リビオシティ文京小石川ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リビオシティ文京小石川についての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/koishikawa/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154976

所在地：東京都文京区小石川4丁目70番17（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分サブエントランスより/8番出口まで
　　　都営大江戸線・三田線「春日」駅徒歩11分サブエントランスより/A５出口まで
　　　都営三田線「白山」駅徒歩10分メインエントランスより/A1出口まで
　　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分メインエントランスより/1番出口まで
間取：1LDK～4LDK
面積：35.89m2～95.57m2
売主：日鉄興和不動産株式会社
売主：東京建物株式会社
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：住友商事株式会社
販売（代理）：東京建物株式会社
販売（代理）：伊藤忠ハウジング株式会社
販売（代理）：日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

総戸数：522戸 （他店舗1区画）
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上10階建て※A棟：地上10階建て、B棟～E棟：地上7階建て
用途地域：準工業地域
地域地区：第三種高度地区（31m）
土地の権利：賃借権
借地の種類・期間：一般定期借地権（2022年6月1日～2097年7月31日）※1
※1 記載の賃借期間は建物建設期間及び解体期間を含みます。
　　期間満了時に更地に返還することが条件です。
　　建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※地代の改定について、西暦2030年10月1日を初回として、以降固定資産税の基準年度毎に
　見直しを行います。
※本マンションは、高齢者、障害者等が利用しやすい建築物の整備に関する条項
　（東京都・建築物バリアフリー条例）に適合しています。
分譲後の権利形態：敷地：専有面積割合にて転借地権の準共有
建物：専有部分は区分所有権　共用部分は専有面積割合にて共有
駐車場：110台（機械式 ※電気自動車充電対応22台含む：109台、平置き ※身障者用：1台）
駐輪場：スライドラック式・前輪ラック式：727台
バイク置場：53台

工事完了年月：2026年 7月下旬（予定）
引渡可能年月：2026年11月下旬（予定）
販売スケジュール：2024年10月上旬販売開始（予定）

バルコニー面積：5.73m2～19.88m2
ルーフバルコニー面積：11.92m2～30.75m2
サービスバルコニー面積：1.68m2～1.85m2
専用庭面積 22.26m2
敷地面積：12,487.08m2
建築面積：7,483.32m2
延床面積：43,035.45m2

TOKYOの「美知なる森」に清む。

日本を代表する文教の街で
次代を見つめた新しい暮らしの体験価値を拓く。

TOKYO Bunkyo well-cation

古くより学問や医学など日本の次代を牽引する者が集った
教育の府、文京区小石川。
山手線内側でありながら緑と学びが豊かに育まれたこの地に
エリア最大を誇るレジデンスが目指すのは
脈々と息づく「美意識」と「知」を継承し、
探求しながら新しい時代にふさわしい、未知なる体験価値を描き出すこと。
Well-Being、幸せの創造という観点から
次代の暮らしをリードする“これからの豊かさ”を発信します。

- 4駅4路線利用※1 「大手町」直通8分※2
- スーパーマーケット併設 専用シャトルバス運行
- ルーフトップガーデンをはじめとした 居住者専用の8つの共用空間※3
- ZEH-M Orientedと低炭素住宅※4

敷地面積12,000㎡超 × 総戸数522邸 文京区最大

※文京区最大
　山手線内側で「総戸数500 戸以上」×「敷地面積10,000 ㎡以上」×「文京区内」の物件は本件のみ
　（［対象期間］発売が1995年1月～2023年11月15日までのMRC 調査・捕捉に基づく東京都23区内
　分譲マンションデータの範囲内より抽出/ 2024 年1月時点）
※1 都営地下鉄三田線「白山」駅徒歩10分/東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩13分/
　　東京メトロ丸ノ内線・南北線「後楽園」駅徒歩12分★/
　　都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅徒歩11分★
※2「大手町」駅直通8分(日中時 8分)：都営三田線利用（都営三田線利用）。
　　所要時間は、通勤時(7:00-9:00) のもので時間帯により異なります。
　　（ ）内は日中平常時(11:00-14:00) の所要時間です。
　　また、乗換、待ち時間等を含みます（出典：ジョルダン）。
　　掲載の情報は2023 年3 月現在のもので変更になる場合があります。
※3 8つの共用空間：エントランスホール、マルチラウンジ、ライブラリーラウンジ、ゲストルーム、
　　フィットネスラウンジ、ワーク＆スタディルーム、中庭、屋上テラス
※4 ZEH-M Orientedと低炭素住宅は現在申請中です。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年3月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/94814/
リビオシティ文京小石川　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/101644/

