リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
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[3733: マンション比較中さん]

>>3721 評判気になるさん
確かに良く分かります。グリーンパーク本郷やディアナコート播磨坂も大きな枠で言ったら同じ文京区ですしね。そう考えたら激安ですね。権利形態が少し違うみたいですけど言われなかったら気づかないレベル。駅から遠い方が健康に良いし、小石川植物園は大の大人が一人で行って静穏な気分になって癒される為の場所であることは間違いなさそうですよね。考えてみたら銀座からタクシーに乗ったら、駅直結のマンションだろうが関係ないですね。買わない理由が無い気がしますね。

[3734: 検討板ユーザーさん]

>>3730 通りがかりさん

仰る通り。
資産性を考える人は、どう足掻いてもココはNGなので、
割り切れる人が住みましょう。

[3735: マンション比較中さん]

>>3733 マンション比較中さん
あ、昼間っからが抜けてました。昼間っから大の大人が一人で行ってが正です。リビオの中の人見てくれてるかな？

[3736: デベにお勤めさん]

>>3729 匿名さん

湾岸で一番リセールが悪いのは品川ではなく有明。品川の中古タワマンは価格が分譲価格の2－3倍に上がっててリセール最強。常識です。

[3737: 検討板ユーザーさん]

>>3731 匿名さん
古い家が新しいマンションになるだけじゃメリット感じない。駅でも出来るんですか?

[3738: 匿名さん]

>>3737 検討板ユーザーさん
>>3731 とは別な匿名ですけど、横レスしますね。
今のところはっきりしていることは
１）東京都が千川通りの拡幅計画を中止したおかげで、沿道の建築制限が撤廃されビルなどが建てやすくなった
２）一部の議員が千川通りの無電柱化と歩道の拡幅などの構想を表明している
３）ほぼ無人の操業を停止した広大な工場用地が、五百戸超の大規模マンションに生まれ変わり地域の人口が爆増するためマーケティングデータに大きな変化が生じる結果、新たな店ができるなどの変化が期待される
というところです。

高輪ゲートウェイ駅ができて、大規模な再開発で街が一変するのと比べればはるかに小規模ではありますが、文京区としては近年稀な規模で、春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業に次ぐ規模の大きな変化が生じることは間違いありません。今後も近隣の工場は次々とマンションに姿を変える見込みで、将来的に人口の伸びが期待できる地域です。当然その需要を満たそうとするビジネスも多く展開するはずです。

また、東京都市計画道路幹線街路環状第3号線の建設にむけて東京都はボーリング調査などを再開しており、開通すれば沿道の建築制限も大幅に緩和される見通しです。こちらはいつになるか分からないのですが、東京都が適切な時期に計画を発表するでしょう。

[3739: 匿名さん]

>>3736 デベにお勤めさん
品川より江東区湾岸の方がリセール良いですよ。品川駅の海側は忌避施設が集まっているから臭いもきついです。

[3740: マンコミュファンさん]

>>3739 匿名さん

それより城南の地盤の良い高台に住みたい。

[3741: 坪単価比較中さん]

近隣物件
グランスイート文京小石川 春日駅徒歩11分 築20年 @481万円
ディアナコート小石川竹早 茗荷谷駅徒歩8分 築10年 @517万円
ブランズ小石川レジデンス 春日駅徒歩7分 築6年 @580万円
インペリアルガーデン 茗荷谷駅徒歩9分 築9年 @693万円
小石川パークタワー　茗荷谷駅徒歩9分　築34年 @641万円
小石川ザ・レジデンス　後楽園駅徒歩9分　築20年 @495万円
（坪単価はマンションレビューの「相場坪単価」を採用。）
坪単価の相対下落率を-1.5%/年として補正すると、新築換算の坪単価は600-800万程度（周辺の新築マンションの相場とも概ね一致）。細部の仕様に不満があるとはいえ文京区最大規模の物件であることを考えると（インペリアルガーデンや小石川パークタワーに匹敵するとまでは言わずとも）下限の600万円を基準に取るのもまた行き過ぎだろう。仮に700万円を本物件が所有権だった場合の坪単価だと仮定すると、最近の定借物件の新築時価格は所有権物件比で（残念ながら）1割程度しか安くならないことが多いので、本物件の平均坪単価600万円というのは齟齬がない範囲に見える。

本物件がものすごく割高に見えてしまうのは今年の（都心部の）不動産価格の上昇速度が非常に速いという要因も大きい（都心6区の中古マンション価格は今年7月 →10月で12%も上昇している）。本物件を含めた今年の売り手側が強気に価格設定をつけてきたせいで中古価格も高騰した、という逆の因果関係もあるかもしれないが、いずれにせよ価格が上がってしまったことには変わりがない。
>>3724 のようなコメントは、上昇の早い相場では「少し前」の相場に印象が引っ張られがち（特に、文京区のように出物の少ないエリアの場合）、という要因を差し引いておく必要があることに注意。

もちろん、定借物件の値付はいくらが妥当かという（一般論的な）問題、いくらなんでも今年の不動産価格の上昇スピードはおかしいので下落を待つべきではないかという疑念はもっともだと思いますが（ただ、上昇率が鈍化しても下落に転じるまでにはさらに時間がかかりますし、投資家や2次取得層と違って、1次取得層は今必要になってしまったら今買うしかないのですよね...）。

[3742: マンション掲示板さん]

>>3741 坪単価比較中さん
この無意味な長文を書くモチベーションはどこから来るの？購入者？

[3743: eマンションさん]

>>3742 マンション掲示板さん
どこが無意味なのかまったく言及せずに嫌味を言うのは無能

[3744: マンション掲示板さん]

>>3741 坪単価比較中さん
定借にも色々ある
ここはあえて定借にするほどの特別な立地ではない
単にお隣企業の思い入れの土地という理由
だから1割引を標準として計算するのが間違い

[3745: マンション比較中さん]

>>3743 eマンションさん
同一エリア内と主張される近隣物件でこれだけの差がでるなかで、横一列に補正できる相対下落率の根拠とその確度。小石川パークタワー築34年が＠641の値を保っている中で文京区最大規模の定期借地権物件は築34年になった時にその9掛け程度（100引いた9掛けでも構いません）の値を保つという理解であっていますか？＠600という数字が先にあってそれに合わせにいっているように見えたのですが、勘違いかもしれません。そもそもインペリアルガーデン築9年＠693とパークタワー築34年＠641がその計算式で仰るレンジ内に収まっていますか？

[3746: 匿名さん]

いやかなり希少性の高い立地でしょう。所有権なら坪1000近かったのでは。

[3747: 匿名さん]

>>3744 マンション掲示板さん
>ここはあえて定借にするほどの特別な立地ではない
でもここは文京区ですよ。
小学生の学力が23区ナンバーワン
国私立中学校進学率23区ナンバーワン
ごく一部の例外を除けば風俗やギャンブルもなく犯罪率が23区で最低
商業地が少なく広い土地がなく大規模マンションの供給がほとんどない区
文京区ってつくづく特別な立地だと思う。

[3748: 周辺住民さん]

>>3744 マンション掲示板さん
まぁそんな感じだよね
「文京区だから」「小石川だから」で話すると
キラキラした播磨坂沿いで窪町学区で高級仕様が前提となるけど
ここって「リビオ」のスレでしょ
文京区や小石川の良さから外れてて，主張してる良さがあまり当てはまらないからかみ合わない
これはわざとでもあるんだろうけどね

[3749: 通りがかりさん]

ちなみに残存36年の原宿駅徒歩6分の築15年パークコートが67平米8800万、89平米1億1800万で出ています。
一方で現在同じマンションの46平米の賃貸が30万円超えています

[3750: マンション比較中さん]

>>3749 通りがかりさん
隈研吾のですよね。こういうのが所謂定借でも売れる立地・物件ですよね。

[3751: 匿名さん]

