京区志向ではないが、むしろ小規模で落ち着いたマンションのほうが文京区には似合ってるように思うのだが。

[3915: 匿名さん]

>>3912 中古マンション検討中さん

同感ですね。
定期借地権なら、イニシャル価格を３割引き位にしてほしいですね。

[3916: 匿名さん]

>>3914 匿名さん
>むしろ小規模で落ち着いたマンションのほうが文京区には似合って
基本的に住宅地なのでそういう感想も理解するけれど、小規模って修繕積立金も上がりがちだし、敷地面積も小さいので総合設計制度を利用した建て替えも困難なので配管に問題が出てくる４０年後５０年後を考えると心配。

ここの場合大規模とはいえタワマンではないし、中層マンションの集合体と考えると文京区にふさわしいとも言えるんじゃないかなと思う。（本音を言うと緑地帯を広く取った超高層免震タワマンを建てて欲しかったなと思っているけどね）

[3917: 匿名さん]

維持費はタワマンの方が割高になるので、これだけ広大な敷地の低層マンションというのは理想的な分譲形態だと思うけどな。

[3918: 中古マンション検討中さん]

でも同じ物件クオリティで所有権を買うともっとするし同じ額ならマンションのグレードを落とさなければならないのも事実。つまり定借は資産形成というよりは、実需を優先した悪く言うと贅沢の部類に入るな。価値観や子供などの将来設計次第だろうか。

[3919: 匿名さん]

>>3917 匿名さん
>これだけ広大な敷地の低層マンション
かといって戸数が少なくなると地代も高くなるだろうから難しいところ。
５００戸超の規模になったのはある意味必然なのかもしれない。

でも個人的には小石川パークタワーみたいに大きな車寄せがあったり植栽の美しいタワマンが好きなんだよね。低層だとどうしても建築面積の比率が大きくなりがちで豊かな庭は期待できない。

[3920: マンション比較中さん]

>>3918 中古マンション検討中さん
子どものためならリビオはないだろ
どこの駅からも10分かかるのに私立通うのつらいだろ・・・
駅近中古のほうが絶対いい
子どもいらないDINKSにならまぁなんとか，って感じかな

[3921: 販売関係者さん]

>>3920 マンション比較中さん
駅まで10分で通学遠いは恵まれて育ってきたんだろうね。
それこそ価値観だろうな。

[3922: 検討板ユーザーさん]

駅近の方が悪いとは言わないし、このマンションの立地が良いとも言わないけど、なんか子供を無菌室で培養させたいのかな、、
良い環境で綺麗に育てるのもいいけど、子供に社会的な免疫力を失わせないように、と大変勝手に口出してみます

[3923: 匿名さん]

>>3918 中古マンション検討中さん

概ね同感ですよ。
定期借地権は、ある意味、贅沢でリフォーム自由度が高い長期賃貸ですね。

[3924: 評判気になるさん]

多少いいとこの環境に入れても多分最終MARCHとかですよ

[3925: 匿名さん]

正義の522
よかったね

[3926: マンション比較中さん]

MARCHで上位15%だからその辺なら別にいいけどな
実際に子どもがいたら，本人にとって最大限幸せならそれでいいって思うよ
そのために環境を整えてやりたいってだけ
そういう意味で「窪町か柳町か」選べるならちゃんと考えたほうがいい
柳町は結構特殊だからね

[3927: 通りがかりさん]

しかし、駅遠なのに、定期借地権マンションて他にあるかな？初かな？

ここなら定期借地権マンションでも仕方ないと納得出来る場所以外で定期借地権ははなから厳しいと思う。

[3928: 匿名さん]

>>3924 評判気になるさん

MARCH入れないだろう！

[3929: 周辺住民さん]

で，結局どれくらい売れてるの？
１期で120くらい出したんだっけ

[3930: マンション検討中さん]

>>3926 マンション比較中さん
柳町、どんなふうに特殊なんでしょうか？

[3931: 名無しさん]

>>3929 周辺住民さん
https://www.nskre.co.jp/company/news/2024/241225_2.html
155戸供給、130戸成約らしいですね。

[3932: 検討板ユーザーさん]

子供に金かけたい気持ちも分かりますけどね。
安い賃貸かりて余った金を全部資産運用して子供に上げるが多分一番幸せになりそう。教育の話はちょっと見栄もありますわな

[3933: 周辺住民さん]

>>3932 検討板ユーザーさん
絶対子どもいないでしょあなたｗ
自分の子どもを無能な小金持ちにしたい親なんて一人もいないから
バカなこと書いて恥かくのやめとけ

[3934: マンション比較中さん]

>>3931 名無しさん
情報ありがとう
エントリー12,000！とかいいながら2割も売れ残ってるんだ
二期で値上げ！とかいう観測気球書き込みあったけどどうするんだろ
スーパーの表現も「文京区内では上位に匹敵する規模感となる見込み」って前よりややマイルドな言い方になってない？

[3935: 買い替え検討中さん]

>>3931 名無しさん
ありがとう，結構残ってるね
一方でディアナコートは完売
やっぱ所有権で立地がいいと強いね

[3936: 通りがかりさん]

グロスは少し前の所有権以上で駅遠で定借で３流デベのイマイチなマンションって出口あるのかな。

[3937: 坪単価比較中さん]

>>3920 マンション比較中さん
>どこの駅からも10分かかるのに私立通うのつらい
埼玉の奥地から都心の私立小学校に通っている子供達もいるからねえ。
電車で小一時間はかけているだろう

