リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3745: マンション比較中さん]

>>3743 eマンションさん
同一エリア内と主張される近隣物件でこれだけの差がでるなかで、横一列に補正できる相対下落率の根拠とその確度。小石川パークタワー築34年が＠641の値を保っている中で文京区最大規模の定期借地権物件は築34年になった時にその9掛け程度（100引いた9掛けでも構いません）の値を保つという理解であっていますか？＠600という数字が先にあってそれに合わせにいっているように見えたのですが、勘違いかもしれません。そもそもインペリアルガーデン築9年＠693とパークタワー築34年＠641がその計算式で仰るレンジ内に収まっていますか？

[3746: 匿名さん]

いやかなり希少性の高い立地でしょう。所有権なら坪1000近かったのでは。

[3747: 匿名さん]

>>3744 マンション掲示板さん
>ここはあえて定借にするほどの特別な立地ではない
でもここは文京区ですよ。
小学生の学力が23区ナンバーワン
国私立中学校進学率23区ナンバーワン
ごく一部の例外を除けば風俗やギャンブルもなく犯罪率が23区で最低
商業地が少なく広い土地がなく大規模マンションの供給がほとんどない区
文京区ってつくづく特別な立地だと思う。

[3748: 周辺住民さん]

>>3744 マンション掲示板さん
まぁそんな感じだよね
「文京区だから」「小石川だから」で話すると
キラキラした播磨坂沿いで窪町学区で高級仕様が前提となるけど
ここって「リビオ」のスレでしょ
文京区や小石川の良さから外れてて，主張してる良さがあまり当てはまらないからかみ合わない
これはわざとでもあるんだろうけどね

[3749: 通りがかりさん]

ちなみに残存36年の原宿駅徒歩6分の築15年パークコートが67平米8800万、89平米1億1800万で出ています。
一方で現在同じマンションの46平米の賃貸が30万円超えています

[3750: マンション比較中さん]

>>3749 通りがかりさん
隈研吾のですよね。こういうのが所謂定借でも売れる立地・物件ですよね。

[3751: 匿名さん]

どうやら自分が住んでいるところが一番だと言いたいようだが、早く建て替えができるといいね、とだけ言っておこう。

ともあれ、投機的な思惑が交差する地域はバカ高くて実需お断りな現状はなんとかなって欲しいものだ。

[3752: 匿名さん]

>>3721 評判気になるさん
>中学受験率にどれだけ差があると思ってんだ

礫川小に子供が入るころに当時住んでいた学区の誠之小学校とどちらでも入学できたのでいろいろ比較しましたが、受験率に関してのデータは見つかりませんでした。どこかに小学校ごとの進学先をまとめたソースがあるのでしょうか。

結局、啓明舎の先生に聞きに行って文京区内の小学校で違いなんか全然感じない、3S1Kは人数も多いので、合わないお子さんもいますよ、というお話しを聞きました。礫川小でも中学受験は圧倒的ですし、上品な家庭の生徒ばかりだったと思います。誠之でも柳町でも啓明舎友達のお子さんを見ていると何も変わらないと思いました。一番良い学校に進んだのは柳町のお子さんでしたし。

3S1Kを否定する気は全然ありませんが、近所の塾の先生の評価は結構正しいのではと感じています。

[3753: マンション掲示板さん]

>>3752 匿名さん

BLAH BLAH BLAH

[3754: 検討板ユーザーさん]

端的に言って安かろう悪かろうで出口のない物件。将来的な住み替え予定などなく永住希望なら問題なし。ランニングコストが高いのがネック。

[3755: 匿名さん]

>>3752 匿名さん
3S1Kは学力が高いというのは不動産屋さんのセールストークですよね。
投機的なお金がからむ港区や渋谷区の物件を推すのもプロっぽいです。

実需で子供の教育や住環境を考えると文京区の価値は高いと思います。
不動産屋さんが一生懸命安く仕入れさせろと連日大騒ぎしているのがこのスレの実情かと。定借を安く仕入れた俺たちが情弱のエンドさんに高くうりつけて儲けるからよ、という声が聞こえてきそうです。

[3756: マンション検討中さん]

>>3755 匿名さん
リビオ仕入れて転売とかありえねえからｗ

[3757: 匿名さん]

>>3743 eマンションさん
答えてもらって何もコメント出来ない真の無能。答えてくれた人も暇じゃなかったろうにね。

[3758: 購入経験者さん]

