リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3772: 通りがかりさん]

文京区には焼却場がないんだ
ここを焼却場にすれば良かったのに

[3773: 匿名さん]

清掃工場の近くはダイオキシンによる健康被害の問題もあるから避けた方が良いですよ。

[3774: 匿名さん]

>>3771 マンション掲示板さん
あそこは文京区では珍しいタワーかつ高台にあるので眺望にすぐれているとか、駅に隣接しているので便利とか、他にもいっぱい利点がある優秀な物件なので小学校の学区云々だけを売りにしているマンションじゃないでしょう。

小学校が優秀なのではなく、その学区の住民の質が高いことが評価されていることに早く気づきなさい。昔は高台の屋敷町に社会的カーストの高い家庭が多かったので、子供たちも優秀で小学校も評価が高かった。現代では低地の商業地のマンションに高所得者が集まるので、高台と低地の住民の差が少なくなってきているということです。だから公立小学校の格差は戦前などとくらべればはるかに小さくなっています。上流でも指摘がありましたが、むしろ特定小学校への生徒の集中による過密の方が問題だと思いますよ。

[3775: 評判気になるさん]

誰か「だから定借が賃貸よりいい点は？」という質問に答えてくれないかな
なんかポジの人たちはデメリットはあんまり大きくないよーと連呼していると感じます
予算は足りないかも子育て期間中には絶対このエリアに住まなきゃいけない方はあの時だけ賃貸に住めばあの意外と少ないデメリットがそもそもゼロになるのではないでしょうか

[3776: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん

定借が短期賃貸より良い理由はありません。
超長期賃貸よりは、トータルで見ると得します。

[3777: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん
>定借が賃貸よりいい点
良い質問です。
賃貸は敷金や礼金を入れなければいけないですよね。物件によっては更新料もあります。定期借家であれば家主の都合で引越さなければいけません。さらに70歳を超えるとなかなか貸してくれる賃貸は少なくなるでしょうね。

建物も借りていますから釘一本打つにも神経を使いますし、そもそも賃貸クオリティの建物は音の問題が起きやすいし断熱性もいまひとつ。間取りに不満があっても賃貸物件のリフォームはほぼ不可能です。

賃貸住宅はそもそも転貨し禁止が普通ですから、賃貸収入を得ることもできません。
大きな違いがありますね。

[3778: 匿名さん]

インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借を買おうという人の気持ちはよくわかります。手の出る所有権は概ね築30年超、しかも小規模マンションとなれば修繕にもお金がかかるし、修繕積立金を滞納する世帯が一件でも出れば悪影響は大きい。あと20年、30年住んで築50年60年となると果たして買い手が出るかどうか...ならば新築の定借の方が良いと思いませんか？

[3779: マンション検討中さん]

>>3776 匿名さん

厳密に言うと、リフォームの自由度は定借にはあります。賃貸にはありません。

[3780: 匿名さん]

＞インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借

インフレだからこそ地代の値上げのリスクがある。地代分の負担を先送りすることが吉と出るか凶と出るか。

家賃の値上げの不幸の電話が今日、テレビで取り上げられてた。

[3781: 口コミ知りたいさん]

>>3779 マンション検討中さん
「新築時はローンが組める」も賃貸にはない定借のメリットじゃないかな？

[3782: 匿名さん]

新築時はってのがポイント。中古になると定借のローン扱ってる金融機関が限られるから購入者が限定される。

[3783: 匿名さん]

子育て期間を住環境の良いエリアで過ごしたいというファミリー層にとってはベストに近い選択肢では？

[3784: 評判気になるさん]

そういえば今日一期三次の抽選だったみたいですが倍率ついた部屋はどれくらいだったんですかね　一次は一番人気の部屋が4倍でしたっけ

[3785: 匿名さん]

>3784

そういう話題にならなかったということは、もはやリアル検討者はここにないないってこと。

[3786: マンション掲示板さん]