[3938: 匿名さん]

>>3933 周辺住民さん

資産を子供に残すと子供が無能になるという根拠でもあるのかな？
あるいは教育に金をかけるかどうかで子供が無能になったり有能になったりするという発想？

[3939: 匿名さん]

>>>3933 周辺住民さん
ここより安い賃貸を借りると子供が無能になる、というロジックがよく分からないですね。。ご自身の実体験に基づくのかもしれませんが、、

[3940: 口コミ知りたいさん]

一応東大卒なんですけど、正直小学校の学区に執着したり親が一生懸命子供の世話をしないと教育を失敗するというコメントを見たら、
自分の子供のことをどれくらい馬鹿にしてるのか、親が実力行使しないとすぐ潰れてしまう存在扱いしてるのかなと思ってしまいますが、
果たして本当にそうですか？僕はたまたま運が良かっただけ？
個人的には子供の人生は子供のものだから親が決めつけない、塾とか予備校も強引に通わせないという教育観の親の下で育ってよかったと思います

[3941: 匿名さん]

>>3940 口コミ知りたいさん
>小学校の学区に執着したり親が一生懸命子供の世話をしないと教育を失敗するというコメント

勉強を強要するような過干渉とか教室が足りない過密な小学校に無理やり入れるのは私も賛成しない。特に過干渉は自発的な学びの態度を潰すのでかなりまずい。

文京区の公立小学校のよいところは学テの成績が示すように、主体的な学びの態度を伸ばしたり、クラスメイトと一緒に話し合って考えていく学習環境が普通にあって、中学受験をしたり、勉強するのがあたりまえみたいな雰囲気がクラスにあることだね。この辺は外部の中高に進学させたくないエスカレーター式私立小学校では期待できないよいところだと思う。

少し脱線するが、インクルーシブ教育を批判する人に言っておきたい。インクルーシブなクラスで障害のある子供達と普段から接する事で、おもいやりの心とか、幅広いものの考え方を伸ばす良い側面がある。受験エリートみたいなのが寄せ集まった集団は、貧困や成績不振の原因を努力の欠如に求めがちで、人を思いやる心に乏しい。それこそ基礎控除の増額に反対している財務省エリートなんかにはその手の人物が多そうだ。東大法学部の諸君にもインクルーシブ教育で、努力だけではどうしようもない不運で人は貧しくなったり教育や職業の機会を失うのだと悟ってほしいものだ。

[3942: ご近所さん]

ここ買う人ってそもそも国立の小学校お受験させるんじゃないですか？

[3943: eマンションさん]

>>3941 匿名さん
語るのはいいけど長すぎて誰も読まんぞ
そしてインクルーシブ教育を批判してる人なんていないし、別に他の機会でも十分に得られるものを美化してるだけにしか見えんな

理想論に溺れすぎて現実がむしろ見えてないんじゃない？主観が入りすぎて読むに耐えない

[3944: eマンションさん]

Xでマンクラのインフルエンサーの人々がリビオの反響と売れ行きに反応してますね。マンクラの予想より順調に売れているので、「これが実需か」と。
まぁ確かに文京区らしいかもしれないですね。

[3945: eマンションさん]

>>3944 eマンションさん
面白いですね。定期借地権というのは資産価値を最大にするという経済合理性の面からは決して褒められた選択ではないのですが、文京区内での検討者は「子どもの教育環境」という経済的な効率が測りにくいメリットに大きな価値を見出すご家庭が多い以上、言ってみれば「高い子供の習い事」とかと同じ感覚でお金を出すんでしょうね。

[3946: 地面師さん]

>>3942 ご近所さん
正解、そして国立小は倍率50近くあったりして抽選で落ちて入れず柳町小に入るか引っ越すという選択をする家庭が多い。国立小受ける家庭は私立小は経済的に難しいと考えているので。

[3947: 匿名さん]

>>3944 eマンションさん
築古不動産さんの投稿ですかね。
文京区に住むことに大きな価値を感じるご家庭が多いという事だと思います。

上流で希少な立地ではないので定借なのはおかしいと言う人がいましたが、文京区で小石川四丁目に広大な敷地というだけで十分大きな価値のある立地だと思います。近々建て替えで新しく、大きくグレードアップする柳町小学校は悪くない選択だと思います。

[3948: 地面師さん]

文京区立柳町小学校において、学区域内の児童数の増加による普通教室等の不足に対応するため、第二仮設校舎の建設工事を予定しております。このことについて、計画の概要説明会を開催しました。新校舎ができてもキャパシティは窪町や本郷の半分しかありません。インクルーシブとはいえ教科によって養護が必要な特殊学級教室も必要なので。

[3949: 評判気になるさん]

ここ買うなら駅近中古の所有権買ってリノベしたほうがよくないですか？
ここにこだわるのはやはり共用設備ですか？

[3950: 匿名さん]

>>3945 eマンションさん

子供に教育は施すが、資産は残さないっていうポリシーならば、ある意味、定期借地権は理にかなっているかな。

まあ、相続した人の後処理が、売るに売れず、ランニングコストだけ高いから、大変なので、ある意味、自分が死んだあとのことは考えていない結果的に身勝手な親が多いのかも。

[3951: 匿名さん]