>>3741 坪単価比較中さんのコメントは一つの見方として成立してて納得性ある。

[3759: 匿名さん]

IMFによると2022年から2％前後のインフレが始まり、今後も2%成長が続くだろうと予測されているのに、二億とか三億とかの所有権マンションを買えというのはさすがにハードル高すぎ。でも文京区に住みたいんだよ。

[3760: 通りがかりさん]

>>3755 匿名さん
ルサンチマンで自分を納得させようとするのが透けて見えるね。
実際に中古でも3S1K学区のマンションは、周辺より高く流通しているんだから、不動産屋だけじゃなくて世間一般の市場評価も高いってのが客観的な評価。
それを見ないようにして逆張りするのは、逆にそれこそポジショントークでしょ。まさかここが割安だとでも言いたいの？

[3761: 匿名さん]

>>3760 通りがかりさん
>実際に中古でも3S1K学区のマンションは、周辺より高く流通している
そうかな？
文京区の物件を扱うプロとして統計を駆使して信頼性の高い分析を発信し続けている春日さんはそう言ってなかったようだけど。

一部評価が高い学区もあるけれど、他はそうでもないようですよ。
中国人向けのSNSでは3S1Kを日本のエリート学区と持ち上げる書き込みがあるようですが、あれは完全にプロのマーケティング戦略ですよね。

文京区に投機は似合わない。

[3762: 匿名さん]

文京区の物件を相続した人は、多くが自分で住むことを選ぶように思います。
売って儲ける事を考えている人は少なく、それが供給の少なさにつながっているように思います。だって交通も便利だし、住んでいる人の質がいいし、犯罪も少ないし、この辺結構買い物便利だし、売っちゃったらもったいないでしょ。

[3763: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
港区はアドレスによって住環境が全然違うんだよな。埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから、あまり良い土地とは言えない。

[3764: 匿名さん]

>>3763 匿名さん
海沿いと高台の比較をしようとしているのですよね。
多分ここを港区になぞらえるなら、麻布十番あたりと白金台の比較の方が適切ではないでしょうか。麻布十番はハザードマップ的にも小石川に似ています。

[3765: 匿名さん]

>>3764 匿名さん
忌避施設が集まっているのは品川とか夢の島ですよ。麻布十番は高級住宅街だと思う。

[3766: 匿名さん]

文京区は焼却工場がないので、よく他の区から嫌味を言われるようですね。
ゴミを他の区におしつけていると。そういう区なんですよ、文京区は。

https://www.union.tokyo23-seisou.lg.jp/kojo/index.html

[3767: 匿名さん]

>>3765 匿名さん
麻布十番祭りに行ったことがありますが、小石川と同じで町会の活動が活発ですね。麻布十番の地元の人はそんなにハイソをひけらかすような趣味の悪い田舎者ではないですよ。彼らは本当の江戸っ子です。

[3768: 坪単価検討中]

>>3745 定借物件の所有権に対する資産価値は築年数1年につき1％程度下落するとされているので当然築34年になったときに築34年の所有権物件の9割の坪単価は維持できないでしょう．それは、定借物件は長期保有には向かないという一般論の系に過ぎません．しかし、3LDKの部屋が必要な時期というのはライフサイクルの中でごく限られた一時期に過ぎないことも事実です．1.2億で購入した物件が年1%下落するとすると月10万円．これを高いと思うか、安いと思うか．他の「教育投資」と合わせた支出の一環と思えば許容できるご家庭もあり、許容できないご家庭もある、というところではないでしょうか．それなら賃貸でいいのでは？という疑問はあるところですが、文京区の資産価格が上昇するというトレンドを信じるならば、少なくともそのトレンド分くらいは取れるという優位性は一応残ります．

[3769: 匿名さん]

>>3744 マンション掲示板さん

同感です。

墓の真どなりの土地なんで、そもそも普通は高く売れない。

[3770: 匿名さん]

>>3768 坪単価検討中さん
>3LDKの部屋が必要な時期というのはライフサイクルの中でごく限られた一時期に過ぎないことも事実です．

でも最近は親の家に30過ぎても住んでいる人も多いですよ。

[3771: マンション掲示板さん]

>>3761 匿名さん
君はマーケティングには踊らされない人だって主張したいのはよく分かったよ
アトラスタワー茗荷谷とかその最たる例なのに、そんな事例すら見ようとしないんだから筋金入りだね
どうせ君なんかにゃ縁遠い世界なんだから、価値を知ろうと知る必要はないわな