[3601: 匿名さん]

素人の思いつきでちょっと思ったんだけど、相場より１割安いだけと言われるけれど播磨坂の新築と比較してみるともっと安い気もするんだけどな。条件が違うと言われればそれまでだけれど。新築価格がまだ上がるというのならば、売っている間にも１割引がいつのまにか２割引きだったということもあるかもしれない。

[3602: マンション掲示板さん]

>>3596 マンション比較中さん

定期借地権擁護派の大半はデベ関係者か、怪しい投資家が一時取得した後、情報弱者に高く売りつけようと企んでいる人でしょうね。

または、デメリット分かった上で、この場所がたまたま気に入った稀有な人ですね。

[3603: 匿名さん]

>>3602 マンション掲示板さん
立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が資産性高いと思いますよ。

[3604: マンション検討中さん]

>>3602
> 定期借地権擁護派の大半はデベ関係者か、怪しい投資家が一時取得した後、情報弱者に高く売りつけようと企んでいる人でしょうね。

無理だって。中古の定借物件は残存年数に関わらず基本的に銀行が住宅ローン融資しない（できない）。一括現金で買える情弱なんて絶対数少なすぎるよ。

[3605: 匿名さん]

>>3604 マンション検討中さん
>一括現金で買える情弱なんて絶対数少なすぎる

以前から常々思っていたんだけど、新築分譲時に直接デベから購入しないで、未入居物件にプレミアをつけて不動産ブローカーから買う人ってまさしくその類ではないかと思うのだが。誰が買っているのか本当に謎でしかない。

以前ここの購入を検討していた不動産屋さんのやっているブログで、１０年ぐらい住んだら転売するつもりだったが分譲価格が高くて撤退したみたいな話を読んだ。プロが中古での転売を企んでいるぐらいだから、定借は中古でローンが組めないなんてことはないんだろうなと想像するし、以前は定借物件は安く買って高く売れるので美味しかったんだろうなとも想像した。だからと言って腹いせみたいにネットで騒ぐのはお門違いのような気がするのだが...

おそらく、定借の取引事例が蓄積されるとともに、最初は腰のひけていたデベロッパーが自信を持って売れる相場感を獲得して、これなら売れるという自信を持って出したのが今の価格なんだろう。

[3606: 検討板ユーザーさん]

>>3604 マンション検討中さん
借地の残年数期間以上の融資はしないけど中古所有権と同じ審査で融資します。所有権でも築50年に35年ローンは厳しいのと一緒です。
まぁ地方の信金は分かりませんが都市銀やそれなりの銀行は貸しますね。
何年前の情報か知りませんが今を知らないあなたこそ情弱ですね。

[3607: マンション比較中さん]

>>3606 検討板ユーザーさん
あなた程度の情弱にどう説明したら分かってくれるか心配ですが、所有権で築50年には35年の融資はつきますよ。勿論物件の担保評価や借りる人の与信はありますが。一方、残存期間36年の借地権に35年で融資する金融機関は皆無なんですよね。今の話、所有権は築50年、借地権は築36年ってすごい差をつけているんですけどそれでも所有権なんですよ。築50年の取引事例が納得いかないようでしたらご友人の不動産関係者にレインズの成約事例を見せてもらったらいかがですか？

[3608: 匿名さん]