忌避施設の集まるような立地の悪い不動産の方が負債化しやすいですよ。小石川なら定借でも資産性高いから、相続向けの資産としても需要があると思う。

[3952: 匿名さん]

相続向けに資産性重視なら、定借はないのでは？

[3953: 匿名さん]

>>3952 匿名さん

もちろん、資産性重視するなら、定期借地権マンションには絶対手を出すべきではないでしょう。だって、必ず、最後は手元の資産はゼロになることが確約されているので。

[3954: eマンションさん]

毎年恒例のマンション番付、大関にリビオシティ文京小石川が入りましたね。賛否両論ひっくるめて、2024年話題になったマンションでした。皆さん良いお年を。

引用：
「リビオシティ文京小石川は”正義の522”、 駅が遠かろうが、定借だろうが文京区最大「約12,500㎡×総戸数522戸」というスケールは正義でしょう。かなり大きなルーフトップガーデンまで設けられた充実の共用空間（1階にはスーパーも誘致）、デザインも魅力の2層吹抜エントランスホールなど共用面でも十二分にスケールを感じることが出来た物件です。」

https://mansion-madori.com/blog-entry-10687.html

[3955: 評判気になるさん]

>>3954 eマンションさん

マンション番付の表、こちらの方が見やすいですね。

https://mansion-madori.com/blog-entry-10688.html?sp

[3956: 匿名さん]

>>3948 地面師さん
あけましておめでとうございます。本年もひきつづきよろしくご教示ください。
さて、ご紹介したい記事があります。

文京区　学童保育の待機児童に「送迎タクシー」　都内初の事業
https://s.mxtv.jp/tokyomxplus/mx/article/202404171110/detail/

[3957: 匿名さん]

>>3948 地面師さん
>新校舎ができてもキャパシティは窪町や本郷の半分しかありません

文京区立柳町小学校・柳町こどもの森等改築工事　計画説明会資料 2019年1月27日
https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/2121/y_kaitikukoujikeikaku_shi...

によると、2階から4階には各階に普通教室６、少人数教室２、特別支援学級１、多目的室１等が配置され、全体では普通教室は１８クラス、少人数教室は６クラス、特別支援学級３クラス、教室に転用可能と思われる多目的室が３クラスと将来にわたる生徒数増加に十分対応可能です。特別教室を潰さなくても、普通教室を２１クラスまで拡張可能です。さらに理科室や音楽室、図工室なども二つずつ作られており、最悪の場合片方だけ潰して一般教室にすることも可能です。

しかし、いくら柳町小学校一校だけに余裕をもたせても、今の調子で一部の大規模校の学区にたくさんの子供が集中してしまうと、その小学校だけ定員オーバーになってしまう可能性が高いです。柳町小学校を推すのは、不用意な不動産業者の煽りにのって、過密な大規模校に集中するのはよくないという観点からでもあります。

[3958: 匿名さん]

リビオCMしまくり。羽沢横国でこけてるし、背伸びして大規模物件やるから危ういかも。

[3959: マンコミュファンさん]

>>3958 匿名さん
東京建物も中央日本土地建物もCMしてるよ。
東京建物なんて建物だけじゃないからね（笑）
Brilliaも東京建物（笑）
リビオシティ文京小石川の事業主はみんなCMしてるんだけど、もっとテレビ見てね

[3960: 匿名さん]

文京区議会でも問題になっている柳町小学校の新校舎建替え後のキャパシティについてあたかも余裕が出るような発言が散見されるのは謎でしかないです。そもそもここのインクルーシブを推進した区議会議員のことやその背景についても疑問が多く、毎年多数の児童が転出することなど現状を調べようとすれば他の学区との違いは明らかなので。当初計画が不十分で仮設校舎が足りなくなったことなど色々問題が山積しているのは事実です。

[3961: 検討板ユーザーさん]

リビオの瞬間風速に合わせて学校広げても
数年経ったら子どもの数は元通りだからな
わざわざリビオだけのために金使うのも無駄だろ

[3962: 匿名さん]

>>3960 匿名さん
実際に計画を見る限り簡単に定員オーバーになるとは私には思えないんですよ。
たしかにこのマンションが分譲されることによって柳町小学校が定員オーバーになるのではないかと懸念する区議会一部会派の主張が過去にあったことは存じています。しかし実際にできた改築計画では過去の事例や一部会派の懸念も考慮してかなりの増設余地が設けられています。

区は当初、改築ではなく増築という弥縫策によって解決しようとしたのですが、校庭の一部に作られていた教育用の緑地である「やなぎの森」を壊す計画であったため地元住民の反対運動がおき、高さ制限が比較的緩い地域であったことも幸いして6階建ての今までより大きな校舎に建て替えるという、より理想的な形での解決に結びつきました。さらに仮設校舎の増設が必要となった理由は予想外に埋蔵物調査に時間がかかって当初より完成がずれ込んだことによるもので、これは不可抗力ととらえる人の方が多いと思います。

おそらくは党派性に基づく偏見をもとにした一部議員の誹謗中傷はこの場の話題として好ましいとは思いませんし、議論に勝つための苦し紛れとはいえ障がい者差別を助長するような嘘も関心できません。あなたの発言で実際に在籍している生徒や保護者だけでなく、地域住民の多くが傷ついたと思います。むしろ、よい改築計画を作ってくださった文京区役所と関係者の尽力に感謝するべきです。

[3963: 評判気になるさん]

ここ夜景がなぁ～

[3964: 匿名さん]