どうやら自分が住んでいるところが一番だと言いたいようだが、早く建て替えができるといいね、とだけ言っておこう。

ともあれ、投機的な思惑が交差する地域はバカ高くて実需お断りな現状はなんとかなって欲しいものだ。

[3752: 匿名さん]

>>3721 評判気になるさん
>中学受験率にどれだけ差があると思ってんだ

礫川小に子供が入るころに当時住んでいた学区の誠之小学校とどちらでも入学できたのでいろいろ比較しましたが、受験率に関してのデータは見つかりませんでした。どこかに小学校ごとの進学先をまとめたソースがあるのでしょうか。

結局、啓明舎の先生に聞きに行って文京区内の小学校で違いなんか全然感じない、3S1Kは人数も多いので、合わないお子さんもいますよ、というお話しを聞きました。礫川小でも中学受験は圧倒的ですし、上品な家庭の生徒ばかりだったと思います。誠之でも柳町でも啓明舎友達のお子さんを見ていると何も変わらないと思いました。一番良い学校に進んだのは柳町のお子さんでしたし。

3S1Kを否定する気は全然ありませんが、近所の塾の先生の評価は結構正しいのではと感じています。

[3753: マンション掲示板さん]

>>3752 匿名さん

BLAH BLAH BLAH

[3754: 検討板ユーザーさん]

端的に言って安かろう悪かろうで出口のない物件。将来的な住み替え予定などなく永住希望なら問題なし。ランニングコストが高いのがネック。

[3755: 匿名さん]

>>3752 匿名さん
3S1Kは学力が高いというのは不動産屋さんのセールストークですよね。
投機的なお金がからむ港区や渋谷区の物件を推すのもプロっぽいです。

実需で子供の教育や住環境を考えると文京区の価値は高いと思います。
不動産屋さんが一生懸命安く仕入れさせろと連日大騒ぎしているのがこのスレの実情かと。定借を安く仕入れた俺たちが情弱のエンドさんに高くうりつけて儲けるからよ、という声が聞こえてきそうです。

[3756: マンション検討中さん]

>>3755 匿名さん
リビオ仕入れて転売とかありえねえからｗ

[3757: 匿名さん]

>>3743 eマンションさん
答えてもらって何もコメント出来ない真の無能。答えてくれた人も暇じゃなかったろうにね。

[3758: 購入経験者さん]

>>3741 坪単価比較中さんのコメントは一つの見方として成立してて納得性ある。

[3759: 匿名さん]

IMFによると2022年から2％前後のインフレが始まり、今後も2%成長が続くだろうと予測されているのに、二億とか三億とかの所有権マンションを買えというのはさすがにハードル高すぎ。でも文京区に住みたいんだよ。

[3760: 通りがかりさん]

>>3755 匿名さん
ルサンチマンで自分を納得させようとするのが透けて見えるね。
実際に中古でも3S1K学区のマンションは、周辺より高く流通しているんだから、不動産屋だけじゃなくて世間一般の市場評価も高いってのが客観的な評価。
それを見ないようにして逆張りするのは、逆にそれこそポジショントークでしょ。まさかここが割安だとでも言いたいの？

[3761: 匿名さん]

>>3760 通りがかりさん
>実際に中古でも3S1K学区のマンションは、周辺より高く流通している
そうかな？
文京区の物件を扱うプロとして統計を駆使して信頼性の高い分析を発信し続けている春日さんはそう言ってなかったようだけど。

一部評価が高い学区もあるけれど、他はそうでもないようですよ。
中国人向けのSNSでは3S1Kを日本のエリート学区と持ち上げる書き込みがあるようですが、あれは完全にプロのマーケティング戦略ですよね。

文京区に投機は似合わない。

[3762: 匿名さん]

文京区の物件を相続した人は、多くが自分で住むことを選ぶように思います。
売って儲ける事を考えている人は少なく、それが供給の少なさにつながっているように思います。だって交通も便利だし、住んでいる人の質がいいし、犯罪も少ないし、この辺結構買い物便利だし、売っちゃったらもったいないでしょ。

[3763: 匿名さん]

>>3755 匿名さん
港区はアドレスによって住環境が全然違うんだよな。埋立地の方は忌避施設が集まっていて臭いもあるから、あまり良い土地とは言えない。

[3764: 匿名さん]

>>3763 匿名さん
海沿いと高台の比較をしようとしているのですよね。
多分ここを港区になぞらえるなら、麻布十番あたりと白金台の比較の方が適切ではないでしょうか。麻布十番はハザードマップ的にも小石川に似ています。

[3765: 匿名さん]

>>3764 匿名さん
忌避施設が集まっているのは品川とか夢の島ですよ。麻布十番は高級住宅街だと思う。

[3766: 匿名さん]

文京区は焼却工場がないので、よく他の区から嫌味を言われるようですね。
ゴミを他の区におしつけていると。そういう区なんですよ、文京区は。

https://www.union.tokyo23-seisou.lg.jp/kojo/index.html

[3767: 匿名さん]

>>3765 匿名さん
麻布十番祭りに行ったことがありますが、小石川と同じで町会の活動が活発ですね。麻布十番の地元の人はそんなにハイソをひけらかすような趣味の悪い田舎者ではないですよ。彼らは本当の江戸っ子です。

[3768: 坪単価検討中]

>>3745 定借物件の所有権に対する資産価値は築年数1年につき1％程度下落するとされているので当然築34年になったときに築34年の所有権物件の9割の坪単価は維持できないでしょう．それは、定借物件は長期保有には向かないという一般論の系に過ぎません．しかし、3LDKの部屋が必要な時期というのはライフサイクルの中でごく限られた一時期に過ぎないことも事実です．1.2億で購入した物件が年1%下落するとすると月10万円．これを高いと思うか、安いと思うか．他の「教育投資」と合わせた支出の一環と思えば許容できるご家庭もあり、許容できないご家庭もある、というところではないでしょうか．それなら賃貸でいいのでは？という疑問はあるところですが、文京区の資産価格が上昇するというトレンドを信じるならば、少なくともそのトレンド分くらいは取れるという優位性は一応残ります．

[3769: 匿名さん]

>>3744 マンション掲示板さん

同感です。

墓の真どなりの土地なんで、そもそも普通は高く売れない。

[3770: 匿名さん]

>>3768 坪単価検討中さん
>3LDKの部屋が必要な時期というのはライフサイクルの中でごく限られた一時期に過ぎないことも事実です．

でも最近は親の家に30過ぎても住んでいる人も多いですよ。

[3771: マンション掲示板さん]

>>3761 匿名さん
君はマーケティングには踊らされない人だって主張したいのはよく分かったよ
アトラスタワー茗荷谷とかその最たる例なのに、そんな事例すら見ようとしないんだから筋金入りだね
どうせ君なんかにゃ縁遠い世界なんだから、価値を知ろうと知る必要はないわな

[3772: 通りがかりさん]

文京区には焼却場がないんだ
ここを焼却場にすれば良かったのに

[3773: 匿名さん]

清掃工場の近くはダイオキシンによる健康被害の問題もあるから避けた方が良いですよ。

[3774: 匿名さん]

>>3771 マンション掲示板さん
あそこは文京区では珍しいタワーかつ高台にあるので眺望にすぐれているとか、駅に隣接しているので便利とか、他にもいっぱい利点がある優秀な物件なので小学校の学区云々だけを売りにしているマンションじゃないでしょう。

小学校が優秀なのではなく、その学区の住民の質が高いことが評価されていることに早く気づきなさい。昔は高台の屋敷町に社会的カーストの高い家庭が多かったので、子供たちも優秀で小学校も評価が高かった。現代では低地の商業地のマンションに高所得者が集まるので、高台と低地の住民の差が少なくなってきているということです。だから公立小学校の格差は戦前などとくらべればはるかに小さくなっています。上流でも指摘がありましたが、むしろ特定小学校への生徒の集中による過密の方が問題だと思いますよ。

[3775: 評判気になるさん]