>>3785 匿名さん

なかなか、予約が必要が埋まらないみたいです。
もう買いたい人はいないのでしょう。

[3787: マンション検討中さん]

ここは、まだ、スーパーマーケットは決まらないのでしょうか？

[3788: マンション掲示板さん]

>>3786 マンション掲示板さん
一方、所有権で駅近のGREENPARK本郷は予約もなかなか取れない大盛況ぶり。全ての条件面でだいぶ差があるので仕方ないですが。

[3789: 匿名さん]

>>3780 匿名さん
>家賃の値上げの不幸の電話
賃貸って怖いね。住んでいる建物は年々老朽化していくというのになぜ経年で家賃が安くならないんだろうね。そういえば不良な家主の中には不具合を放置したり不当な要求を連発するハラスメントでわざと早期退去させるテクニックを使う人がいるそうですね。それをいちいち店子が訴えていても裁判費用で大赤字。

定借物件の価格が、将来得られる家賃の総額、利回りで決定されるという収益還元法で価格が決定されるとしよう。インフレになって家賃が50％増えたらその分定借物件の価格も上がらなければおかしいのではないかね。ひるがえって区分で借りている土地部分の大きさは小さく、借地料が50%値上げされたとしても、なお賃貸に住むよりは有利だろう。

[3790: マンション比較中さん]

>>3718 マンション検討中さん >>3718さん
3LDK 70㎡で中古でも１億円はないんです。5年前なら買えたんですがタイミングを逃してしまいました。
所有権の小規模マンションは１億５千出しても共用部がなくて賃貸よりはいいけど・・・リビオは手が届くけど定期借地をどう考えるか・・・
ただ先日の抽選会でも倍率が付いた部屋は何個もあったので年末年始に両親含めて家族会議して第二期で再検討します。

[3791: 検討板ユーザーさん]

>>3782 匿名さん
小石川は立地が良いから中古でもローンは付きやすいですよ。立地の悪いエリアの所有権の方が中古のローン審査は降りにくいです。

[3792: eマンションさん]

>>3790 マンション比較中さん
我が家も同じで悩んでますよ。
ただここは見るだけにしてます。
あの手この手で反論があるますからね。
ご近所さんになれたらいいですね。

[3793: 匿名]

先日、1期3次が終わったみたいですね
11月の新規顧客だけであれだけ申込が入るのは、やはり小石川アドレスでしょうか？
価格も安いし、設備も良いので購入できた方は良かったですね

[3794: マンション検討中さん]

>>3793 匿名さん
1期4次ではだいぶ値上げされたみたいですね。購入者はおめでとうございます。1期5次ではさらなる値上げがありそうなので手が届かなくなりそうですね。

[3795: マンション掲示板さん]

>>3789 匿名さん

最後の20年とかは、全くその通りです。

ただ、最初の20から30年位を対象に検討すると、逆転します。
つまり、子供世代も継続して住むなら、定借はありです。

[3796: eマンションさん]

>>3795 マンション掲示板さん

定借は長く住めば住むほど賃貸より有利になります。

ただし、たとえば、子育てしたい15から20年間だけ文京区のマンションが良いというばあは、賃貸のが良いでしょう。

[3797: 匿名さん]

子育ての次はすぐ孫育てが待ってますよ。

[3798: 匿名さん]

最近はマンションの値上がりが激しくて、一生住むつもりで買う人が増えているようですね。昔のように転売を何度も繰り返してキャピタルゲインを狙うマンションわらしべ長者みたいなスキームが成り立たなくなってきています。

一生住んで子供に譲るというところまで考えると定借を検討する人の気持ちがよくわかる気がします。新築の供給も細っているし、都心は富豪や法人による投機的な買いが入って実需の入り込む隙はない。文京区はまだマシな方ですが、本当にマンションは高くなりすぎた。

[3799: 名無しさん]

>>3782 匿名さん
中古ではともかく「新築時はローンが組める」は賃貸にはない定借のメリットですよね?