>>3951 匿名さん

小石川だろうがどこだろうが、相続向けに資産性考えるなら定借はあり得ません。

[3965: 匿名さん]

>>3963 評判気になるさん
>ここ夜景がなぁ～
赤い灯～青い火～、が良いなら文京区はおすすめではないですよ。
タワマンが林のように建つ商業地だらけのところの方がネオンやライトアップの灯りで夜景は綺麗でしょうね。

ここはおちついた住宅地ですからそういうのはないです。以前マンハッタンのタイムズスクエア近くの某ホテルに泊まりましたが、遮光ドレープを閉めないと部屋がネオンの灯りで昼間のように明るくて閉口しました。寝れませんよ、ほんと。

[3966: 匿名さん]

>>3963 評判気になるさん

そりゃ、夜景は無いというか、、、。
南側なんか、墓だし。
それを期待するなら、同じリビオ＋長谷工でも、リビオタワー品川の上層階がお勧めです。ただし、上層階限定ですが。

[3970: マンション検討中さん]

一部マンクラが旧耐震が評価されないことから転じて貸借ブーム来るのではないかと予想してますがどうでしょう。
旧耐震が評価されない=所有権であっても築古なら結局売り手つかないのロジックのようです。

[3971: マンション検討中さん]

↑賃借ではなく定借

[3972: 匿名さん]

まあ旧耐震よりは最新の建築技術で建てられたマンションの方が安全に決まっているからなあ。首都直下型地震が来たら旧耐震はかなりの確率で損壊するから、最悪の場合家を失いかねない。一方で建て替えも全然進まないし在庫も積み上がっていて値段も下がっているようだし。

[3973: 名無しさん]

>>3972 匿名さん
品川とかだと東日本大震災の時に液状化してるんだよね。一人暮らしなら倒壊しても自業自得で良いと思うけど、一番の問題は家族の安全なんだよね。液状化歴のある土地が避けられるのは、みんな家族の命を心配しているから。

[3974: 匿名さん]

耐震基準って震度５強で損傷せずなんだけど、対象は構造部分だけ。非構造部分は壊れても設計上問題なし。構造部分と非構造部分は確認しておいた方がいいよ。命は助かっても非構造部分が壊れて保険で賄えない分は自腹も覚悟。

[3975: 匿名さん]

>>3973 名無しさん
>東日本大震災の時に液状化
地盤改良で液状化は予防できる。これ、豆知識な。

[3976: 匿名さん]

>>3959 マンコミュファンさん

三井・三菱などのトップが入っていない複数売り主物件は、大概、施工会社の持ち込み物件が多い。

そりゃ、駅遠の墓の隣の定期借地って言うだけで、立地悪すぎて、三井や三菱が手を出さないよ。

逆に、超好立地物件は、本来単独でやりたいし。
超・巨大規模ならいざ知らず、５００世帯程度で、単独じゃないのは、むしろリスクシェアしているのが実態だね。

[3977: 匿名さん]

>>3976 匿名さん
最近はどこのマンションも大規模なところは大概相乗りですよ。

たとえば白金ザスカイとかは、売主がこんなにいっぱい
大規模なほどリスクヘッジが必要だけど、ここが特にリスクが高いということはない。
港区も文京区も寺とか神社だらけで青山なんかお墓ビューはむしろ普通
　　↓
東京建物株式会社八重洲分室
株式会社長谷工コーポレーション
住友不動産株式会社
野村不動産株式会社
三井不動産レジデンシャル株式会社

https://wangan-mansion.jp/property/86/detail

[3979: 口コミ知りたいさん]

みんなありがたがっている青山って墓場のことだし

[3980: 口コミ知りたいさん]

>>3976 匿名さん
超ド素人
お疲れ様です。

[3981: 匿名さん]

>>3970 マンション検討中さん

現在の新耐震基準のマンションが築古になったときに、旧耐震が評価されないから売れなくなる、というロジックはよくわからんね。
そのうちにさらに耐震基準が厳しくなるという予想なのかもしれないが、新耐震は震度7程度でも倒壊しないレベルなのでその可能性は低いのではないかな。

[3982: 評判気になるさん]

>>3981 匿名さん
築20年だと臭いの問題もあるし、外壁が吹き付けだと躯体や設備の劣化も進んでいて建て替えも視野に入ってくる。新築の方が良いですよ。

[3983: 購入経験者さん]

20年で建て替えｗｗｗ
何でもいいから反論だけ楽しみたいなら５ｃｈとかのほうが人多いよ

[3984: 匿名さん]

建て替えはさすがに大袈裟にしても、築20年ぐらい経つとあちこちガタがくるのは間違いない。修繕積立金の値上げに失敗するとこの辺からおかしなことになってきているマンションは多い。雑草ぼうぼうの植栽とか、消毒をケチって毛虫がわいて近隣から苦情が出るとか、現地を見たり近隣の評判の聞き込みが築古選びには重要な所以だよね。

[3985: 購入経験者さん]

>>3984 匿名さん
「管理状況の悪い築古【も】ある」
「積み立てできてない築古【も】ある」
「臭いが気になる築古【も】ある」
こととリビオの評価には何にも関係ないよ
築古の話したいならそういうところいけば？

[3986: 匿名さん]

吹き付けだと雨漏りみたいな致命的な劣化も起きるし、建物寿命が短くなるから安物買いの銭失いなんだよね。長く住むならタイル貼りの方が良いですよ。

[3987: ご近所さん]