誰か「だから定借が賃貸よりいい点は？」という質問に答えてくれないかな
なんかポジの人たちはデメリットはあんまり大きくないよーと連呼していると感じます
予算は足りないかも子育て期間中には絶対このエリアに住まなきゃいけない方はあの時だけ賃貸に住めばあの意外と少ないデメリットがそもそもゼロになるのではないでしょうか

[3776: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん

定借が短期賃貸より良い理由はありません。
超長期賃貸よりは、トータルで見ると得します。

[3777: 匿名さん]

>>3775 評判気になるさん
>定借が賃貸よりいい点
良い質問です。
賃貸は敷金や礼金を入れなければいけないですよね。物件によっては更新料もあります。定期借家であれば家主の都合で引越さなければいけません。さらに70歳を超えるとなかなか貸してくれる賃貸は少なくなるでしょうね。

建物も借りていますから釘一本打つにも神経を使いますし、そもそも賃貸クオリティの建物は音の問題が起きやすいし断熱性もいまひとつ。間取りに不満があっても賃貸物件のリフォームはほぼ不可能です。

賃貸住宅はそもそも転貨し禁止が普通ですから、賃貸収入を得ることもできません。
大きな違いがありますね。

[3778: 匿名さん]

インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借を買おうという人の気持ちはよくわかります。手の出る所有権は概ね築30年超、しかも小規模マンションとなれば修繕にもお金がかかるし、修繕積立金を滞納する世帯が一件でも出れば悪影響は大きい。あと20年、30年住んで築50年60年となると果たして買い手が出るかどうか...ならば新築の定借の方が良いと思いませんか？

[3779: マンション検討中さん]

>>3776 匿名さん

厳密に言うと、リフォームの自由度は定借にはあります。賃貸にはありません。

[3780: 匿名さん]

＞インフレ期待がある今だからこそ、手の出る定借

インフレだからこそ地代の値上げのリスクがある。地代分の負担を先送りすることが吉と出るか凶と出るか。

家賃の値上げの不幸の電話が今日、テレビで取り上げられてた。

[3781: 口コミ知りたいさん]

>>3779 マンション検討中さん
「新築時はローンが組める」も賃貸にはない定借のメリットじゃないかな？

[3782: 匿名さん]

新築時はってのがポイント。中古になると定借のローン扱ってる金融機関が限られるから購入者が限定される。

[3783: 匿名さん]

子育て期間を住環境の良いエリアで過ごしたいというファミリー層にとってはベストに近い選択肢では？

[3784: 評判気になるさん]

そういえば今日一期三次の抽選だったみたいですが倍率ついた部屋はどれくらいだったんですかね　一次は一番人気の部屋が4倍でしたっけ

[3785: 匿名さん]

>3784

そういう話題にならなかったということは、もはやリアル検討者はここにないないってこと。

[3786: マンション掲示板さん]

>>3785 匿名さん

なかなか、予約が必要が埋まらないみたいです。
もう買いたい人はいないのでしょう。

[3787: マンション検討中さん]

ここは、まだ、スーパーマーケットは決まらないのでしょうか？

[3788: マンション掲示板さん]

>>3786 マンション掲示板さん
一方、所有権で駅近のGREENPARK本郷は予約もなかなか取れない大盛況ぶり。全ての条件面でだいぶ差があるので仕方ないですが。

[3789: 匿名さん]

>>3780 匿名さん
>家賃の値上げの不幸の電話
賃貸って怖いね。住んでいる建物は年々老朽化していくというのになぜ経年で家賃が安くならないんだろうね。そういえば不良な家主の中には不具合を放置したり不当な要求を連発するハラスメントでわざと早期退去させるテクニックを使う人がいるそうですね。それをいちいち店子が訴えていても裁判費用で大赤字。

定借物件の価格が、将来得られる家賃の総額、利回りで決定されるという収益還元法で価格が決定されるとしよう。インフレになって家賃が50％増えたらその分定借物件の価格も上がらなければおかしいのではないかね。ひるがえって区分で借りている土地部分の大きさは小さく、借地料が50%値上げされたとしても、なお賃貸に住むよりは有利だろう。

[3790: マンション比較中さん]

>>3718 マンション検討中さん >>3718さん
3LDK 70㎡で中古でも１億円はないんです。5年前なら買えたんですがタイミングを逃してしまいました。
所有権の小規模マンションは１億５千出しても共用部がなくて賃貸よりはいいけど・・・リビオは手が届くけど定期借地をどう考えるか・・・
ただ先日の抽選会でも倍率が付いた部屋は何個もあったので年末年始に両親含めて家族会議して第二期で再検討します。

[3791: 検討板ユーザーさん]

>>3782 匿名さん
小石川は立地が良いから中古でもローンは付きやすいですよ。立地の悪いエリアの所有権の方が中古のローン審査は降りにくいです。

[3792: eマンションさん]

>>3790 マンション比較中さん
我が家も同じで悩んでますよ。
ただここは見るだけにしてます。
あの手この手で反論があるますからね。
ご近所さんになれたらいいですね。

[3793: 匿名]

先日、1期3次が終わったみたいですね
11月の新規顧客だけであれだけ申込が入るのは、やはり小石川アドレスでしょうか？
価格も安いし、設備も良いので購入できた方は良かったですね

[3794: マンション検討中さん]

>>3793 匿名さん
1期4次ではだいぶ値上げされたみたいですね。購入者はおめでとうございます。1期5次ではさらなる値上げがありそうなので手が届かなくなりそうですね。

[3795: マンション掲示板さん]

>>3789 匿名さん

最後の20年とかは、全くその通りです。

ただ、最初の20から30年位を対象に検討すると、逆転します。
つまり、子供世代も継続して住むなら、定借はありです。

[3796: eマンションさん]

>>3795 マンション掲示板さん

定借は長く住めば住むほど賃貸より有利になります。

ただし、たとえば、子育てしたい15から20年間だけ文京区のマンションが良いというばあは、賃貸のが良いでしょう。

[3797: 匿名さん]

子育ての次はすぐ孫育てが待ってますよ。

[3798: 匿名さん]

最近はマンションの値上がりが激しくて、一生住むつもりで買う人が増えているようですね。昔のように転売を何度も繰り返してキャピタルゲインを狙うマンションわらしべ長者みたいなスキームが成り立たなくなってきています。

一生住んで子供に譲るというところまで考えると定借を検討する人の気持ちがよくわかる気がします。新築の供給も細っているし、都心は富豪や法人による投機的な買いが入って実需の入り込む隙はない。文京区はまだマシな方ですが、本当にマンションは高くなりすぎた。

[3799: 名無しさん]

>>3782 匿名さん
中古ではともかく「新築時はローンが組める」は賃貸にはない定借のメリットですよね?

[3800: 匿名さん]

>>3799 名無しさん
小石川は立地が良いから中古でもローン通りますよ。

[3801: スレ主]

>>3799 名無しさん

その時に、ローンと同額の余裕資金を有しているなら、それを運用に回せるので美味しいかも。でも、単に、デべに支払うなら、全くメリットはないでしょう。

[3802: 匿名さん]

>>3801 スレ主さん
>単に、デべに支払うなら、全くメリットはない
そうかな、手に入れたマンションを賃貸で運用することはできるよね。

[3803: 名無しさん]

>>3802 匿名さん

それは別の住まいがある前提だが、自分が住まない住宅ローンは普通は通らないよ。笑

[3804: マンション比較中さん]

それな
ここしばらく投資物件を嘘ついてフラットで買って
それがばれて一括支払いさせられてるやついっぱいいる

まぁここ賃貸出したところでランニングコスト高いから
表面利回りどれくらいとれるかも疑問だけど

[3805: 匿名さん]

>>3803 名無しさん
>自分が住まない住宅ローンは普通は通らないよ

それは揚げ足取りですね、賃貸収入を得る目的で買った場合とは言ってませんが。
35年もローンを組んでいれば海外赴任は言うに及ばず転居を強いられる状況はいくらでもあるので、要相談ではありますが全く賃貸に出せないということはないですよ。

マンションマニア氏の過去のブログなどでもその話題は扱われているのでお読みになったらいかが...