[3800: 匿名さん]

>>3799 名無しさん
小石川は立地が良いから中古でもローン通りますよ。

[3801: スレ主]

>>3799 名無しさん

その時に、ローンと同額の余裕資金を有しているなら、それを運用に回せるので美味しいかも。でも、単に、デべに支払うなら、全くメリットはないでしょう。

[3802: 匿名さん]

>>3801 スレ主さん
>単に、デべに支払うなら、全くメリットはない
そうかな、手に入れたマンションを賃貸で運用することはできるよね。

[3803: 名無しさん]

>>3802 匿名さん

それは別の住まいがある前提だが、自分が住まない住宅ローンは普通は通らないよ。笑

[3804: マンション比較中さん]

それな
ここしばらく投資物件を嘘ついてフラットで買って
それがばれて一括支払いさせられてるやついっぱいいる

まぁここ賃貸出したところでランニングコスト高いから
表面利回りどれくらいとれるかも疑問だけど

[3805: 匿名さん]

>>3803 名無しさん
>自分が住まない住宅ローンは普通は通らないよ

それは揚げ足取りですね、賃貸収入を得る目的で買った場合とは言ってませんが。
35年もローンを組んでいれば海外赴任は言うに及ばず転居を強いられる状況はいくらでもあるので、要相談ではありますが全く賃貸に出せないということはないですよ。

マンションマニア氏の過去のブログなどでもその話題は扱われているのでお読みになったらいかが...

[3806: 評判気になるさん]

>>3794
4次とか5次あるんですか？
それともネタ？

[3807: 海外赴任中]

>>3629 eマンションさん

海外主要国で借地しかない国（例えばイギリス、香港、中国）で、この理屈なら70年借地で30年も経てば全く価値なしの理論通りになっていないのはどう説明するのだろう。
確かに融資しない（メガバンク、りそななの大手は全てOK）銀行があって、それが故買えない人がいるのも事実だが、そもそも日本では歴史が浅くようやく案件数が大きく伸びてきてるから将来はこのような争いは減るのでしょうね。

[3808: マンション掲示板さん]

>>3744 マンション掲示板さん

それはそれぞれが判断する事ですよね、文京区で大規模共用施設が多い物件を求めている人にとっては大変ありがたい。その価値観が違うならここで時間を使わないで別物件でご検討くださいね

[3809: 通りがかりさん]

やたら、定借を擁護する派は、見ていて哀れだ。
いくら無駄な主張を繰り返しても、所有権のが良いに決まっている。

定借は一生住むつもりが無いならやめた方がいい。
駅遠の物件は賃貸ニーズも稀有だよ。
高くは貸せないよ。

しかも、一人一台の駐輪場無いし、世帯一台の駐輪場もない。十分な数のEVも無い。しかも墓のとなり。それでいて、結構高いからなあ。

買う人はホントに熟慮した方がいいよ。

[3810: 周辺住民さん]

ローン組んでまで定借に住む理由って何かある？
賃貸でよくない？
リビオ賃貸いっぱい出そうだし借りればいい気がするんだけど

[3811: マンション比較中さん]

>>3807 海外赴任中さん
ロンドンでも建物を70年ごとに解体してたら価値なくなるよ。意味分かります？
20年後に確実に解体する建物に35年の融資つける銀行は存在しないでしょ。そんな程度の知識でここ買うのは危険な気がするけどなー。

[3812: 名無しさん]

>>3807 海外赴任中さん
前提が間違ってますよ
ここは定借

[3813: 匿名さん]

>>3809 通りがかりさん
>やたら、定借を擁護する派は、見ていて哀れだ。
>いくら無駄な主張を繰り返しても、所有権のが良いに決まっている。

言いたいことは理解できるけれど、問題はここと同じぐらい大規模で共用施設もある優れた所有権マンションが文京区のどこにあると言うのだろうね。

ここよりもずっと小規模で、多くはエントランスホールぐらいしか共用施設はなく、最近は駐車場もなく、中には管理巡回というマンションばかりが供給されているのが文京区なんだ。大規模で共用施設が充実していて後楽園徒歩圏内となると今買うとしたらここ一択だよなあ、事実上。青い鳥を追い求めても、結局ここに戻ってくることになる。