>>3985 購入経験者さん
>「管理状況の悪い築古【も】ある」
>「積み立てできてない築古【も】ある」
>「臭いが気になる築古【も】ある」

というより、そういう問題がない物件の方が少ないというのが現実だよな。

とくに小規模マンションはその傾向が顕著。
そうでなくても長期修繕費は小規模ほど一戸あたりの負担が大きくなるし、古いほど値上がりもする。定借でも大規模分譲で新築の方がいいと考える人も多いだろう。

タワマンじゃないから維持管理コストも安くなるしね

[3988: 匿名さん]

定借 vs 築古の比較は、マンションの耐用年数が何年だと想定するかで変わってきて、仮に７０年で居住できなくなるなら所有権を持っていても使用価値がゼロになるから定期借地権と大差ないということになる（旧耐震物件が所有権であってもあまり評価されないのはこのロジックで理解できる）
所有権の優位性が明確に現れるのは
・良好な管理状況を維持できて耐用年数が７０年をはるかに超えるケース
・建替がうまくいくケース
で、前者はともかく後者は実際のところ実需で買う普通の個人が狙えるのかは疑問な気がする　余った容積率を活用して戸数を増やせる見込みがない場合はなおさら

[3989: 匿名さん]

もちろん、都心の好立地・大規模物件で、管理組合がしっかりしていて大規模修繕のノウハウも蓄積されているような物件ならたとえ少々築年数が古くても所有権＞＞定期借地権なことは間違いないですが

[3990: 口コミ知りたいさん]

宮益坂ビルディングという1953年東京都分譲した、日本初と言われる分譲マンションがあるけれど、築63年ぐらいで取り壊しになっていたからなあ。70年を大幅に超える耐用年数が期待できるマンションって今後出るだろうかね。

[3991: マンション検討中さん]

>>3989さんの言う通りだと思います。築30年以内で100戸以上かつメジャーセブンの物件（管理組合もそのレベル）であれば所有権がいいと思いますしそういう物件も割と出回ってます。
さらに駅近などのメリットがあればここ選ぶより断然いいと思ってます。

[3992: 購入経験者さん]

いくら他を下げたって，急にリビオが優良物件ってことにはならないだろうに

[3993: 匿名さん]

>>3990 口コミ知りたいさん

高輪のペアシティルネッサンスは築45年だが、そこのスレの書き込みによると

>近年、計数億円をかけて給配水管更新、共用部の床、壁の大理石の張り替え等を実施。
>向こう30年間はハイクラスのマンションとしてのクオリティーを維持するよう考えている。
>耐震性能は現在の新耐震性能を上回る堅牢な構造

とのこと。
品川駅至近、開東閣や庭園で緑豊かという超絶立地の上に敷地の余裕充分という物件なので（自分含め）建て替えを期待してる人も多いのだが、まだまだいく予定らしい。
まあ建て替えもその気になれば余裕でできるはずだから、やはり所有権はいいよね。

[3994: 口コミ知りたいさん]

>>3993 匿名さん
>やはり所有権はいいよね。
というより

>やはり"高級な”所有権はいいよね
だと思う。

ペアシティルネッサンスといえば城南五山の一つで名高い八つ山の超がつく高級マンションだからねえ、住んでいる人のスペックもそれなりなので、億を超える負担も問題ないと思う。それに２００戸を超える規模感もよかったと思うな。

稀有な事例だと思う。

[3995: 通りがかりさん]

>>3993 匿名さん
高輪は良いところだと思うけど、品川駅の海側は地歴も良くないし、忌避施設が集まっていて臭いもあるからあまり住みたいとは思えないです。

[3996: 匿名さん]

>>3988 匿名さん
同意。定期借地と比べて半永久的に土地を所有できるのは所有権の大きなメリット(土地価格に引っ張られて物件価格は変動する)。
ただし、築50年近くになった建物に対してはどこまで資産性が見出せるのかは不透明。結局は土地の価値に大きく価値を依存することを考えると安易に建て替え出来る前提で考えられない場合もある。
所有権のメリットは待てること、それ以上でもそれ以下でもない。

[3997: 職人さん]

築30-40年後ぐらいのリセール率(騰落率)はどっちがいい？

[3998: 買い替え検討中さん]

リセールにおいて定借が所有権よりいい理由なんか１つもない
新築時より住める期間が半分になってんだからｗ

[3999: 匿名さん]

立地の悪い所有権だと、50年後とかに老朽化して建て替えができなくなって負債化するリスクがある。立地が良い定借は資産性が高いからその心配が無いのがメリット。

[4000: マンコミュファンさん]

普通借地権から建て替えによって所有権になるマンションがあるようです。同じく日鉄共和。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000411.000001379.html
どんな仕組みなのかは分からんけど定借でもこんなのできたりするかな
浜松町駅6分の超好立地だからこそできたかな。

[4001: 匿名さん]

居住者の負担がどうなるのかね。
所有権→所有権の普通の建て替えなら土地分を等価交換で格安で新しいマンションに住めるわけだが。

[4002: 買い替え検討中さん]

>>3999 匿名さん
「立地の悪い」所有権と定借
または「立地のいい」所有権と定借を比べろよ
いつまでごまかしてんだ馬鹿馬鹿しい

[4003: 匿名さん]