[3806: 評判気になるさん]

>>3794
4次とか5次あるんですか？
それともネタ？

[3807: 海外赴任中]

>>3629 eマンションさん

海外主要国で借地しかない国（例えばイギリス、香港、中国）で、この理屈なら70年借地で30年も経てば全く価値なしの理論通りになっていないのはどう説明するのだろう。
確かに融資しない（メガバンク、りそななの大手は全てOK）銀行があって、それが故買えない人がいるのも事実だが、そもそも日本では歴史が浅くようやく案件数が大きく伸びてきてるから将来はこのような争いは減るのでしょうね。

[3808: マンション掲示板さん]

>>3744 マンション掲示板さん

それはそれぞれが判断する事ですよね、文京区で大規模共用施設が多い物件を求めている人にとっては大変ありがたい。その価値観が違うならここで時間を使わないで別物件でご検討くださいね

[3809: 通りがかりさん]

やたら、定借を擁護する派は、見ていて哀れだ。
いくら無駄な主張を繰り返しても、所有権のが良いに決まっている。

定借は一生住むつもりが無いならやめた方がいい。
駅遠の物件は賃貸ニーズも稀有だよ。
高くは貸せないよ。

しかも、一人一台の駐輪場無いし、世帯一台の駐輪場もない。十分な数のEVも無い。しかも墓のとなり。それでいて、結構高いからなあ。

買う人はホントに熟慮した方がいいよ。

[3810: 周辺住民さん]

ローン組んでまで定借に住む理由って何かある？
賃貸でよくない？
リビオ賃貸いっぱい出そうだし借りればいい気がするんだけど

[3811: マンション比較中さん]

>>3807 海外赴任中さん
ロンドンでも建物を70年ごとに解体してたら価値なくなるよ。意味分かります？
20年後に確実に解体する建物に35年の融資つける銀行は存在しないでしょ。そんな程度の知識でここ買うのは危険な気がするけどなー。

[3812: 名無しさん]

>>3807 海外赴任中さん
前提が間違ってますよ
ここは定借

[3813: 匿名さん]

>>3809 通りがかりさん
>やたら、定借を擁護する派は、見ていて哀れだ。
>いくら無駄な主張を繰り返しても、所有権のが良いに決まっている。

言いたいことは理解できるけれど、問題はここと同じぐらい大規模で共用施設もある優れた所有権マンションが文京区のどこにあると言うのだろうね。

ここよりもずっと小規模で、多くはエントランスホールぐらいしか共用施設はなく、最近は駐車場もなく、中には管理巡回というマンションばかりが供給されているのが文京区なんだ。大規模で共用施設が充実していて後楽園徒歩圏内となると今買うとしたらここ一択だよなあ、事実上。青い鳥を追い求めても、結局ここに戻ってくることになる。

[3814: 評判気になるさん]

>>3807 海外赴任中さん
ここはイギリス、香港、中国じゃないからで完結する話なんだけど、何が言いたいの全く理解不可能です

それらは借地しかないから同質比較できるけど、日本は定借に遥かに優る所有権の方が圧倒的多数でしょ？全体からして全く次元が違う話だってちょっと考えればわかると思うけど…

[3815: eマンションさん]

>>3794 マンション検討中さん
たしかにSUUMOでみると1期4次が始まってるようですね。1期5次までやると売れ残り感が高まるので、早めに2期にして下値を1億以上、上値を2億以上の物件にして募集した方がFOMOで人気がでると思います。

[3816: 名無しさん]

>>3814 評判気になるさん
もう十分叩かれてるし本人も自覚してフェイドアウトしてるだろうから更に鞭打たんでもいいんちゃう？

[3817: 匿名さん]

このマンションは駅から遠いうえに定借。
資産価値を全然気にしない人が買う物件。
契約してしまったが資産価値が気になる人は、20年以内に売却するのがよい。

永住するつもりなら定借でもOKと思っている人は要注意。
たとえば、定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。
マンションを建て替えるわけにはいかないし、（10年後には解体するのに）エレベーターの更新に多大な費用が掛かる。そうかといってエレベーター無しでは住めないので、住人は困り果てる可能性あり。

[3818: 通りがかりさん]

>>3813 匿名さん

私は、定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で、あえてここを買う人を否定する気は全くありません。

私が言ってるのは、あたかも、定借の方がが良いかのような主張を詐欺的なので、否定しているだけです。

定借は、地主とデベには合理的だが、購入者にとっては、初期コストが充分安く無いとメリットは無い。

ここは、果たして充分安いと言える価格だろうか。
議論は分かれるでしょう。

[3819: 匿名さん]

>>3817 匿名さん
>定借期間残り10年足らずの時点でエレベーターが壊れたらどうするのか。

エレベーターを交換する必要があるほどの故障が起きるようなひどい管理体制なら起きうるが、ここはまずそのようなことは起こり得ないですよ。むしろ小規模物件で日頃のメンテナンス代をケチっているところの方がリスクは高い。10年後に建て替えがあろうがなかろうが、無い袖はふれない老朽小規模マンションは確かにありうる。

[3820: 匿名さん]

>>3818 通りがかりさん
>定借が所有権よりは諸々不利になることを分かった上で
そこは別に否定する気はないですね。

ただ再開発を含む現状変更にアレルギーがある住民が多く役所も因循姑息で進取の気風に乏しい文京区の土地柄に加えて、近年は文京区に限らずお互い様と譲り合うよりも自分の利益を守る事を最優先にして訴訟も厭わない人が増えています。

これは個人的な感想ではありますが、周辺環境に大きな影響を与えるタワーマンションや、巨大な再開発を前提とした大規模分譲マンションは文京区では今後も期待できないです。オルガノの跡地も賃貸物件が建ちましたし、最近の文京区は旺盛な区内の住宅需要を背景に、大手デベロッパーの賃貸物件が増えていますね。じきに所有権マンションの供給自体もかなり減っていくのではないかと懸念しています。

そういう意味で、ここは個人が買える価格帯の大規模分譲として今後もかなり長い間存在感を示しそうなだけに、悩ましいところです。小規模低スペックなら今でも所有権の新築がありますが、どこも将来上昇する価値を織り込んだチャレンジ価格になっていますので、ローンの組み方によっては転売時に残債割れするリスクの懸念すらありますよね。こう考えると果たして所有権に拘る事が得策なのかとも思います。

[3821: 匿名さん]

所有権にこだわることが得策かどうかはともかく、定借は選択肢に入らないのではないですか。
所有権マンションより1割程度安いくらいでは決してお買い得とはいえないし、この物件は都心の抜群の立地というわけでもない。
せめて、普通借地権ならば所有権の次善の選択肢になるかと思いますが…

[3822: マンション検討中さん]

>>3821 匿名さん

同感ですね。

定借はとにかく地主にとってゼロリスクで、仮に、築50年目に大規模な建て替えに近い改修を実施して、実際には、さらに50年使える建物になっていたとしても、20年以内に解体して更地にして返さないといけない。

合理的？
地球環境にとって最悪な不合理でしょう。

[3823: マンコミュファンさん]

買う気があんまりないんですがMR見てみたいから来場してみたいのですが、やっぱり迷惑がられますかね

[3824: マンション掲示板さん]

>>3823 マンコミュファンさん

そういう客が多少いることは先方も折り込み済みですよ。

[3825: eマンションさん]

ここは、ついに、スーパーマーケット決まらずに年越しですね。まあ、厳しそうですね。

[3826: 匿名さん]

>>3821 匿名さん
>所有権マンションより1割程度安いくらいでは決してお買い得とはいえない

とはいえ不動産ブローカーらが高値で転売に成功させる事例が積み重なるにつれて、これぐらいの価格はとれるという確信をデベに抱かせてしまったことも事実です。

お買い得＝転売益がたくさん得られる　という人と、　お買い得＝大規模24時間管理物件が文京区でこの値段で買える　という人とでは永遠に交わることはないでしょう。

[3827: 匿名さん]