[3814: 評判気になるさん]

>>3807 海外赴任中さん
ここはイギリス、香港、中国じゃないからで完結する話なんだけど、何が言いたいの全く理解不可能です

それらは借地しかないから同質比較できるけど、日本は定借に遥かに優る所有権の方が圧倒的多数でしょ？全体からして全く次元が違う話だってちょっと考えればわかると思うけど…

[3815: eマンションさん]

>>3794 マンション検討中さん
たしかにSUUMOでみると1期4次が始まってるようですね。1期5次までやると売れ残り感が高まるので、早めに2期にして下値を1億以上、上値を2億以上の物件にして募集した方がFOMOで人気がでると思います。

[3816: 名無しさん]

>>3814 評判気になるさん
もう十分叩かれてるし本人も自覚してフェイドアウトしてるだろうから更に鞭打たんでもいいんちゃう？

[3817: 匿名さん]

このマンションは駅から遠いうえに定借。
資産価値を全然気にしない人が買う物件。
契約してしまったが資産価値が気になる人は、20年以内に売却するのがよい。

永住するつもりなら定借でもOKと思っている人は要注意。
たとえば、定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。
マンションを建て替えるわけにはいかないし、（10年後には解体するのに）エレベーターの更新に多大な費用が掛かる。そうかといってエレベーター無しでは住めないので、住人は困り果てる可能性あり。

[3818: 通りがかりさん]

>>3813 匿名さん

私は、定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で、あえてここを買う人を否定する気は全くありません。

私が言ってるのは、あたかも、定借の方がが良いかのような主張を詐欺的なので、否定しているだけです。

定借は、地主とデベには合理的だが、購入者にとっては、初期コストが充分安く無いとメリットは無い。

ここは、果たして充分安いと言える価格だろうか。
議論は分かれるでしょう。

[3819: 匿名さん]

>>3817 匿名さん
>定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。

エレベーターを交換する必要があるほどの故障が起きるようなひどい管理体制なら起きうるが、ここはまずそのようなことは起こり得ないですよ。むしろ小規模物件で日頃のメンテナンス代をケチっているところの方がリスクは高い。10年後に建て替えがあろうがなかろうが、無い袖はふれない老朽小規模マンションは確かにありうる。

[3820: 匿名さん]

>>3818 通りがかりさん
>定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で
そこは別に否定する気はないですね。

ただ再開発を含む現状変更にアレルギーがある住民が多く役所も因循姑息で進取の気風に乏しい文京区の土地柄に加えて、近年は文京区に限らずお互い様と譲り合うよりも自分の利益を守る事を最優先にして訴訟も厭わない人が増えています。

これは個人的な感想ではありますが、周辺環境に大きな影響を与えるタワーマンションや、巨大な再開発を前提とした大規模分譲マンションは文京区では今後も期待できないです。オルガノの跡地も賃貸物件が建ちましたし、最近の文京区は旺盛な区内の住宅需要を背景に、大手デベロッパーの賃貸物件が増えていますね。じきに所有権マンションの供給自体もかなり減っていくのではないかと懸念しています。

そういう意味で、ここは個人が買える価格帯の大規模分譲として今後もかなり長い間存在感を示しそうなだけに、悩ましいところです。小規模低スペックなら今でも所有権の新築がありますが、どこも将来上昇する価値を織り込んだチャレンジ価格になっていますので、ローンの組み方によっては転売時に残債割れするリスクの懸念すらありますよね。こう考えると果たして所有権に拘る事が得策なのかとも思います。

[3821: 匿名さん]

所有権にこだわることが得策かどうかはともかく、定借は選択肢に入らないのではないですか。
所有権マンションより1割程度安いくらいでは決してお買い得とはいえないし、この物件は都心の抜群の立地というわけでもない。
せめて、普通借地権ならば所有権の次善の選択肢になるかと思いますが…