所有権＞＞＞定期借地権　であることはデべも良く分かっている。
異論唱えているのは、まじめに、詐欺師か、論理的思考能力が低いだけ。

問題は、そこまで、デメリットが大きい定期借地権ではあっても、納得させるだけのイニシャルコストの安さがあるかどうか、あるいは、損だと分かっていても、どうしても、この場所のこのマンションが好きだと言える理由があるかどうかだろう。

このマンションはイニシャルコストは決して安いとは言えない。となると、損だと分かっていても、是非欲しいと思わせる何かがあるかどうか。少なくともこのマンションの隣に似たレベルの所有権マンションはないのだから。

と自問自答して、答えがＹｅｓなら買えばいいじゃないか。
答えがＮｏなら、見送るだけ。

[4004: マンション検討中さん]

所有権>定借は自明。
文京区でこれだけの規模のマンションを割安な取得費用で買えることが価値。それが刺さる人だけが買えばいい。

[4005: 購入経験者さん]

>>4003 匿名さん
何の不等号だよ？
所有権の方が価格が高いのは足り前　資産価値維持率が高いのも当たり前　だから何？
幸せになるために、自身にとっての資源配分の最適解として論理的に選ばれる、選ぶべき定借物件ってのは当然ある。人には無限の時間があるわけではない。
そこを見極める能力がないのであれば止めときな。「損、得」の意味すら判ってなさそうだから。

[4006: 評判気になるさん]

いま隣のシティテラスの値段見たら南向き最上階とはいえ1LDK+2Sとかいう間取りで1.78億(@824万) 近隣中古も築浅だと@700-800くらい(@900とかつけてるスケベ野郎もいる)
ここの1期価格は低層階だと@550とかで半年前に価格表見た時はクソ強気だなと思ったけど、2期でほぼ値上げされないなら(これだけここで叩かれてるのを担当者も見てるわけで、せいぜい5%も上がらないと予想)実は割安とまではいかなくてもフェアバリューくらいになってたりしないですかね？

[4008: 名無しさん]

>>4006 評判気になるさん
割高で初速が悪いマンションは否定的な記事がネットに溜まり、その後中々注目されないので、
相場上昇に伴う割安感に人気が追いつかないことはそこそこある気がします。

[4009: 匿名さん]

ここって、引き渡し時期が当初とりも遅れたのですね？

2027年2月下旬（予定）

が最新みたいですが、ずいぶんと、時間掛かるのですね。リビオタワー品川よりも後になるんですね。

なかなか、スーパーマーケット誘致が芳しくない影響でしょうか？

[4011: マンション掲示板さん]

>>4009 匿名さん
地下構造物撤去工事の影響で当初より遅れました。

スーパーはもう既に決まっているそうです。

[4012: 匿名さん]

>>4006 評判気になるさん

スミフの値付けや中古の売り出し価格を参考にするのはどうかと思うが、ここの価格に割高感はないというのはそうだと思う。日鉄興和や東京建物はおおむねリーズナブルな価格の物件が多い。

[4013: 検討板ユーザーさん]

>>4007 匿名さん
所有権「も」アドレスによってピンキリ。
定借「も」同じ。

執拗な港区下げを書く人が複数居ますがリビオタワー品川のことを書きたいのであればそちらの掲示板でどうぞ､､､

[4014: 匿名さん]

>>4011 マンション掲示板さん

情報ありがとうございます。

地下構造物って、印刷工場時代のモノですね？
一体、何だったのでしょう？

ところで、本当にスーパー決まったのですか？

[4015: 中古マンション検討中さん]

最近高くなってる文京区なのに広さの割に思ったより安いな、あー駅遠い上に白山か、なるほど
→え！？定借！？という下りをしている人は多そうｗ

[4016: 中古マンション検討中さん]

文京区も千代田区隣接部分の南側以外ただの住宅街で再開発しづらいし今後伸び代も薄そうなんよね。東京ドームもなくなるし

[4017: 口コミ知りたいさん]

東京ドーム跡地再開発に大いに期待

[4018: 口コミ知りたいさん]

>>4016 中古マンション検討中さん
アクセスが便利な住宅地だから高いんだよ
あなたみたいに商業地に住みたい人ばかりじゃない

[4019: 坪単価比較中さん]

>>4018 口コミ知りたいさん
いや、資産性的な意味の伸びしろね。自分の好みを反映させたレスした覚えはないよ
千石とか駒込の方とか一応山手線の内側ではあるが、果たしてアクセスもよいものか...

[4020: 匿名さん]

>>4015 中古マンション検討中さん
>あー駅遠い上に白山か
白山じゃないよ、正確には小石川だね
小石川３丁目、４丁目で探している人は安さに悶えているはず
70年もある定借なんて、新築時はほぼほぼ所有権と一緒と見た方がいい
それよりも20年後に管理不全に陥るリスクはほぼほぼ物件の規模に反比例するので生きているうちにありうるリスクを避けるなら大規模分譲という考えもある。

[4021: マンション掲示板さん]

>>4020 匿名さん

白山は駅の話じゃね？

[4022: 匿名さん]

>>4021 マンション掲示板さん
ああ、確かに
でも白山駅は春日駅ほどではないけれどインペリアルガーデンが最寄駅の千石駅よりかは高いからなあ。白山駅だから安いという感想はどうかなあ。巣鴨駅なんかよりずっと高いし。文京区は高くなったよ

https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/hakusan_06412-st/price/

[4023: 匿名さん]