[3772: 通りがかりさん]

文京区には焼却場がないんだ
ここを焼却場にすれば良かったのに

[3773: 匿名さん]

清掃工場の近くはダイオキシンによる健康被害の問題もあるから避けた方が良いですよ。

[3774: 匿名さん]

>>3771 マンション掲示板さん
あそこは文京区では珍しいタワーかつ高台にあるので眺望にすぐれているとか、駅に隣接しているので便利とか、他にもいっぱい利点がある優秀な物件なので小学校の学区云々だけを売りにしているマンションじゃないでしょう。

小学校が優秀なのではなく、その学区の住民の質が高いことが評価されていることに早く気づきなさい。昔は高台の屋敷町に社会的カーストの高い家庭が多かったので、子供たちも優秀で小学校も評価が高かった。現代では低地の商業地のマンションに高所得者が集まるので、高台と低地の住民の差が少なくなってきているということです。だから公立小学校の格差は戦前などとくらべればはるかに小さくなっています。上流でも指摘がありましたが、むしろ特定小学校への生徒の集中による過密の方が問題だと思いますよ。

[3775: 評判気になるさん]

誰か「だから定借が賃貸よりいい点は？」という質問に答えてくれないかな
なんかポジの人たちはデメリットはあんまり大きくないよーと連呼していると感じます
予算は足りないかも子育て期間中には絶対このエリアに住まなきゃいけない方はあの時だけ賃貸に住めばあの意外と少ないデメリットがそもそもゼロになるのではないでしょうか

[3776: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん

定借が短期賃貸より良い理由はありません。
超長期賃貸よりは、トータルで見ると得します。

[3777: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん
>定借が賃貸よりいい点
良い質問です。
賃貸は敷金や礼金を入れなければいけないですよね。物件によっては更新料もあります。定期借家であれば家主の都合で引越さなければいけません。さらに70歳を超えるとなかなか貸してくれる賃貸は少なくなるでしょうね。

建物も借りていますから釘一本打つにも神経を使いますし、そもそも賃貸クオリティの建物は音の問題が起きやすいし断熱性もいまひとつ。間取りに不満があっても賃貸物件のリフォームはほぼ不可能です。

賃貸住宅はそもそも転貨し禁止が普通ですから、賃貸収入を得ることもできません。
大きな違いがありますね。

[3778: 匿名さん]

インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借を買おうという人の気持ちはよくわかります。手の出る所有権は概ね築30年超、しかも小規模マンションとなれば修繕にもお金がかかるし、修繕積立金を滞納する世帯が一件でも出れば悪影響は大きい。あと20年、30年住んで築50年60年となると果たして買い手が出るかどうか...ならば新築の定借の方が良いと思いませんか？

[3779: マンション検討中さん]

>>3776 匿名さん

厳密に言うと、リフォームの自由度は定借にはあります。賃貸にはありません。

[3780: 匿名さん]

＞インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借

インフレだからこそ地代の値上げのリスクがある。地代分の負担を先送りすることが吉と出るか凶と出るか。

家賃の値上げの不幸の電話が今日、テレビで取り上げられてた。

[3781: 口コミ知りたいさん]

>>3779 マンション検討中さん
「新築時はローンが組める」も賃貸にはない定借のメリットじゃないかな？

[3782: 匿名さん]

新築時はってのがポイント。中古になると定借のローン扱ってる金融機関が限られるから購入者が限定される。

[3783: 匿名さん]

子育て期間を住環境の良いエリアで過ごしたいというファミリー層にとってはベストに近い選択肢では？

[3784: 評判気になるさん]

そういえば今日一期三次の抽選だったみたいですが倍率ついた部屋はどれくらいだったんですかね　一次は一番人気の部屋が4倍でしたっけ

[3785: 匿名さん]

>3784

そういう話題にならなかったということは、もはやリアル検討者はここにないないってこと。

[3786: マンション掲示板さん]

>>3785 匿名さん

なかなか、予約が必要が埋まらないみたいです。
もう買いたい人はいないのでしょう。

[3787: マンション検討中さん]

ここは、まだ、スーパーマーケットは決まらないのでしょうか？

[3788: マンション掲示板さん]

>>3786 マンション掲示板さん
一方、所有権で駅近のGREENPARK本郷は予約もなかなか取れない大盛況ぶり。全ての条件面でだいぶ差があるので仕方ないですが。

[3789: 匿名さん]

