リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3744: マンション掲示板さん]

>>3741 坪単価比較中さん
定借にも色々ある
ここはあえて定借にするほどの特別な立地ではない
単にお隣企業の思い入れの土地という理由
だから1割引を標準として計算するのが間違い

[3745: マンション比較中さん]

>>3743 eマンションさん
同一エリア内と主張される近隣物件でこれだけの差がでるなかで、横一列に補正できる相対下落率の根拠とその確度。小石川パークタワー築34年が＠641の値を保っている中で文京区最大規模の定期借地権物件は築34年になった時にその9掛け程度（100引いた9掛けでも構いません）の値を保つという理解であっていますか？＠600という数字が先にあってそれに合わせにいっているように見えたのですが、勘違いかもしれません。そもそもインペリアルガーデン築9年＠693とパークタワー築34年＠641がその計算式で仰るレンジ内に収まっていますか？

[3746: 匿名さん]

いやかなり希少性の高い立地でしょう。所有権なら坪1000近かったのでは。

[3747: 匿名さん]

>>3744 マンション掲示板さん
>ここはあえて定借にするほどの特別な立地ではない
でもここは文京区ですよ。
小学生の学力が23区ナンバーワン
国私立中学校進学率23区ナンバーワン
ごく一部の例外を除けば風俗やギャンブルもなく犯罪率が23区で最低
商業地が少なく広い土地がなく大規模マンションの供給がほとんどない区
文京区ってつくづく特別な立地だと思う。

[3748: 周辺住民さん]

>>3744 マンション掲示板さん
まぁそんな感じだよね
「文京区だから」「小石川だから」で話すると
キラキラした播磨坂沿いで窪町学区で高級仕様が前提となるけど
ここって「リビオ」のスレでしょ
文京区や小石川の良さから外れてて，主張してる良さがあまり当てはまらないからかみ合わない
これはわざとでもあるんだろうけどね

[3749: 通りがかりさん]

ちなみに残存36年の原宿駅徒歩6分の築15年パークコートが67平米8800万、89平米1億1800万で出ています。
一方で現在同じマンションの46平米の賃貸が30万円超えています

[3750: マンション比較中さん]

>>3749 通りがかりさん
隈研吾のですよね。こういうのが所謂定借でも売れる立地・物件ですよね。

[3751: 匿名さん]

どうやら自分が住んでいるところが一番だと言いたいようだが、早く建て替えができるといいね、とだけ言っておこう。

ともあれ、投機的な思惑が交差する地域はバカ高くて実需お断りな現状はなんとかなって欲しいものだ。

[3752: 匿名さん]

>>3721 評判気になるさん
>中学受験率にどれだけ差があると思ってんだ

礫川小に子供が入るころに当時住んでいた学区の誠之小学校とどちらでも入学できたのでいろいろ比較しましたが、受験率に関してのデータは見つかりませんでした。どこかに小学校ごとの進学先をまとめたソースがあるのでしょうか。

結局、啓明舎の先生に聞きに行って文京区内の小学校で違いなんか全然感じない、3S1Kは人数も多いので、合わないお子さんもいますよ、というお話しを聞きました。礫川小でも中学受験は圧倒的ですし、上品な家庭の生徒ばかりだったと思います。誠之でも柳町でも啓明舎友達のお子さんを見ていると何も変わらないと思いました。一番良い学校に進んだのは柳町のお子さんでしたし。

3S1Kを否定する気は全然ありませんが、近所の塾の先生の評価は結構正しいのではと感じています。

[3753: マンション掲示板さん]

>>3752 匿名さん

BLAH BLAH BLAH

[3754: 検討板ユーザーさん]

端的に言って安かろう悪かろうで出口のない物件。将来的な住み替え予定などなく永住希望なら問題なし。ランニングコストが高いのがネック。

[3755: 匿名さん]