>>4016 中古マンション検討中さん

新築価格に引っ張られる中古物件価格を考えると東京ドーム跡地の再開発はプラス要因と考えるのが自然。
都心区域就労者の居住地域として都心3区周辺の伸び代は強い。
トヨタ東京本社の移転、東京ドームの築地移転可能性、ここ程の大規模物件の開発が今後文京区では現時点で見込めないことを踏まえると、割安と捉える人も一定数いることが販売状況にも表れているのではないでしょうか。

[4024: 口コミ知りたいさん]

定借だろうがなんだろうが買えるなら買っとけ

[4025: 口コミ知りたいさん]

>>4021 マンション掲示板さん
現地行きましたが白山までは急な坂越える必要あるので最寄り白山駅と捉える人は少ないはず！
フラットアプローチは播磨坂のある茗荷谷でもなく春日一択

[4026: 名無しさん]

>>4023 匿名さん
東京ドーム再開発がポジ要素なことには同意
その上で、リビオ小石川がその恩恵を受けるか？
近接する春日・後楽・水道エリアほどの恩恵は受けない(ただしこのあたりは水害ハザードがかなりきつい)
同じ小石川アドレスでも、地理的に近い2丁目あたりにも負ける
ただ、逆にいうと、それ以外の文京区の地域(千石とか、本駒込とか)よりははるかに期待できそうではある

[4027: 匿名さん]

>>4026 名無しさん
後楽の再開発もあるからさらに相乗効果があると思う。
JR飯田橋駅はなんとなく中継点という感じで駅周辺の街並みはパッとした感じがなかったのだけれど、一気に変わる可能性がある。

街をあるいていると感じることだけれど、にぎやかな後楽園周辺から10分少々歩いただけで閑静な街並みに変わるのが強く感じられる。工業地帯から住宅地へと変身しつつある小石川三丁目四丁目は閑静な住宅街、播磨坂周辺エリアとしてのブランド力がこれから高まっていくのではないだろうか。

[4028: マンション検討中さん]

再開発の恩恵を受けることは間違いないが、他地域の定借物件見てもアップサイドは見込めず良くてトントン～1割アップ留まり。逆に立地は良いから、35年ローン組んでれば残債割れすることはなさそうだよね。
投機としてアップサイド見込むならここの選択はありえなくて、実需で手堅く行くなら向いてるってイメージ。

[4029: 匿名さん]

発展はしないかもしれないけど、自分は本駒込６丁目あたりが好きだなあ。

[4030: 購入経験者さん]

>>実際には詰め込みまくりのゲーテッド団地

そういうこと

そして、一部、嫌悪施設にも囲まれている

駅から何分とか、
そういうレベルの話じゃない

[4031: 通りがかりさん]

上野駅や東京駅のベッドタウン、それが文京区笑

[4032: 口コミ知りたいさん]

何がおかしいのか、さっぱらわからん

[4033: マンコミュファンさん]

>>4032 口コミ知りたいさん

https://x.com/smahoji/status/1878326934087811416?s=46&t=AmusCzfYETTsXz...

こういうことをおっしゃりたかったのかな、と推察します。

[4034: 通りがかりさん]

定借で1割引程度ってほんまありえん価格やわ

[4035: 通りがかりさん]

湯島に買って長い事住んでるけど、遊ぶのは千代田区の秋葉原や台東区の御徒町だし文京区自体には大してなんもないのに都心6区扱いは不思議というかおもろいなっていつも思ってるわw

[4036: 検討板ユーザーさん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_76642655/
インペリアルガーデン　90平米 1億9980万円
ここの4LDK検討してる人に刺さりそう

[4037: 匿名さん]

>>4035 通りがかりさん
>都心6区扱いは不思議
江戸時代に町奉行所が管轄していた旧江戸市街地の範囲にほぼ含まれていたり、東京都が昭和33年まで千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区を「都心6区」と定義していたことが元になっているんだよね。台東区はその後渋谷区の台頭で都心6区の座を明け渡すことになるが、山手線の内側の文京区は残った。文京区は都心と扱われてきた歴史が長いことに注意してほしい。

現在は住宅の都心6区といって、商業地が中心の都心5区と一線を画する閑静な住環境を提供する都心区として文京区はオンリーワンの魅力を放っている。そこにどんなご家庭が集まっているかといえば、全国学力・学習状況調査の結果や、国立私立中学進学率などが全てを物語っている。そこに魅力を感じるかどうかだよね、東京タワーやレインボーブリッジの眺望を重視したり、華やかな商業地に住むことがグレートだと思っている人にはあわないかもしれない。

[4038: 匿名さん]

しかしその魅力的であるはずの商業地でも、最近はマンションが建設できる土地が少ないせいか超高層マンションと超高層オフィスビルが隣接して林のようになっている地域がしばしば見られるようになった。どことは言わないけれど、思い当たる物件はいくつかあるよね。そういう場所の眺望が良いかどうか、想像してみてほしい。ビルとビルの間のスリット状に区切られた眺望がどれほど優れていると感じるのかは人によって評価は異なるだろうが。果たして将来富裕層が高値でそういうマンションを買ってくれるだろうか。

そして最近は超高層マンションのそばに超高層マンションが建って眺望が妨げられると訴訟に訴える人も出てきた。山手線の内側という交通利便性の高いロケーションにありながら今も空が広い文京区を見ていると、文京区がこれからもますますオンリーワンの住環境を提供し続けるのではないかなと思う。