立地が悪い所有権は建て替えできないリスクがあるから定借よりも資産価値低いですよ。小石川みたいなら立地が良い定借なら融資には何ら支障がないです。

[3609: マンション比較中さん]

>>3601 匿名さん
播磨坂や小日向の一種低層と谷底低地の準工業は同列には無理ですって。特にインフレ基調のさなかなら高くても価値のあるものを買いたいでしょ。比較対象があまりにかけ離れていますよ。

[3610: マンション比較中さん]

>>3607 マンション比較中さん
残存期間34年です。失礼いたしました。

[3611: 評判気になるさん]

この値段で買ってくれるといいよね。シンプルに。周辺の相場も上がるしね。

[3612: 検討板ユーザーさん]

播磨坂と比べてる奴誰だよｗ
窪町小と柳町小の時点で、こと文京区においては比較するのも烏滸がましいくらい話にならんよ

[3613: 匿名さん]

ここもかなりの好立地だし、リセールも相当高くなると思うけどな。

[3614: 通りがかりさん]

ここら辺は消防車入れるんかな？特にはしご車は伸ばせるか？

[3615: 匿名さん]

火災リスクが高いのは古いタワーマンションとかじゃない？低層マンションは安全性高いですよ。

[3616: マンション比較中さん]

>>3615 匿名さん
意味のないレスするなよ・・・燃えてからの話してんだよ，こないだ燃えたのも低層だろうが

千川通りはまぁまぁ開けた2車線だからA棟はすぐ消せるだろうけど
それ以外の棟，特にE棟なんかは水どうやってかけるのか想像もつかないな
裏側も全部埋まってるし，墓踏みつぶして消防車入れるわけにもいかんだろう

[3617: 評判気になるさん]

>>3614 通りがかりさん

千川通り沿いに小石川消防署があり、千川通りの幅員は十分あるから、少なくもA棟の火事の消火はあっという間にできそう。
E棟の火事はどうなんだろう。南側は接道してないから、敷地内を消防車が進入できるかどうか次第ということになるかな？

[3618: 評判気になるさん]

播磨坂のディアナコートもそうですし、GREENPARK本郷などと比較しても圧倒的に安いですよ、ここは。リビオブランドでしかもこのエリアでこの価格で買えることはもうないでしょう。
素人にはわからないかもしれませんが大規模物件なので上記の物件よりも１０年後のリセールバリューは高いと思います。

定借なので３０年後とかになるとわかりませんけどね。

[3619: 評判気になるさん]

後はマンコミュの書き込み数でも人気度がわかりますね。
ここは圧倒的に注目度が高いですし、競争力もほかの物件と比較すると段違いです。

[3620: 通りがかりさん]

文京区内でも一番高くないとおかしい立地とここを同じだと連呼するのは本気なの？
仮にここが所有権だとしても春日徒歩1分とか、「あの小石川」に比べられる値段にはならないよ
仲間を探したいなら真後ろに所有権のすみふのマンションあるじゃん

[3621: マンション比較中さん]

>>3620 通りがかりさん
ネタにマジレス

[3622: 評判気になるさん]

>>3620
シティテラスは販売時期が早かったのでこことは価格で比べられないって話です

[3623: マンション検討中さん]

>>3622 評判気になるさん

まだ売ってるよ
値上げ失敗したようだがスミフだからね

[3624: 匿名さん]

>>3619
やっぱりマンコミュの書き込み数で注目度わかりますよね
ここはみんなから注目されてるので、販売後も人気あると思います

[3625: マンション検討中さん]

業者が必死に書き込みしてて滑稽

[3626: 匿名さん]

小石川は立地が良いですからね。それだけ住みたい人が多いということ。

[3627: 口コミ知りたいさん]