言い忘れましたが、最近の所有権物件を何件か見た人なら感じているでしょうが、駐車場もない、管理巡回、なんなら間取りも変、柱の張り出しだらけ、これを転売する時に買いたい人がいるだろうか、と悩むところですよね。

[3828: 匿名さん]

>>3827 匿名さん
築浅なら問題なく売れるでしょう。所有権はいずれ建て替えだから、建て替えで揉めないような好立地の物件を買うべきだよ。

[3829: マンション掲示板さん]

しかし、スーパーどこになるんだろうね
首都圏のメジャーどころがすでに近隣にあるんですよね
あるとすると西友かマルエツとかですかね？

[3830: 匿名さん]

>>3829 ライフとか？

[3831: 匿名さん]

>>3818 通りがかりさん

そんなことないですよ～
人生を見通しての私の持てる資源(若さも含め)の配分からはとても合理的な選択になります。購入よりも賃貸が合理的な人が居ることも否定できないのと同じように。
不動産の資産性に限った狭い議論からのネガティブな意見の押し付けにはマンションコミュニティとしての価値を見出せないですね。購入している人は概ねそうなのではないでしょうか？
一部、絶対的な価格の低さのみに魅かれて購入してしまった人(それもある意味合理的かも？)、マンションを買っておきさえすれば資産になるとか考えている人(さすがにそれはないかな？)、そんな人はいないと思いますけど。

[3832: マンション掲示板さん]

>>3830 匿名さん
ライフだったら嬉しいけど
数百メートル先にあるので現実的には厳しそう
あちらは駐輪駐車スペースもあるし

うーん、何かテナントを分割して
マルエツプチかまいばすけっと
とか、一番イメージ出来るんですよね

[3833: 周辺住民さん]

まいばすけっとなんか50メートルのところにあるやんｗ
そもそも茗荷谷なら三徳，春日通りも三徳，後楽園ならクイーンズや成城石井があるから
こんなとこ作ってもほんと周辺数十メートルの人しか使わないと思うんだよなぁ
衣料品や文具とか置いたら行くかもしれんけど，食料品オンリーならぽしゃると思う

[3834: 匿名さん]

このあたりはライフが多いからここがライフになる可能性も高そう。

[3835: 匿名さん]

>>3828 匿名さん
>築浅なら問題なく売れる
定借と同じだね

[3836: 匿名さん]

>>3833 周辺住民さん
麻布十番はダイエー、F&F、成城石井、ビオセボン、杉村商店、びっくり屋とあといくつかスーパーがひしめいているし、道を渡れば日新ワールドデリカテッセンもあるしねえ。ここより多いんじゃ無いかな。

[3837: 文京区在住者]

定借物件に対する否定的なコメントが多くありますが、取得のタイミング次第ではないかと思いますよ。普通借地権であれば、単に底地部分がないだけの話ですが、定借は満期到来とともに建物がなくなることが前提なので、物件の価値は「時間的価値」が占める要素が高いとも考えられます。
例えば定借期間70年間であれば、毎年少しずつ残存価値が償却して行き、最後はゼロになるというイメージでしょう。
ただし、毎年1.43％ずつ直線的に減少するのではなく、当初はほとんど影響がなく、途中から残存期間が現実的な問題として意識され始めると、次第に逓減率が２次関数的に増加して行く、放物線的なイメージではないかと勝手に考えています。
例えば、残存期間が30年を切った「神楽坂アインスタワー」「銀座タワー」辺りは、これからの取得者はラストオーナーとなることを覚悟して取得することになるため、残り全期間、賃貸物件に住む場合の家賃総額≒資産価値
ということになって行くのではないでしょうか？

そう考えると、定借70年は如何にも長く、ファーストオーナーで20年後くらいに引っ越すことを前提として考えるのであれば、セカンドオーナーに残された時間的価値は十分であり、さしたるデメリットなくEXIT出来るのではないでしょうか？
所有権に固執して、古くて管理の悪い物件を高値掴みするくらいなら、これだけのリセールヴァリューの高い新築物件で快適に暮らす方が、生活のQOLははるかに高いと言えそうです。

PS
スーパーはサミットみたいですよ！（売主に住友商事が入っているので）

[3838: 坪単価比較中さん]

ここは散々言われているように定借で駅遠だから資産価値は大して見込めないですが、文京区で検討している子育て世帯にとっては区内でも珍しい大規模物件で、外観の豪華さや共用施設の充実度（湾岸のタワマンには比べるべくもないとはいえ屋上テラスは開放感がありますし、スタディルームやライブラリーラウンジが充実しているのは文京区での需要をよく理解している感があります）には明らかな優位性があると思います。駅から遠いとはいえ、文京区で生活したことがあれば、区内で最も利便性の高い春日・後楽園エリアが（ギリギリ）フラットアプローチ・徒歩圏内で、播磨坂や小石川植物園にも隣接する本物件のQOLは決して悪くない（もちろん春日駅徒歩3とかの物件には劣りますが、少なくとも、千石とか千駄木で駅徒歩７分とかと比較すれば十分優位性はある）と感じられると思います。食料品だけでなく衣料品・日用雑貨まで揃うような大型スーパーの希少性は（他区に比べてはるかに）高いので（なにしろ、あのダイエー小石川店が「大型」という扱いを受けてしまうようなエリアです）、その意味でも相対的な生活利便性は決して低くはないでしょう。学区も3s1kではないとはいえ入居後数年すれば柳町小学校の建て替えも完了しますし、竹早小をはじめとした国立の小学校にも徒歩圏内なことも高評価です。むしろ「3s1k」にこだわる自己主張と教育熱の強い中国人ファミリーが少ないことはQOLにはプラスでしょう（資産価値にはもちろんマイナスですが）。
...と、（不動産投資ではなく）QOLを上げるための「耐久消費財」として評価したときに、ネックとなるのは駐車場・駐輪場の弱さですね... 駐車場の設置台数が充実していれば駐車場がほとんど用意されていないような近隣の駅近物件に対するアピールポインとなったと思いますし、せめて駐輪場が１世帯２台用意されていれば駅遠のデメリットをかなり減殺できたと思います（駅まで１５分歩くくらいなら、都心まで自転車通勤も可能な立地なわけですし）。
文京区の築浅・駅チカの所有権物件には手が届かない年収で検討している我が家としては、駐車場は今から増やせないにしても、駐輪場をもう少し増やしてくれたら即決するのにな...と心の底から思います（デベの方がもしご覧になっていたらぜひご検討ください...）

[3839: 匿名さん]

小石川は立地が抜群に良いから資産性高いですよ。立地の悪い所有権の方が資産性は低いでしょう。

[3840: マンコミュファンさん]

>>3838 坪単価比較中さん

分かります。坂の多い文京区に住む人間にとって、自転車は必須ですよね。子育て層をターゲットにしたマンションならなおのこと、自転車置き場は重視して欲しかったです。
もっというと子供を乗せる電動自転車を持っている世帯が大半だと思いますが、あれを2階建ての自転車ラックの上部分に載せることは不可能なので、広い駐輪スペースは不可欠だと思います...