[4039: 匿名さん]

住宅地が集約されてて都心六区の中でオンリー1はその通りだなとは思うけど、閑静な住宅地に住みたいなら他の都心六区の住宅地も選択肢には入りそうな気もする。

[4040: 名無しさん]

都心っていうからにはオフィスビルもあって都市機能があるのをイメージするだけに文京区が都心6区はなんで？と毎回思うけど、そういった意味の都心は都心5区なんだね。文京区はアクセスがいい（とはいえ北側は微妙だが...）世田谷区って感じ

[4041: マンション検討中さん]

自分の家の近所に盛り場なんかないほうがいい
だいたいのところに出かけるのに便利だけど
自分の駅前にパチンコ屋や飲み屋街がないっていうのが一番の売りでしょ

[4042: 検討板ユーザーさん]

こういう話すると必ずベッドタウンである文京区が都心扱いなのは何故かって話から自分が住むには商業地じゃないほうがいいとか売りとか個人の趣向の話に持ってかれて本質ずれまくるんよな笑

[4043: 通りがかりさん]

なぜ文京区が都心六区なのか？それは東大があるからです。

[4044: マンション検討中さん]

単純な疑問ですが、このマンションは、駅から遠く、外廊下で、居室内仕様も天井高が245ｃｍしかなくｍ、イマイチですが、文京区で大規模だという理由だけで、こんなに価格が高いのですか？

定期借地権だから、多少売り出し価格は安いと言われていますが、毎月のランニングコストは高いのだから、相殺されて、そのメリットは無いですよね？

[4045: 匿名さん]

>>4034 通りがかりさん

70年定借は大体所有権より1割程度しか安くない。
これは販売価格に「前払い地代」が含まれていることが大きいのではないか。
その結果月々の地代は１万円程度に抑えられる(解体準備金入れるともっと高いが)。それでもランコスは所有権より若干かかるだろう（建物分の固定資産税はかかる）。

総合的にみて定借はあまりお得ではないとは思うが、イニシャルコストの１割が「買えるか買えないか」の差になる人には良い選択肢なのかもしれない。

[4046: マンション検討中さん]

>>4044 マンション検討中さん

大規模であることにはスケールメリット(共用施設、メンテナンス体制の安定性)に加え、「目立つ」という心理的な効果もあります。同様に、商業施設が併設されていることも認知度を高める効果があります(不合理なようで人間の行動への影響は無視できない)。
さらに、一般的に「希少性」はマンションの価格に寄与しますが、文京区に限定すれば高々200戸程度の規模でもかなりレアです(10件もないはず)。

「大規模なだけ」とおっしゃりたい気持ちはわかりますが、「だけ」の要素は意外と大きいのでは。

[4047: マンション検討中さん]

一部内廊下ですしね。

[4048: 匿名さん]

そういう相場になったのは文京区に住む事自体がプレミアムであるからだよな。

あのパークコートも梁が飛び出しているとか天井が低いとかサッシ高が低いとか言われていたからなあ...天井が高くてサッシも大きい新築が文京区内で他にあったら比較できるんだけどね。

[4049: マンション検討中さん]

昔から住んでる身としては文京区でプレミアムは笑っちゃうけど、もうそういう相場なんだろうな。

[4050: 匿名さん]

>>4043 通りがかりさん
都心6区はアドレスによってピンキリじゃない？港区の埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから埼玉より安かったりしますよ。

[4051: マンション検討中さん]

>>4050 匿名さん
お前文京区のスレにまで遠出してくんなってまじでｗｗｗ

[4052: 匿名さん]

>>4049 マンション検討中さん
>昔から住んでる身としては

日本に住んでいると水の貴重さに気づきにくいのと同じで、文京区に住んでいるとわからない良さがあるんだよ。職場の都合で関東近県の色々なところに住んだり勤めたりしたけれど、文京区のように穏やかで住みやすい街はそうはないと断言できる。

大昔工場街だったところも今ではマンション街で、町内会のお祭りで酔っ払いがすっ転んで救急車を呼んだ時なんか、整形外科の部長だの脳外科の病棟医長だとか総合診療科の医局長とかが集まってきて救急外来が開けるななんて笑ったぐらいだしね。

[4053: 評判気になるさん]

>>4024 口コミ知りたいさん
正直そう思いますね。いわゆるマンクラの人たちはすでに自宅を購入済みでしかも広域で検討しているわけですから、この物件の価格や仕様に否定的なのは合理的でしょう。
一方で、まだ自宅を購入できていない一次取得層にとってはまずはポジションをセットすることの優先度が高いわけで、二次取得/投資家の意見を真に受けすぎるといつまで経っても買えないまま家賃だけが上がっていく結果になるでしょう。

[4054: 匿名さん]

仕様が劣化して価格が高騰しているのは最近の新築の傾向だからなあ。
リーマンショック後の投げ売りが懐かしいよ。デベもボンボン倒産するんで在庫一掃処分セールみたいな大バーゲンになっていた。

マンクラは過去に買った／検討した物件と比較するけれど、実需は今売っている物件しか比較の対象がない。晴海フラッグとか幕張ベイパークとかには投資に向いた安くて質のいい物件があるのかもしれないが、文京区に価値を感じる人には無用な知識。

[4055: 匿名さん]

>>4054 匿名さん

あのころの物件は全室天カセ標準とかで、それが坪300とかで買えたからねえ。