>>3617 評判気になるさん
火災については、どんなマンションでも連結送水管という設備が義務付けられている。ポンプ車で道路上の消火栓の水を加圧して、送水管を利用して火災現場まで送れるようになっている。送水管の出口にホースを繋いで消火する。
あとは防火水槽の水をマンションに設置されている消防ポンプで消火栓に送って消火する事もある。タワマンの場合にはスプリンクラーもある。
消防車（はしご車など）から放水する事は非常に稀。あとマンションはコンクリートだから延焼の心配は少なく、特定の部屋だけが燃えて被害が拡大しない事が多い。昨日の文京区のマンション火災でもそんな感じだから。

[3628: 匿名さん]

>>3627 口コミ知りたいさん
>連結送水管という設備
よくビルの前にありますよね。蓋のついた接続口が二つニョキっと出ているやつ。各階の非常ベルの下の真っ赤なドアを開けるとホースが収納されています。消防士が突入したらそれで消化すればいいので楽ちんですね。

しかし普通マンションの内装には難燃性だったり防炎のものが採用されるんだけど、先日の全焼したお宅はリフォームで燃えやすい素材を使っちゃったのかな。多分ここは大丈夫だと思うけど、自宅リフォームの時はこの辺を気にする人が少なそうなので要注意です。

少し話を戻すけど、残りの借地期間が３０年とか切ってきたらさすがに３０年ローンは組めないと思うけど１０年ローンくらいだったら組めそうだけどね。たぶんどこのマンションでもそうだろうけれど、分譲時に買った人は２０年前後で売却するケースがほとんどだと思うんだよな。50年定借の物件も以前は売っていて普通にローンでみんな買っていたわけで、多分残期間が50年だったら全然問題なく売れるしローンも借りれると思うんだけどねえ。小日向の定借のケースを見る限りは、断言はできないものの値上がりも十分ありうるだろうし、文京区唯一無二の大規模でスーパー併設、ファサードのイケメンデザインとか上がる要素ありすぎでしょう。

[3629: eマンションさん]

みんな20年後くらいに売却しようと思っているのなら、あの時になったら価格下がるのが当たり前じゃないですかね、、

[3630: 口コミ知りたいさん]

>>3628 匿名さん
更新が前提の普通賃借権のマンションでも、残存年数でしかローンは組めませんからね。定借でもさすがに残存50年あれば20年くらいでは借りられるかもしれない。
ただそれ以降になってくると一気に借りにくくなり、値段も落ちてくると思います。

第一世代が新築から25年住んで、第二世代が25年住むと築50年。この時点では絶望的に売りくくなって値段が付かなくなっている事は確実。つまり第二世代の時点で出口は相当厳しいという事で、そういった点も売買価格に反映されてくる可能性はあります。やはり築25年くらいまでに脱出した方がよさそうです。

[3631: マンション比較中さん]

>>3628 匿名さん
難燃剤を魔法のバリアだと思ってるのかな？
カーテンが難燃剤だったとして，家具は？服は？
火事なんだから燃えるものは何でも燃えるよ

あとみんなが心配してるのは各階ホースで消せるようなボヤじゃなくて
2丁目みたいに燃え上がった場合の話
あれを送水管でなんとかできるとは思えないんだが・・・

[3632: 評判気になるさん]

>>3631 マンション比較中さん

うむ

[3633: 評判気になるさん]

定借♪資産性♪定借♪資産性♪

[3634: 匿名さん]

>>3630 口コミ知りたいさん
小石川は築50年でも後20年分の居住権があるからその分の価格で売れるので心配ないですよ。怖いのは建て替えができない所有権の築50年じゃない？こっちは小石川と違って買い手が付かないし相続もできない。

[3635: 評判気になるさん]

ここはリーチがいいからなんとかなりますよ

[3636: マンション比較中さん]

以下ループ

[3637: 匿名さん]

>>3631 マンション比較中さん
大量の書籍が天井近くまである書棚に保管されていたようだけど、 紙は消防法の指定可燃物なんで、大量の紙が在庫している小石川の印刷工場や倉庫には消防署直通の火災報知器をつけていたほど。多分古い乾燥した本に引火したのが大きかったかと。