[3841: マンコミュファンさん]

>>3839 匿名さん

もういいかげん黙ったらいいと思います。
立地の悪い所有権って富津市とかそのレベルと比較しないとその理論成り立たないです。富津市の所有権とリビオシティが同値段だったらリビオシティにしますけど

[3842: 坪単価比較中さん]

>>3638 言い換えれば、資産価値だけを考えてマンションを購入する人にとっては、詰め込み感の強さとか駐車場や駐輪場の台数とかゴミ出しの導線とかは「枝葉」に過ぎないのですが、QOLを高めるための耐久消費財として購入する人にとっては（そして、文京区・小石川アドレスの駅遠・定借物件という本作は後者としての性格が明らかに強い）これらの要素は決して枝葉ではないのですよね。各階ゴミ置き場がないのはたかだか10階程度の板マンで生ゴミはディスポーザーで処理できるから（ディスポーザーは文京区では当たり前ではない設備）許容範囲として、詰め込み感の強さと眺望のイマイチさも実需メインなら飲める（墓ビューだって、リセールバリューを考えずに家族で住む分には別にいいでしょう；文京区に眺望が優れた物件なんてほとんどないわけですし、眼の前にマンションが立つ可能性が極めて低いというメリットもあります）としても、足回りの弱さは気になるところです。敷地内にこれ以上駐車場・駐輪場を拡張する余地がないのなら、たとえば地主である共同印刷の敷地に暗黙の了解として夕方以降は自転車を置かせてもらうとか、シャトルバスを平日の通勤時間帯は増発して（春日・後楽園から共同印刷本社に通勤する需要を取り込めばちょうど逆向きになるので相補的に増発の余地はあるでしょう）土日祝も一定本数を運行するとか、もう少し改善の余地はあるでしょう。文京区で子育てファミリーに3LDK物件を供給する救世主として期待されていた本物件ですが、このままでは中途半端な性格でlose-loseに終わってしまうと思います。売主に再考を強く求めたいです。日鉄興和・東京建物、考え直してくれ～！！！！！

[3843: 周辺住民さん]

>>3841 いくら多少駅から遠くても、文京区と富津市とは比較にならないだろｗｗｗｗ　さすがにｗｗｗｗ　田舎者乙ｗｗｗｗｗ

[3845: 周辺住民さん]

>>3841 富津でｗｗｗいいならｗｗｗ富津でｗｗｗ探してろよｗｗｗ文京区で検討してる世帯は全員富津の物件なんて現金で買えるからｗｗｗみんな、富津みたいな陸の孤島で過疎化確定しているようなエリアには住みたくなくて、できれば職場に近くて通勤地獄もなくて教育環境も悪くないエリアで生活したいからこんなに悩んでるんだろｗｗｗｗそれともｗｗｗ千葉県庁にお勤めですかｗｗｗそれでしたらたしかに富津はコスパよくておすすめかもしれませんねｗｗｗｗ千葉県庁の方が文京区に住むメリットは確かに一つもないですねｗｗｗｗｗ

[3846: マンコミュファンさん]

日本語読めない人が多すぎない？
ここは立地がいいから変なとこの所有権よりマシだよって言ってるおじにそりゃ富津所有権とかと比べたらマシだが？逆にそこまでじゃないとこの値段の定借はクソだから戦えねえんだよって言ってるんだと思うけど…

[3847: eマンションさん]

>>3841 マンコミュファンさん

新しく追加された非表示機能を使うと良いですよ
その人の投稿が見えなくなってスッキリしました

[3848: 周辺住民さん]

>>3842 坪単価比較中さん
ひたすら無駄な長文書き捨てて挙句の果てに
「共同印刷にチャリ置かせてもらいたい」とかいいかげんにしろよほんと
短文立地いい荒らしのほうがまだマシ

[3849: マンション比較中さん]

>>3838 坪単価比較中さん
「「3s1k」にこだわる自己主張と教育熱の強い中国人ファミリーが少ないことはQOLにはプラス」とか言ってるけど
「スタディルームやライブラリーラウンジが充実」してたらその中国人ファミリーの溜まり場になると思いますよ。
予約式にしててもグループで抑えまくるしね。

[3850: 匿名さん]

>>3838 坪単価比較中さん
LUUPは使われないんですか？
https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/service/

実際には駐輪場があっても自転車を利用しない世帯も結構あります。
近隣では自宅で保管できる折り畳み電動自転車を使っている人も多いですよ。

[3851: マンション掲示板さん]

契約者なのですがマンコミュの住民掲示板ていつ開放されるのでしょうか？
契約者同士で情報共有したいです。

[3852: 匿名さん]

>>3851 マンション掲示板さん

あなたが立てればよい。

[3853: 口コミ知りたいさん]

>>3846 マンコミュファンさん
日本語読めないから駅遠定借高額の三重苦物件買うんじゃないの？
多少の読解能力あれば、転がってる情報からいかに地雷か分かるはずだし

[3854: 匿名さん]

小石川植物園の周りの道や播磨坂を散歩すると、この辺はいい場所だなあとつくづく思う。駅まで徒歩10分少々でこんなに閑静で緑が豊かになるものだろうか。

[3855: 匿名さん]

周辺の環境を買うってことね

[3856: 匿名さん]

ここの公式Webは、なぜ、いつまでたっても、「設備・仕様」のページを開示しないのですか？

何かよほど隠したいことがあるのでしょうか？

[3857: 匿名]

>>3856
設備・仕様が良いですから、まだ隠したいのでしょう。
来場が増えすぎると抽選住戸も増えますので、ある程度第一期販売で良い部屋を販売してから公開すると思いますよ。
第一期に購入できた方は良いお部屋かと思います。

[3858: デベにお勤めさん]

先着順の住戸の掲示が残っている時点で、思ったほど人気はないのかなと思います。２期３期に値上げは無理じゃないでしょうか。

[3859: 匿名]

↑

素人

[3860: デベにお勤めさん]

売れ残りの部屋が出たら、そこを売主は賃貸として貸し出すでしょうから、ここを買って賃貸で部屋を貸すことは現実的ではないと思われます。

[3861: 匿名さん]

そういえばパークコートのスレッドで地権者が大量に賃貸に出すから賃料が下がるとか、地権者住戸が一斉に売り出されてセリングクライマックスが起こって暴落するとか奇妙な事を言う人がいましたね。

実際にはどうなったでしょうか（笑

[3862: 口コミ知りたいさん]

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000105.000007041.html
俺はこのためだけに住みたい。

[3863: マンション掲示板さん]

>>3859 匿名さん
玄人さんさすがっす！プロの意見を教えてほしいっす！

[3864: マンション検討中さん]

>>3862 口コミ知りたいさん
このサービスが絶対的な品質を保証されているわけでもない。
こういう備え付けのものはトラブル時にマンション全体で対応しないといけないので、色々と面倒。
自分でプロバイダや回線を選択できるほうが良いと思うわ。

[3865: 匿名]

設備・仕様がいいんですよ。
分譲マンションで10Gなんて見たことないですよね

[3866: 口コミ知りたいさん]

>>3865 匿名さん

それだけか？

[3867: マンション検討中さん]

>>3865 匿名さん
うちは三菱ですけどつなぐの10G光ですよ。
トラブル時にコールセンターのサポートが悪かったことがあるので、選択肢があるほうが好きですね。

[3868: 名無しさん]

>>3864 マンション検討中さん

10Gbpsに対応した回線が物理的に自室まで引かれてなければ、そもそも10Gを謳う契約は申込さえさせて貰えませんよ。

[3869: 評判気になるさん]

>>3867 マンション検討中さん
その10Gはビジネス向けの専用線？
このマンションのは帯域保証されている専有型なので、マンションタイプ違う10Gだと思ってます。
アルテリアのクロスパスにはなると思うので自分は使ったことのないバックボーンではなので、そこはどこかで試したいですけどね…

[3870: マンション掲示板さん]

>>3864 マンション検討中さん
それはそうよね…
自分はできれば2回線欲しくてtransixの専用線引いて海外サーバのゲームしつつ、どこか安定した10Gアップの回線で配信したい笑

[3871: 通りがかりさん]

>>3814 評判気になるさん

そうですかね、なぜ定借物件が増えているのでしょうね（足元で物件価格が上がってるからでなく長期に渡ってですよ）。物件供給数は所有権物件を含め激減してます。需要があるのだから、気に入らないのなら無視すれば。私は10物件以上所有してますが、ここの初めての定借物件でしたが気に入って購入しました。

[3873: 通りがかりさん]