>>3780 匿名さん
>家賃の値上げの不幸の電話
賃貸って怖いね。住んでいる建物は年々老朽化していくというのになぜ経年で家賃が安くならないんだろうね。そういえば不良な家主の中には不具合を放置したり不当な要求を連発するハラスメントでわざと早期退去させるテクニックを使う人がいるそうですね。それをいちいち店子が訴えていても裁判費用で大赤字。

定借物件の価格が、将来得られる家賃の総額、利回りで決定されるという収益還元法で価格が決定されるとしよう。インフレになって家賃が50％増えたらその分定借物件の価格も上がらなければおかしいのではないかね。ひるがえって区分で借りている土地部分の大きさは小さく、借地料が50%値上げされたとしても、なお賃貸に住むよりは有利だろう。

[3790: マンション比較中さん]

>>3718 マンション検討中さん >>3718さん
3LDK 70㎡で中古でも１億円はないんです。5年前なら買えたんですがタイミングを逃してしまいました。
所有権の小規模マンションは１億５千出しても共用部がなくて賃貸よりはいいけど・・・リビオは手が届くけど定期借地をどう考えるか・・・
ただ先日の抽選会でも倍率が付いた部屋は何個もあったので年末年始に両親含めて家族会議して第二期で再検討します。

[3791: 検討板ユーザーさん]

>>3782 匿名さん
小石川は立地が良いから中古でもローンは付きやすいですよ。立地の悪いエリアの所有権の方が中古のローン審査は降りにくいです。

[3792: eマンションさん]

>>3790 マンション比較中さん
我が家も同じで悩んでますよ。
ただここは見るだけにしてます。
あの手この手で反論があるますからね。
ご近所さんになれたらいいですね。

[3793: 匿名]

先日、1期3次が終わったみたいですね
11月の新規顧客だけであれだけ申込が入るのは、やはり小石川アドレスでしょうか？
価格も安いし、設備も良いので購入できた方は良かったですね

[3794: マンション検討中さん]

>>3793 匿名さん
1期4次ではだいぶ値上げされたみたいですね。購入者はおめでとうございます。1期5次ではさらなる値上げがありそうなので手が届かなくなりそうですね。

[3795: マンション掲示板さん]

>>3789 匿名さん

最後の20年とかは、全くその通りです。

ただ、最初の20から30年位を対象に検討すると、逆転します。
つまり、子供世代も継続して住むなら、定借はありです。

[3796: eマンションさん]

>>3795 マンション掲示板さん

定借は長く住めば住むほど賃貸より有利になります。

ただし、たとえば、子育てしたい15から20年間だけ文京区のマンションが良いというばあは、賃貸のが良いでしょう。

[3797: 匿名さん]

子育ての次はすぐ孫育てが待ってますよ。

[3798: 匿名さん]

最近はマンションの値上がりが激しくて、一生住むつもりで買う人が増えているようですね。昔のように転売を何度も繰り返してキャピタルゲインを狙うマンションわらしべ長者みたいなスキームが成り立たなくなってきています。

一生住んで子供に譲るというところまで考えると定借を検討する人の気持ちがよくわかる気がします。新築の供給も細っているし、都心は富豪や法人による投機的な買いが入って実需の入り込む隙はない。文京区はまだマシな方ですが、本当にマンションは高くなりすぎた。

[3799: 名無しさん]

>>3782 匿名さん
中古ではともかく「新築時はローンが組める」は賃貸にはない定借のメリットですよね?

[3800: 匿名さん]

>>3799 名無しさん
小石川は立地が良いから中古でもローン通りますよ。

[3801: スレ主]

>>3799 名無しさん

その時に、ローンと同額の余裕資金を有しているなら、それを運用に回せるので美味しいかも。でも、単に、デべに支払うなら、全くメリットはないでしょう。

[3802: 匿名さん]

>>3801 スレ主さん
>単に、デべに支払うなら、全くメリットはない
そうかな、手に入れたマンションを賃貸で運用することはできるよね。

[3803: 名無しさん]

>>3802 匿名さん

それは別の住まいがある前提だが、自分が住まない住宅ローンは普通は通らないよ。笑

[3804: マンション比較中さん]

それな
ここしばらく投資物件を嘘ついてフラットで買って
それがばれて一括支払いさせられてるやついっぱいいる

まぁここ賃貸出したところでランニングコスト高いから
表面利回りどれくらいとれるかも疑問だけど

[3805: 匿名さん]

>>3803 名無しさん
>自分が住まない住宅ローンは普通は通らないよ

それは揚げ足取りですね、賃貸収入を得る目的で買った場合とは言ってませんが。
35年もローンを組んでいれば海外赴任は言うに及ばず転居を強いられる状況はいくらでもあるので、要相談ではありますが全く賃貸に出せないということはないですよ。

マンションマニア氏の過去のブログなどでもその話題は扱われているのでお読みになったらいかが...