>>3752 匿名さん
3S1Kは学力が高いというのは不動産屋さんのセールストークですよね。
投機的なお金がからむ港区や渋谷区の物件を推すのもプロっぽいです。

実需で子供の教育や住環境を考えると文京区の価値は高いと思います。
不動産屋さんが一生懸命安く仕入れさせろと連日大騒ぎしているのがこのスレの実情かと。定借を安く仕入れた俺たちが情弱のエンドさんに高くうりつけて儲けるからよ、という声が聞こえてきそうです。

[3756: マンション検討中さん]

>>3755 匿名さん
リビオ仕入れて転売とかありえねえからｗ

[3757: 匿名さん]

>>3743 eマンションさん
答えてもらって何もコメント出来ない真の無能。答えてくれた人も暇じゃなかったろうにね。

[3758: 購入経験者さん]

>>3741 坪単価比較中さんのコメントは一つの見方として成立してて納得性ある。

[3759: 匿名さん]

IMFによると2022年から2％前後のインフレが始まり、今後も2%成長が続くだろうと予測されているのに、二億とか三億とかの所有権マンションを買えというのはさすがにハードル高すぎ。でも文京区に住みたいんだよ。

[3760: 通りがかりさん]

>>3755 匿名さん
ルサンチマンで自分を納得させようとするのが透けて見えるね。
実際に中古でも3S1K学区のマンションは、周辺より高く流通しているんだから、不動産屋だけじゃなくて世間一般の市場評価も高いってのが客観的な評価。
それを見ないようにして逆張りするのは、逆にそれこそポジショントークでしょ。まさかここが割安だとでも言いたいの？

[3761: 匿名さん]

>>3760 通りがかりさん
>実際に中古でも3S1K学区のマンションは、周辺より高く流通している
そうかな？
文京区の物件を扱うプロとして統計を駆使して信頼性の高い分析を発信し続けている春日さんはそう言ってなかったようだけど。

一部評価が高い学区もあるけれど、他はそうでもないようですよ。
中国人向けのSNSでは3S1Kを日本のエリート学区と持ち上げる書き込みがあるようですが、あれは完全にプロのマーケティング戦略ですよね。

文京区に投機は似合わない。

[3762: 匿名さん]

文京区の物件を相続した人は、多くが自分で住むことを選ぶように思います。
売って儲ける事を考えている人は少なく、それが供給の少なさにつながっているように思います。だって交通も便利だし、住んでいる人の質がいいし、犯罪も少ないし、この辺結構買い物便利だし、売っちゃったらもったいないでしょ。

[3763: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
港区はアドレスによって住環境が全然違うんだよな。埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから、あまり良い土地とは言えない。

[3764: 匿名さん]

>>3763 匿名さん
海沿いと高台の比較をしようとしているのですよね。
多分ここを港区になぞらえるなら、麻布十番あたりと白金台の比較の方が適切ではないでしょうか。麻布十番はハザードマップ的にも小石川に似ています。

[3765: 匿名さん]

>>3764 匿名さん
忌避施設が集まっているのは品川とか夢の島ですよ。麻布十番は高級住宅街だと思う。

[3766: 匿名さん]

文京区は焼却工場がないので、よく他の区から嫌味を言われるようですね。
ゴミを他の区におしつけていると。そういう区なんですよ、文京区は。

https://www.union.tokyo23-seisou.lg.jp/kojo/index.html

[3767: 匿名さん]

>>3765 匿名さん
麻布十番祭りに行ったことがありますが、小石川と同じで町会の活動が活発ですね。麻布十番の地元の人はそんなにハイソをひけらかすような趣味の悪い田舎者ではないですよ。彼らは本当の江戸っ子です。

[3768: 坪単価検討中]