レンタサイクルポートあるみたいだけどLuupって微妙なのよねキックボードも自転車も通勤には向かない形状。せめてドコモシェアにして欲しかった。あとできればTimesのカーシェアも置いて欲しかった。Luupは客層も悪い傾向。

[3874: マンション比較中さん]

そこまで環境整えて，やりたいことがゲーム配信なんだ・・・

[3875: eマンションさん]

>>3874 マンション比較中さん
んまあ他にも帯域使う作業あるけど一例ね
高画質の配信するならやっぱup/down安定してる方が良い
マンションタイプで配信するとほんとアップロードがブレてイライラする

[3876: 匿名さん]

>>3856 匿名さん

モデルルーム来場者は、限定ページで色々な情報、設備も見てます。冷やかし防止策です。

[3877: 匿名さん]

>>3871 通りがかりさん
定借マンションが目につくようになったのは、土地所有権を手放したくないという地主側の事情によるものだと思います。
以前に定借マンションが出回り始めたころは、果たしてそんなものが売れるのかとデベも半信半疑だったのですが、定借でも売れるということがだんだん判ってきたので、デベは土地を売ることに難色を示す地主とハードな交渉をして土地を買い取るよりも、地主が受け入れやすい定借を設定するようになったのです。
定借は地主側に非常に有利でマンション購入者には不利なのですが、所有権マンションより若干安いということで定借マンションを買う人が一定数います。
マンション検討者がみな定借マンションを避けるようにすれば、デベも考え直して定借マンションを造らなくなると思いますが、売れる限りは定借マンションはなくならないでしょう。

[3878: 匿名さん]

>>3877 匿名さん

そりゃ、そうだね。

[3879: 匿名さん]

>>3876 匿名さん

つまり、冷やかしの対象となるマイナス面があるということだね。

[3880: 匿名さん]

>>3877 匿名さん
>マンション検討者がみな定借マンションを避けるようにすれば、デベも考え直して定借マンションを造らなくなると思いますが

そういうマンション不買運動みたいなことをしても今度は所有権マンションが高くなってますますマンションが買えなくなるという罠。マンション用地が希少な今、定借でなければマンション用地はかなり確保し難くなるだろう。

所有権が値上がりするとよく言われるけれど、値上がり顕著な港区とかはっきり言って実需というよりマネーゲーム化していて、逆に買えないなと私なんか思っちゃうんだけどねえ。実需という観点からすると定借は良い選択肢だよ。最近は新築マンションの高騰の影響で家賃も高騰しているしね。

人口減でも「マンション家賃10％上昇」のなぜ…首都圏だけでなく大阪市、福岡市などで家賃高騰
https://news.yahoo.co.jp/articles/0cc54c3e482d7e7a9d0f7b631d5e3777ac8d...

[3881: マンション検討中さん]

>>3880 匿名さん
たぶん都心では、家賃は今より3割上がっても需要は付いてくると思う
IT、金融関連、その他も大企業では軒並み大幅に給料上がってるから
日本の平均でイメージしても意味ないよね

[3882: 匿名さん]

>>3881 マンション検討中さん
>日本の平均でイメージしても意味ない
給料が上がっているとはいっても、港区の比較的良好な物件は値段も高いので多くの社員は区外から通ってますよ。いっそ足立区あたりに下がって日比谷線で通勤することを考えてみたらどうです。水害のリスクを除けばコスパいいですからね。

[3884: 匿名さん]

ともあれ、職住近接を考える時に、大手町丸の内有楽町あたりを中心にして同心円を描くと文京区って港区と同じぐらい近い。方や実需中心で大きな値上がりはないだろうが大きく値下がりはない、方や投機マネーが入っていて過去の実績でも大きな値上がりと値下がりを繰り返している、実需が買うならどっちかということです。おまけに文京区の小学生は全国学力テストの成績が23区で最も高い地域というプレミアムもついています。港区は非公開でしたっけ？

[3886: 匿名さん]

「令和５年度? 日本語指導が必要な外国籍の児童生徒の学校種別在籍状況」をみると港区は中高合わせて173人がいて、文京区は82人でした。港区のコスモポリタンな土地柄もあるかもしれませんね。国語だけでなく、問題文は日本語なので日本語のサポートが必要な生徒にはかなり不利になりますから。

[3887: 匿名さん]

いずれにせよ大手町丸の内有楽町にお勤めの高級サラリーマンにとって、商業地が多くてアダルトな店が多いやたら高価な港区に住むのか、商業地が少なく風俗産業不毛の地ともいえるほどほどコスパのいい文京区に住むのか、はむしろ自明ですらありますよね。閑静で住みやすい文京区の土地柄も好感度大です。だから私もずっと住み続けているんですけどね。今持っている物件も多分絶対に売らない。

[3888: 匿名さん]

南北線の品川延伸も決まったし、後楽園徒歩圏内フラットアプローチの威力は今後ますます大きくなるのではないかと思います。しかもここの最寄りは南北線ホームの改札口になります。将来が楽しみです。

[3890: マンション検討中さん]

>>3888 匿名さん
ここの最寄りは白山駅なのに後楽園駅が最寄りとか嘘ついちゃダメだよ？

[3891: 匿名さん]

>>3888 匿名さん

東京の玄関口になる品川に直結するのが大きいね。高輪ゲートウェイ開発とか品川駅周辺開発とか品川の勢いはすごいから。

[3892: 匿名さん]

>>3884 匿名さん

公立小学校から市立中学へ進学する率のナンバーワンが文京区、２位が港区らしいです。港区ではタワマンが林立する芝浦や港南からの私立中進学率が一番高いそうです。

[3893: 口コミ知りたいさん]

>>3884 匿名さん
文京区の子供の学力は統計としてはその通りだろうが、文京区に住んだから自分の子供の成績が自動的に上がるかというのはいかにも短絡的。どこに住むかではなく、結局は親だったり家庭の問題。もちろん文化資本の高い似たような家庭が集まっている点はマイナスではないだろうが、それを言ったら港区だって外国人家庭も多く国際交流のチャンスが多いメリットもある。私立小、中に行けば地域とはあまり関係ないし。

[3894: マンション比較中さん]

>>3893 口コミ知りたいさん
言いたい結果ありきで思考するとこうなるっていう笑える例
子どもが「学習するのが普通だと思う」環境にいることが大事
親と家庭だけでいいなら山奥だろうがアフリカだろうが好きなところに住めばいいじゃん

[3895: 管理担当]

[NO.3883～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3896: 名無しさん]

>>3894 マンション比較中さん
え、それが柳町小レベルで実現出来ると思ってるの？
願望ありきで思考するとそんな極端な例挙げてくるほどレベル低くて笑える例だね
こういう浅はかな思考の親がいない環境にいるのが大事

[3897: マンション比較中さん]

>>3896 名無しさん
俺がどこに「柳町」って書いてる？
俺はリビオの学区は全く評価してないよ
子どもの学区優先するなら窪町一択に決まってんじゃん
>>3893は文京区全体を否定してるから馬鹿だなって思っただけ
文章理解できないやつが教育レベルなんか語るなよ

[3898: 匿名さん]

>>3897 マンション比較中さん
>子どもの学区優先するなら窪町一択
文京区の平均が高くなるのは突出したひとつの小学校が上げているのではなく、その他大勢もそれなりに質が高いから高いのだと思うのだけれどね。中央値も高いし標準偏差は全国と比べても小さくばらつきがすくないので全体の学力が高いと考えた方がいいでしょう。大規模校に集中するのは紅葉の時期にいろは坂にドライブに行くようなものでしょう、神宮外苑だって東大の本郷キャンパスだって、紅葉は等しく美しい。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/documents/2069/202411514334.pdf

[3899: 中古マンション検討中さん]

てか同額で都心所有権買えるのに定借はありえんよ笑

[3900: 評判気になるさん]

>>3897 マンション比較中さん
ここはお前の学習環境論を述べるところでもないし、お前ごときの文章力で他人に理解しろとか自惚れ強すぎて草
所詮文京区なんてこんなもんなんだな