[3806: 評判気になるさん]

>>3794
4次とか5次あるんですか？
それともネタ？

[3807: 海外赴任中]

>>3629 eマンションさん

海外主要国で借地しかない国（例えばイギリス、香港、中国）で、この理屈なら70年借地で30年も経てば全く価値なしの理論通りになっていないのはどう説明するのだろう。
確かに融資しない（メガバンク、りそななの大手は全てOK）銀行があって、それが故買えない人がいるのも事実だが、そもそも日本では歴史が浅くようやく案件数が大きく伸びてきてるから将来はこのような争いは減るのでしょうね。

[3808: マンション掲示板さん]

>>3744 マンション掲示板さん

それはそれぞれが判断する事ですよね、文京区で大規模共用施設が多い物件を求めている人にとっては大変ありがたい。その価値観が違うならここで時間を使わないで別物件でご検討くださいね

[3809: 通りがかりさん]

やたら、定借を擁護する派は、見ていて哀れだ。
いくら無駄な主張を繰り返しても、所有権のが良いに決まっている。

定借は一生住むつもりが無いならやめた方がいい。
駅遠の物件は賃貸ニーズも稀有だよ。
高くは貸せないよ。

しかも、一人一台の駐輪場無いし、世帯一台の駐輪場もない。十分な数のEVも無い。しかも墓のとなり。それでいて、結構高いからなあ。

買う人はホントに熟慮した方がいいよ。

[3810: 周辺住民さん]

ローン組んでまで定借に住む理由って何かある？
賃貸でよくない？
リビオ賃貸いっぱい出そうだし借りればいい気がするんだけど

[3811: マンション比較中さん]

>>3807 海外赴任中さん
ロンドンでも建物を70年ごとに解体してたら価値なくなるよ。意味分かります？
20年後に確実に解体する建物に35年の融資つける銀行は存在しないでしょ。そんな程度の知識でここ買うのは危険な気がするけどなー。

[3812: 名無しさん]

>>3807 海外赴任中さん
前提が間違ってますよ
ここは定借

[3813: 匿名さん]

>>3809 通りがかりさん
>やたら、定借を擁護する派は、見ていて哀れだ。
>いくら無駄な主張を繰り返しても、所有権のが良いに決まっている。

言いたいことは理解できるけれど、問題はここと同じぐらい大規模で共用施設もある優れた所有権マンションが文京区のどこにあると言うのだろうね。

ここよりもずっと小規模で、多くはエントランスホールぐらいしか共用施設はなく、最近は駐車場もなく、中には管理巡回というマンションばかりが供給されているのが文京区なんだ。大規模で共用施設が充実していて後楽園徒歩圏内となると今買うとしたらここ一択だよなあ、事実上。青い鳥を追い求めても、結局ここに戻ってくることになる。

[3814: 評判気になるさん]

>>3807 海外赴任中さん
ここはイギリス、香港、中国じゃないからで完結する話なんだけど、何が言いたいの全く理解不可能です

それらは借地しかないから同質比較できるけど、日本は定借に遥かに優る所有権の方が圧倒的多数でしょ？全体からして全く次元が違う話だってちょっと考えればわかると思うけど…

[3815: eマンションさん]

>>3794 マンション検討中さん
たしかにSUUMOでみると1期4次が始まってるようですね。1期5次までやると売れ残り感が高まるので、早めに2期にして下値を1億以上、上値を2億以上の物件にして募集した方がFOMOで人気がでると思います。

[3816: 名無しさん]

>>3814 評判気になるさん
もう十分叩かれてるし本人も自覚してフェイドアウトしてるだろうから更に鞭打たんでもいいんちゃう？

[3817: 匿名さん]

このマンションは駅から遠いうえに定借。
資産価値を全然気にしない人が買う物件。
契約してしまったが資産価値が気になる人は、20年以内に売却するのがよい。

永住するつもりなら定借でもOKと思っている人は要注意。
たとえば、定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。
マンションを建て替えるわけにはいかないし、（10年後には解体するのに）エレベーターの更新に多大な費用が掛かる。そうかといってエレベーター無しでは住めないので、住人は困り果てる可能性あり。