>>3745 定借物件の所有権に対する資産価値は築年数1年につき1％程度下落するとされているので当然築34年になったときに築34年の所有権物件の9割の坪単価は維持できないでしょう．それは、定借物件は長期保有には向かないという一般論の系に過ぎません．しかし、3LDKの部屋が必要な時期というのはライフサイクルの中でごく限られた一時期に過ぎないことも事実です．1.2億で購入した物件が年1%下落するとすると月10万円．これを高いと思うか、安いと思うか．他の「教育投資」と合わせた支出の一環と思えば許容できるご家庭もあり、許容できないご家庭もある、というところではないでしょうか．それなら賃貸でいいのでは？という疑問はあるところですが、文京区の資産価格が上昇するというトレンドを信じるならば、少なくともそのトレンド分くらいは取れるという優位性は一応残ります．

[3769: 匿名さん]

>>3744 マンション掲示板さん

同感です。

墓の真どなりの土地なんで、そもそも普通は高く売れない。

[3770: 匿名さん]

>>3768 坪単価検討中さん
>3LDKの部屋が必要な時期というのはライフサイクルの中でごく限られた一時期に過ぎないことも事実です．

でも最近は親の家に30過ぎても住んでいる人も多いですよ。

[3771: マンション掲示板さん]

>>3761 匿名さん
君はマーケティングには踊らされない人だって主張したいのはよく分かったよ
アトラスタワー茗荷谷とかその最たる例なのに、そんな事例すら見ようとしないんだから筋金入りだね
どうせ君なんかにゃ縁遠い世界なんだから、価値を知ろうと知る必要はないわな

[3772: 通りがかりさん]

文京区には焼却場がないんだ
ここを焼却場にすれば良かったのに

[3773: 匿名さん]

清掃工場の近くはダイオキシンによる健康被害の問題もあるから避けた方が良いですよ。

[3774: 匿名さん]

>>3771 マンション掲示板さん
あそこは文京区では珍しいタワーかつ高台にあるので眺望にすぐれているとか、駅に隣接しているので便利とか、他にもいっぱい利点がある優秀な物件なので小学校の学区云々だけを売りにしているマンションじゃないでしょう。

小学校が優秀なのではなく、その学区の住民の質が高いことが評価されていることに早く気づきなさい。昔は高台の屋敷町に社会的カーストの高い家庭が多かったので、子供たちも優秀で小学校も評価が高かった。現代では低地の商業地のマンションに高所得者が集まるので、高台と低地の住民の差が少なくなってきているということです。だから公立小学校の格差は戦前などとくらべればはるかに小さくなっています。上流でも指摘がありましたが、むしろ特定小学校への生徒の集中による過密の方が問題だと思いますよ。

[3775: 評判気になるさん]

誰か「だから定借が賃貸よりいい点は？」という質問に答えてくれないかな
なんかポジの人たちはデメリットはあんまり大きくないよーと連呼していると感じます
予算は足りないかも子育て期間中には絶対このエリアに住まなきゃいけない方はあの時だけ賃貸に住めばあの意外と少ないデメリットがそもそもゼロになるのではないでしょうか

[3776: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん

定借が短期賃貸より良い理由はありません。
超長期賃貸よりは、トータルで見ると得します。

[3777: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん
>定借が賃貸よりいい点
良い質問です。
賃貸は敷金や礼金を入れなければいけないですよね。物件によっては更新料もあります。定期借家であれば家主の都合で引越さなければいけません。さらに70歳を超えるとなかなか貸してくれる賃貸は少なくなるでしょうね。

建物も借りていますから釘一本打つにも神経を使いますし、そもそも賃貸クオリティの建物は音の問題が起きやすいし断熱性もいまひとつ。間取りに不満があっても賃貸物件のリフォームはほぼ不可能です。

賃貸住宅はそもそも転貨し禁止が普通ですから、賃貸収入を得ることもできません。
大きな違いがありますね。

[3778: 匿名さん]

インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借を買おうという人の気持ちはよくわかります。手の出る所有権は概ね築30年超、しかも小規模マンションとなれば修繕にもお金がかかるし、修繕積立金を滞納する世帯が一件でも出れば悪影響は大きい。あと20年、30年住んで築50年60年となると果たして買い手が出るかどうか...ならば新築の定借の方が良いと思いませんか？

[3779: マンション検討中さん]

>>3776 匿名さん

厳密に言うと、リフォームの自由度は定借にはあります。賃貸にはありません。

[3780: 匿名さん]

＞インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借

インフレだからこそ地代の値上げのリスクがある。地代分の負担を先送りすることが吉と出るか凶と出るか。

家賃の値上げの不幸の電話が今日、テレビで取り上げられてた。

[3781: 口コミ知りたいさん]

>>3779 マンション検討中さん
「新築時はローンが組める」も賃貸にはない定借のメリットじゃないかな？

[3782: 匿名さん]

新築時はってのがポイント。中古になると定借のローン扱ってる金融機関が限られるから購入者が限定される。

[3783: 匿名さん]

子育て期間を住環境の良いエリアで過ごしたいというファミリー層にとってはベストに近い選択肢では？

[3784: 評判気になるさん]

そういえば今日一期三次の抽選だったみたいですが倍率ついた部屋はどれくらいだったんですかね　一次は一番人気の部屋が4倍でしたっけ

[3785: 匿名さん]

>3784

そういう話題にならなかったということは、もはやリアル検討者はここにないないってこと。

[3786: マンション掲示板さん]

>>3785 匿名さん

なかなか、予約が必要が埋まらないみたいです。
もう買いたい人はいないのでしょう。

[3787: マンション検討中さん]

ここは、まだ、スーパーマーケットは決まらないのでしょうか？

[3788: マンション掲示板さん]

>>3786 マンション掲示板さん
一方、所有権で駅近のGREENPARK本郷は予約もなかなか取れない大盛況ぶり。全ての条件面でだいぶ差があるので仕方ないですが。

[3789: 匿名さん]

>>3780 匿名さん
>家賃の値上げの不幸の電話
賃貸って怖いね。住んでいる建物は年々老朽化していくというのになぜ経年で家賃が安くならないんだろうね。そういえば不良な家主の中には不具合を放置したり不当な要求を連発するハラスメントでわざと早期退去させるテクニックを使う人がいるそうですね。それをいちいち店子が訴えていても裁判費用で大赤字。

定借物件の価格が、将来得られる家賃の総額、利回りで決定されるという収益還元法で価格が決定されるとしよう。インフレになって家賃が50％増えたらその分定借物件の価格も上がらなければおかしいのではないかね。ひるがえって区分で借りている土地部分の大きさは小さく、借地料が50%値上げされたとしても、なお賃貸に住むよりは有利だろう。

[3790: マンション比較中さん]

>>3718 マンション検討中さん >>3718さん
3LDK 70㎡で中古でも１億円はないんです。5年前なら買えたんですがタイミングを逃してしまいました。
所有権の小規模マンションは１億５千出しても共用部がなくて賃貸よりはいいけど・・・リビオは手が届くけど定期借地をどう考えるか・・・
ただ先日の抽選会でも倍率が付いた部屋は何個もあったので年末年始に両親含めて家族会議して第二期で再検討します。

[3791: 検討板ユーザーさん]

>>3782 匿名さん
小石川は立地が良いから中古でもローンは付きやすいですよ。立地の悪いエリアの所有権の方が中古のローン審査は降りにくいです。

[3792: eマンションさん]

>>3790 マンション比較中さん
我が家も同じで悩んでますよ。
ただここは見るだけにしてます。
あの手この手で反論があるますからね。
ご近所さんになれたらいいですね。

[3793: 匿名]

先日、1期3次が終わったみたいですね
11月の新規顧客だけであれだけ申込が入るのは、やはり小石川アドレスでしょうか？
価格も安いし、設備も良いので購入できた方は良かったですね