[3901: マンコミュファンさん]

>>3896 >>3900

あなたの子育てが成功するためには、良い小学校よりもあなたの考え方が子供にバレないように気をつけるのが一番大事ですね。
まぁ文京区には格付けが大好きで子供にもなるべく早く差別という概念を学ばせようとする親がいっぱいいるので、むしろバレた方があなたの理想に近い子育て方になるかもしれないけど。

[3902: 匿名さん]

>>3899 中古マンション検討中さん
>同額で都心所有権買える
築古管理巡回小規模共有施設無の四重苦が我慢できるならね。

[3903: 匿名さん]

>>3901 マンコミュファンさん
>差別という概念を学ばせようとする親
どこにそんな親がいるというのかね。
差別されたという劣等感を勝手に抱くのは勝手だけど

[3904: 匿名さん]

上下関係の差別ではない
横関係の区別だ

[3905: 匿名]

やはり人気物件は賑わってますね

[3906: マンション比較中さん]

500個もあって中国人が増えてる文京区だと
共有スペースめちゃくちゃ占領されそうだな
そもそも他人とスペース共有したい人ってそんなにいるんだ
俺は共有スペースゼロのほうがいいな

[3907: 匿名さん]

>>3906 マンション比較中さん
管理組合の理事会を開く集会室とかは必要だよ。エントランスホールを使っているマンションもあるけれど人口千人を超えるコミュニティだから、町内会並に集会場や防災倉庫などの設備は必要だよ。

Wi-Fiのあるライブラリーラウンジやワーク＆スタディルームは館内ノマドワークに便利。仕事がうまく捗らない時は場所を変えると意外に捗るという経験はみなさんもお持ちだろう。いちいち外部のベローチェとかスタバまで行くのは雨の日などは気が重い。

[3908: 検討板ユーザーさん]

>>3890 マンション検討中さん
たしかにリビオシティ文京白山とした方が良かったですね。

[3909: 通りがかりさん]

>>3906 マンション比較中さん
中国人が増えているのは羽田に近い港区の埋立地エリアですよ。文京区には少ないです。

[3910: eマンションさん]

>>3906 マンション比較中さん
確かに、これからは戸建ての時代ですよね。共有施設を自慢するのは、庭付きの一戸建てを建てられない貧乏人のすることですね。

[3911: 匿名さん]

この定期借地権マンション、いったい、住宅ローン組んで買う人がどれくらいいるのだろう？
なんか、搾取されていることに気づかない人たちで可哀そうに思えてきた。

・地主はゼロリスク
・デべと施工会社や管理会社がコバンザメビジネス
・すべてのお金の出何処が購入者

35年から５０年住宅ローンをせっせと払い続けて、さらに毎月高額の管理費等を払い続けて、残る資産は地主だけ。購入者には何も残らない。

デべや施工会社や管理会社は絞り切ったカス状態の購入者に最後は出ていけと追い出しをかける。

それが、定期借地権マンションの現実。つらいなあ。まじで。

[3912: 中古マンション検討中さん]

定借なら新耐震所有家買うよね。借地権はせめて3割引きの値段だろ

[3913: 口コミ知りたいさん]

>>3911 匿名さん
地主とデベが儲かるスキームだよね。購入者は彼らの養分。
定借買うなら、同じ値段で少しグレードや広さを落としても絶対に所有権の方が良い。
定借は70年家賃一括払いの賃貸物件。どうせ資産にならないなら一般の賃貸を渡り歩いた方が良い。隣人ガチャも災害リスクも無い。

[3914: 匿名さん]

所有権でこのような大規模物件はないから仕方ないという意見もあったが、そもそも文京区を志向する人にとってこのような団地型大規模マンションが「マスト」な条件なのか。
自分は文京区志向ではないが、むしろ小規模で落ち着いたマンションのほうが文京区には似合ってるように思うのだが。

[3915: 匿名さん]

>>3912 中古マンション検討中さん

同感ですね。
定期借地権なら、イニシャル価格を３割引き位にしてほしいですね。

[3916: 匿名さん]

>>3914 匿名さん
>むしろ小規模で落ち着いたマンションのほうが文京区には似合って
基本的に住宅地なのでそういう感想も理解するけれど、小規模って修繕積立金も上がりがちだし、敷地面積も小さいので総合設計制度を利用した建て替えも困難なので配管に問題が出てくる４０年後５０年後を考えると心配。

ここの場合大規模とはいえタワマンではないし、中層マンションの集合体と考えると文京区にふさわしいとも言えるんじゃないかなと思う。（本音を言うと緑地帯を広く取った超高層免震タワマンを建てて欲しかったなと思っているけどね）

[3917: 匿名さん]

維持費はタワマンの方が割高になるので、これだけ広大な敷地の低層マンションというのは理想的な分譲形態だと思うけどな。

[3918: 中古マンション検討中さん]

でも同じ物件クオリティで所有権を買うともっとするし同じ額ならマンションのグレードを落とさなければならないのも事実。つまり定借は資産形成というよりは、実需を優先した悪く言うと贅沢の部類に入るな。価値観や子供などの将来設計次第だろうか。

[3919: 匿名さん]

>>3917 匿名さん
>これだけ広大な敷地の低層マンション
かといって戸数が少なくなると地代も高くなるだろうから難しいところ。
５００戸超の規模になったのはある意味必然なのかもしれない。

でも個人的には小石川パークタワーみたいに大きな車寄せがあったり植栽の美しいタワマンが好きなんだよね。低層だとどうしても建築面積の比率が大きくなりがちで豊かな庭は期待できない。

[3920: マンション比較中さん]

>>3918 中古マンション検討中さん
子どものためならリビオはないだろ
どこの駅からも10分かかるのに私立通うのつらいだろ・・・
駅近中古のほうが絶対いい
子どもいらないDINKSにならまぁなんとか，って感じかな

[3921: 販売関係者さん]

>>3920 マンション比較中さん
駅まで10分で通学遠いは恵まれて育ってきたんだろうね。
それこそ価値観だろうな。

[3922: 検討板ユーザーさん]

駅近の方が悪いとは言わないし、このマンションの立地が良いとも言わないけど、なんか子供を無菌室で培養させたいのかな、、
良い環境で綺麗に育てるのもいいけど、子供に社会的な免疫力を失わせないように、と大変勝手に口出してみます

[3923: 匿名さん]

>>3918 中古マンション検討中さん

概ね同感ですよ。
定期借地権は、ある意味、贅沢でリフォーム自由度が高い長期賃貸ですね。

[3924: 評判気になるさん]

多少いいとこの環境に入れても多分最終MARCHとかですよ

[3925: 匿名さん]

正義の522
よかったね

[3926: マンション比較中さん]

MARCHで上位15%だからその辺なら別にいいけどな
実際に子どもがいたら，本人にとって最大限幸せならそれでいいって思うよ
そのために環境を整えてやりたいってだけ
そういう意味で「窪町か柳町か」選べるならちゃんと考えたほうがいい
柳町は結構特殊だからね

[3927: 通りがかりさん]

しかし、駅遠なのに、定期借地権マンションて他にあるかな？初かな？

ここなら定期借地権マンションでも仕方ないと納得出来る場所以外で定期借地権ははなから厳しいと思う。

[3928: 匿名さん]

>>3924 評判気になるさん

MARCH入れないだろう！

[3929: 周辺住民さん]

で，結局どれくらい売れてるの？
１期で120くらい出したんだっけ

[3930: マンション検討中さん]

>>3926 マンション比較中さん
柳町、どんなふうに特殊なんでしょうか？

[3931: 名無しさん]

>>3929 周辺住民さん
https://www.nskre.co.jp/company/news/2024/241225_2.html
155戸供給、130戸成約らしいですね。

[3932: 検討板ユーザーさん]

子供に金かけたい気持ちも分かりますけどね。
安い賃貸かりて余った金を全部資産運用して子供に上げるが多分一番幸せになりそう。教育の話はちょっと見栄もありますわな