[3818: 通りがかりさん]

>>3813 匿名さん

私は、定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で、あえてここを買う人を否定する気は全くありません。

私が言ってるのは、あたかも、定借の方がが良いかのような主張を詐欺的なので、否定しているだけです。

定借は、地主とデベには合理的だが、購入者にとっては、初期コストが充分安く無いとメリットは無い。

ここは、果たして充分安いと言える価格だろうか。
議論は分かれるでしょう。

[3819: 匿名さん]

>>3817 匿名さん
>定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。

エレベーターを交換する必要があるほどの故障が起きるようなひどい管理体制なら起きうるが、ここはまずそのようなことは起こり得ないですよ。むしろ小規模物件で日頃のメンテナンス代をケチっているところの方がリスクは高い。10年後に建て替えがあろうがなかろうが、無い袖はふれない老朽小規模マンションは確かにありうる。

[3820: 匿名さん]

>>3818 通りがかりさん
>定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で
そこは別に否定する気はないですね。

ただ再開発を含む現状変更にアレルギーがある住民が多く役所も因循姑息で進取の気風に乏しい文京区の土地柄に加えて、近年は文京区に限らずお互い様と譲り合うよりも自分の利益を守る事を最優先にして訴訟も厭わない人が増えています。

これは個人的な感想ではありますが、周辺環境に大きな影響を与えるタワーマンションや、巨大な再開発を前提とした大規模分譲マンションは文京区では今後も期待できないです。オルガノの跡地も賃貸物件が建ちましたし、最近の文京区は旺盛な区内の住宅需要を背景に、大手デベロッパーの賃貸物件が増えていますね。じきに所有権マンションの供給自体もかなり減っていくのではないかと懸念しています。

そういう意味で、ここは個人が買える価格帯の大規模分譲として今後もかなり長い間存在感を示しそうなだけに、悩ましいところです。小規模低スペックなら今でも所有権の新築がありますが、どこも将来上昇する価値を織り込んだチャレンジ価格になっていますので、ローンの組み方によっては転売時に残債割れするリスクの懸念すらありますよね。こう考えると果たして所有権に拘る事が得策なのかとも思います。

[3821: 匿名さん]

所有権にこだわることが得策かどうかはともかく、定借は選択肢に入らないのではないですか。
所有権マンションより1割程度安いくらいでは決してお買い得とはいえないし、この物件は都心の抜群の立地というわけでもない。
せめて、普通借地権ならば所有権の次善の選択肢になるかと思いますが…

[3822: マンション検討中さん]

>>3821 匿名さん

同感ですね。

定借はとにかく地主にとってゼロリスクで、仮に、築50年目に大規模な建て替えに近い改修を実施して、実際には、さらに50年使える建物になっていたとしても、20年以内に解体して更地にして返さないといけない。

合理的？
地球環境にとって最悪な不合理でしょう。

[3823: マンコミュファンさん]

買う気があんまりないんですがMR見てみたいから来場してみたいのですが、やっぱり迷惑がられますかね

[3824: マンション掲示板さん]

>>3823 マンコミュファンさん

そういう客が多少いることは先方も折り込み済みですよ。

[3825: eマンションさん]

ここは、ついに、スーパーマーケット決まらずに年越しですね。まあ、厳しそうですね。

[3826: 匿名さん]

>>3821 匿名さん
>所有権マンションより1割程度安いくらいでは決してお買い得とはいえない

とはいえ不動産ブローカーらが高値で転売に成功させる事例が積み重なるにつれて、これぐらいの価格はとれるという確信をデベに抱かせてしまったことも事実です。

お買い得＝転売益がたくさん得られる　という人と、　お買い得＝大規模24時間管理物件が文京区でこの値段で買える　という人とでは永遠に交わることはないでしょう。

[3827: 匿名さん]

言い忘れましたが、最近の所有権物件を何件か見た人なら感じているでしょうが、駐車場もない、管理巡回、なんなら間取りも変、柱の張り出しだらけ、これを転売する時に買いたい人がいるだろうか、と悩むところですよね。

[3828: 匿名さん]

>>3827 匿名さん
築浅なら問題なく売れるでしょう。所有権はいずれ建て替えだから、建て替えで揉めないような好立地の物件を買うべきだよ。

[3829: マンション掲示板さん]