ペントハウスへの入り口はエレベーターと非常階段しかなく、火災当時エレベーターは使えず、非常階段も強固な鉄の門扉で守られていたせいだろうか、屋内に消防隊が突入できなかったと聞いているよ。ここはそういうことはないから大丈夫。

[3638: 匿名さん]

小石川２丁目の火災を一つの教訓として考えると、やはり同じフロア全部が占有部というのは、セキュリティは良くても火災など万が一の時に脆弱だということだな。消防隊や救急隊がオートロックの内側に入れる24時間有人管理というのは急病や火事の時にも安心だ。内廊下は煙が溜まりやすいので外廊下の方が消防活動や避難がしやすいという印象もある。そんな夢のようなマンションはどこにあるだろうか、探さないと。

[3639: 評判気になるさん]

周辺住民です。同じ園のご家庭でリビオの購入検討している方が複数いるので、評判見に来たらネガティブ意見だらけで驚いてます。うちもMRは行ってみましたが何組も一緒に案内されたし好評なんだろうなと思っていました。

この辺りに住んでいたら分かりますが、播磨坂、植物園、巨大スーパーの3点だけでも普通にこのマンション買いたくなります。ただ値段が...あと1割でも安ければ即決のご家庭が多いと思うんですが。売れ残って値下げってことはあり得るんでしょうか？

[3640: eマンションさん]

>>3627 口コミ知りたいさん
連結送水管設置義務は基本的には7階建て以上であり、全てのマンションではありません。
スプリンクラー設置義務は31メートル以上の階であり、タワーマンションだからではありません。
連結送水管の出口にはあらかじめホースが用意されていますので、つなぐ必要はありません。

[3641: 買い替え検討中さん]

>>3637 匿名さん
中身のない長文をひたすら書くからいつも誰かわかるね
燃えやすい・延焼しやすいとか全く関係ない
「でかい火事になったときA棟以外は消防車の水届かないんじゃない？」っていう心配だけ

いつもいつも意味のない長文書くのやめてほしい
立地いい嵐くんと同程度だと自覚してね

[3642: 口コミ知りたいさん]

>>3639 評判気になるさん
もちろん立地や周辺環境を気に入って購入されるのであれば周囲がゴチャゴチャ言う話ではありません。そういう方が購入されるマンションだと思いますし、デベ側もそれを狙っています。おそらく売れ残りは無いと思います。売れ残るとすれば方角や間取りに難ありの部屋で、条件の良い部屋から場合によっては抽選で売れていくのは必然でしょう。つまり欲しいのなら躊躇せずに申し込みをするのが一番です。

ただし、何度も出ていますが、定借というのは資産性の面ではリスクしかありません。地主とデベにとって都合の良いスキームであり、区分所有者は彼らの養分にされる存在という事は忘れないで下さい。そういった事を理解し、それ以上にこのマンションに住むメリットが見出せるなら否定はしませんが・・・。

[3643: 口コミ知りたいさん]

>>3639 評判気になるさん
マンションとは資産価値（損得勘定）と使用価値（その人にとっての価値）の二つの側面があります。資産価値は単純に儲かるかどうかの客観的な尺度ですが、使用価値は個人の価値観に依存するものです。公園や自然環境が近くにある事に価値を置く人もいれば、ゴミゴミしていても駅直結の利便性を評価する人もいて、客観的な数字で評価できるものではありません。個人の指標です。
また資産価値と使用価値どちらを重視するかのバランスも人それぞれ。使用価値を重視してこのマンションを気に入ったというならそれはその人にとっての最適解でしょう。一方で資産価値を意識するのであれば定借は避けるべきマンションです。私は環境は気に入っているのですが、貧乏人で資産価値は無視できないので見送ると思います。

[3644: 匿名さん]

立地の悪い所有権よりはここの方が遥かに資産性高いと思うんだけどな。資産性重視なら立地にこだわった方が良いです。