しかし、スーパーどこになるんだろうね
首都圏のメジャーどころがすでに近隣にあるんですよね
あるとすると西友かマルエツとかですかね？

[3830: 匿名さん]

>>3829 ライフとか？

[3831: 匿名さん]

>>3818 通りがかりさん

そんなことないですよ～
人生を見通しての私の持てる資源(若さも含め)の配分からはとても合理的な選択になります。購入よりも賃貸が合理的な人が居ることも否定できないのと同じように。
不動産の資産性に限った狭い議論からのネガティブな意見の押し付けにはマンションコミュニティとしての価値を見出せないですね。購入している人は概ねそうなのではないでしょうか？
一部、絶対的な価格の低さのみに魅かれて購入してしまった人(それもある意味合理的かも？)、マンションを買っておきさえすれば資産になるとか考えている人(さすがにそれはないかな？)、そんな人はいないと思いますけど。

[3832: マンション掲示板さん]

>>3830 匿名さん
ライフだったら嬉しいけど
数百メートル先にあるので現実的には厳しそう
あちらは駐輪駐車スペースもあるし

うーん、何かテナントを分割して
マルエツプチかまいばすけっと
とか、一番イメージ出来るんですよね

[3833: 周辺住民さん]

まいばすけっとなんか50メートルのところにあるやんｗ
そもそも茗荷谷なら三徳，春日通りも三徳，後楽園ならクイーンズや成城石井があるから
こんなとこ作ってもほんと周辺数十メートルの人しか使わないと思うんだよなぁ
衣料品や文具とか置いたら行くかもしれんけど，食料品オンリーならぽしゃると思う

[3834: 匿名さん]

このあたりはライフが多いからここがライフになる可能性も高そう。

[3835: 匿名さん]

>>3828 匿名さん
>築浅なら問題なく売れる
定借と同じだね

[3836: 匿名さん]

>>3833 周辺住民さん
麻布十番はダイエー、F&F、成城石井、ビオセボン、杉村商店、びっくり屋とあといくつかスーパーがひしめいているし、道を渡れば日新ワールドデリカテッセンもあるしねえ。ここより多いんじゃ無いかな。

[3837: 文京区在住者]

定借物件に対する否定的なコメントが多くありますが、取得のタイミング次第ではないかと思いますよ。普通借地権であれば、単に底地部分がないだけの話ですが、定借は満期到来とともに建物がなくなることが前提なので、物件の価値は「時間的価値」が占める要素が高いとも考えられます。
例えば定借期間70年間であれば、毎年少しずつ残存価値が償却して行き、最後はゼロになるというイメージでしょう。
ただし、毎年1.43％ずつ直線的に減少するのではなく、当初はほとんど影響がなく、途中から残存期間が現実的な問題として意識され始めると、次第に逓減率が２次関数的に増加して行く、放物線的なイメージではないかと勝手に考えています。
例えば、残存期間が30年を切った「神楽坂アインスタワー」「銀座タワー」辺りは、これからの取得者はラストオーナーとなることを覚悟して取得することになるため、残り全期間、賃貸物件に住む場合の家賃総額≒資産価値
ということになって行くのではないでしょうか？

そう考えると、定借70年は如何にも長く、ファーストオーナーで20年後くらいに引っ越すことを前提として考えるのであれば、セカンドオーナーに残された時間的価値は十分であり、さしたるデメリットなくEXIT出来るのではないでしょうか？
所有権に固執して、古くて管理の悪い物件を高値掴みするくらいなら、これだけのリセールヴァリューの高い新築物件で快適に暮らす方が、生活のQOLははるかに高いと言えそうです。

PS
スーパーはサミットみたいですよ！（売主に住友商事が入っているので）

[3838: 坪単価比較中さん]

ここは散々言われているように定借で駅遠だから資産価値は大して見込めないですが、文京区で検討している子育て世帯にとっては区内でも珍しい大規模物件で、外観の豪華さや共用施設の充実度（湾岸のタワマンには比べるべくもないとはいえ屋上テラスは開放感がありますし、スタディルームやライブラリーラウンジが充実しているのは文京区での需要をよく理解している感があります）には明らかな優位性があると思います。駅から遠いとはいえ、文京区で生活したことがあれば、区内で最も利便性の高い春日・後楽園エリアが（ギリギリ）フラットアプローチ・徒歩圏内で、播磨坂や小石川植物園にも隣接する本物件のQOLは決して悪くない（もちろん春日駅徒歩3とかの物件には劣りますが、少なくとも、千石とか千駄木で駅徒歩７分とかと比較すれば十分優位性はある）と感じられると思います。食料品だけでなく衣料品・日用雑貨まで揃うような大型スーパーの希少性は（他区に比べてはるかに）高いので（なにしろ、あのダイエー小石川店が「大型」という扱いを受けてしまうようなエリアです）、その意味でも相対的な生活利便性は決して低くはないでしょう。学区も3s1kではないとはいえ入居後数年すれば柳町小学校の建て替えも完了しますし、竹早小をはじめとした国立の小学校にも徒歩圏内なことも高評価です。むしろ「3s1k」にこだわる自己主張と教育熱の強い中国人ファミリーが少ないことはQOLにはプラスでしょう（資産価値にはもちろんマイナスですが）。
...と、（不動産投資ではなく）QOLを上げるための「耐久消費財」として評価したときに、ネックとなるのは駐車場・駐輪場の弱さですね... 駐車場の設置台数が充実していれば駐車場がほとんど用意されていないような近隣の駅近物件に対するアピールポインとなったと思いますし、せめて駐輪場が１世帯２台用意されていれば駅遠のデメリットをかなり減殺できたと思います（駅まで１５分歩くくらいなら、都心まで自転車通勤も可能な立地なわけですし）。
文京区の築浅・駅チカの所有権物件には手が届かない年収で検討している我が家としては、駐車場は今から増やせないにしても、駐輪場をもう少し増やしてくれたら即決するのにな...と心の底から思います（デベの方がもしご覧になっていたらぜひご検討ください...）

[3839: 匿名さん]

小石川は立地が抜群に良いから資産性高いですよ。立地の悪い所有権の方が資産性は低いでしょう。

[3840: マンコミュファンさん]

>>3838 坪単価比較中さん

分かります。坂の多い文京区に住む人間にとって、自転車は必須ですよね。子育て層をターゲットにしたマンションならなおのこと、自転車置き場は重視して欲しかったです。
もっというと子供を乗せる電動自転車を持っている世帯が大半だと思いますが、あれを2階建ての自転車ラックの上部分に載せることは不可能なので、広い駐輪スペースは不可欠だと思います...

[3841: マンコミュファンさん]

>>3839 匿名さん

もういいかげん黙ったらいいと思います。
立地の悪い所有権って富津市とかそのレベルと比較しないとその理論成り立たないです。富津市の所有権とリビオシティが同値段だったらリビオシティにしますけど

[3842: 坪単価比較中さん]

>>3638 言い換えれば、資産価値だけを考えてマンションを購入する人にとっては、詰め込み感の強さとか駐車場や駐輪場の台数とかゴミ出しの導線とかは「枝葉」に過ぎないのですが、QOLを高めるための耐久消費財として購入する人にとっては（そして、文京区・小石川アドレスの駅遠・定借物件という本作は後者としての性格が明らかに強い）これらの要素は決して枝葉ではないのですよね。各階ゴミ置き場がないのはたかだか10階程度の板マンで生ゴミはディスポーザーで処理できるから（ディスポーザーは文京区では当たり前ではない設備）許容範囲として、詰め込み感の強さと眺望のイマイチさも実需メインなら飲める（墓ビューだって、リセールバリューを考えずに家族で住む分には別にいいでしょう；文京区に眺望が優れた物件なんてほとんどないわけですし、眼の前にマンションが立つ可能性が極めて低いというメリットもあります）としても、足回りの弱さは気になるところです。敷地内にこれ以上駐車場・駐輪場を拡張する余地がないのなら、たとえば地主である共同印刷の敷地に暗黙の了解として夕方以降は自転車を置かせてもらうとか、シャトルバスを平日の通勤時間帯は増発して（春日・後楽園から共同印刷本社に通勤する需要を取り込めばちょうど逆向きになるので相補的に増発の余地はあるでしょう）土日祝も一定本数を運行するとか、もう少し改善の余地はあるでしょう。文京区で子育てファミリーに3LDK物件を供給する救世主として期待されていた本物件ですが、このままでは中途半端な性格でlose-loseに終わってしまうと思います。売主に再考を強く求めたいです。日鉄興和・東京建物、考え直してくれ～！！！！！

[3843: 周辺住民さん]

>>3841 いくら多少駅から遠くても、文京区と富津市とは比較にならないだろｗｗｗｗ　さすがにｗｗｗｗ　田舎者乙ｗｗｗｗｗ